Vormerkung

Begriff und Bedeutung der Vormerkung

Die Vormerkung ist ein rechtliches Sicherungsmittel im deutschen Zivilrecht, das dazu dient, einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eintragung oder Änderung eines Rechts an einem Grundstück im Grundbuch zu sichern. Sie wird insbesondere im Grundstücksrecht eingesetzt und stellt einen wichtigen Mechanismus zur Absicherung künftiger Rechtsänderungen dar. Die Vormerkung ist in den §§ 883 bis 885 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und spielt eine zentrale Rolle bei Grundstückskaufverträgen, Auflassungen und anderen veräußerungs- oder belastungsbedürftigen Rechtsgeschäften.

Rechtliche Grundlagen der Vormerkung

Gesetzliche Regelung

Die gesetzlichen Grundlagen der Vormerkung finden sich vor allem in den §§ 883 bis 885 BGB sowie in der Grundbuchordnung (GBO). Nach § 883 Abs. 1 BGB kann zur Sicherung eines Anspruchs auf Eintragung oder Löschung eines Rechts an einem Grundstück eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Die Wirkung der Vormerkung besteht in dem Schutz des gesicherten Anspruchs gegen zwischenzeitliche Verfügungen und Belastungen durch den Eigentümer oder Dritte.

Form und Eintragungsvoraussetzungen

Die wirksame Entstehung einer Vormerkung erfordert formale Voraussetzungen:

• Grundbuchfähigkeit des zu sichernden Rechts: Die Vormerkung kann nur zur Sicherung von Rechten eingetragen werden, die selbst auch im Grundbuch eintragungsfähig sind (z. B. Eigentum, Grundschuld, Dienstbarkeiten).
• Eintragungsbewilligung: Für die Eintragung ist grundsätzlich die Bewilligung des Eigentümers erforderlich (§ 885 BGB), sofern sich die Vormerkung nicht auf einen gerichtlichen Titel stützt.
• Eintragung in das Grundbuch: Erst mit der Eintragung entfaltet die Vormerkung ihre Wirkungen. Die Vormerkung wird im jeweiligen Grundbuchblatt in Abteilung II unter der Rubrik „Lasten und Beschränkungen“ eingetragen.

Die rechtliche Wirkung der Vormerkung

Sicherungsfunktion

Die Vormerkung schützt den durch sie gesicherten Anspruch vor Rechtserwerb Dritter und vor zwischenzeitlichen Verfügungen des Grundstückseigentümers. Sie verschafft dem Berechtigten eine gesicherte Rechtsposition: Nach der Eintragung können spätere Verfügungen grundsätzlich nicht mehr zu Lasten des gesicherten Anspruchs wirken (§ 883 Abs. 2 BGB, „relative Unwirksamkeit“). Hierdurch wird der Vormerkungsberechtigte vor Eigentums- oder Belastungsänderungen durch Dritte geschützt, die nach Eintragung der Vormerkung erfolgen.

Wirkungsumfang

• Verfügungsverbot: Nach Eintragung der Vormerkung sind Verfügungen über das betreffende Grundstück oder das gesicherte Recht, die nachrangig sind, im Verhältnis zum Vormerkungsberechtigten unwirksam, solange die Vormerkung besteht (§ 883 Abs. 2 BGB).
• Schutz vor Zwangsvollstreckung und Insolvenz: Auch bei Zwangsvollstreckungsmaßnahmen oder Insolvenz des Eigentümers bleibt der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch geschützt. Ausgenommen hiervon sind durch Gesetz besonders geregelte Ausnahmen.
• Rückwirkung: Wird der durch Vormerkung gesicherte Anspruch später verwirklicht und der Hauptvorgang (z. B. Eigentumsübertragung) vollzogen, wird so behandelt, als habe die Rechtsänderung bereits im Zeitpunkt der Vormerkungseintragung stattgefunden.

Arten der Vormerkung

Auflassungsvormerkung

Die häufigste Form der Vormerkung stellt die Auflassungsvormerkung dar. Sie sichert den Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an einem Grundstück gemäß § 433 Abs. 1 BGB (Kaufvertrag) und § 925 BGB (Auflassung). Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück nach Vertragsschluss nochmals an einen Dritten übereignet oder belastet.

