Begriff und Grundprinzip der Reallast
Eine Reallast ist ein dingliches Recht an einem Grundstück. Sie verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks, einer bestimmten Person oder Einrichtung Leistungen zu erbringen. Diese Leistungen können in Geldzahlungen, Sachleistungen oder Diensten bestehen und sind häufig wiederkehrend, können aber auch einmalig vereinbart sein. Die Reallast ist fest mit dem Grundstück verbunden und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen.
Wesentliche Merkmale
- Dingliche Wirkung: Das Recht wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks.
- Leistungspflicht: Inhalt ist die Erbringung positiver Leistungen (z. B. Zahlung, Pflege, Lieferung), nicht nur das Dulden oder Unterlassen.
- Bestimmbarkeit: Art, Umfang, Fälligkeit und Dauer der Leistung müssen hinreichend klar festgelegt sein.
- Grundbuchpublizität: Entstehung und Umfang werden im Grundbuch sichtbar, wodurch Dritte geschützt werden.
- Übertragbarkeit: Das Recht kann grundsätzlich auf einen anderen Berechtigten übertragen werden.
- Fortbestand bei Eigentümerwechsel: Die Belastung haftet dem Grundstück an, nicht einer bestimmten Person.
Typische Anwendungsfälle
- Geldrenten, etwa als Gegenleistung für eine Grundstücksübertragung (z. B. lebenslange Rente)
- Pflege- und Unterhaltsleistungen (z. B. persönliche Betreuung oder Kostentragung)
- Liefer- oder Versorgungsleistungen (z. B. Wasserlieferung aus einer Quelle, Heizung aus einer Anlage)
- Altenteilsrechte in der Landwirtschaft (z. B. Wohn- und Versorgungsleistungen für Übergebende)
Entstehung und Inhalt
Bestellung
Die Reallast entsteht durch Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Begünstigtem über die Belastung sowie durch Eintragung im Grundbuch. Die Bestellung erfordert eine öffentliche Beurkundung der entsprechenden Erklärungen. Mit der Eintragung wird die Reallast wirksam und in ihrem Inhalt für Dritte erkennbar.
Bestimmbarkeit des Inhalts
Die Leistungen müssen hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar vereinbart sein. Dazu gehören insbesondere:
- Leistungsart (Geld, Sache, Dienst)
- Leistungsumfang (Höhe, Menge, Qualität)
- Fälligkeit und Rhythmus (z. B. monatlich, jährlich, bei Eintritt eines Ereignisses)
- Dauer und etwaige Befristung oder Bedingungen
- Regelungen zur Anpassung (z. B. Wertsicherung) und zur Abwicklung im Störungsfall
Rang und Priorität
Die Reallast nimmt im Grundbuch einen Rang ein, der ihr Verhältnis zu anderen Rechten am Grundstück bestimmt. Der Rang kann vertraglich vereinbart werden und ist für den Vorrang bei Durchsetzung von Bedeutung, insbesondere im Verhältnis zu Grundpfandrechten oder weiteren Belastungen.
Wirkungen gegenüber Dritten
Bindung des jeweiligen Eigentümers
Die Reallast bindet stets den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks. Ein Verkauf, eine Vererbung oder sonstige Eigentumsübertragung lässt die Reallast unberührt; der Erwerber tritt in die Leistungspflichten ein.
Übertragung und Abtretung des Rechts
Das Recht aus der Reallast kann grundsätzlich auf einen anderen Berechtigten übertragen werden. Die Übertragung wird durch Eintragung im Grundbuch nachvollzogen. Inhalt und Umfang der Reallast bleiben dabei maßgeblich durch den eingetragenen Inhalt bestimmt.
Teilung und Vereinigung von Grundstücken
Bei Teilung des belasteten Grundstücks richtet sich die Verteilung der Last nach dem vereinbarten Inhalt. Ist nichts Besonderes festgelegt, kann die Reallast jeden neu entstandenen Teil treffen oder nach Maßgabe des vereinbarten Leistungszwecks zugeordnet werden. Bei Vereinigung von Grundstücken bleibt die Reallast bestehen, soweit der belastete Grundbesitz betroffen ist.
Durchsetzung und Sicherung
Leistungsstörung
Kommt der Eigentümer der geschuldeten Leistung nicht nach, kann der Berechtigte aus der Reallast unmittelbar gegen das Grundstück vorgehen. Dies umfasst insbesondere die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück nach den allgemeinen Regeln der Immobiliarvollstreckung. Persönliche Ansprüche gegen eine bestimmte Person bestehen nur, wenn zusätzlich entsprechende schuldrechtliche Vereinbarungen getroffen wurden.
Verhältnis zu persönlichen Forderungen
Die Reallast begründet eine dingliche Leistungspflicht, die an das Grundstück anknüpft. Unabhängig davon können ergänzende persönliche Verpflichtungen vereinbart werden. Das dingliche Recht dient der Sicherung und Durchsetzung gegenüber dem jeweiligen Eigentümer und gewährleistet den Zugriff auf den Grundstückswert.
