Schonfristzahlung: Begriff und Bedeutung
Die Schonfristzahlung ist ein gesetzlich vorgesehenes Instrument im Mietrecht, das es Mieterinnen und Mietern von Wohnraum ermöglicht, eine bereits ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich wirkungslos zu machen. Dies geschieht durch vollständige Begleichung der maßgeblichen Rückstände innerhalb einer festgelegten Frist. Ziel ist der Erhalt des Wohnraums trotz vorangegangener Zahlungsrückstände, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen in engem Rahmen erfüllt sind.
Definition
Unter einer Schonfristzahlung wird die rechtlich anerkannte Nachzahlung offener Mieten (samt bestimmter, damit eng verbundener Nebenforderungen) innerhalb einer kurzen, starren Frist verstanden. Erfolgt die Zahlung rechtzeitig und vollständig, entfällt die Wirkung einer zuvor erklärten fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen. Das Mietverhältnis darf dann grundsätzlich fortgesetzt werden.
Zweck und Rechtsnatur
Die Schonfristzahlung dient dem sozialen Schutz von Wohnraummieterinnen und -mietern. Sie wirkt nicht vorbeugend, sondern heilend: Trotz bereits ausgesprochener fristloser Kündigung wird der Kündigungsgrund nachträglich ausgeräumt. Damit ist sie ein außergewöhnlicher Korrekturmechanismus mit eng umgrenztem Anwendungsbereich.
Voraussetzungen
Damit eine Schonfristzahlung ihre Wirkung entfalten kann, müssen regelmäßig folgende rechtliche Voraussetzungen vorliegen:
- Es liegt eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs im Wohnraummietverhältnis vor.
- Die Zahlungsrückstände, die den Kündigungsgrund bilden, werden innerhalb der maßgeblichen Frist vollständig ausgeglichen.
- Die Zahlung erfasst die rückständige Miete und die unmittelbar damit zusammenhängenden Forderungen, soweit sie für die Beseitigung des Verzugs maßgeblich sind.
- Das Instrument wird nicht überschritten oder missbraucht, etwa durch wiederholte Inanspruchnahme innerhalb einer gesetzlich begrenzten Zeitspanne.
Fristen und zeitlicher Ablauf
Die Schonfrist ist kurz bemessen und beginnt an einem bestimmten rechtlich relevanten Zeitpunkt, der sich in der Praxis an der Zustellung eines gerichtlichen Verfahrens orientiert. Innerhalb dieser Frist muss der vollständige Ausgleich der relevanten Rückstände erfolgen.
Beginn der Frist
Maßgeblich ist regelmäßig der Zeitpunkt, ab dem die gerichtliche Auseinandersetzung wegen der Räumung offiziell eröffnet ist. Ab diesem Zeitpunkt läuft die Schonfrist.
Dauer der Frist
Die Dauer der Schonfrist beträgt in der Praxis zwei Monate. Eine Verlängerung ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Einfluss eines laufenden Verfahrens
Wird innerhalb der Schonfrist vollständig gezahlt, entfällt der Kündigungsgrund rückwirkend. Dies hat unmittelbare Bedeutung für ein laufendes Räumungsverfahren, da der rechtliche Anlass für die Räumung entfällt.
Umfang der Zahlung
Die Zahlung muss vollständig sein. Regelmäßig umfasst sind:
- die rückständigen Nettomieten,
- vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen, soweit rückständig,
- eng mit dem Verzug zusammenhängende Nebenforderungen, soweit sie für die Beseitigung des Kündigungsgrundes rechtlich relevant sind.
Teilzahlungen reichen für die Beseitigung der Kündigungswirkung nicht aus. Maßgeblich ist der vollständige Ausgleich der für den Kündigungsgrund relevanten Rückstände innerhalb der Frist.
Anwendungsbereich
Die Schonfristzahlung ist auf Wohnraummietverhältnisse zugeschnitten. Für gewerbliche Mietverhältnisse besteht dieses besondere Instrument nicht. Bei Untermietverhältnissen im Wohnbereich kommt es auf die konkrete rechtliche Ausgestaltung des Mietverhältnisses an.