Sicherung anderer Rechte

Neben der Auflassungsvormerkung ist die Vormerkung auch zulässig zur Sicherung anderer Rechte, wie z. B. bei der Bestellung von Dienstbarkeiten, Grundschulden, Hypotheken oder sonstigen schuldrechtlichen Ansprüchen auf Eintragung oder Löschung grundbuchfähiger Rechte.

Rang und Reihenfolge im Grundbuch

Die Vormerkung nimmt hinsichtlich ihres Ranges den Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch ein. Die Rangfolge ist insbesondere bei konkurrierenden Ansprüchen oder Mehrfachbelastungen bedeutsam. Nach § 879 BGB richtet sich die Priorität nach dem Eintragungszeitpunkt (Prioritätsprinzip). Frühere Vormerkungen haben Vorrang vor späteren.

Löschung und Erlöschen der Vormerkung

Voraussetzungen und Verfahren

Die Vormerkung kann gelöscht werden, wenn der ihr zugrundeliegende Sicherungszweck entfallen ist, z. B. weil der gesicherte Anspruch erfüllt, aufgegeben oder sonst erledigt wurde. Für die Löschung ist in der Regel eine Löschungsbewilligung des Vormerkungsberechtigten erforderlich. Auch eine endgültige Ablehnung der Rechtsänderung bzw. deren Undurchführbarkeit kann Grund für die Löschung sein.

Zeitliche Begrenzung

Eine ausdrückliche zeitliche Begrenzung für die Vormerkung enthält das Gesetz nicht. Die Vormerkung besteht fort, bis sie durch Löschung im Grundbuch entfernt wird oder der gesicherte Anspruch erloschen ist.

Abgrenzungen und verwandte Sicherungsmittel

Unterschied zur Eintragung

Die Vormerkung ist nicht mit der eigentlichen Eintragung des Rechts im Grundbuch gleichzusetzen, sondern dient lediglich der Sicherung eines Anspruchs auf Eintragung. Erst durch die Erfüllung des gesicherten Anspruchs (z. B. durch Durchführung der Auflassung) und deren Vollzug im Grundbuch erfolgt die eigentliche Rechtsänderung.

Abgrenzung zur Sicherungshypothek und Grundschuld

Im Gegensatz zu Hypotheken und Grundschulden ist die Vormerkung kein dingliches Recht, sondern ein Sicherungsmittel zur Absicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs. Sie begründet keine rechtliche Belastung im Sinne eines Pfandrechts am Grundstück.

Praxisrelevanz und Bedeutung

Die Vormerkung ist insbesondere bei Immobilientransaktionen ein zentrales Element der rechtlichen Absicherung. Sie gewährleistet einen effektiven Schutz des Erwerbers oder sonstigen Anspruchsberechtigten vor Rechtsverlusten durch zwischenzeitliche Verfügungen. In der notariellen und grundbuchrechtlichen Praxis kommt der Vormerkung als „rechtliches Sicherungsnetz“ eine hohe Bedeutung zu.

Zusammenfassung

Die Vormerkung gemäß §§ 883 ff. BGB ist ein grundlegendes Instrument des deutschen Grundstücksrechts zur Sicherung von Ansprüchen auf Eintragung oder Löschung grundbuchfähiger Rechte. Sie schützt vor nachteiligen Veränderungen der Rechtslage während der Übergangszeit zwischen Verpflichtungsgeschäft und Verfügungsgeschäft und bietet so einen effektiven Rechtsschutz für Erwerber und Anspruchsberechtigte. Die Vormerkung bleibt bis zur Erfüllung oder zum Erlöschen des gesicherten Anspruchs wirksam und ist damit ein zentrales Sicherungsmittel bei immobilienbezogenen Rechtsgeschäften.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Wirkungen entfaltet eine Vormerkung im Grundbuch?

