Wohnungsgrundbuch

Begriff und rechtliche Einordnung des Wohnungsgrundbuchs

Das Wohnungsgrundbuch ist ein eigenständiges Grundbuchblatt, das für das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (zum Beispiel an Teileigentum) geführt wird. Es stellt eine besondere Form des Grundbuchs dar, die speziell für das Wohnungseigentum vorgesehen ist. Das Wohnungsgrundbuch wird gemäß den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geführt und ist damit zentraler Bestandteil im Wohnungseigentumsrecht Deutschlands.

Abgrenzung zum Grundbuch

Im Unterschied zum Grundbuch, das für das gesamte Grundstück geführt wird, dokumentiert das Wohnungsgrundbuch ausschließlich die Rechte und Belastungen in Bezug auf das einzelne Wohnungs- oder Teileigentum. Es dient dazu, die Rechtsverhältnisse an abgeschlossenen Einheiten eines Gebäudes transparent darzustellen und Rechtssicherheit sowohl für Eigentümer als auch für Dritte, insbesondere Gläubiger und Erwerber, zu gewährleisten.

Gesetzliche Grundlagen des Wohnungsgrundbuchs

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Die Einrichtung und Führung des Wohnungsgrundbuchs ist maßgeblich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere in § 7 WEG, geregelt. Nach § 3 WEG entsteht Wohnungseigentum durch die Eintragung in das Grundbuch. Das Wohnungsgrundbuch ist damit das zentrale Register über das bestehende Wohnungs- oder Teileigentum.

Grundbuchordnung (GBO)

Die formellen Vorschriften zur Ausgestaltung und Führung von Wohnungsgrundbüchern ergeben sich zudem aus der Grundbuchordnung (GBO). Gemäß § 11 GBO wird für jedes Wohnungs- oder Teileigentum ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das die Eintragungen zum Sondereigentum und den damit verbundenen Rechten enthält.

Aufbau des Wohnungsgrundbuchs

Anlegen eines Wohnungsgrundbuchs

Vor der Anlegung eines Wohnungsgrundbuchs ist die sogenannte Teilungserklärung notwendig. Hiermit wird das Grundstück in Sondereigentum (Wohnungseigentum beziehungsweise Teileigentum) und Miteigentumsanteile aufgeteilt. Nach Eingang der Teilungserklärung beim Grundbuchamt werden für die einzelnen Einheiten die jeweiligen Wohnungsgrundbuchblätter eröffnet.

Gliederung des Wohnungsgrundbuchs

Ein Wohnungsgrundbuch ist, wie auch das Grundstücksgrundbuch, in mehrere Abteilungen gegliedert:

• Bestandsverzeichnis: Enthält Angaben zum Sondereigentum, zur Lage, Größe und Beschreibung der Einheit sowie zum Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
• Abteilung I: Dokumentiert den oder die Eigentümer des Sondereigentums, ihren Anteil sowie den Erwerbsgrund.
• Abteilung II: Listet Belastungen und Beschränkungen (zum Beispiel Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Verfügungsbeschränkungen).
• Abteilung III: Umfasst Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden, die auf dem Sondereigentum lasten.

Das Wohnungsgrundbuch stellt damit die rechtliche Ausgangsbasis für alle das einzelne Wohnungs- oder Teileigentum betreffenden Rechtsgeschäfte dar.

Inhalt und Funktion des Wohnungsgrundbuchs

Nachweis des Sondereigentums

Der wichtigste Zweck des Wohnungsgrundbuchs besteht darin, das Sondereigentum und die zugrunde liegenden Rechtsverhältnisse verbindlich zu dokumentieren. Die im Grundbuch eingetragene Person gilt gemäß § 891 BGB als Eigentümerin des Sondereigentums, solange eine andere Rechtslage nicht nachgewiesen wird.

