Überbau

Begriff und Grundlagen des Überbaus

Der Begriff Überbau beschreibt im Zivilrecht die rechtliche Situation, in der ein Bauwerk größtenteils auf einem Grundstück, teilweise jedoch auf oder über ein benachbartes Grundstück hinaus errichtet wurde. Im deutschen Recht ist der Überbau insbesondere in den §§ 912 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ausdrücklich geregelt. Der Überbau kann in Form von Gebäudeteilen, Anbauten oder anderen Bauwerken erfolgen, die über die Grenzen des eigenen Grundstücks hinweg auf ein fremdes Grundstück ragen.

Gesetzliche Regelungen des Überbaus

Die zentrale gesetzliche Grundlage für den Überbau stellt § 912 BGB dar. Demnach wird zwischen dem gutgläubigen und bösgläubigen Überbau unterschieden. Die Vorschriften regeln die Voraussetzungen, Rechtsfolgen und Ansprüche der beteiligten Grundstückseigentümer.

§ 912 BGB – Überbau durch einen Gebäudeteil

Gemäß § 912 Abs. 1 BGB darf ein Gebäudeteil auf ein Nachbargrundstück ohne dessen Zustimmung nur dann hinüberragen, wenn der Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt der Errichtung weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit trifft. In diesem Fall kann der betroffene Nachbar nicht die Beseitigung verlangen, sondern erhält einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung in Geld.

Gilt nur für Gebäude: Die Vorschrift des § 912 BGB bezieht sich auf übergreifende Gebäudeteile und ist auf andere Bauwerke, wie Mauern oder Zäune, nicht unmittelbar anwendbar.
Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit: Wurde der Überbau vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt, besteht ein Beseitigungsanspruch des Nachbarn.

§ 913 BGB – Entschädigungsanspruch

Der Eigentümer des betroffenen Grundstücks hat einen Anspruch auf eine angemessene Geldentschädigung, wenn es bei der Duldung des Überbaus bleibt. Die Bemessung dieser Entschädigung orientiert sich am Wertverlust und an den gezogenen Vorteilen.

§ 914 BGB – Grundstücksteilübertragung

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Nachbar verlangen, dass der überbaute Grundstücksteil an den Überbauenden gegen eine angemessene Entschädigung veräußert wird.

Voraussetzungen des Überbaus

Gutgläubiger und nicht grob fahrlässiger Überbau

Ein Überbau liegt nur dann vor, wenn dieser ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit des Bauenden erfolgt ist.
Die Voraussetzung des Rechtsirrtums: Dem Bauenden muss der Grenzverlauf oder das Überschreiten der Grundstücksgrenze unbekannt und unvermeidbar gewesen sein.

Eigentumsverhältnisse und Besitz

Überbaurechtliche Vorschriften greifen ausschließlich, wenn die betroffenen Grundstücke verschiedenen Eigentümern gehören.
Miteigentum, Nießbrauchsrechte und Erbbaurechte können gesonderte Regelungen mit sich bringen.

Rechtsfolgen des Überbaus

Duldungspflicht und Entschädigung

Ist der Überbau gutgläubig und nicht grob fahrlässig errichtet, besteht nach § 912 Abs. 1 BGB eine gesetzliche Duldungspflicht des benachbarten Grundstückseigentümers. Dieser hat jedoch Anspruch auf eine angemessene Entschädigung.

Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

Wurde der Überbau vorsätzlich oder grob fahrlässig errichtet, stehen dem Eigentümer des Nachbargrundstücks nach § 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu. Die Vorschriften finden keine Anwendung bei Eigenverschulden des Nachbarn oder erteilter Duldung.

Übertragung des überbauten Grundstücksteils

Nach § 914 BGB kann unter bestimmten Umständen der Anspruch auf Übertragung des Grundstücksteils entstehen. Dies betrifft Fälle, in denen eine Anpassung der Grundstücksgrenzen sachgerecht erscheint und keine berechtigten Interessen entgegenstehen.

Verjährung und Rechtsverfolgung

Verjährungsfristen

Ansprüche wegen Überbau unterliegen den allgemeinen Verjährungsfristen des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Insbesondere der Entschädigungsanspruch verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB nach drei Jahren ab Kenntnis des Überbaus und des Anspruchsgegners.

Grenzfeststellung und Beweislast

Die Beweislast für das Bestehen eines Überbaus, dessen Umfang und die Umstände der Errichtung trägt grundsätzlich derjenige, der sich auf einen Überbau beruft – in der Regel der Eigentümer des betroffenen Grundstücks.