Die Vormerkung als Sicherungsmittel im Grundbuch hat vor allem die Wirkung einer Sicherung des Anspruchs auf Eintragung eines Rechts. Dies bedeutet, dass durch die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch verhindert wird, dass zwischenzeitliche Änderungen am Grundstück, die nachteilige Auswirkungen auf den zu sichernden Anspruch haben könnten, wirksam werden. Dies betrifft insbesondere Verfügungen des Eigentümers, wie etwa eine Veräußerung oder Belastung des Grundstücks mit einem weiteren Recht. Nach § 883 BGB hat die Vormerkung eine sogenannte relative Unwirksamkeitswirkung: Rechtsgeschäfte, die nach der Vormerkung vorgenommen werden und das durch die Vormerkung gesicherte Recht vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind gegenüber dem Vormerkungsberechtigten insoweit unwirksam, als sie seinem Recht entgegenstehen. Die Vormerkung gewährt damit, rechtlich betrachtet, eine sehr starke vormerkungsgeschützte Position, jedoch entsteht das gesicherte Recht selbst (zum Beispiel das Eigentum) erst mit der späteren Eintragung des betreffenden Rechts im Grundbuch. Zudem schützt die Vormerkung auch vor Zugriffen von Gläubigern des aktuellen Eigentümers, etwa im Fall einer Zwangsvollstreckung, soweit das gesicherte Recht durchgesetzt wird.

Wann entsteht und erlischt die rechtliche Wirkung einer Vormerkung?

Die rechtliche Wirkung einer Vormerkung entsteht mit deren Eintragung im Grundbuch; eine vorherige Eintragung oder bloße Bewilligung entfaltet noch keine rechtliche Bindung gegenüber Dritten. Die Eintragung bedarf gem. § 885 BGB regelmäßig der Bewilligung des Eigentümers, es sei denn, sie wird auf Grund eines gerichtlichen Titels vorgenommen. Die Vormerkung wirkt ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung, wobei die Reihenfolge konkurrierender Vormerkungen sich nach ihrem jeweiligen Eintragungsdatum richtet. Die Wirkung der Vormerkung erlischt grundsätzlich mit Löschung aus dem Grundbuch, was entweder durch Erfüllung des gesicherten Anspruchs (zum Beispiel Eigentumsübertragung) oder durch einvernehmliche Löschungsbewilligung der Beteiligten erfolgt. Darüber hinaus kann die Vormerkung durch Rechtskraft eines gerichtlichen Urteils oder bei offenkundigem Wegfall des gesicherten Anspruchs gelöscht werden. Bis zur Löschung bleibt sie bestehen und schützt den Anspruch gegen nachteilige Verfügungen.

Welche Ansprüche können durch eine Vormerkung rechtlich gesichert werden?

Gesichert werden können grundsätzlich Ansprüche auf Einräumung oder Übertragung eines Rechts an Grundstücken, insbesondere der Anspruch auf Eigentumsübertragung, die Bestellung eines Erbbaurechts, Grunddienstbarkeiten, Wohnrechte oder die Bestellung und Aufhebung von Grundpfandrechten wie Hypotheken oder Grundschulden. Wesentliche Voraussetzung ist dabei immer, dass es sich um einen „dinglichen Anspruch“ handelt, der auf die Eintragung oder Löschung eines Rechts im Grundbuch gerichtet ist (§ 883 Abs. 1 BGB). Nicht gesichert werden können hingegen bloße schuldrechtliche Ansprüche, die nicht auf solche Eintragungen im Grundbuch abzielen (beispielsweise lediglich Zahlungsansprüche). Die Eintragungsfähigkeit der Vormerkung wird dabei stets vom Grundbuchamt geprüft, weswegen ein gesicherter Anspruch ausreichend bestimmt und grundbuchfähig sein muss.

Welche Formerfordernisse gelten für die Eintragung einer Vormerkung?

