Begriff und Zielsetzung der Städtebauförderung
Die Städtebauförderung ist ein öffentliches Förderinstrument, mit dem Bund und Länder Kommunen bei der nachhaltigen Entwicklung, Erneuerung und Stärkung ihrer Stadt- und Ortskerne unterstützen. Sie dient der Verbesserung städtebaulicher Strukturen, der Stärkung sozialer und wirtschaftlicher Funktionen sowie dem Schutz von Umwelt und Klima. Neben baulichen Vorhaben umfasst sie auch vorbereitende Untersuchungen, Beteiligungsprozesse und begleitende Maßnahmen.
Rechtliche Einordnung und Trägerschaft
Rechtlich handelt es sich um Finanzhilfen des Bundes an die Länder, die diese gemeinsam mit den Kommunen umsetzen. Die Kommunen sind in der Regel Zuwendungsempfänger und verantwortliche Vorhabenträger. Grundlage sind haushaltsrechtliche Förderbestimmungen des Bundes und der Länder sowie die Regeln des allgemeinen Verwaltungs- und Zuwendungsrechts. Die städtebauliche Umsetzung erfolgt innerhalb des Planungs- und Bauordnungsrechts, ergänzt um spezielle Instrumente des besonderen Städtebaurechts. EU-rechtliche Vorgaben, insbesondere zum Beihilfe- und Vergaberecht, sind zu beachten.
Förderfähige Gegenstände und Maßnahmen
Förderfähig sind beispielsweise Maßnahmen zur Aufwertung von Stadt- und Ortsteilzentren, zur Anpassung an demografische und wirtschaftliche Veränderungen, zur Stärkung des sozialen Zusammenhalts, zur Brachflächenentwicklung, zur Verbesserung der grünen und blauen Infrastruktur, zum Erhalt des baukulturellen Erbes oder zur Stärkung klimaangepasster, barrierearmer und verkehrssicherer Quartiere. Ebenso förderfähig sind vorbereitende Untersuchungen, integrierte Konzepte, Bürgerbeteiligung, Wettbewerbe sowie projektbezogene Öffentlichkeitsarbeit.
Programmstruktur auf Bundes- und Landesebene
Die Städtebauförderung ist in Programmlinien gegliedert, die inhaltliche Schwerpunkte setzen (zum Beispiel Zentrenstärkung, sozialer Zusammenhalt, nachhaltige Erneuerung). Ergänzend bestehen wettbewerbliche Sonderprogramme für Projekte mit überregionaler Bedeutung. Die Länder konkretisieren die Programmlinien in eigenen Richtlinien, legen Auswahlschwerpunkte fest und entscheiden über die Mittelverteilung an die Kommunen.
Ablauf des Förderverfahrens und Verwaltungsakte
Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept
Regelmäßig bildet ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept die Grundlage. Es beschreibt die Ausgangslage, Entwicklungsziele, Handlungsfelder, Maßnahmen, Zeit- und Finanzierungspläne sowie die Beteiligung relevanter Akteure. Es dient Behörden als Entscheidungs- und Steuerungsinstrument.
Abgrenzung des Förder- oder Sanierungsgebiets
Die Umsetzung erfolgt häufig in räumlich abgegrenzten Gebieten. Je nach Maßnahme kommen förmlich festgelegte Sanierungsgebiete oder andere städtebaurechtliche Festlegungen in Betracht. Die Abgrenzung ist zu begründen und öffentlich bekannt zu machen; oftmals ist eine Beteiligung der Öffentlichkeit vorgesehen.
Zuwendungsbescheid und Nebenbestimmungen
Die Bewilligung erfolgt durch einen Zuwendungsbescheid der zuständigen Landesbehörde. Er enthält Zweck, Gegenstand, Höhe und Laufzeit der Förderung sowie Nebenbestimmungen, insbesondere zu Vergabe, Dokumentation, Publizität, Mitteleinsatz, Fristen und Berichtspflichten. Die Mittel sind zweckgebunden und nur für zuwendungsfähige Ausgaben einsetzbar.
Nachweis und Kontrolle
Die zweckentsprechende Verwendung ist durch Zwischen- und Verwendungsnachweise zu belegen. Prüfbehörden auf kommunaler, Landes- und Bundesebene sowie Rechnungskontrollinstanzen können Unterlagen prüfen und Ortsbesichtigungen durchführen.
Instrumente des besonderen Städtebaurechts
Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet
In Sanierungsgebieten stehen besondere städtebauliche Eingriffs- und Förderinstrumente zur Verfügung. Sie reichen von Genehmigungsvorbehalten für Vorhaben bis hin zu Modernisierungsvereinbarungen. Eigentümer treffen besondere Mitwirkungs- und Duldungspflichten; zugleich bestehen Informations- und Beteiligungsrechte. Nach Abschluss der Sanierung kann ein Ausgleichsbetrag zur anteiligen Refinanzierung erhöhter Bodenwerte erhoben werden.