Rechtssicherheit bei Rechtsgeschäften

Das Wohnungsgrundbuch dient dem Schutz des guten Glaubens Dritter und sichert damit den Rechtsverkehr. Erwerber einer Eigentumswohnung können sich regelmäßig darauf verlassen, dass der im Grundbuch eingetragene Eigentümer auch tatsächlich verfügungsbefugt ist. Gleiches gilt für Gläubiger, die zur Besicherung ihrer Forderung ein Grundpfandrecht auf das Sondereigentum eintragen lassen.

Belastungen und Rechte auf Sondereigentum

Im Wohnungsgrundbuch werden alle das Sondereigentum betreffenden Rechte und Belastungen eingetragen. Hierzu zählen insbesondere:

• Hypotheken und Grundschulden
• Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte)
• Nießbrauchrechte
• Verfügungsbeschränkungen
• Vormerkungen, etwa zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung

Gemeinschaftliches Eigentum und Sondernutzungsrechte

Das Sondereigentum ist verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (zum Beispiel Treppenhaus, Dach, Grundstück). Sondernutzungsrechte (z. B. zur ausschließlichen Gartennutzung) werden regelmäßig auch im Wohnungsgrundbuch dokumentiert, wobei sie im rechtlichen Sinne Belastungen am Gemeinschaftseigentum darstellen.

Verfahren rund um das Wohnungsgrundbuch

Anlegung und Eintragungen

Ein Wohnungsgrundbuch wird nach Vorlage einer notariell beurkundeten Teilungserklärung und Zustimmung aller Beteiligten durch das Grundbuchamt eröffnet. Eigentumsübertragungen, Belastungen oder weitere rechtliche Veränderungen werden nur dann wirksam, wenn sie im Wohnungsgrundbuch eingetragen sind (Grundsatz der Buchgrundung).

Einsicht und Auskunft

Die Einsicht in das Wohnungsgrundbuch ist gemäß § 12 GBO jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Die Einsicht ist vor allem für potenzielle Erwerber, Gläubiger oder Verwalter von Bedeutung, da sie hieraus Informationen über Eigentumsverhältnisse und bestehende Belastungen erhalten.

Berichtigungen und Löschungen

Das Wohnungsgrundbuch genießt den öffentlichen Glauben. Unrichtig gewordene Eintragungen sind zu berichtigen, in der Regel durch Vorlage eines Nachweises über den veränderten Rechtszustand, beispielsweise eine gerichtliche Entscheidung oder einen notariellen Vertrag. Gelöschte Rechte werden entsprechend durch eine Löschungsbewilligung ausgetragen.

Bedeutung im modernen Immobilieneigentum

Das Wohnungsgrundbuch hat aufgrund der zunehmenden Bedeutung von Wohnungseigentum und Teileigentum in städtischen Ballungsräumen stark an Relevanz gewonnen. Es gewährleistet die klare Zuordnung von Rechten, Pflichten und Belastungen auf die jeweiligen Eigentumseinheiten und schafft damit Rechtssicherheit und Transparenz für alle Beteiligten am Immobilienverkehr.

Zusammenfassung

Das Wohnungsgrundbuch ist das zentrale Register für Sondereigentum an Wohnungen und sonstigen selbstständigen Einheiten innerhalb eines Gebäudes. Es bietet die rechtliche Grundlage für die Übertragung, Belastung und Verwaltung von Wohnungseigentum und Teileigentum. Gesetzliche Grundlagen sind vor allem im WEG und der GBO geregelt. Aufbau, Inhalt und Funktion des Wohnungsgrundbuchs gewährleisten eine transparente und sichere Dokumentation sämtlicher Rechtsverhältnisse rund um das jeweilige Sondereigentum und stellen damit einen unverzichtbaren Bestandteil des deutschen Immobilienrechts dar.

Häufig gestellte Fragen

Wer darf Einsicht in das Wohnungsgrundbuch nehmen und unter welchen Voraussetzungen?

