Stellplätze

Begriffsbestimmung und rechtliche Grundlagen von Stellplätzen

Der Begriff Stellplatz bezeichnet allgemein eine Fläche, die dem Abstellen (Parken) von Kraftfahrzeugen dient. Im rechtlichen Kontext findet sich der Begriff insbesondere im öffentlichen und privaten Baurecht, im Straßenverkehrsrecht sowie im Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Im deutschsprachigen Raum sind die Anforderungen und Regelungen zu Stellplätzen durch eine Vielzahl normativer Vorgaben geprägt, die sowohl auf Bundes-, Landes- als auch Kommunalebene bestehen.

Rechtliche Definition und Einordnung

Öffentliche und private Stellplätze

Stellplätze werden rechtlich unterschieden in öffentliche und private Stellplätze.

• Öffentliche Stellplätze befinden sich auf Grundstücken im Eigentum öffentlich-rechtlicher Körperschaften und sind der Allgemeinheit zugänglich.
• Private Stellplätze befinden sich auf Privatgrundstücken und dürfen ausschließlich von bestimmten Berechtigten genutzt werden.

Abgrenzung zu Garagen und Parkhäusern

Rechtlich ist zwischen Stellplätzen im Freien (offene Stellplätze) und überdachten Abstellflächen (z. B. Garagen, Parkhäuser) zu unterscheiden. Die jeweiligen baurechtlichen Anforderungen divergieren insbesondere in bauordnungsrechtlicher und sicherheitstechnischer Hinsicht.

Stellplatzrecht im öffentlichen Baurecht

Stellplatzpflicht und rechtliche Normierung

Die Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen ergibt sich im Regelfall aus den Landesbauordnungen (LBO) der jeweiligen Bundesländer Deutschlands. Ergänzend hierzu verfügen zahlreiche Kommunen über eigene Satzungen („Stellplatzsatzungen“), die Regelungen zu Anzahl, Größe, Gestaltung und Lage von Stellplätzen enthalten.

Stellplatzverpflichtung (§ 47 Musterbauordnung)

Gemäß § 47 der Musterbauordnung (MBO) sowie den entsprechenden Vorschriften der Landesbauordnungen müssen bei Errichtung von Gebäuden mit Bedarf an Kraftfahrzeugstellplätzen für eine ausreichende Anzahl an Fahrzeugabstellplätze auf dem Baugrundstück oder in der Nähe Sorge getragen werden.

Ablöse von Stellplätzen

Ist eine Schaffung von erforderlichen Stellplätzen nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich, kann in den meisten Bundesländern eine sogenannte Stellplatzablöse gezahlt werden. Die finanzielle Ersatzleistung dient der Kommune zur Herstellung öffentlicher Stellplatzkapazitäten.

Sonderregelungen (Barrierefreiheit, Elektromobilität)

Moderne Stellplatzregelungen berücksichtigen zunehmend Anforderungen der Barrierefreiheit und der Elektromobilität, indem etwa ein Teil der Stellplätze für mobilitätseingeschränkte Personen oder mit Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge bereitgestellt werden muss.

Flächenbedarf und Größe

Die Mindestgröße und Beschaffenheit eines Stellplatzes ist bauordnungsrechtlich geregelt. Üblicherweise werden Maße von etwa 2,50 m Breite und 5,00 m Länge gefordert. Abweichende Vorgaben sind jedoch je nach Landesrecht oder kommunaler Satzung möglich, insbesondere für Behindertenstellplätze.

Eigentumsrechtliche Zuordnung von Stellplätzen

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Sondereigentum

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) werden Stellplätze rechtlich als Teileigentum oder Sondernutzungsrechte behandelt. Ein Stellplatz im Teileigentum ist im Grundbuch separat ausgewiesen und kann wie eine Wohnung verkauft oder vererbt werden. Alternativ kann einem Wohnungs- oder Teileigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Stellplatz eingeräumt werden, was eine ausschließlich ihm zustehende Nutzungsbefugnis begründet.

