Wohneigentumsförderung

Begriff und Bedeutung der Wohneigentumsförderung

Die Wohneigentumsförderung bezeichnet die Gesamtheit der staatlichen und gegebenenfalls privaten rechtlichen Maßnahmen, Programme und Instrumente, die darauf abzielen, den Erwerb, Bau, Ausbau oder die Modernisierung von selbstgenutztem Wohnraum für natürliche Personen zu erleichtern und zu unterstützen. Diese Förderung kann auf verschiedenen Ebenen erfolgen – national, regional und kommunal – und unterschiedliche Ausprägungen in Form von finanzieller Unterstützung, steuerlichen Vergünstigungen oder vergünstigten Darlehen annehmen.

Rechtliche Grundlagen der Wohneigentumsförderung

Bundeseigene Förderinstrumente

Die gesetzliche Grundlage der Wohneigentumsförderung auf Bundesebene bildet insbesondere das Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG) sowie das Eigenheimzulagengesetz (EigZulG), welches im Jahr 2005 für Neufälle ausgelaufen ist. Im Mittelpunkt aktueller Förderungen steht die Förderung von Wohnraum durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das übergeordnete Ziel der Eigentumsbildung als Bestandteil der Wohnraumförderung, geregelt etwa im Wohnraumförderungsgesetz (WoFG).

Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG)

Das WoPG regelt die Gewährung der Wohnungsbauprämie für bestimmte Anlageformen wie Bausparverträge und bestimmte Aufwendungen zur Schaffung oder Erhaltung von selbst genutztem Wohneigentum. Anspruchsberechtigt sind natürliche Personen, sofern bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden und die prämienbegünstigten Aufwendungen nicht vor einer gesetzlichen Sperrfrist für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden.

Eigenheimzulagengesetz (EigZulG)

Zwar ist das EigZulG ausgelaufen, besteht jedoch weiterhin für sogenannte Altfälle fort. Es regelte eine direkte Steuervergünstigung für Erwerb oder Bau selbstgenutzter Immobilien. Die Förderung erfolgte in Form einer befristeten Steuergutschrift.

Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)

Das WoFG regelt die bundeseinheitlichen Voraussetzungen für die Förderung des Wohnungsbaus, einschließlich selbstgenutzten Wohneigentums im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung. Förderungsziel ist insbesondere die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten, die sich am Markt nicht ausreichend mit Wohnraum versorgen können, mit bedarfsgerechtem und sozial verträglichem Wohnraum.

Länder- und kommunale Förderprogramme

Neben den bundesrechtlichen Instrumenten bestehen speziell in den einzelnen Bundesländern zahlreiche, teilweise umfangreiche Programme zur Wohneigentumsförderung. Diese sind entweder durch Landesgesetze geregelt oder durch Richtlinien der jeweiligen Landesregierungen näher ausgestaltet. Kommunen können zusätzliche Fördermaßnahmen bieten, wie z. B. die verbilligte Vergabe von Baugrundstücken oder ergänzende Zuschüsse.

Steuerrechtliche Aspekte

Sonderausgaben und Freibeträge

Bis zum Auslaufen der Eigenheimzulage bot das Einkommensteuerrecht mit den §§ 10e, 34f, 34g EStG steuerliche Begünstigungen für selbstgenutztes Wohneigentum. Gegenwärtig können Förderungen unter bestimmten Voraussetzungen als Sonderausgaben oder im Rahmen der Riester-Förderung steuerlich berücksichtigt werden.

Wohn-Riester („Eigenheimrente“)

Das seit 2008 geltende Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz (AltZertG) ermöglicht die Inanspruchnahme staatlicher Zulagen und Steuervergünstigungen beim Immobilienerwerb im Rahmen der sog. Wohn-Riester-Förderung. Dabei können Altersvorsorge-Zulagen und die steuerliche Förderung für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum eingesetzt werden.

Europarechtliche Einflüsse

Obwohl die Wohneigentumsförderung grundsätzlich in die nationale Kompetenz fällt, unterliegt sie den Regelungen des europäischen Beihilferechts, insbesondere im Hinblick auf Wettbewerbsneutralität und die Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt (Artikel 107 AEUV). Fördermaßnahmen dürfen keine ungerechtfertigten Beihilfen für einzelne Marktteilnehmer darstellen.