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
Für Gebiete von besonderer städtebaulicher Bedeutung kann eine Entwicklungsmaßnahme festgelegt werden. Sie bündelt planungsrechtliche Steuerung, Flächenbereitstellung, Bodenordnung sowie Neu- und Umbaumaßnahmen in einem koordinierten Verfahren.
Vorkaufsrecht der Gemeinde
In bestimmten Gebieten kann ein gemeindliches Vorkaufsrecht bestehen, um städtebauliche Ziele zu sichern. Ein Kaufvertrag kann zugunsten der Gemeinde ausgeübt werden, wenn dies zur Erreichung der festgelegten Ziele erforderlich ist. Kaufpreise müssen marktgerecht sein; unzulässige Begünstigungen sind zu vermeiden.
Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarungen
Mit Eigentümern können Vereinbarungen über Modernisierung und Instandsetzung geschlossen werden. Sie regeln Art, Umfang, Zeitplan, Kosten und etwaige Zuschüsse oder Darlehen. Die Vereinbarungen knüpfen an die besonderen Zielsetzungen des Gebiets an und enthalten häufig Regelungen zu Mieterbelangen.
Ausgleichsbeträge und Kostenbeteiligungen
Durch städtebauliche Maßnahmen bedingte Bodenwertsteigerungen können am Ende der Sanierung durch Ausgleichsbeträge abgeschöpft werden. Bei Erschließungen und Grundstücksneuordnungen kommen zusätzlich kostenerstattungsrechtliche Regelungen in Betracht.
Beteiligung, Sozialbelange und Mieterschutz
Die Städtebauförderung legt Wert auf transparente Verfahren und Beteiligung. In förmlich festgelegten Gebieten sind frühe Information und Diskussion der Planungen vorgesehen. Sozialplanerische Instrumente zielen darauf ab, nachteilige Auswirkungen auf Bewohner zu vermeiden oder zu mildern. Bei Modernisierungen sind Belange von Mietern zu berücksichtigen; Verdrängungsrisiken sollen begrenzt werden.
Vergaberecht und Vertragsgestaltung
Werden mit Fördermitteln Bau-, Liefer- oder Dienstleistungen beauftragt, sind die Regeln des Vergaberechts einzuhalten. Dazu gehören Transparenz, Wettbewerb, Gleichbehandlung und Dokumentation. Je nach Auftragswert gelten nationale oder europaweite Verfahren. Zuwendungsrechtliche Nebenbestimmungen können weitergehende Vorgaben enthalten, etwa zur Losbildung, Bekanntmachung, Eignungs- und Zuschlagskriterien.
Umwelt, Klima und Denkmalschutz
Projekte müssen umwelt- und naturschutzrechtliche Anforderungen erfüllen. Je nach Vorhaben sind Umweltprüfungen, Lärmschutz, Bodenschutz, Gewässer- und Artenschutz zu berücksichtigen. Klimaanpassung, Energieeffizienz und Flächensparen sind regelmäßig Querschnittsziele. Bei Kulturdenkmalen greifen zusätzlich die Vorgaben des Denkmalschutzrechts.
Finanzierung, Kofinanzierung und Haushaltsgrundsätze
Zuwendungsfähigkeit und kommunaler Eigenanteil
Die Förderung erfolgt als Zuschuss an die Kommune. Länder regeln in Richtlinien, welche Ausgaben zuwendungsfähig sind. Häufig ist eine Kofinanzierung durch die Kommune erforderlich; Drittmittel können ergänzend einbezogen werden. Doppelförderungen sind ausgeschlossen, es sei denn, Richtlinien sehen abgestimmte Kombinationsmöglichkeiten vor.
Zweckbindung, Bindungsfristen und Publizität
Geförderte Objekte unterliegen einer Zweckbindung. Nutzungsänderungen, Verfügungen über geförderte Vermögensgegenstände und Einnahmen aus dem Projekt sind anzuzeigen und können Erstattungsansprüche auslösen. Publizitätsvorgaben verpflichten zur Information über die Herkunft der Mittel.
Beihilferechtliche Anforderungen
Bei Vorteilen zugunsten von Unternehmen sind die Regeln des EU-Beihilferechts zu beachten. Projekte werden regelmäßig so gestaltet, dass es nicht zu selektiven Bevorzugungen kommt oder dass Freistellungen und Bagatellregelungen eingehalten werden. Marktüblichkeit von Preisen, wettbewerbliche Verfahren und Vermeidung von Überkompensation sind zentrale Grundsätze.
