Begriff und rechtliche Einordnung der Untermiete
Untermiete bezeichnet die entgeltliche Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen durch die Hauptmietpartei an eine weitere Person (Untermietpartei). Es entsteht ein eigenständiges Vertragsverhältnis zwischen Hauptmietpartei und Untermietpartei, während das ursprüngliche Mietverhältnis zur Eigentümerseite (Vermieterseite) fortbesteht. An einem Untermietverhältnis sind somit regelmäßig drei Beteiligte beteiligt: die Vermieterseite, die Hauptmietpartei und die Untermietpartei.
Abzugrenzen ist Untermiete von bloßer Besuchs- oder Gästeaufnahme ohne Entgelt, von der unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung (Leihe) sowie von kurzzeitigen touristischen Vermietungen. Auch in Wohngemeinschaften liegt häufig Untermiete vor, wenn eine Person die Hauptmietpartei ist und weitere Bewohnerinnen und Bewohner Räume entgeltlich nutzen.
Erforderliche Zustimmung und Grenzen
Zustimmung der Vermieterseite
Die Untervermietung hängt häufig von der Zustimmung der Vermieterseite ab. Ohne eine solche Zustimmung kann die Untervermietung unzulässig sein. In bestimmten Konstellationen kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen; die Vermieterseite darf diese nicht beliebig verweigern. Fehlt die Zustimmung, ist das Risiko von Abmahnung und Beendigung des Hauptmietverhältnisses erhöht.
Teilweise versus vollständige Gebrauchsüberlassung
Rechtlich bedeutsam ist die Unterscheidung, ob nur ein Teil der Mietsache (zum Beispiel ein Zimmer) oder die gesamte Wohnung/Gewerbefläche untervermietet wird. Die vollständige Überlassung unterliegt typischerweise strengeren Maßstäben; die Vermieterseite kann hierfür eher Gründe anführen, eine Genehmigung nicht zu erteilen. Die teilweise Überlassung wird rechtlich in vielen Fällen anders bewertet.
Zulässige Verweigerungsgründe
Eine Verweigerung der Zustimmung kommt insbesondere in Betracht, wenn der Vermieterseite berechtigte Interessen entgegenstehen. Beispiele sind eine drohende Überbelegung, gravierende Störungen des Hausfriedens, die beabsichtigte gewerbliche Nutzung entgegen dem vereinbarten Zweck oder konkrete Zweifel an der vertragstreuen Nutzung. Auch mangelnde Auskunft zu Identität und Nutzungszweck der Untermietpartei kann eine Rolle spielen.
Unbefugte Untervermietung: Folgen
Bei Untervermietung ohne erforderliche Zustimmung kann die Vermieterseite das Hauptmietverhältnis abmahnen und bei fortgesetzter Pflichtverletzung kündigen. Zudem können Unterlassungsansprüche und Schadensersatzforderungen in Betracht kommen. Die Untermietpartei erwirbt ohne wirksame Untervermietung regelmäßig keine gesicherte Position gegenüber der Vermieterseite.
Ausgestaltung des Untermietvertrags
Form und Inhalt
Ein Untermietvertrag ist ein eigenständiger Mietvertrag zwischen Hauptmietpartei und Untermietpartei. Er kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Üblich ist eine schriftliche Ausgestaltung mit Regelungen zu Parteien, Mietgegenstand (Räume, Mitbenutzungsrechte an Küche/Bad etc.), Nutzung (Wohnen oder Gewerbe), Mietdauer, Mietzins, Nebenkosten, Kaution, Hausordnung, Instandhaltung, Zugang und Schlüssel sowie zu Beendigung und Rückgabe.
Mietzins und Nebenkosten
Die Höhe des Untermietzinses muss sich am vereinbarten Nutzungsumfang orientieren. In vielen Gebieten greifen preisrechtliche Begrenzungen. Nebenkosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung mit späterer Abrechnung vereinbart werden. Bei geteilten Wohnungen ist die Verteilung nach Wohnfläche, Zimmerzahl oder tatsächlichem Verbrauch verbreitet, sofern Messvorrichtungen vorhanden sind. Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Umlage sind rechtlich von Bedeutung.