Mietrechtliche Regelungen

Die Nutzung eines Stellplatzes im Mietverhältnis erfolgt in der Regel auf Basis eines eigenständigen Mietvertrags oder als Bestandteil des Wohnraummietvertrags. Für den Mieterschutz und Kündigungsschutz gelten teilweise besondere Vorschriften, insbesondere wenn der Stellplatz untrennbar mit der Wohnung verbunden ist.

Straßenrecht und verkehrsrechtliche Aspekte

Nutzung von öffentlichen Verkehrsflächen

Das Parken auf öffentlichen Straßen und Plätzen unterliegt dem Straßenverkehrsrecht und ist in der Straßenverkehrs-Ordnung (StVO) geregelt. Hierbei sind sowohl allgemeine Parkregelungen, etwa Parkverbote und Parkscheibenpflicht, als auch spezielle Kennzeichnungen von Stellplätzen (z.B. für Behinderte, Ladezonen) maßgeblich.

Sonderformen: Carsharing-Stellplätze, Behindertenstellplätze

Kommunen richten zunehmend Sonderstellplätze für Carsharing-Fahrzeuge oder Menschen mit Behinderungen ein, die durch eigene Verkehrszeichen kenntlich gemacht sind. Die unberechtigte Benutzung kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Umweltschutz und städteplanerische Gesichtspunkte

Versiegelung und Begrünungspflichten

Stellflächen stellen aus umweltfachlicher Sicht versiegelte Flächen dar. Bauordnungsrechtliche Regelungen verlangen daher regelmäßig die Begrenzung oder Kompensation der versiegelten Flächen sowie die Berücksichtigung von Regenwassermanagement. In manchen Bundesländern ist die Begrünung von Stellplätzen vorgeschrieben.

Integration in die Stadtplanung

Die Schaffung und der Bestand von Stellplätzen sind eng mit der Verkehrs- und Stadtplanung verbunden. Im Zusammenhang mit der Förderung des Umweltverbunds (ÖPNV, Radverkehr, Fußgänger) wird in Ballungsräumen die Stellplatzpflicht aus stadtentwicklungspolitischen Gründen zunehmend zurückgenommen.

Sanktionen bei Verstößen

Ordnungsrechtliche Konsequenzen

Verstöße gegen stellplatzrechtliche Vorgaben können als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden und mit Bußgeldern oder Nutzungsuntersagungen sanktioniert werden. Auch eine bauordnungsrechtliche Rückbauverfügung kann erlassen werden, wenn Stellplätze entgegen den Auflagen beseitigt oder zweckentfremdet werden.

Fazit

Stellplätze sind im deutschen Recht ein vielschichtig geregelter Begriff, der sich von baurechtlichen Vorschriften über das Miet- und Wohnungseigentumsrecht bis hin zu verkehrsrechtlichen und umweltfachlichen Anforderungen erstreckt. Die konkrete Ausgestaltung ist maßgeblich von Landes- und Kommunalrecht beeinflusst. Veränderungen in der Mobilität, neue Anforderungen wie Barrierefreiheit und Elektromobilität sowie stadtentwicklungspolitische Ziele führen zu einer kontinuierlichen Anpassung der Regelungen. Somit bleibt das Recht rund um Stellplätze ein dynamisches Feld, das zahlreiche rechtliche und gesellschaftliche Aspekte miteinander vereint.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Anforderungen gelten an die Errichtung eines Stellplatzes auf privatem Grund?

Die Errichtung von Stellplätzen auf privatem Grund unterliegt in Deutschland einer Vielzahl rechtlicher Anforderungen, die sich primär aus dem Bauordnungsrecht der jeweiligen Bundesländer ergeben. In der Regel besteht eine Genehmigungspflicht: Für das Anlegen eines Stellplatzes muss eine Baugenehmigung oder zumindest eine Bauanzeige bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Das Baugesetzbuch (BauGB) sowie die jeweiligen Landesbauordnungen schreiben je nach Nutzung, Größe und Lage des Stellplatzes erforderliche Abstände zu Nachbargrundstücken, Grenzen und Gebäuden vor. Der Stellplatz darf keine unzumutbare Lärmbelästigung oder sonstige Beeinträchtigungen für Anwohner verursachen (Immissionsschutz). Darüber hinaus sind Vorgaben zum Maß der Versiegelung sowie zur Entwässerung und zum Umweltschutz (beispielsweise durch Verwendung von versickerungsfähigem Pflaster) zu beachten. In manchen Kommunen regeln Bebauungspläne oder kommunale Stellplatzsatzungen weitere Details, etwa zur Oberflächengestaltung, Bepflanzungspflicht oder Mindestgröße. Verstöße gegen diese Vorschriften können zu Bußgeldern oder der Verpflichtung zum Rückbau führen.