Das Recht auf Einsicht in das Wohnungsgrundbuch steht nach deutschem Recht grundsätzlich nur solchen Personen zu, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können (§ 12 GBO – Grundbuchordnung). Zu diesem berechtigten Personenkreis zählen in erster Linie die Eigentümer der Wohnung, deren Bevollmächtigte sowie bestimmte Gläubiger, die etwa ein Zwangsvollstreckungsverfahren betreiben möchten oder bereits betreiben. Auch Notare, Gerichte und Behörden erhalten im Rahmen ihrer amtlichen Tätigkeit Einsicht. Kaufinteressenten erhalten in der Regel nur dann Einsicht, wenn sie ein konkretes Interesse nachweisen können, etwa durch Vorlage eines vom Eigentümer vorgelegten Kaufangebots oder durch eine entsprechende Vollmacht. Die Grundbuchämter prüfen das berechtigte Interesse im Einzelfall sehr genau, um eine missbräuchliche Einsichtnahme zu verhindern. Ohne Vorlage eines entsprechenden Interesses wird die Einsicht gemäß § 12 Abs. 1 GBO grundsätzlich verweigert, insbesondere zum Schutz der persönlichen und vermögensrechtlichen Verhältnisse der eingetragenen Eigentümer.

Welche Angaben und Rechte werden im Wohnungsgrundbuch vermerkt?

Im Wohnungsgrundbuch, das ein Sondergrundbuch für das Wohnungseigentum darstellt, werden alle wesentlichen Rechtsverhältnisse bezüglich einer bestimmten Eigentumswohnung dokumentiert. Dazu zählen insbesondere die Angaben zum Eigentümer (Name, Geburtsdatum, Anschrift), die genaue Bezeichnung des Wohnungseigentums (Lage, Wohnungsnummer, Miteigentumsanteil am Grundstück), Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerechte, Leitungsrechte), beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, sowie etwaige Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder Zwangssicherungshypotheken. Ebenfalls vermerkt werden Auflassungsvormerkungen, die vorläufige Rechte an Grundstücken sichern können, sowie Vermerke über laufende oder abgeschlossene Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsverfahren. Änderungen werden durch Eintragungen oder Löschungen entsprechend dokumentiert, sodass jederzeit der rechtliche Status der Wohnung eindeutig nachvollziehbar ist.

Wie erfolgt eine Änderung der Eigentumsverhältnisse im Wohnungsgrundbuch?

Eine Änderung der Eigentumsverhältnisse, beispielsweise nach Verkauf, Erbe oder Schenkung, erfordert stets eine Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Grundsätzlich ist hierfür ein Antrag notwendig, den entweder der neue Eigentümer oder auch gemeinsam mit dem alten Eigentümer beim Grundbuchamt stellt. Gleichzeitig muss die Eigentumsübertragung in der Regel notariell beurkundet werden. Nach Vorlage der notariellen Urkunde und ggf. weiterer notwendiger Unterlagen (wie etwa einer Unbedenklichkeitsbescheinigung oder Nachweisen zur Kaufpreiszahlung) erfolgt die Umschreibung durch das Grundbuchamt. Die Eintragung wird mit Zugang beim Amt rechtlich wirksam; erst dann ist das Eigentum an der Wohnung endgültig übergegangen. Bis zur Eintragung ist der Erwerber rechtlich nicht als Eigentümer anerkannt, auch wenn der Kaufvertrag bereits abgeschlossen wurde.

Welche Rolle spielen im Wohnungsgrundbuch eingetragene Grundschulden oder Hypotheken?