Förderinstrumente im Überblick

Zuschüsse

Zuschüsse sind nicht rückzahlbare Unterstützungen, die typischerweise für bestimmte Sanierungs- oder Erwerbsmaßnahmen sowie familienorientierte Wohneigentumsförderung (z. B. Baukindergeld, das von 2018 bis 2022 gewährt wurde) genutzt werden.

Darlehen und Zinsvergünstigungen

Förderbanken wie die KfW vergeben zinsgünstige Darlehen für den Erwerb oder Bau selbstgenutzter Immobilien, häufig in Verbindung mit Tilgungszuschüssen. Auch Landesförderinstitute bieten solche Förderdarlehen an, oft verbunden mit weiteren Vergünstigungen.

Bürgschaften und Sicherheiten

Im Rahmen einiger Programme gewähren öffentliche Stellen auch Bürgschaften oder übernehmen Ausfallrisiken, um Kreditzugänge für Haushalte mit geringer Bonität zu verbessern.

Sonstige Maßnahmen

Zusätzliche Maßnahmen wie vergünstigte Grundstücksüberlassung, Unterstützung bei der Innenentwicklung (z. B. zur Reduzierung von Flächenverbrauch), Beratung und Vermittlung ergänzen die finanziellen Fördermöglichkeiten.

Förderfähige Maßnahmen und begünstigte Personen

Förderfähige Maßnahmen

Typische förderfähige Maßnahmen umfassen:

• Erwerb von Grundstücken und Immobilien zur Selbstnutzung
• Neubau von Wohngebäuden
• Um- und Ausbau sowie Modernisierung bestehender selbstgenutzter Immobilien
• Nachhaltige Sanierungsmaßnahmen, etwa zur Energieeinsparung oder Barrierefreiheit

Nicht förderfähig ist regelmäßig der Erwerb zu Vermietungszwecken (Kapitalanleger, Ferienwohnungen etc.).

Begünstigte Personenkreise

Im Wesentlichen richtet sich die Förderung an natürliche Personen. Einige Programme sind auf bestimmte Zielgruppen wie Familien mit Kindern, Menschen mit Behinderung, Einkommensschwächere, junge Erwachsene oder Senior:innen ausgerichtet. Einkommensgrenzen und weitere Bedingungen sind häufig Bestandteil der jeweiligen Förderungsvoraussetzungen.

Voraussetzungen und Nachweispflichten

Für die Inanspruchnahme der Wohneigentumsförderung müssen die antragstellenden Personen in der Regel:

• Ein Förderantragsverfahren durchlaufen
• Die Selbstnutzung des Objekts für einen vorgegebenen Zeitraum nachweisen
• Einkommensgrenzen sowie weitere Bewilligungskriterien einhalten
• Fördermittel zweckgebunden verwenden
• Nach Beendigung der Nutzung unverzüglich eine Rückzahlung oder Rückforderung der gewährten Fördermittel ermöglichen

Missbräuchliche Verwendung kann zur Rückforderung der gewährten Leistungen und ggf. zu straf- oder ordnungswidrigkeitenrechtlichen Konsequenzen führen.

Rückforderung, Verwirkung und Widerruf der Förderung

Die Förderung ist regelmäßig an bestimmte aufschiebende oder auflösende Bedingungen geknüpft. Werden diese nicht erfüllt – etwa weil das Objekt verkauft, vermietet oder nicht rechtzeitig bezogen wird – kann die bewilligende Stelle bereits ausgekehrte Fördermittel zurückfordern. Auch steuerliche Vorteile, wie jene aus der Eigenheimzulage oder dem Wohnungsbau-Prämiengesetz, können unter bestimmten Voraussetzungen rückabgewickelt werden.

Rechtsmittel und Kontrolle der Maßnahmen

Die Ablehnung, Rückforderung oder sonstige belastende Bescheide im Bereich Wohneigentumsförderung können im verwaltungsrechtlichen Widerspruchs- und Klageverfahren überprüft werden. Überwachungs- und Kontrollmechanismen obliegen regelmäßig den bewilligenden Behörden, den Landesförderinstituten sowie – im Falle von steuerlichen Vergünstigungen – den Finanzämtern.