Rechtsnatur und dingliche Sicherung

Entstehung eines Überbaurechts

Durch den gutgläubigen Überbau entsteht zugunsten des Bauenden ein gesetzliches Überbaurecht. Es handelt sich um ein kraft Gesetzes entstehendes Recht, das im Grundbuch eingetragen werden kann, aber nicht muss.

Belastung und Übertragbarkeit

Das Überbaurecht ist an das Bauwerk gebunden. Bei der Veräußerung des Grundstücks bleibt das Recht zugunsten des überbauenden Eigentümers erhalten, sofern das Grundstück samt Überbau übertragen wird.

Überbau im Verhältnis zu anderen Rechtsinstituten

Grenze zu Nachbarrecht und Besitzrecht

Der Überbau ist abzugrenzen von nachbarrechtlichen Eigentumsstörungen und typischen Besitzschutzansprüchen. Im Gegensatz zum bloßen Besitz reicht die Duldungspflicht des Nachbarn beim Überbau über die üblichen Besitzansprüche hinaus.

Verhältnis zum Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ermöglicht bauliche Nutzungen auf fremdem Grund. Im Falle eines nicht rechtmäßigen Erbbaurechts liegt jedoch kein Überbau im Sinne der §§ 912 ff. BGB vor.

Sonderfälle und Sondervorschriften

Überbau bei Bauwerken ohne Gebäudecharakter

Bauliche Anlagen, die keine Gebäude im rechtlichen Sinn sind (z.B. Mauern, Zäune, Überdachungen), werden von der Überbauvorschrift nicht direkt erfasst. Hier greifen stattdessen allgemeine Vorschriften über Eigentumsstörungen und Besitzschutz.

Öffentlich-rechtliche Aspekte

Unabhängig von der zivilrechtlichen Duldungspflicht bleibt bei einem Überbau stets die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften (u.a. Bauordnungsrecht, Abstandsvorschriften) erforderlich. Ein genehmigter Überbau kann öffentlich-rechtliche Sanktionen, wie Rückbauverfügungen, nicht ausschließen.

Literaturhinweis und Zusammenfassung

Der Überbau nach deutschem Zivilrecht stellt eine besondere Eigentumskonstellation an den Grenzen von Grundstücken dar, die durch spezifische gesetzliche Regelungen ausgewogen ausgestaltet ist. Die Anspruchslage richtet sich wesentlich nach Gut- oder Bösgläubigkeit des Bauenden und beinhaltet neben Duldungs- und Entschädigungsansprüchen auch Möglichkeiten zur Eigentumsübertragung des überbauten Grundstücksteils. Neben den zivilrechtlichen Bestimmungen sind insbesondere öffentlich-rechtliche Normen zu beachten, die unabhängig von den zivilrechtlichen Ansprüchen gelten und den Rechtsfrieden zwischen Grundstücksnachbarn sichern.

Häufig gestellte Fragen

Welche Ansprüche kann der Grundstückseigentümer bei einem unberechtigten Überbau geltend machen?

Kommt es zu einem unberechtigten Überbau, das heißt, ein Nachbar bebaut mit einem Bauwerk teilweise das Grundstück eines anderen, stehen dem betroffenen Grundstückseigentümer verschiedene Ansprüche nach den §§ 912 ff. BGB zu. Grundsätzlich hat der Eigentümer zunächst einen Anspruch auf Beseitigung des Überbaus und Wiederherstellung des früheren Zustands gemäß § 1004 Abs. 1 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch). Allerdings gibt es Ausnahmen: Wurde der Überbau ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit errichtet, kann der Eigentümer gemäß § 912 Abs. 1 BGB nur dann die Beseitigung verlangen, wenn er vor oder unverzüglich nach Beginn der Bauarbeiten widersprochen hat. Ist dies nicht erfolgt, bleiben ihm ausnahmsweise sowohl eine Geldentschädigung („Überbaurente“) als wiederkehrende Leistung als auch die Möglichkeit, die Übernahme seines Grundstücksteils gegen Zahlung zu verlangen (§ 915 BGB). In Grenzfällen kann die Durchsetzung der Ansprüche durch das Gericht auf Grundlage des § 242 BGB („Treu und Glauben“) überprüft werden.

Unter welchen Voraussetzungen ist ein Überbau nach § 912 BGB entschuldigt?