Wer ist für die Instandhaltung und Verkehrssicherheit eines privaten Stellplatzes verantwortlich?

Die Verantwortung für die Instandhaltung und Verkehrssicherheit eines privaten Stellplatzes obliegt grundsätzlich dem Eigentümer des Grundstücks. Nach § 823 BGB hat der Grundstückseigentümer eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, er muss dafür sorgen, dass der Stellplatz keine Gefahren für Dritte birgt. Dies umfasst die regelmäßige Kontrolle auf Schäden (zum Beispiel Löcher, lose Pflastersteine, Glätte im Winter) und deren umgehende Beseitigung. Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach und es kommt zu einem Unfall (beispielsweise durch Ausrutschen oder Stolpern), kann er für daraus entstandene Schäden haftbar gemacht werden. Im Falle von vermieteten Stellplätzen kann die Instandhaltungspflicht vertraglich auf den Mieter übertragen werden, der Eigentümer bleibt aber weiterhin grundsätzlich verkehrssicherungspflichtig. Den Kommunen obliegt die Verkehrssicherung nur bei öffentlichen (nicht privaten) Stellplätzen.

Welche rechtlichen Regelungen gelten bei der Vermietung von Stellplätzen?

Bei der Vermietung von Stellplätzen sind verschiedene rechtliche Vorschriften zu beachten. Der Mietvertrag kann entweder als eigenständiger Mietvertrag für einen Stellplatz oder als Teil eines Wohnraummietvertrags ausgestaltet sein. Ein eigenständiger Stellplatzmietvertrag unterliegt nicht den besonderen Kündigungs- und Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts (§§ 549 ff. BGB), sondern dem allgemeinen Mietrecht. Dies betrifft insbesondere die Kündigungsfristen, die – sofern keine spezifische Vereinbarung vorliegt – kürzer sein können (regelmäßig drei Monate gemäß § 580a BGB Abs. 1 Nr. 3). Die Berechtigung zur Untervermietung, Nutzung durch Dritte sowie Details zur Instandhaltung und baulichen Veränderungen sollten vertraglich klar geregelt werden. Ferner ist zu beachten, ob im Grundbuch oder in bestehenden Teilungserklärungen (bei Wohnungseigentum) besondere Nutzungsrechte oder Beschränkungen festgelegt sind. Bei widerrechtlicher Nutzung durch Dritte oder bei vertragswidrigem Verhalten des Mieters kann der Vermieter Unterlassung oder ggf. Kündigung verlangen.

Muss ein Stellplatz bei Errichtung eines Neubaus zwingend geschaffen werden?

Ob und in welchem Umfang Stellplätze bei Neubauten zu schaffen sind, regeln die Stellplatzverordnungen bzw. -satzungen der jeweiligen Bundesländer oder Kommunen. In aller Regel bestehen Vorgaben, wie viele Stellplätze pro Wohneinheit, Geschäftseinheit oder pro Quadratmeter Nutzfläche vorgeschrieben sind. Ziel ist es, ausreichende Parkmöglichkeiten zur Vermeidung von Parkdruck im öffentlichen Straßenraum sicherzustellen. Es gibt jedoch Ausnahmen, etwa bei Wohnungen in Innenstadtbereichen mit sehr guter ÖPNV-Anbindung; hier kann eine Stellplatzpflicht entfallen oder durch Zahlung von Ablösebeträgen in eine kommunale Infrastruktur umgewandelt werden. Die konkrete Anzahl und Ausgestaltung (z.B. Barrierefreiheit, E-Ladeinfrastruktur) ergeben sich aus den einschlägigen Bauvorschriften und Bebauungsplänen. Werden die Vorgaben nicht eingehalten, kann die Baugenehmigung versagt oder die Nutzung untersagt werden.