Steuerliche Flankierung
Für Modernisierungen und Instandsetzungen in festgelegten Gebieten bestehen steuerliche Erleichterungen, die bestimmte bauliche Aufwendungen begünstigen können. Zusätzlich können Zuschüsse steuerlich zu berücksichtigen sein. Die Ausgestaltung richtet sich nach dem Einkommensteuerrecht und den geltenden Verwaltungsanweisungen.
Transparenz, Dokumentation und Datenschutz
Förder- und Planungsunterlagen sind systematisch zu dokumentieren. Bei der Verarbeitung personen- oder unternehmensbezogener Daten sind Datenschutzvorgaben einzuhalten. Prüf- und Aufbewahrungsfristen ergeben sich aus Haushalts- und Zuwendungsrecht sowie aus landesrechtlichen Vorschriften.
Beendigung, Widerruf und Rückforderung
Werden Nebenbestimmungen verletzt, Mittel zweckwidrig eingesetzt oder Auflagen nicht erfüllt, kommen Widerruf des Bescheids, Rückforderung der Mittel und Verzinsung in Betracht. Auch Änderungen der Verhältnisse, das Wegfallen der Fördervoraussetzungen oder erhebliche Verfahrensmängel können Rückforderungsansprüche auslösen.
Abgrenzung zu anderen Förderungen
Die Städtebauförderung ist von Programmen der Wohnraumförderung, der Wirtschaftsförderung und der Verkehrsinfrastruktur abzugrenzen. Schnittstellen sind möglich, erfordern jedoch klare Kostenzuordnungen und beihilferechtliche Prüfung. Kombinationen bedürfen einer konsistenten Projektlogik und abgestimmter Förderbescheide.
Häufig gestellte Fragen
Was umfasst der Begriff Städtebauförderung im rechtlichen Sinne?
Er umfasst Finanzhilfen von Bund und Ländern an Kommunen zur Durchführung städtebaulicher Maßnahmen in abgegrenzten Gebieten oder für bestimmte Schwerpunkte. Die Umsetzung erfolgt auf Grundlage von Zuwendungsrecht, Planungs- und Bauordnungsrecht sowie ergänzender EU-Vorgaben.
Wer ist zuständig für Auswahl, Bewilligung und Kontrolle?
Die Länder wählen auf Basis eigener Richtlinien kommunale Projekte aus und bewilligen Mittel durch Bescheid. Die Kommunen setzen um und sind für Vergaben, Dokumentation und Nachweise verantwortlich. Prüfungen erfolgen durch Landesstellen, Bundesstellen und Rechnungskontrollorgane.
Welche Rolle spielen förmlich festgelegte Sanierungsgebiete?
Sie eröffnen besondere städtebaurechtliche Instrumente, etwa Genehmigungsvorbehalte, Modernisierungsvereinbarungen, Vorkaufsrechte und Ausgleichsbeträge. Dadurch lassen sich umfassende Aufwertungen rechtssicher steuern und finanzieren.
Wie verläuft ein typisches Förderverfahren?
Ausgangspunkt ist ein integriertes Entwicklungskonzept. Es folgt die Gebietsfestlegung, die Antragstellung der Kommune beim Land, der Zuwendungsbescheid mit Nebenbestimmungen, die projektbezogene Umsetzung unter Beachtung von Vergabe- und Beihilferegeln sowie der Verwendungsnachweis mit Prüfungen.
Gilt Vergaberecht bei durch Städtebauförderung finanzierten Aufträgen?
Ja. Öffentliche Aufträge, die ganz oder teilweise aus Fördermitteln finanziert werden, sind nach den einschlägigen Vorschriften zu vergeben. Je nach Auftragswert kommen nationale oder europaweite Verfahren in Betracht, ergänzt um zuwendungsrechtliche Nebenbestimmungen.
Welche beihilferechtlichen Vorgaben sind zu beachten?
Gewährt die Förderung einem Unternehmen einen selektiven wirtschaftlichen Vorteil, sind EU-beihilferechtliche Grenzen einzuhalten. Üblich sind marktübliche Preisbildung, wettbewerbliche Verfahren und Ausgestaltung innerhalb freigestellter Rahmen, um Überkompensation zu vermeiden.
Wann drohen Widerruf und Rückforderung von Fördermitteln?
Bei Verstößen gegen Bewilligungsauflagen, zweckwidriger Mittelverwendung, unzulässigen Vergaben, fehlerhaften Nachweisen oder wegfallenden Fördervoraussetzungen. In solchen Fällen können Widerruf, Erstattungsansprüche und Verzinsung ausgelöst werden.
