Teilungsgenehmigung

Begriff und Bedeutung der Teilungsgenehmigung

Die Teilungsgenehmigung ist ein zentraler Rechtsbegriff im deutschen Immobilien- und Baurecht. Sie bezeichnet die verwaltungsrechtliche Erlaubnis, ein Grundstück oder ein bestehendes bebautes Objekt in zwei oder mehrere rechtlich selbstständige Grundstücke zu teilen oder in Wohn- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufzuteilen. Die Teilungsgenehmigung ist vor allem im Kontext der Grundstücksteilung von Bedeutung und dient dazu, die geordneten städtebaulichen und planungsrechtlichen Verhältnisse bei der Entstehung und Nutzung von Grundstücken sicherzustellen.

Gesetzliche Grundlagen

Baugesetzbuch (BauGB)

Kernvorschrift für Teilungsgenehmigungen ist § 19 Baugesetzbuch (BauGB). Nach § 19 Absatz 1 BauGB bedarf die Teilung eines Grundstücks, das im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt oder für das eine Umlegung eingeleitet ist, grundsätzlich einer Genehmigung nach § 20 BauGB. Die Teilungsgenehmigung ist somit in vielen Fällen investitions- und dispositionsvorbereitende Voraussetzung für die rechtliche Teilung durch das Grundbuchamt.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Bei der Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum nach dem WEG ist teilweise ebenfalls eine behördliche Teilungsgenehmigung erforderlich. Sie dient der Sicherstellung städtebaulicher Kriterien und ist häufig Voraussetzung für die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung und die anschließende Anlegung von Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbüchern.

Landesrechtliche Besonderheiten

Neben den bundesrechtlichen Regelungen können in einzelnen Bundesländern zusätzliche oder abweichende Vorschriften zur Teilungsgenehmigung existieren. Insbesondere regeln Bauordnungen der Länder und weitere städtebauliche Satzungen ergänzende Voraussetzungen.

Zweck und Zielsetzung der Teilungsgenehmigung

Die Teilungsgenehmigung verfolgt das Ziel, städtebauliche Strukturen sowie die geordnete Entwicklung von Gemeinden und Städten sicherzustellen. Sie soll unkontrollierter Grundstücksteilung vorbeugen, die etwa zu einer Verschlechterung der Erschließungssituation oder zur Überbeanspruchung der Infrastruktur führen könnte.

Öffentliche Belange

Zu den geschützten öffentlichen Belangen zählen insbesondere:

• Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Erschließung der neu entstehenden Grundstücke
• Vermeidung einer Überbauung oder Belastung von öffentlichen Flächen
• Wahrung von Mindestgrundstücksgrößen gemäß Bauleitplanung oder Satzungen
• Sicherung städtebaulicher Gestaltungsgrundsätze und sozialer Interessen

Antragstellung und Verfahren

Antragstellung

Ein Antrag auf Teilungsgenehmigung ist durch den Eigentümer oder durch einen dazu bevollmächtigten Vertreter bei der zuständigen unteren Bauaufsichts- oder Stadtplanungsbehörde einzureichen. Dem Antrag sind in der Regel detaillierte Lagepläne, Flurstücksverzeichnisse und gegebenenfalls Baugenehmigungen oder Nachweise über bestehende oder geplante Erschließungsmaßnahmen beizufügen.

Prüfungsverfahren und Fristen

Die zuständige Behörde prüft auf Grundlage aller eingereichten Unterlagen die Vereinbarkeit der beabsichtigten Teilung mit den gesetzlichen sowie den kommunalrechtlichen Vorgaben. Die Frist zur Entscheidung beträgt nach § 20 Absatz 2 BauGB grundsätzlich einen Monat. Wird innerhalb dieser Frist nicht entschieden, gilt die Teilungsgenehmigung als erteilt (sog. Genehmigungsfiktion).

Entscheidung und Rechtsmittel

Die Genehmigung wird schriftlich erteilt und kann mit Bedingungen oder Auflagen verbunden sein. Bei Ablehnung ist eine Rechtsbehelfsbelehrung beizufügen. Gegen die Ablehnung kann Widerspruch eingelegt und ggf. Klage beim Verwaltungsgericht erhoben werden.

