Sicherungshypothek

Begriff und Definition der Sicherungshypothek

Die Sicherungshypothek stellt eine besondere Form der Hypothek im deutschen Sachenrecht dar, deren Zweck es ist, zur Sicherung einer Forderung bestellt zu werden. Im Gegensatz zur sogenannten Verkehrshypothek, die in § 1113 BGB geregelt ist und üblicherweise im Rahmen von Kreditgeschäften verwendet wird, handelt es sich bei der Sicherungshypothek um eine Hypothek, deren Bestand und Umfang eng mit einer bestimmten, meist zukünftigen oder bedingten Forderung verknüpft ist.

Die Sicherungshypothek ist gesetzlich insbesondere in den §§ 1184 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und zeichnet sich dadurch aus, dass sie nicht als abstraktes Sicherungsrecht apart von der zu sichernden Forderung besteht, sondern streng akzessorisch an die gesicherte Forderung gebunden ist. Kommt die gesicherte Forderung nicht zustande oder erlischt sie, entfällt auch die Sicherungshypothek.

Rechtliche Grundlagen

Gesetzliche Normierung

Die maßgeblichen Vorschriften betreffend die Sicherungshypothek finden sich zwischen den §§ 1184 und 1191 BGB. Ihr Regelungsgehalt dient insbesondere dazu, Gläubigern im Rahmen von Werkverträgen, beispielsweise im Bauwesen, einen grundbuchlich gesicherten Anspruch auf Zahlung zu verschaffen.

Unterschied zur Verkehrshypothek

Die Sicherungshypothek unterscheidet sich von der Verkehrshypothek primär im Hinblick auf die sog. Akzessorietät. Während bei der Verkehrshypothek der Gläubiger regelmäßig im Grundbuch eingetragen ist, wird die Sicherungshypothek – wie etwa die Bauhandwerkersicherungshypothek – in Abhängigkeit von der Existenz und dem Umfang einer bestimmten Forderung ins Grundbuch eingetragen und bleibt immer mit dieser Forderung verbunden.

Entstehung der Sicherungshypothek

Eintragung und Bestellung

Die Sicherungshypothek entsteht gemäß § 873 BGB durch die Einigung zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Gläubiger sowie die darauf folgende Eintragung im Grundbuch. Anders als bei der Verkehrshypothek setzt die Sicherungshypothek jedoch immer eine bestimmte, genau zu bezeichnende Forderung voraus.

Voraussetzungen

1. Forderung: Es muss eine konkrete Forderung bestehen, deren Sicherung angestrebt wird. Typische Fälle sind Ansprüche aus Werkleistungen nach § 650e BGB (z.B. Bauhandwerkersicherungshypothek).
2. Eintragungsbewilligung: Der Grundstückseigentümer muss die Eintragung der Hypothek bewilligen (§ 19 GBO).
3. Eintragung im Grundbuch: Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen. Bei der Sicherungshypothek ist zusätzlich die zu sichernde Forderung im Grundbuch zu vermerken (§ 1115 Abs. 1 BGB).
4. Kein Hypothekenbrief: Die Sicherungshypothek wird grundsätzlich als Buchhypothek ausgestaltet, ein Hypothekenbrief wird nicht ausgestellt.

Erlöschen

Die Sicherungshypothek erlischt automatisch, wenn die gesicherte Forderung untergeht, etwa durch Erfüllung (§ 1183 BGB), Aufrechnung oder einen Vergleich. Die Hypothek wird dann auf Antrag im Grundbuch gelöscht.

Funktion und Bedeutung

Sicherungszweck

Die Sicherungshypothek dient dem Schutz des Gläubigers, insbesondere im Bau- und Werkvertragsrecht, indem sie dessen Zahlungsanspruch aus einer konkreten Werkleistung oder Dienstleistung absichert. Der Gläubiger erhält dadurch ein dingliches Sicherungsrecht, welches bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners eine bevorzugte Befriedigung aus dem Grundstück ermöglicht.

Bauhandwerkersicherungshypothek

Ein besonders bedeutender Anwendungsfall ist die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB. Sie gewährt Bauhandwerkern die Möglichkeit, ihre Forderungen gegen den Besteller eines Bauwerks durch Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch zu sichern.

Risiko und Schutz für den Eigentümer

Einem Grundstückseigentümer steht das Recht zu, der Eintragung einer Sicherungshypothek entgegenzutreten, wenn die behauptete Forderung nicht besteht. Hierfür kann er selbst Schutzmechanismen wie die Hinterlegung eines Geldbetrages oder eine Sicherheitsleistung nutzen, um eine unberechtigte Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Übertragung und Abtretung

Die Sicherungshypothek kann im Rahmen der Übertragung nur zusammen mit der zu sichernden Forderung abgetreten werden (§ 1153 BGB). Eine isolierte Übertragung der Hypothek ohne Forderung ist nicht möglich, da sie streng akzessorisch ausgestaltet ist.