Wohneigentumsförderung im gesellschaftspolitischen Kontext

Die Förderung des Wohneigentums wird vielfach als Instrument zur Schaffung von Vermögensbildung, sozialer Sicherung im Alter und als Beitrag zur Reduzierung von Mietbelastungen verstanden. Ziel der Gesetzgebung ist es dabei auch, gesellschaftspolitische Herausforderungen – wie die Unterstützung von Familien, die Stärkung des ländlichen Raums oder die Schaffung von Barrierefreiheit – zu adressieren.

Literatur

• Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)
• Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG)
• Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz (AltZertG)
• Kreditanstalt für Wiederaufbau: Programme zur Wohnraumförderung
• Landesförderinstitute und kommunale Richtlinien

Die Wohneigentumsförderung stellt somit ein vielschichtiges, von zahlreichen rechtlichen Grundlagen und Förderinstrumenten geprägtes Rechtsgebiet dar, welches die staatliche Unterstützung des privaten Wohnungserwerbs auf verschiedenen Ebenen und mit unterschiedlichen Zielsetzungen umfassend regelt und ausgestaltet.

Häufig gestellte Fragen

Welche Voraussetzungen müssen aus rechtlicher Sicht erfüllt sein, um Mittel aus der Wohneigentumsförderung (WEF) beziehen zu können?

Um von der Wohneigentumsförderung (WEF) Gebrauch machen zu können, müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein. Gemäss schweizerischem Obligationenrecht sowie den einschlägigen Bestimmungen des Bundesgesetzes über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) ist erforderlich, dass das beabsichtigte Objekt in erster Linie dem eigenen, dauernden Wohnbedarf dient. Das Wohneigentum muss sich darüber hinaus im Inland befinden. Ebenfalls ist die Zugehörigkeit zu einer anerkannten Vorsorgeeinrichtung erforderlich, wobei sowohl das vollständige als auch das teilweise Vorbeziehen von Vorsorgegeldern möglich ist. Ein weiteres wesentliches Kriterium ist das Vorliegen einer störrungsfreien Eigentumsübertragung, für die teilweise ein notariell beglaubigter Kaufvertrag erforderlich ist. Zudem darf die Person zum Zeitpunkt des Bezugs der Mittel das 50. Altersjahr noch nicht vollendet haben oder andernfalls darf nicht mehr als der zum 50. Altersjahr vorhandene Betrag bezogen werden. Die betreffende Vorsorgeeinrichtung ist gesetzlich verpflichtet, im Vorfeld eine schriftliche Bestätigung über die Auszahlung der Mittel zu verlangen und im Anschluss daran eine Mitteilung an die Steuerbehörden zu machen. Aus rechtlicher Sicht sind auch Sperrfristen für den Wiederverkauf des Objekts zu beachten, welche je nach Fall Konventionalstrafen oder Rückzahlungspflichten begründen können.

Welche Nutzungseinschränkungen bestehen aus rechtlicher Sicht für mit WEF-Mitteln finanziertes Wohneigentum?

Mit WEF-Mitteln finanziertes Wohneigentum darf ausschliesslich für den eigenen Bedarf als Hauptwohnsitz benutzt werden. Eine Vermietung oder gewerbliche Nutzung ist grundsätzlich ausgeschlossen und kann bei Zuwiderhandlung zu Rückforderung der bezogenen Mittel durch die Vorsorgeeinrichtung führen. Das Gesetz sieht dabei keine Ausnahmen im Falle kurzfristiger Vermietungen oder Zwischennutzungen vor. Im Fall einer Trennung oder Scheidung kann eine Nutzung durch den Ehepartner zulässig bleiben, sofern dieser im Rahmen des Scheidungsurteils die Nutzniessung zugesprochen erhält. Der Verkauf oder die Übertragung an Dritte innerhalb der Sperrfrist bedingt ausserdem die Rückzahlung des bezogenen Vorsorgekapitals an die Pensionskasse. Die Kontrollinstanzen der beruflichen Vorsorge sind zudem befugt, periodische Überprüfungen der Nutzung vorzunehmen.