Ausnahmen von der Teilungsgenehmigungspflicht

Teilungsfreie Grundstücke

Nicht in jedem Fall ist eine Teilungsgenehmigung erforderlich. § 25 BauGB sieht beispielsweise Ausnahmen für bestimmte Grundstücke vor, wie Verkehrsflächen oder Flächen für Zwecke öffentlicher Versorgung.

Genehmigungsfreie Teilungen

Darüber hinaus gibt es Situationen, in denen eine Teilungsgenehmigung aufgrund besonderer Schutzvorschriften entfällt, etwa dann, wenn eine Umlegung bereits durchgeführt wurde oder bei behördlicher Enteignung.

Folgen einer fehlenden oder unwirksamen Teilungsgenehmigung

Wird eine Grundstücksteilung ohne die erforderliche Genehmigung vorgenommen oder ist diese nichtig, ist die Teilung nach § 46 GBO (Grundbuchordnung) unwirksam. Das Grundbuchamt darf die vollzogene Teilung in diesem Fall nicht eintragen. Zudem droht eine bauordnungsrechtliche Untersagungsverfügung, verbunden mit gegebenenfalls weitergehenden Sanktionen.

Teilungsgenehmigung im Vergleich zur Baugenehmigung

Es ist zwischen Teilungsgenehmigung und Baugenehmigung zu unterscheiden. Während die Baugenehmigung die Zulässigkeit eines Bauvorhabens betrifft, regelt die Teilungsgenehmigung ausschließlich die rechtliche Teilbarkeit von Grundstücken im Sinne des Liegenschaftsrechts, unabhängig von der Bebauung.

Internationaler Vergleich

Im internationalen Kontext gibt es vergleichbare Regelungen insbesondere in den Mitgliedstaaten der Europäischen Union, wobei die Anforderungen, Zuständigkeiten und Genehmigungsverfahren hingegen national unterschiedlich ausgestaltet sind.

Fazit

Die Teilungsgenehmigung stellt ein wichtiges steuerndes Instrument der öffentlichen Hand zur Sicherung geordneter städtebaulicher Entwicklung, Infrastruktur- und Erschließungsplanung dar. Sie ist in ihren Einzelheiten durch Bundes- und Landesrecht sowie durch kommunale Satzungen geregelt. Die Einhaltung der relevanten Vorgaben ist für eine wirksame Grundstücksteilung essenziell, Abweichungen können zu erheblichen rechtlichen und finanziellen Nachteilen führen.

Quellen:

• Baugesetzbuch (BauGB)
• Grundbuchordnung (GBO)
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• Bauordnungen der Bundesländer

Relevante Begriffe: Grundstücksteilung, Aufteilungsplan, Bebauungsplan, Erschließung, Wohnungs- und Teileigentum, Umlegung, Bauaufsichtsbehörde, Flurstücksteilung, Genehmigungsfiktion.

Häufig gestellte Fragen

Wer erteilt die Teilungsgenehmigung und welches Verfahren ist dabei zu beachten?

Für die Erteilung einer Teilungsgenehmigung ist in Deutschland grundsätzlich die zuständige Bauaufsichtsbehörde beziehungsweise das für das betreffende Grundstück zuständige Bauamt der Kommune oder Stadtverwaltung verantwortlich. Das Genehmigungsverfahren richtet sich in erster Linie nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB), insbesondere nach § 19 BauGB. Zur Antragstellung ist regelmäßig ein schriftlicher Antrag unter Beifügung eines Lageplans, eines aktuellen Grundbuchauszugs sowie ggf. weiterer Unterlagen, wie beispielsweise der Nachweis über bestehende Baulasten, erforderlich. Im Rahmen des Verfahrens prüft die Behörde unter anderem, ob die geplante Grundstücksteilung mit den geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere den bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorgaben, vereinbar ist. Zudem werden kommunale Satzungen und gegebenenfalls denkmalrechtliche oder naturschutzrechtliche Belange berücksichtigt. Die Entscheidung über die Teilungsgenehmigung wird in Form eines Verwaltungsaktes erlassen und ist grundsätzlich mit einer Begründung sowie einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen. Die Bearbeitungsdauer kann je nach Komplexität des Einzelfalls und Auslastung der Behörde variieren.