Beendigung der Reallast
Eine Reallast endet insbesondere durch Löschung im Grundbuch aufgrund Bewilligung, durch Erfüllung und anschließende Einigung über die Löschung, durch Zeitablauf bei Befristung, durch Bedingungseintritt oder durch Vereinigung von Recht und Eigentum in einer Hand (Zusammenfallen von Berechtigtem und Eigentümer). Auch eine Ablösung gegen Zahlung oder Leistung kann vereinbart und grundbuchlich vollzogen werden.
Abgrenzung zu anderen Grundstücksrechten
Unterschied zur Grunddienstbarkeit
Die Grunddienstbarkeit verpflichtet den Eigentümer typischerweise zum Dulden oder Unterlassen (z. B. Wegerechte), während die Reallast eine aktive Leistungspflicht begründet. Inhaltlich verlangt die Reallast also positives Tun.
Unterschied zum Nießbrauch
Der Nießbrauch gewährt dem Berechtigten die Nutzung und Fruchtziehung aus einer Sache oder einem Recht. Die Reallast vermittelt keine Nutzung, sondern sichert konkrete Leistungen, häufig in Form wiederkehrender Zahlungen oder Dienste.
Unterschied zu Grundschuld und Hypothek
Grundschuld und Hypothek sichern Geldforderungen, die im Fall der Nichtzahlung durch Verwertung des Grundstücks durchgesetzt werden. Die Reallast dient nicht primär der Kreditsicherung, sondern begründet eine eigenständige Leistungspflicht, die ebenfalls über den Grundstückswert durchsetzbar ist.
Abgrenzung zu öffentlichen Lasten
Öffentliche Lasten (z. B. Abgaben) beruhen auf öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen. Die Reallast ist demgegenüber ein privatrechtliches Recht, das durch Vereinbarung entsteht und im Grundbuch eingetragen wird.
Gestaltungsmöglichkeiten und Praxisaspekte
Leistungsformen
Zulässig sind Geldleistungen (z. B. monatliche Rente), Sachleistungen (z. B. Lieferung von Brennstoff) oder Dienste (z. B. Pflege- und Betreuungsleistungen). Maßgeblich ist eine klare, praktikable Beschreibung des Leistungsinhalts.
Wertsicherung und Anpassung
Wertsicherungsklauseln können den realen Wert von wiederkehrenden Leistungen erhalten. Anpassungsregelungen können vorsehen, wie bei veränderten Umständen der Leistungsumfang zu berechnen ist, sofern dies transparent und hinreichend bestimmt festgelegt wird.
Dauer und Befristung
Reallasten können lebenszeitlich, befristet oder an Bedingungen geknüpft ausgestaltet werden. Der Beendigungszeitpunkt und etwaige Bedingungen sollten so formuliert sein, dass sie ohne weiteres feststellbar sind.
Kosten und Bewertung
Für Beurkundung und Grundbucheintragung fallen Gebühren an, die sich üblicherweise am wirtschaftlichen Wert der Reallast orientieren. Je nach Ausgestaltung können auch steuerliche Aspekte berührt sein, etwa bei Übertragungen gegen Versorgungsleistungen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Reallast in einfachen Worten?
Eine Reallast ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, bestimmte Leistungen zu erbringen, zum Beispiel regelmäßige Zahlungen oder Pflegeleistungen, zugunsten eines Berechtigten.
Bleibt die Reallast beim Eigentümerwechsel bestehen?
Ja. Die Reallast ist an das Grundstück gebunden und wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer fort. Ein Verkauf oder eine Vererbung lässt die Belastung unberührt.
Welche Leistungen können durch eine Reallast gesichert werden?
Gesichert werden können Geldrenten, Sachleistungen wie Lieferungen oder Dienste wie Pflege und Unterhalt. Entscheidend ist eine klare und bestimmter Inhalt der Leistung.
Wie entsteht eine Reallast?
Sie entsteht durch Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem über die Belastung, öffentliche Beurkundung der Erklärung und Eintragung im Grundbuch. Mit der Eintragung wird die Reallast wirksam.
Wie wird eine Reallast durchgesetzt, wenn nicht geleistet wird?
Der Berechtigte kann die Reallast über die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück durchsetzen. Persönliche Ansprüche bestehen nur, wenn zusätzlich entsprechende Vereinbarungen getroffen wurden.
Wie endet oder wird eine Reallast gelöscht?
Eine Reallast endet durch Löschung im Grundbuch auf Grundlage einer Bewilligung, durch Zeitablauf bei Befristung, durch Eintritt vereinbarter Bedingungen, durch Erfüllung mit anschließender Löschung oder durch Vereinigung von Recht und Eigentum in einer Person.
Worin unterscheidet sich die Reallast von Grunddienstbarkeit und Nießbrauch?
Die Reallast verpflichtet zu aktiven Leistungen, die Grunddienstbarkeit betrifft meist Dulden oder Unterlassen, und der Nießbrauch gewährt Nutzungs- und Fruchtziehungsrechte, ohne eine aktive Leistungspflicht des Eigentümers zu begründen.