Für die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch schreibt das Gesetz zwingend die Einhaltung bestimmter formaler Voraussetzungen vor. Zum einen bedarf es gemäß § 885 BGB der Bewilligung des Eigentümers des Grundstücks in notariell beurkundeter Form, es sei denn, ein gerichtlicher Titel liegt vor (zum Beispiel im Rahmen eines Urteils, das zur Eintragung der Vormerkung berechtigt). Der Anspruch, der gesichert werden soll, muss dabei inhaltlich eindeutig bestimmt und geeignet sein, durch Vormerkung gesichert zu werden. Außerdem muss ein Antrag auf Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt gestellt werden; dieser kann von dem jeweiligen Anspruchsinhaber oder dessen Notar eingereicht werden. Das Grundbuchamt prüft sowohl das Bestehen als auch die Formwirksamkeit des Anspruchs und die Erfüllung der Formerfordernisse, bevor es zur eigentlichen Eintragung der Vormerkung kommt.

Welche Bedeutung hat der Rang der Vormerkung aus rechtlicher Sicht?

Der Rang der Vormerkung im Grundbuch ist von erheblicher Bedeutung, da er bestimmt, in welchem Umfang konkurrierende Rechte und Ansprüche berücksichtigt werden. Nach § 891 BGB und den allgemeinen grundbuchrechtlichen Grundsätzen richtet sich der Rang der Vormerkung nach der Reihenfolge ihrer Eintragung im Grundbuch. Eine früher eingetragene Vormerkung geht späteren Rechten und Vormerkungen grundsätzlich vor. Das hat besonders praktische Bedeutung, wenn nach Eintragung einer Vormerkung noch weitere dingliche Rechte, wie Hypotheken, Grundschulden oder weitere Vormerkungen, eingetragen werden. Im Fall einer Realisierung (zum Beispiel Übertragung des Eigentums an einen Dritten) setzt sich die mit Vormerkung gesicherte Rechtsstellung auch gegenüber diesen später eingetragenen Rechten durch, während umgekehrt eine nachrangige Vormerkung hinter der vorrangigen zurücktritt. Dieser Rang ist auch bei der Zwangsvollstreckung relevant: Nur die im Zeitpunkt des Zuschlags im Grundbuch eingetragenen und ihrer Rangfolge nach vorrangigen Rechte werden bei der Übertragung beachtet.

Welche Rolle spielt die Vormerkung im Immobilienkaufvertrag?

Im Rahmen von Immobilienkaufverträgen stellt die Vormerkung ein wesentliches Sicherungsinstrument für den Käufer dar. Sie wird meist unmittelbar nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages beantragt und im Grundbuch eingetragen. Ihre Hauptfunktion besteht darin, den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung zu sichern, bis sämtliche Voraussetzungen für die endgültige Eigentumsumschreibung erfüllt sind (zum Beispiel Zahlung des Kaufpreises, Erfüllung behördlicher Genehmigungen etc.). Ohne diese Sicherung könnte der Verkäufer die Immobilie mehrfach verkaufen, erneut belasten oder es könnten unvorhergesehene Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden. Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung ist der Käufer also gegen alle Verfügungen und nachteiligen Eintragungen ab diesem Zeitpunkt geschützt. Diese rechtliche Sicherung erhöht maßgeblich die Transaktionssicherheit bei Immobiliengeschäften.

Ist die Vormerkung auch gegen gutgläubige Erwerber oder Gläubiger wirksam?

Die Vormerkung wirkt grundsätzlich auch gegenüber gutgläubigen Dritten, das heißt, selbst wenn ein Dritter ohne Kenntnis von dem durch Vormerkung gesicherten Anspruch ein Recht an dem Grundstück erwirbt, bleibt der Anspruch des Vormerkungsberechtigten vorrangig und unberührt. Das bedeutet, die nach der Eintragung der Vormerkung vorgenommenen Verfügungen sind gegenüber dem Vormerkungsberechtigten insoweit unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Dies gilt auch für Sicherungsmaßnahmen von Gläubigern wie beispielsweise Grundschulden oder Hypotheken, die nach Eintragung der Vormerkung eingetragen werden. Erst wenn der gesicherte Anspruch erlischt oder die Vormerkung gelöscht wird, können neue Rechte ohne den Vorbehalt der Vormerkung eingeräumt werden. Damit bietet die Vormerkung einen umfassenden Schutz vor Rechtsverlust und dient als rechtliches Sperrinstrument gegen unbeabsichtigte Verschlechterungen des gesicherten Anspruchs.