Welche rechtlichen Anforderungen werden an die Teilung eines Grundstücks gestellt?

Die rechtlichen Anforderungen an die Grundstücksteilung sind vor allem im Baugesetzbuch und den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Grundsätzlich darf durch die Teilung kein selbstständiges Grundstück entstehen, das den geltenden baurechtlichen Vorschriften widerspricht. Dazu zählen unter anderem die Einhaltung von Mindestgrößen für Baugrundstücke, ausreichende Erschließung hinsichtlich öffentlicher Straßen, Wasser-, Strom- und Abwasserleitungen, sowie die Sicherstellung der Erreichbarkeit und Zugänglichkeit des neu entstehenden Grundstücks. Außerdem dürfen die geteilten Grundstücke nicht in einer Weise zugeschnitten sein, dass spätere baurechtliche Nutzungen oder die Nachbarrechte unzulässig eingeschränkt werden. Auch sind bestehende Baulasten, Dienstbarkeiten oder Nutzungsrechte zu berücksichtigen. Zusätzlich kann die Teilungsbefugnis durch planungsrechtliche Vorgaben wie Bebauungspläne eingeschränkt werden.

Wie wirkt sich ein bestehender Bebauungsplan auf die Teilungsgenehmigung aus?

Ein bestehender Bebauungsplan beeinflusst die Zulässigkeit und die Gestaltung einer Grundstücksteilung maßgeblich. Insbesondere legt der Bebauungsplan Festsetzungen hinsichtlich baulicher Nutzung, überbaubarer Grundstücksflächen, Mindest- und Höchstgrenzen für Grundstücksgrößen und Erschließungsmaßnahmen fest. Im Rahmen des Teilungsgenehmigungsverfahrens überprüft die zuständige Behörde, ob die beabsichtigte Teilung den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht. Verstöße gegen den Bebauungsplan, beispielsweise durch die Bildung eines zu kleinen Baugrundstücks oder eines nicht ausreichend erschlossenen Grundstücks, führen regelmäßig zur Versagung der Teilungsgenehmigung. Auch Festsetzungen zu Grünflächen, Abstandflächen oder besonderen Nutzungen wie Gemeinbedarf sind zu beachten, da sie die Aufteilungsmöglichkeiten erheblich beschränken können.

Ist eine Teilungsgenehmigung auch für land- und forstwirtschaftliche Flächen erforderlich?

Ob eine Teilungsgenehmigung für land- oder forstwirtschaftliche Flächen erforderlich ist, hängt von der jeweiligen landesrechtlichen Ausgestaltung sowie der Lage des Grundstücks ab. Grundsätzlich sind Grundstücksteilungen nach § 19 Abs. 1 BauGB genehmigungspflichtig, sofern es sich um im Zusammenhang bebaute Ortsteile oder um Grundstücke innerhalb eines Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes handelt. Flächen im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind von der Teilungsgenehmigungspflicht in vielen Bundesländern ausgenommen, es sei denn, durch die Teilung wird eine rechtswidrige bauliche Nutzung begünstigt oder entgegenstehende öffentliche Belange berührt. Dennoch kann es auch hier Auflagen geben, insbesondere wenn die Teilung dazu führen könnte, dass eine eigenständige land- oder forstwirtschaftliche Nutzung nicht mehr gewährleistet ist oder öffentliche Belange, wie der Erhalt von Schutzgebieten, betroffen sind.

Welche Folgen hat eine rechtswidrige Grundstücksteilung ohne Genehmigung?