Rang und Wirkung gegenüber Dritten

Die Sicherungshypothek nimmt im Rang im Grundbuch die Stelle ein, die ihr durch den Zeitpunkt der Eintragung zugewiesen wurde (§ 879 BGB). Sie wirkt jedoch nur in dem Umfang, wie auch die gesicherte Forderung besteht. Gegenüber Dritten entfaltet die Sicherungshypothek eine Publizitätswirkung durch den Grundbucheintrag.

Besonderheiten und Rechtsfolgen bei Streitigkeiten

Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Sicherungshypothek betreffen häufig die Berechtigung der Forderung oder die Rangfolge mehrerer Grundpfandrechte. Der Eigentümer kann gegen die Eintragung mittels einer Grundbuchberichtigungsklage nach § 894 BGB oder durch Einlegung einer Beschwerde vorgehen.

Löschungsanspruch und Drittschuldner

Ist die zu sichernde Forderung erloschen, hat der Eigentümer einen Anspruch auf Löschung der Sicherungshypothek. Der Gläubiger ist verpflichtet, an der Löschung mitzuwirken (§ 1183 BGB). In der Zwangsvollstreckung ist ein Drittschuldner jeder, dessen Forderung von der Hypothek betroffen ist.

Zusammenfassung

Die Sicherungshypothek ist ein spezialisiertes Grundpfandrecht, das der Sicherung ganz bestimmter vertraglicher Forderungen dient. Sie ist untrennbar mit der jeweilig gesicherten Forderung verbunden, was sie von anderen Hypothekenarten abhebt. Die gesetzliche Ausgestaltung schützt sowohl Gläubiger als auch Eigentümer durch strenge formale Voraussetzungen und ein ausgeprägtes System der Akzessorietät. Ihr Hauptanwendungsbereich liegt im Sicherungsmechanismus für Bauhandwerksleistungen und vergleichbare werkvertragliche Ansprüche.

Häufig gestellte Fragen

Welche Voraussetzungen müssen für die Eintragung einer Sicherungshypothek erfüllt sein?

Für die Eintragung einer Sicherungshypothek gemäß §§ 1184, 1113 ff. BGB müssen mehrere rechtliche Voraussetzungen gegeben sein. Zunächst bedarf es eines konkreten, bezifferten Anspruchs, der dem Gläubiger gegen den Eigentümer des Grundstücks oder gegen einen Dritten zusteht. Dabei ist zu beachten, dass die Sicherungshypothek im Gegensatz zur Buchgrundschuld oder Verkehrshypothek keine künftigen oder bedingten Forderungen sichert, sondern ausschließlich einen bereits entstandenen und fälligen Anspruch. Ein zentraler Anwendungsfall ist der Werklohnanspruch nach § 650f BGB. Die Eintragung der Sicherungshypothek ins Grundbuch erfolgt meist auf Antrag des Gläubigers aufgrund eines vollstreckbaren Titels, welcher entweder ein gerichtliches Urteil, ein Vollstreckungsbescheid oder auch ein gerichtlicher Vergleich sein kann. Der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt muss den zu sichernden Anspruch genau bezeichnen, die Höhe des Betrages angeben und den Nachweis des vollstreckbaren Titels beifügen. Darüber hinaus muss das betroffene Grundstück klar bestimmt sein. Allein aufgrund dieser formalen Voraussetzungen wird die Sicherungshypothek zur Sicherung des titulierten Anspruchs ins Grundbuch eingetragen.

Wie unterscheidet sich die Sicherungshypothek von einer normalen Hypothek oder einer Grundschuld?

Die Sicherungshypothek unterscheidet sich von der „normalen“ Hypothek – insbesondere der Verkehrshypothek – und der Grundschuld vor allem in ihrer Zweckbestimmung und gesetzlichen Ausgestaltung. Während die Verkehrshypothek als abstraktes Sicherungsmittel auch der Sicherung zukünftiger und bedingter Forderungen dient und regelmäßig durch Einigung und Grundbucheintragung, jedoch ohne vollstreckbaren Titel begründet werden kann, darf die Sicherungshypothek ausschließlich zur Sicherung eines bestehenden, fälligen und bezifferten Anspruchs genutzt werden. Sie wird zwingend aufgrund eines vollstreckbaren Titels eingetragen. Eine weitere Besonderheit ist, dass die Sicherungshypothek stets eine Brieflose Hypothek ist, ihr also kein Hypothekenbrief ausgestellt wird (§ 1185 Abs. 2 BGB). Im Unterschied zur Grundschuld, die als nicht akzessorisches Sicherungsmittel bestehen kann, ist die Sicherungshypothek immer streng akzessorisch zur Forderung. Sie kann weder isoliert vom Anspruch übertragen werden, noch dient sie anderen Zwecken als der Sicherung titulierten Forderungen.

Können auch nach Eintragung noch Änderungen an der Sicherungshypothek vorgenommen werden?