Kaution
Die Hauptmietpartei kann mit der Untermietpartei eine Kaution vereinbaren. Deren Höhe ist in Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich begrenzt. Die Kaution dient der Absicherung offener Forderungen aus dem Untermietverhältnis und ist getrennt vom Vermögen der Hauptmietpartei zu verwahren. Nach Beendigung des Untermietverhältnisses ist eine Abrechnung innerhalb angemessener Frist üblich, sobald die relevanten Ansprüche feststehen.
Nutzung, Hausordnung und Mitbenutzung
Die Nutzung richtet sich nach dem Vertragszweck. Eine Wohnraumnutzung beinhaltet typischerweise das Recht auf Privatleben und Mitbenutzung vereinbarter Gemeinschaftsflächen. Hausordnung, Ruhezeiten und besondere Gebrauchsregelungen (zum Beispiel in Mehrparteienhäusern) gelten auch im Untermietverhältnis. Tierhaltung, bauliche Veränderungen und Umnutzung können zustimmungsbedürftig sein.
Haftung und Schäden
Für Schäden, die die Untermietpartei verursacht, kann diese gegenüber der Hauptmietpartei haften. Gleichzeitig bleibt die Hauptmietpartei für die ordnungsgemäße Erfüllung des Hauptmietvertrags verantwortlich. Verursacht die Untermietpartei Beeinträchtigungen, kann die Vermieterseite Ansprüche gegenüber der Hauptmietpartei geltend machen, die diese gegebenenfalls intern weiterreichen kann.
Versicherung und melderechtliche Pflichten
Im Rahmen von Untermiete können Fragen des Versicherungsschutzes (etwa Haftpflicht- oder Hausratversicherung) und der melderechtlichen Pflichten (zum Beispiel Bestätigungen gegenüber Meldebehörden) eine Rolle spielen. Bei Wohnraummiete ist zudem die Meldepflicht der Untermietpartei zu beachten, bei der die Hauptmietpartei häufig als Wohnungsgeberin auftritt.
Kündigung und Beendigung
Ordentliche Kündigung
Kündigungsfristen und -gründe richten sich nach der Art des Untermietverhältnisses. Für Wohnräume gelten regelmäßig die allgemeinen Kündigungsfristen. Bei vermieteten, möblierten Zimmern in einer vom Hauptmieter bewohnten Wohnung bestehen teils erleichterte Kündigungsmöglichkeiten. Bei befristeten Untermietverträgen endet das Verhältnis mit Fristablauf, sofern keine Verlängerung vereinbart wird.
Außerordentliche Kündigung
Eine fristlose Beendigung kommt bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen in Betracht, etwa bei erheblichen Zahlungsrückständen, nachhaltiger Störung des Hausfriedens oder unerlaubter Nutzungsänderung. Auch unzumutbare Zustände der Mietsache können eine Rolle spielen. Im Einzelfall ist die Interessenabwägung maßgeblich.
Zusammenhang mit dem Hauptmietverhältnis
Das Untermietverhältnis ist akzessorisch zum Hauptmietverhältnis. Endet das Hauptmietverhältnis, entfällt in der Regel auch die Grundlage für die Untermiete. Die Untermietpartei kann dann gegenüber der Vermieterseite normalerweise keinen Fortsetzungsanspruch geltend machen und ist auf Ansprüche gegen die Hauptmietpartei verwiesen.
Rückgabe und Abrechnung
Bei Beendigung sind die überlassenen Räume in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben. Schlüsseleigentum, besenreine Rückgabe, etwaige Schönheitsreparaturen und die Abrechnung von Nebenkosten sowie Kaution erfolgen nach den vertraglichen Vereinbarungen und den allgemeinen mietrechtlichen Grundsätzen.
Besondere Konstellationen
Wohngemeinschaften und möbliertes Zimmer
In Wohngemeinschaften werden häufig einzelne Zimmer untervermietet, während Gemeinschaftsräume gemeinsam genutzt werden. In einer von der Hauptmietpartei selbst bewohnten Wohnung können für möblierte Zimmer erleichterte Beendigungsregeln gelten. Wichtig sind klare Absprachen über Nutzung, Reinigung, Gäste, Möbel und Nebenkosten.
Geschäftsräume und gewerbliche Untervermietung
Bei Geschäftsräumen gelten abweichende Schutzstandards. Die Zulässigkeit der Untervermietung hängt besonders vom vereinbarten Nutzungszweck und der Genehmigungslage ab. Konkurrenzschutz, Öffnungszeiten, behördliche Erlaubnisse und baurechtliche Anforderungen können zusätzlich relevant sein.