Ein Überbau ist nach § 912 Abs. 1 BGB entschuldigt, wenn der Überbauende weder vorsätzlich noch grob fahrlässig gehandelt hat. Das bedeutet, der Eigentümer des „Hauptgebäudes“ durfte davon ausgehen, dass die Bauarbeiten sich ausschließlich auf sein eigenes Grundstück erstrecken und hat infolge einfacher Fahrlässigkeit die genaue Grenze nicht beachtet. Grobe Fahrlässigkeit liegt erst vor, wenn grundlegende Sorgfaltspflichten beim Setzen der Grenzpunkte missachtet wurden oder ihm erhebliche Zweifel hinsichtlich des Grundstückverlaufs hätten auffallen müssen. Ein entschuldigter Überbau liegt beispielsweise vor, wenn Grenzmarkierungen nachweislich falsch oder nicht mehr sichtbar waren und keine zumutbare Möglichkeit der Grenzfeststellung bestand.

Besteht der Überbauschutz auch bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Verhalten des Bauenden?

Nein, bei einem vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Überbau besteht der besondere Überbauschutz nach § 912 BGB nicht. In diesen Fällen ist der Grundstückseigentümer berechtigt, auf vollständige Beseitigung des Überbaus zu klagen, ohne Beschränkungen bezüglich Zeit oder Widerspruchspflicht. Die Entschädigungsregelung greift dann nicht, sondern es bleibt ausschließlich beim Anspruch auf Rückbau und Schadensersatz, sofern ein Schaden entstanden ist.

Wie wird die Höhe der Überbaurente nach § 912 Abs. 2 BGB bemessen?

Die Höhe der Überbaurente oder Entschädigung bestimmt sich nach dem Wert des überbauten Grundstücksteils zum Zeitpunkt des Überbaus. Zugrunde gelegt wird in der Praxis in der Regel der marktübliche Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke dieser Art, wobei Besonderheiten wie Lage, Erschließung und Nutzungsart mit einzubeziehen sind. Die Entschädigung wird als jährliche Geldrente entrichtet; sie kann nachträglich angepasst werden, wenn sich der Wert des Grundstücksteils erheblich ändert (etwa durch eine Änderung der Bebauungsplanung oder Infrastrukturmaßnahmen).

Welche Rolle spielt der Widerspruch des Nachbarn bei der Entstehung eines Überbauschutzes?

Der Widerspruch durch den Nachbarn ist eine entscheidende Voraussetzung dafür, dass der Überbauende nicht den entschuldigten Überbauschutz aus § 912 BGB erhält. Wenn der Nachbar, dessen Grundstück überbaut wird, vor oder unverzüglich nach Beginn der Bauarbeiten wirksam und eindeutig Widerspruch beim Bauenden einlegt, entfällt der Überbauschutz. Erfolgt der Widerspruch verspätet (z. B. erst nach Fertigstellung des Rohbaus), tritt die Sperrwirkung nicht mehr ein. Der Widerspruch muss nicht zwingend schriftlich erfolgen, aber er muss ernsthaft gemeint sein und dem Überbauenden zugehen.

Kann der Überbau auch bei Schein- oder Gefälligkeitsnachbarschaft geltend gemacht werden?

Ein Anspruch nach § 912 BGB setzt prinzipiell voraus, dass zwei selbständige Grundstückseigentümer beteiligt sind, also nicht Gesellschaften mit identischem Inhaber oder z. B. Ehegatten mit gemeinschaftlichem Eigentum. Bei Schein- oder Gefälligkeitsnachbarschaft, etwa bei bloßem Besitz oder Nutzung ohne rechtlichen Eigentumserwerb, greift der Überbauschutz nicht. Hier wären gegebenenfalls andere zivilrechtliche Ansprüche (z. B. Besitzschutz, Störungsabwehr) einschlägig.

Welche rechtlichen Folgen ergeben sich, wenn auf einer Grenzlinie überbaut wurde?

Wird ein Gebäude so errichtet, dass es genau oder teilweise auf der Grenzlinie zwischen zwei Grundstücken steht, greifen spezielle Vorschriften. Gemäß § 921 BGB (Grenzwand) können beide Nachbarn verlangen, die gemeinsame Wand mitzubenutzen, und sind zu gegenseitigem Ersatz der Aufwendungen verpflichtet. Handelt es sich aber um einen klassischen Überbau (über die Grenze hinaus), gelten ausschließlich die Regelungen der §§ 912 ff. BGB. Sollte der Nachbar zugestimmt haben oder ein sogenanntes „Grenzbauverfahren“ nach Landesbauordnung zum Zug kommen, kann sich hiervon abweichend ein Bestandsschutz oder ein Anspruch auf Mitbenutzung der Grenzbebauung ergeben.