Welche Rückzahlungsmodalitäten sind aus rechtlicher Sicht bei einem Verkauf der Liegenschaft einzuhalten?

Wird das mit WEF-Mitteln erworbene Wohneigentum veräussert, sieht das BVG zwingend die Rückzahlung der bezogenen Vorsorgegelder an die Pensionskasse vor. Die Rückzahlungsverpflichtung entsteht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages und ist unabhängig vom erzielten Verkaufserlös. Die Höhe der Rückzahlung bemisst sich nach dem ursprünglich vorbezogenen Betrag oder dem realisierten Gewinn, sofern dieser geringer ist. Die rechtlich vorgeschriebene Rückführung des bezogenen Kapitals erfolgt in der Regel innert 30 Tagen nach Grundbucheintrag des neuen Eigentümers. Kommt der Veräusserer dieser Verpflichtung nicht nach, kann die Pensionskasse die Auszahlung direkt aus dem Verkaufserlös vom Notar einfordern. Steuerrechtliche Konsequenzen – namentlich eine Nachbesteuerung der ursprünglich gewährten Steuervergünstigung – sind zwingend einzuhalten.

Welche Mitteilungspflichten und Meldewege bestehen gegenüber Behörden und Pensionskassen?

Rechtsgrundlage der Mitteilungspflichten bildet Art. 30c BVG. Die Vorsorgeeinrichtung ist gehalten, jede Verfügung über Vorsorgegelder für Wohneigentum der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) anzuzeigen. Der Versicherte ist verpflichtet, der Pensionskasse sämtliche Veränderungen in der Nutzung oder im Status des Wohneigentums (z. B. Umwandlung in Vermietung, Verkauf, Trennung) unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Ebenso bestehen Meldepflichten bei Rückzahlungen, die ebenfalls an die Steuerbehörde und die Pensionskasse zu adressieren sind. Die Nichtbeachtung dieser Mitteilungspflichten kann zu zivil- und strafrechtlichen Konsequenzen führen.

Welche rechtlichen Besonderheiten gelten bei Erbgang oder Scheidung für mit WEF gefördertes Wohneigentum?

Im Erbgang wird das mit WEF-Mitteln erworbene Objekt als Teil des Nachlassvermögens behandelt. Der respektive Anteil des vorbezogenen Vorsorgekapitals ist jedoch aus dem Nachlass für die Pensionskasse zu bedienen, wenn das Objekt verkauft wird, bevor die Erben das Rentenalter erreichen oder das Kapital für eigenen Wohnbedarf nutzen. Im Scheidungsfall ist das Objekt einer güterrechtlichen Auseinandersetzung zu unterziehen; Vorbezüge müssen wie andere eheliche Vermögenswerte gesondert bilanziert und ggf. ausgeglichen werden. Eine Auszahlung an den ausziehenden Ehegatten kann – insbesondere bei Verkauf – rückzahlungspflichtig sein; darüber hinaus sind die Meldepflichten einzuhalten.

Welche steuerlichen Folgen resultieren aus dem Vorbezug von Vorsorgegeldern für Wohneigentum?

Für den Bezug von Vorsorgegeldern im Rahmen der WEF ist aus beamtenrechtlicher Sicht unmittelbar eine Sondersteuer auf dem ausbezahlten Kapital fällig, deren Tarif sich vomjenigen der ordentlichen Einkommenssteuer unterscheidet und die progressionsmindernd berechnet wird. Bei Rückzahlung wird der bereits entrichtete Steuerbetrag zurückerstattet, soweit die Rückzahlung vor Eintritt des versicherten Ereignisses (Alter, Tod, Invalidität) erfolgt. Wird das Objekt verkauft und die Mittel nicht innert nützlicher Frist für ein neues Eigenheim eingesetzt oder an die Pensionskasse zurückbezahlt, kommt es zur definitiven Besteuerung. Die jeweiligen Steuerbehörden der Kantone verlangen in diesen Fällen detaillierte Nachweise über sämtliche Transaktionen im Zusammenhang mit der WEF. Eine steuerliche Beratung empfiehlt sich in komplexen Sachverhalten dringend.