Eine ohne die erforderliche Teilungsgenehmigung vorgenommene Grundstücksteilung ist nach § 20 Abs. 1 BauGB in der Regel unwirksam und entfaltet gegenüber dem Grundbuchamt keine Wirkung. Das bedeutet, dass eine Eintragung im Grundbuch grundsätzlich verweigert wird, solange die Teilungsgenehmigung nicht vorgelegt werden kann. Sollte das Grundbuchamt dennoch unrechtmäßig die Eintragung vornehmen, kann dies zu erheblichen rechtlichen Problemen führen, insbesondere hinsichtlich der baurechtlichen Nutzbarkeit und Veräußerbarkeit des Grundstücks. Darüber hinaus kann die Bauaufsichtsbehörde ordnungsbehördliche Maßnahmen ergreifen, etwa in Form von Rückabwicklungsverfügungen oder Bußgeldern gegen die Veranlasser der Teilung. Zivilrechtlich kann eine unzulässige Teilung zudem Ansprüche von Erwerbern oder Nachbarn nach sich ziehen, insbesondere wenn durch die unwirksame Teilung Rechte Dritter verletzt werden.

Kann gegen eine Versagung der Teilungsgenehmigung Rechtsmittel eingelegt werden?

Gegen die Versagung einer Teilungsgenehmigung steht dem Antragsteller der Verwaltungsrechtsweg offen. Zunächst kann innerhalb eines Monats nach Erhalt des ablehnenden Bescheides ein Widerspruch bei der zuständigen Behörde eingelegt werden (soweit das jeweilige Landesrecht dies vorsieht), andernfalls ist unmittelbar Anfechtungsklage zum zuständigen Verwaltungsgericht möglich. Im Widerspruchs- oder Klageverfahren wird überprüft, ob die Ablehnung zu Recht erfolgte und insbesondere formelle sowie materielle Rechtmäßigkeit gewahrt sind, darunter die ordnungsgemäße Anwendung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die Berücksichtigung etwaiger Ermessensspielräume der Behörde. Des Weiteren kann die Gerichtsbarkeit prüfen, ob die Behörde das rechtliche Gehör gewahrt und eine hinreichende Begründung für ihren Bescheid geliefert hat.

Welche Bedeutung haben Baulasten und Dienstbarkeiten im Verfahren der Teilungsgenehmigung?

Im Zuge des Teilungsgenehmigungsverfahrens kommt der Prüfung von auf dem Grundstück lastenden Baulasten und Dienstbarkeiten erhebliche rechtliche Bedeutung zu. Baulasten, die im Baulastenverzeichnis eingetragen sind, können die Möglichkeiten der Grundstücksteilung einschränken oder spezielle Anforderungen an die Gestaltung der neuen Grundstücke nach sich ziehen, beispielsweise hinsichtlich der Erschließung, Abstandsflächen oder Zuwegung. Dienstbarkeiten, wie Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind, müssen ebenfalls beachtet werden, da ihre Fortführung oder Anpassung im Zuge der Teilung rechtlich einwandfrei sichergestellt sein muss. Ungeklärte oder widersprüchliche Rechte Dritter können zur Versagung der Teilungsgenehmigung führen oder eine Mitwirkung Dritter im Verfahren erforderlich machen.

Gibt es Fristen, innerhalb derer eine Entscheidung über die Teilungsgenehmigung erfolgen muss?

Das Baugesetzbuch sieht grundsätzlich keine starren Entscheidungsfristen für die Bearbeitung und Erteilung einer Teilungsgenehmigung vor. Allerdings sind gemäß den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen Anträge auf Teilungsgenehmigung „unverzüglich“ bzw. „ohne schuldhaftes Zögern“ – in der Regel innerhalb von drei Monaten – zu bescheiden. Überschreitet die Behörde diese Frist unangemessen und ohne stichhaltigen Grund, kann der Antragsteller eine sogenannte Untätigkeitsklage beim Verwaltungsgericht erheben. Diese kann dazu führen, dass das Gericht die Behörde zur Entscheidung anhält oder in Einzelfällen selbst über die Sache entscheidet. Besonders ist zu beachten, dass die Frist erst beginnt, wenn die Antragsunterlagen vollständig vorliegen und keine weiteren Unterlagen eingefordert wurden.