Welche Rechte und Pflichten bestehen bei einem gemeinschaftlich genutzten Stellplatz (z.B. in einer Wohnungseigentumsanlage)?

Bei gemeinschaftlich genutzten Stellplätzen in Wohnungseigentumsanlagen gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, verwaltet die Eigentümergemeinschaft diese Flächen gemeinsam. Nutzungsrechte an bestimmten Stellplätzen können als Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen werden, ansonsten steht allen Eigentümern ein Mitbenutzungsrecht zu. Änderungen an der Nutzung, Zuweisung fester Stellplätze oder bauliche Veränderungen bedürfen eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft. Für die Instandhaltung und ggf. Reparatur haftet die Gemeinschaft; die Kosten werden gemäß dem jeweiligen Kostenverteilungsschlüssel getragen. Für Verstöße gegen Hausordnung oder Nutzungsregelungen (z.B. Abstellen nicht verkehrstüchtiger Fahrzeuge) sieht das WEG Maßnahmen zur Abhilfe und notfalls Unterlassungsklagen vor.

Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Barrierefreiheit von Stellplätzen?

Gesetzliche Vorgaben zur Barrierefreiheit von Stellplätzen finden sich in den Landesbauordnungen sowie ergänzenden Normen (z.B. DIN 18040-1 für öffentlich zugängliche Gebäude). Insbesondere bei Neubauten und öffentlich zugänglichen Einrichtungen sind eine Mindestanzahl an barrierefreien Stellplätzen verpflichtend vorzuhalten. Diese Stellplätze müssen ausreichend dimensioniert sein (meist mindestens 3,50 x 5,00 Meter, oftmals mit zusätzlichen Bewegungsflächen) und hindernisfrei erreichbar sein. Auch bei privaten Wohngebäuden mit mehreren Einheiten können je nach Bundesland Barrierefreiheitsanforderungen vorgegeben sein. Fehlende Barrierefreiheit kann zur Beanstandung bei Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde und gegebenenfalls zu Nachbesserungs- oder Umrüstpflichten führen.

Wie werden Streitigkeiten über die Nutzung oder Zuordnung von Stellplätzen gelöst?

Kommt es zu Streitigkeiten über die Nutzung oder Zuordnung von Stellplätzen – etwa bei Überbelegung, widerrechtlicher Nutzung durch Dritte oder strittigen Sondernutzungsrechten – richtet sich die Lösung zunächst nach vertraglichen Regelungen (Mietvertrag, Teilungserklärung, Hausordnung). Oftmals ist ein klärendes Gespräch oder eine Mediation sinnvoll. Führt dies nicht zum Erfolg, können betroffene Parteien Ansprüche auf Unterlassung, Beseitigung, ggf. Schadensersatz im Zivilrechtsweg (zuständig: Amtsgericht) durchsetzen. In Wohnungseigentümergemeinschaften ist vor Klageerhebung regelmäßig ein Beschluss der Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen erforderlich. Bei öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten (z.B. Widerruf der Stellplatzgenehmigung) ist der Verwaltungsrechtsweg gegeben.

Welche baurechtlichen Folgen drohen bei rechtswidrig errichteten Stellplätzen?

Wer Stellplätze ohne erforderliche Genehmigung errichtet oder entgegen geltender Bauvorschriften nutzt, riskiert verschiedene baurechtliche Konsequenzen. So kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung untersagen und einen Rückbau oder eine Anpassung (z.B. Beseitigung unzulässiger Zufahrten, Nachrüstung von Entwässerungseinrichtungen) anordnen. Außerdem drohen Bußgelder nach dem Ordnungswidrigkeitengesetz der Länder. Voraussetzung für eine nachträgliche Legalisierung (sog. „Schwarzbau“-Legalisation) ist stets die Erfüllung sämtlicher baurechtlicher und umweltrechtlicher Anforderungen, andernfalls bleibt nur der Rückbau. Bei Eigentumswohnungen kann die unerlaubte Änderung Gemeinschaftseigentums im Wiederholungsfall sogar zur Entziehung des Wohnungseigentums führen (§ 18 WEG).