Begriff und Bedeutung der Teilung von Grundstücken
Die Teilung von Grundstücken ist ein zentrales Thema des deutschen Sachenrechts sowie des Grundstücks- und Baurechts. Darunter versteht man die rechtsgeschäftliche oder behördliche Aufteilung eines bestehenden, im Grundbuch als ein Grundstück geführten Flurstücks in mehrere eigenständige Grundstücke. Die Teilung hat vielfältige rechtliche, wirtschaftliche und praktische Bedeutungen, zum Beispiel bei Erbauseinandersetzungen, bei der baulichen Entwicklung von Immobilien oder zur Veräußerung von Grundstücksteilflächen.
Rechtliche Grundlagen
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Die Teilung von Grundstücken berührt im deutschen Recht insbesondere Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Insbesondere § 873 BGB (Erwerb durch Einigung und Eintragung) und § 890 BGB (Übereignung eines Grundstücksteils) sind hier einschlägig. Für den Erwerb eines neu entstandenen Grundstücksteils gelten demnach dieselben Anforderungen wie bei der Übereignung eines gesamten Grundstücks: Einigung (Auflassung) und Eintragung im Grundbuch.
Grundbuchordnung (GBO)
Die GBO regelt das Verfahren zur Teilung im Grundbuch. Nach § 3 Abs. 2 GBO können Grundstücke durch Eintragung getrennt werden, sofern sie katastermäßig, also gemäß Liegenschaftskataster, getrennt sind. Erst mit der Bildung neuer Grundbuchblätter werden die geteilten Grundstücke rechtlich selbständig.
Baugesetzbuch (BauGB) und Parzellierung
Insbesondere § 19 BauGB enthält wesentliche Vorgaben für die Teilung von Grundstücken im Geltungsbereich von Bebauungsplänen. Danach bedarf die Teilung eines bebauten oder bebaubaren Grundstücks in Erschließungsgebieten einer Genehmigung. Ziel ist es, städtebauliche und planungsrechtliche Vorgaben zu wahren.
Verfahren der Grundstücksteilung
Katastertechnische Voraussetzungen
Die rechtliche Teilung setzt in der Regel eine katastertechnische Vermessung der betreffenden Flächen voraus. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Katasteramt führt diese Vermessung durch und es wird ein Teilungs- oder Zerlegungsplan erstellt, der Grundlage für die nachfolgende grundbuchmäßige Teilung ist.
Grundbuchrechtliche Umsetzung
Auf Basis des amtlichen Vermessungsplans beantragt der Eigentümer beim Grundbuchamt die Umschreibung durch Bildung neuer Grundbuchblätter für die Teilgrundstücke. Bis zur Eintragung im Grundbuch bleibt die Teilung rechtlich ohne Wirkung. Erst durch die Eintragung entstehen selbstständige Grundstücke im Rechtssinne.
Teilungsgenehmigung nach BauGB
Im Bereich der Bauleitplanung kann eine Teilungsgenehmigung gemäß § 20 BauGB erforderlich sein, sofern die Grundstücksteilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans erfolgt. Die Genehmigungspflicht dient der Sicherstellung, dass durch die Teilung keine baurechtswidrigen Zustände entstehen.
Ausnahmen von der Genehmigungspflicht
Nicht genehmigungspflichtig ist die Teilung etwa dann, wenn durch sie öffentliche Wege, Versorgungsflächen oder ähnliche Zwecke entstehen oder die Grundstücke nach ihrer Teilung keine selbständige bauliche Nutzung ermöglichen.
Rechtliche Auswirkungen der Teilung
Auswirkungen auf dingliche Rechte
Die Teilung eines Grundstücks erstreckt sich grundsätzlich auch auf die an dem Grundstück bestehenden Belastungen und Rechte, wie etwa Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten. Diese wirken fort, soweit sie nach ihrem Inhalt auf dem jeweiligen Teilgrundstück lasten können (§ 1133 BGB für Hypotheken; § 1025 BGB für Dienstbarkeiten). Die Rechte werden entsprechend dem Grundstücksbestand neu zugeordnet.
Auswirkungen im Erbfall
Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung kann die Teilung von Grundstücken bedeutsam werden, um den Nachlass zu verteilen. Die rechtliche Trennung im Grundbuch erleichtert die Übertragung von einzelnen Teilflächen auf Erben.