Nach der Eintragung der Sicherungshypothek im Grundbuch ist es grundsätzlich möglich, Änderungen vorzunehmen, sofern diese den gesicherten Anspruch oder dessen Bestand betreffen. Änderungsgrund kann beispielsweise eine teilweise Erfüllung der Forderung oder eine Teilleistung sein, was zu einer Herabsetzung des gesicherten Betrags führen kann. Entsprechende Veränderungen müssen durch Vorlage der erforderlichen Nachweise – zum Beispiel Zahlungsquittungen, gerichtliche Beschlüsse oder anerkannte Vergleiche – beim Grundbuchamt beantragt werden. Hierbei ist auch zu erwähnen, dass das Grundbuchamt regelmäßig prüft, ob der geltend gemachte Änderungsanspruch materiell-rechtlich begründet ist und ob die Sicherungshypothek in ihrer neuen Gestalt weiterhin auf einen vollstreckbaren, bezifferten Anspruch gestützt werden kann. Eine Erhöhung ist nur durch einen neuen Titel und erneuten Antrag möglich.

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für den Eigentümer des belasteten Grundstücks?

Für den Eigentümer des mit einer Sicherungshypothek belasteten Grundstücks bestehen mehrere Rechte und Pflichten. Zunächst ist er in seiner Verfügungsbefugnis über das Grundstück durch den Eintrag der Hypothek eingeschränkt, denn er muss eine mögliche Zwangsvollstreckung dulden, sofern der titulierte Anspruch nicht erfüllt wird. Gleichzeitig bleibt er jedoch weiterhin Eigentümer und kann das Grundstück grundsätzlich auch verkaufen, allerdings übernimmt in diesem Fall der Erwerber die dingliche Belastung. Weiterhin ist der Eigentümer nach § 1157 BGB zur Zahlung der gesicherten Forderung verpflichtet, um die Löschung der Sicherungshypothek zu erreichen. Der Eigentümer hat außerdem ein Recht auf Teillöschung bei teilweiser Erfüllung der gesicherten Forderung und kann eine Freigabe verlangen, sofern der gesicherte Anspruch erloschen ist. Daneben darf er die Ablösung betreiben, um die Rechte des Gläubigers abzulösen – etwa durch Zahlung des gesicherten Betrags.

Was passiert bei Erlöschen oder Erfüllung der gesicherten Forderung mit der Sicherungshypothek?

Mit dem Erlöschen oder der vollständigen Erfüllung der durch die Sicherungshypothek gesicherten Forderung erlischt auch die Hypothek als akzessorische Sicherheit nach § 1177 Abs. 1 BGB. Das Grundbuchamt trägt die Hypothek auf Antrag des Eigentümers oder Gläubigers und gegen Nachweis der Erlöschung der zugrunde liegenden Forderung im Grundbuch als erledigt ein und nimmt die Löschung vor. Für einen solchen Nachweis ist in der Regel eine Löschungsbewilligung des Gläubigers notwendig sowie der Nachweis über die Erfüllung der Forderung (zum Beispiel durch Zahlungseingang oder Erklärung der Erledigung im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens). Bestehen keine Drittwiderklagen oder Vorbehalte, wird die Sicherungshypothek vollständig aus dem Grundbuch entfernt und das Grundstück ist damit lastenfrei bezüglich der betroffenen Hypothek.

Welche Bedeutung hat die Rangordnung der Sicherungshypothek im Grundbuch?

Die Rangordnung der Sicherungshypothek im Grundbuch ist von erheblicher Bedeutung für die Durchsetzung des Sicherungsrechts. Die Reihenfolge, in der Hypotheken und andere dingliche Rechte im Grundbuch eingetragen werden, entscheidet maßgeblich darüber, in welcher Rangstelle ein Gläubiger im Falle der Zwangsvollstreckung in das Grundstück bezahlt wird (§ 879 BGB). Gläubiger mit vorrangig eingetragenen Hypotheken werden aus dem Erlös zuerst berücksichtigt, nachrangige Gläubiger erst, wenn vorhergehende Forderungen vollständig erfüllt sind. Das Erreichen einer günstigen Rangstelle ist daher für Gläubiger von großer Bedeutung. Veränderungen im Rang können durch Rangvorbehalte oder Rangänderungsvereinbarungen erfolgen. Solche Änderungen sind aber zwingend im Grundbuch einzutragen und bedürfen der Mitwirkung aller betroffenen Berechtigten.

Ist eine Zwangsvollstreckung aus der Sicherungshypothek möglich und welche Schritte sind rechtlich erforderlich?

Die Sicherungshypothek dient gerade der Absicherung eines vollstreckbaren Anspruchs und ermöglicht es dem Gläubiger, im Falle der Nichtzahlung die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu betreiben. Dazu muss der Gläubiger über einen vollstreckbaren Titel verfügen, aus dem sich die Forderung und die Sicherungshypothek ergeben. Im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens wird das Grundstück öffentlich versteigert, wobei der Erlös vorrangig an die Hypothekengläubiger fließt. Das Verfahren ist in den §§ 866 ff. ZPO sowie im ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) geregelt. Der Gläubiger muss die Eintragung der Hypothek nachweisen und einen Antrag auf Zwangsversteigerung bei Gericht stellen. Nach Abschluss der Zwangsversteigerung erfolgt die Auszahlung bis zur Höhe des gesicherten Betrags, abzüglich etwaiger vorrangiger Rechte. Die Sicherungshypothek bildet damit das rechtliche Fundament für eine sichere Durchsetzung des titulierten Anspruchs.