Im Wohnungsgrundbuch eingetragene Grundschulden oder Hypotheken stellen Belastungen dar, die der Eigentümer als Sicherheiten zugunsten eines Gläubigers (meist einer Bank) bestellt hat. Diese sogenannten Belastungen sind im Regelfall Voraussetzung für die Aufnahme eines Immobilienkredits und geben dem Gläubiger bestimmte Rechte, etwa das Recht auf Zwangsvollstreckung im Falle eines Zahlungsausfalls. Die genaue Höhe, die betroffenen Rangverhältnisse und die jeweiligen Gläubiger werden explizit im Grundbuch vermerkt. Eine Löschung von Grundschulden oder Hypotheken kann nur erfolgen, wenn der Gläubiger eine sogenannte Löschungsbewilligung ausstellt, also bestätigt, dass die Forderung vollständig getilgt wurde. Die Eintragung und Löschung dieser Rechte setzt stets einen entsprechenden Antrag und die Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen durch das Grundbuchamt voraus.

Was ist eine Auflassungsvormerkung und welche rechtliche Bedeutung hat sie im Wohnungsgrundbuch?

Die Auflassungsvormerkung dient im Wohnungsgrundbuch dazu, den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung abzusichern, bevor die endgültige Eintragung als Eigentümer erfolgt. Sie ist ein Sicherungsmittel, das verhindert, dass der Verkäufer die Wohnung noch mit weiteren Rechten Dritter belastet oder an eine andere Partei verkauft. Die Vormerkung wird aufgrund eines entsprechenden Antrags auf Grundlage einer notariellen Urkunde im Grundbuch eingetragen. Sie hat zur Folge, dass alle nachfolgenden Verfügungen über das Wohnungseigentum – insbesondere Veräußerungen oder Belastungen durch den Verkäufer – gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam sind. Damit bietet sie insbesondere Käufern eine erhebliche rechtliche Sicherheit während des Vollzugs des Eigentumsübergangs.

Wie kann eine Berichtigung des Wohnungsgrundbuchs erfolgen und wann ist sie notwendig?

Eine Berichtigung des Wohnungsgrundbuchs ist immer dann notwendig, wenn der tatsächliche Rechtszustand nicht mehr mit den Eintragungen im Grundbuch übereinstimmt. Typische Fälle sind Erbfolgen, Scheidungen, Namensänderungen oder Eigentümerwechsel, die aus bestimmten Gründen nicht korrekt abgebildet wurden. Die Berichtigung muss beim Grundbuchamt beantragt werden und ist unter Vorlage geeigneter Nachweise (z. B. Erbschein, Scheidungsurteil, Namensänderungsurkunde) möglich. Das Grundbuchamt prüft eingehend, ob eine Berechnung erforderlich ist, da das öffentlich beglaubigte Register nur dann berichtigt werden darf, wenn der Nachweis der Unrichtigkeit zweifelsfrei erbracht wurde (§ 22 GBO). In Fällen, bei denen beispielsweise der Eigentumswechsel durch einen Fehler des Grundbuchamtes oder aus anderen Gründen nicht oder falsch eingetragen wurde, kann eine Berichtigung auch von Amts wegen erfolgen.

Welche Kosten entstehen bei Eintragungen oder Änderungen im Wohnungsgrundbuch?

Für Eintragungen, Änderungen, Löschungen oder Auskünfte aus dem Wohnungsgrundbuch entstehen jeweils Gebühren, die sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richten. Die Gebührenhöhe ist dabei abhängig vom Geschäftswert, der sich in der Regel am Immobilienwert beziehungsweise an der jeweiligen Forderung orientiert. Beispielsweise entstehen beim Eigentumsübergang Kosten für die Umschreibung im Grundbuch und für die Löschung und Eintragung von Grundschulden oder Hypotheken. Auch für die Erteilung von Grundbuchauszügen oder die Führung von Abteilungen werden Gebühren fällig. Die Gebührenbescheide werden direkt vom Grundbuchamt erstellt; sie müssen üblicherweise vor Abschluss der jeweiligen Eintragungen beglichen werden. Bei anfallenden Notarkosten kommen diese zu den gerichtlichen Gebühren hinzu.