Rechtsfolgen
Erfolgt die Schonfristzahlung frist- und vollständig, wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirkungslos. Das Mietverhältnis gilt als fortgesetzt. Ansprüche, die nicht unmittelbar mit dem Zahlungsverzug zusammenhängen, können unberührt bleiben. Kostentragungsfragen aus einem bereits anhängigen Verfahren richten sich nach den einschlägigen prozessualen Regeln.
Grenzen und Ausschlüsse
- Die Schonfristzahlung betrifft ausschließlich die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
- Wird zusätzlich oder ausschließlich ordentlich gekündigt, bleibt eine ordentliche Kündigung unberührt.
- Die Inanspruchnahme ist zeitlich begrenzt und kann in einem bestimmten Zeitraum nicht unbegrenzt wiederholt werden.
- Weitere Pflichtverletzungen außerhalb des Zahlungsverzugs werden hiervon nicht erfasst.
Zahlung durch Dritte
Die Zahlung kann auch durch Dritte erfolgen, etwa durch öffentliche Leistungsträger oder soziale Einrichtungen. Entscheidend ist der rechtzeitige und vollständige Ausgleich der relevanten Rückstände; auf die Person der Zahlenden kommt es dabei nicht an.
Besonderheiten im Prozess
Die Schonfristzahlung ist prozessual bedeutsam: Wird fristgerecht gezahlt, entfällt der Kündigungsgrund rückwirkend, was das Räumungsverfahren gegenstandslos machen kann. Verfahrensrechtlich können dennoch Fragen zu Kosten, Erledigungserklärungen und zur Reichweite der Wirkungen bestehen.
Abgrenzung zu anderen Instrumenten
Die Schonfristzahlung ist von anderen Mechanismen zu unterscheiden, die ebenfalls Zahlungsrückstände betreffen können, jedoch andere Zwecke verfolgen (etwa Vollstreckungsschutz oder Ratenvereinbarungen). Die Schonfristzahlung ist strikt auf die Heilung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Wohnraummietverhältnis ausgerichtet.
Häufig gestellte Fragen zur Schonfristzahlung
Was bedeutet Schonfristzahlung im Mietrecht?
Die Schonfristzahlung ist die nachträgliche vollständige Begleichung von Mietrückständen innerhalb einer kurzen, gesetzlich vorgegebenen Frist, durch die eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Wohnraummietverhältnis ihre Wirkung verliert.
Für welche Mietverhältnisse gilt die Schonfristzahlung?
Sie gilt für Wohnraummietverhältnisse. Für gewerbliche Mietverhältnisse besteht dieses besondere Heilungsinstrument nicht.
Welche Frist gilt und ab wann läuft sie?
Die Frist beträgt in der Praxis zwei Monate und beginnt regelmäßig mit der Zustellung der Räumungsklage. Innerhalb dieser Zeit muss der relevante Rückstand vollständig ausgeglichen sein.
Welche Beträge müssen bei der Schonfristzahlung ausgeglichen werden?
Erforderlich ist der vollständige Ausgleich der rückständigen Mieten sowie der eng mit dem Verzug zusammenhängenden Forderungen, soweit sie für die Beseitigung des Kündigungsgrundes maßgeblich sind.
Hebt die Schonfristzahlung jede Kündigung auf?
Nein. Sie betrifft nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine zusätzlich oder alternativ erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt.
Kann die Schonfristzahlung mehrfach genutzt werden?
Die Inanspruchnahme ist gesetzlich begrenzt und kann nicht beliebig oft in kurzen Abständen erfolgen. Innerhalb eines bestimmten Zeitraums ist eine erneute Nutzung ausgeschlossen.
Können Dritte die Schonfristzahlung leisten?
Ja. Die Zahlung kann durch Dritte erfolgen, etwa durch öffentliche Leistungsträger. Entscheidend ist, dass die Zahlung fristgerecht und vollständig erfolgt.
Welche Auswirkungen hat die Schonfristzahlung auf ein laufendes Räumungsverfahren?
Wird innerhalb der Schonfrist vollständig gezahlt, entfällt der Kündigungsgrund rückwirkend. Das kann dazu führen, dass das Räumungsverfahren seinen Gegenstand verliert; prozessuale Fragen, insbesondere zur Kostenverteilung, richten sich nach den einschlägigen Verfahrensregeln.