Kurzzeit- und Ferienvermietung
Die kurzfristige entgeltliche Überlassung zu Ferien- oder Messezwecken ist vom gewöhnlichen Wohnen abzugrenzen. In manchen Gemeinden bestehen hierfür besondere öffentlich-rechtliche Genehmigungspflichten sowie Zweckentfremdungsregelungen. Ohne Zustimmung der Vermieterseite kann eine solche Nutzung unzulässig sein.
Steuerliche Aspekte
Einnahmen aus Untervermietung können steuerlich relevant sein. Regelmäßig handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, denen entsprechende Aufwendungen gegenüberstehen können. Maßgeblich sind die konkreten Umstände, insbesondere Art, Dauer und Umfang der Überlassung.
Abgrenzungen und typische Missverständnisse
Besuch versus Untermiete
Reiner Besuch ohne Entgelt und ohne dauerhafte Aufnahme begründet keine Untermiete. Erhält eine Person jedoch auf Zeit ein exklusives Nutzungsrecht gegen Zahlung, spricht dies für ein Untermietverhältnis.
Mitbenutzungsrechte und Privatsphäre
Mitbenutzungsrechte an Küche, Bad und Flur sind üblich. Zugleich hat die Untermietpartei Anspruch auf respektierten Privatbereich in den ihr überlassenen Zimmern. Die Hauptmietpartei darf diese Räume nicht ohne Einverständnis betreten, es sei denn, vertraglich ist ein begründeter Zugang in bestimmten Situationen vorgesehen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Untermiete
Was versteht man unter Untermiete und wer sind die Vertragsparteien?
Untermiete ist die entgeltliche Überlassung von Räumen durch die Hauptmietpartei an eine Untermietpartei. Es bestehen zwei getrennte Vertragsverhältnisse: zwischen Vermieterseite und Hauptmietpartei sowie zwischen Hauptmietpartei und Untermietpartei.
Ist für eine Untervermietung stets die Zustimmung der Vermieterseite erforderlich?
Für die Untervermietung ist häufig eine Zustimmung erforderlich. In bestimmten Konstellationen kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, während bei entgegenstehenden berechtigten Interessen die Verweigerung zulässig sein kann.
Welche Rechte hat die Untermietpartei gegenüber der Hauptmietpartei?
Die Untermietpartei hat Anspruch auf vertragsgemäßen Gebrauch der überlassenen Räume, einschließlich vereinbarter Mitbenutzungsrechte, sowie auf Schutz der Privatsphäre. Zahlung des vereinbarten Mietzinses und die Einhaltung der Hausordnung zählen zu den Pflichten.
Wann darf die Untervermietung untersagt werden?
Eine Untersagung kommt in Betracht, wenn berechtigte Interessen entgegenstehen, etwa bei Überbelegung, geplanter unzulässiger Nutzungsänderung oder zu erwartenden erheblichen Störungen des Hausfriedens.
Welche Folgen hat eine unerlaubte Untervermietung?
Ohne erforderliche Zustimmung drohen Abmahnung, Unterlassungsansprüche, Schadensersatzforderungen und in gravierenden Fällen die Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Die Untermietpartei hat dann regelmäßig keine gesicherte Position gegenüber der Vermieterseite.
Gilt der Kündigungsschutz auch für Untermietverhältnisse?
Untermietverhältnisse über Wohnraum unterliegen grundsätzlich den allgemeinen Schutzmechanismen. Für möblierte Zimmer in einer von der Hauptmietpartei selbst bewohnten Wohnung können erleichterte Beendigungsregeln gelten.
Wie ist die Kaution in der Untermiete geregelt?
Eine Kaution kann vereinbart werden und ist bei Wohnraum in ihrer Höhe grundsätzlich begrenzt. Sie ist getrennt vom Vermögen der Hauptmietpartei zu verwahren und nach Vertragsende ordnungsgemäß abzurechnen.
Muss eine Untermietpartei gemeldet werden?
Bei Wohnraummiete bestehen melderechtliche Pflichten. In der Praxis tritt die Hauptmietpartei häufig als Wohnungsgeberin auf und bestätigt den Einzug gegenüber der Meldebehörde.