Steuerliche Konsequenzen
Die Teilung von Grundstücken kann ertrag- und grundsteuerlich relevante Folgen haben, insbesondere in Bezug auf die Grunderwerbsteuer und die Bodenrichtwerte bei Veräußerung von Teilflächen.
Besonderheiten bei bestimmten Grundstücksarten
Teilung von Wohnungseigentum
Soll ein bebautes Grundstück mittels Teilungserklärung in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt werden, finden neben der Grundstücks- auch die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) Anwendung. In diesem Fall erfolgt keine „echte“ Teilung des Grundstücks im Sinne des Sachenrechts, sondern die Begründung von Miteigentumsanteilen mit Sondereigentum.
Teilung bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen
Bezüglich land- und forstwirtschaftlicher Flächen ist ergänzend das Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) zu beachten, das insbesondere Mindestgrößen und Genehmigungspflichten vorsieht, um eine zersplitterte Agglomeration von Grundstücken zu vermeiden.
Typische Anwendungsfälle
- Parzellierung für Wohn- und Gewerbegebiete: Aufbereitung großer Flächen für Neubauprojekte
- Verkauf oder Übertragung von Teilflächen: insbesondere bei Nutzung, Vererbung oder Schenkung
- Grenzregulierungen: Behebung fehlerhafter oder historisch gewachsener Grenzen
- Teilweise Belastung des Grundstücks: z. B. zur Besicherung eines Darlehens nur auf einem Grundstücksteil
Zusammenfassung
Die Teilung von Grundstücken ist im deutschen Recht ein komplexer Vorgang, der vielfältige rechtliche Vorgaben aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, der Grundbuchordnung, dem BauGB sowie weiteren Spezialgesetzen vereint. Ihre Durchführung erfordert neben der katastermäßigen Vermessung und der Eintragung ins Grundbuch oft auch eine behördliche Genehmigung. Die Teilung wirkt sich auf bestehende dingliche Rechte, steuerliche Belange und insbesondere auf die weitere Nutzung der Bebauung und Bewirtschaftung der Grundstücke aus. Bei der Planung und Durchführung einer Grundstücksteilung sind daher sämtliche einschlägigen rechtlichen Anforderungen sorgfältig zu beachten.
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für die Teilung eines Grundstücks erfüllt sein?
Im deutschen Recht ist die Teilung eines Grundstücks in § 19 Baugesetzbuch (BauGB) und den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sowie weiterer landesrechtlicher Bestimmungen geregelt. Voraussetzung ist zunächst, dass die Teilung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere den bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Vorgaben, vereinbar ist. In der Regel ist eine sogenannte Teilungsgenehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde notwendig, es sei denn, die Gemeinde hat von ihrem Genehmigungsrecht Abstand genommen. Ferner muss im Grundbuch eine Teilung gemäß § 873 BGB eingetragen werden. Die betroffenen Grundstücke müssen über eine eigene Erschließung, also Zugang zu öffentlichen Straßen und Versorgungseinrichtungen, verfügen, sofern dies das jeweilige Landesbauordnungsrecht fordert. Besondere Beachtung finden auch mögliche Baulasten, Wegerechte oder bestehende Dienstbarkeiten, die den geteilten Grundstücken weiterhin zugeordnet werden müssen. Im Falle von Erbengemeinschaften oder Grundstücken in WEG-Strukturen sind zusätzliche Zustimmungserfordernisse aller Beteiligten oder Wohnungseigentümer zu beachten.
Bedingt eine Grundstücksteilung immer die Zustimmung aller Eigentümer?
Eine Teilung darf nur durch den oder die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer veranlasst werden. Sind mehrere Personen als Eigentümer eingetragen (z.B. Erbengemeinschaft, Bruchteilsgemeinschaft), ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer erforderlich. Diese Zustimmung muss notariell beurkundet werden. Besonderheiten gelten bei Grundstücken, auf denen gemeinschaftliche Rechte oder Lasten (wie Nießbrauch, Grunddienstbarkeit) lasten: Auch dann ist die Mitwirkung der Berechtigten notwendig, sofern deren Rechte durch die Teilung betroffen sein könnten. Ohne die vollständigen Zustimmungen aller Betroffenen kann die Teilung nicht wirksam vollzogen werden.
Ist für die Wirksamkeit der Grundstücksteilung ein Notar erforderlich?
Die rechtssichere Teilung von Grundstücken bedarf zwingend der Mitwirkung eines Notars. Der von den Eigentümern geschlossene Teilungsvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar veranlasst anschließend die erforderlichen Anträge zur Änderung des Grundbuchs. Er überprüft auch die rechtlichen Voraussetzungen, insbesondere die Vorlage etwaiger Teilungsgenehmigungen und die formelle Abgeschlossenheit der Grundstücke. Ohne notariellen Vollzug ist die Änderung im Grundbuch und somit die rechtliche Verselbständigung der geteilten Grundstücke nicht möglich.
Welche Rolle spielt das Grundbuch bei der Grundstücksteilung?
Das Grundbuch ist das zentrale Register, in welchem Eigentumsverhältnisse und Belastungen (z.B. Grundschulden, Dienstbarkeiten) der Grundstücke dokumentiert werden. Nach der Teilung eines Grundstücks muss die neue Grundstückssituation dort abgebildet werden, was durch Eintragung der gebildeten neuen Flurstücke (Grundbuchblätter) erfolgt. Erst mit Eintragung im Grundbuch sind die Teilgrundstücke im Rechtsverkehr verselbständigt und können verkauft, belastet oder vererbt werden. Ferner müssen etwaige bestehende Rechte an den Ursprungsgrundstücken entweder neu verteilt oder in angepasster Form übernommen werden, was ebenfalls nur über das Grundbuch erfolgt.
Kann die Gemeinde eine Teilung des Grundstücks versagen?
Die Gemeinde kann die Teilung eines Grundstücks grundsätzlich versagen, wenn städtebauliche Belange entgegenstehen (§ 19 Abs. 3 BauGB). Das ist zum Beispiel der Fall, wenn durch die geplante Teilung nachteilige Auswirkungen auf die Ordnung des Baugebiets, die Erschließung, die Nutzung der Nachbargrundstücke oder die Infrastruktur entstehen. Die bauordnungsrechtlichen Mindestgrößen der entstehenden Grundstücke oder abweichende Festsetzungen im örtlichen Bebauungsplan können ebenso eine Versagung begründen. Die Entscheidung über die Genehmigung oder Versagung ergeht im Rahmen eines Verwaltungsverfahrens, gegen das Rechtsmittel eingelegt werden können.
Welche Auswirkungen hat eine Grundstücksteilung auf bestehende Lasten und Rechte?
Bei der Grundstücksteilung bleiben grundbuchlich gesicherte Rechte wie Hypotheken, Grundschulden und Dienstbarkeiten grundsätzlich auf den abgetrennten Flurstücken bestehen, sofern dies im Rahmen der Teilung so verfügt wird. Die Rechte können in ihrer bisherigen Form übernommen, anteilig verteilt oder inhaltlich neu geregelt werden. Offene Grundschuldbriefe müssen neu zugeordnet oder für die gesamten Teilflächen neu beurkundet werden. Bei öffentlichen Lasten (z.B. Erschließungsbeiträge, Abgaben) kann eine anteilige Zurechnung erfolgen oder eine gesamtschuldnerische Haftung aller neuen Eigentümer bestehen bleiben, abhängig von den Satzungen und gesetzlichen Vorgaben der jeweiligen Kommune.
Müssen nach einer Teilung die neuen Grundstücke einzeln erschlossen werden?
In den meisten Bundesländern ist eine eigenständige Erschließung jedes neuen Grundstücks gesetzlich vorgeschrieben. Das bedeutet, dass jedes Teilgrundstück über eine eigene, rechtlich gesicherte Zufahrt, sowie einen Anschluss an die öffentliche Ver- und Entsorgungsinfrastruktur verfügen muss. Diese Voraussetzung prüft die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen der Genehmigungspflicht. Liegt keine eigenständige Erschließung vor, kann die Teilung versagt werden oder nur unter der Bedingung erfolgten, dass entsprechende vertragliche Vereinbarungen (z.B. Geh- und Fahrrechte) im Grundbuch eingetragen werden. Außerdem können Erschließungskosten oder Beiträge auf die neuen Eigentümer zukommen.
