Reallast

Begriff und Wesen der Reallast

Die Reallast ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das eine besondere Belastung eines Grundstücks darstellt. Sie verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks dazu, wiederkehrende Leistungen an eine bestimmte Person oder Institution zu erbringen. Diese Leistungen können in Geld, Sachen oder Dienstleistungen bestehen. Die Besonderheit der Reallast liegt darin, dass sie nicht an eine bestimmte Person gebunden ist, sondern stets mit dem Eigentum am Grundstück verbunden bleibt: Wechselt das Grundstück den Besitzer, geht die Verpflichtung zur Leistung automatisch auf den neuen Eigentümer über.

Rechtsnatur und Abgrenzung zu anderen Grundpfandrechten

Die Reallast zählt zu den sogenannten dinglichen Lasten und unterscheidet sich von anderen grundbuchlich gesicherten Rechten wie Hypothek oder Grundschuld dadurch, dass sie keine Sicherung für einen Kredit darstellt. Während Hypothek und Grundschuld vor allem als Sicherheiten für Darlehen dienen und im Falle einer Nichtzahlung zur Zwangsvollstreckung führen können, steht bei der Reallast die fortlaufende Erbringung bestimmter Leistungen im Vordergrund.

Unterschiede zur Dienstbarkeit

Im Gegensatz zur Dienstbarkeit gewährt die Reallast kein Nutzungsrecht am Grundstück selbst (wie etwa ein Wegerecht), sondern begründet lediglich eine Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers gegenüber dem Berechtigten auf wiederkehrende Leistungen.

Entstehung und Eintragung der Reallast

Eine Reallast entsteht durch Vereinbarung zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und dem Begünstigten sowie durch die Eintragung ins Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wird das Recht wirksam gegenüber Dritten. Die genaue Ausgestaltung – also Art, Umfang sowie Fälligkeit der Leistung – wird in einer notariell beurkundeten Vereinbarung festgelegt.

Beteiligte Parteien bei einer Reallast

An einer typischen Konstellation sind zwei Parteien beteiligt: Der sogenannte „Berechtigte“ erhält die vereinbarten wiederkehrenden Leistungen; der „verpflichtete“ Teil ist jeweils der aktuelle Eigentümer des belasteten Grundstücks.

Mögliche Inhalte einer Reallastvereinbarung:

• Zahlungen von regelmäßigen Geldbeträgen (z.B. Rentenzahlungen)
• Lieferungen von Sachleistungen (z.B. Holzlieferungen aus einem Waldgrundstück)
• Dienstleistungen (z.B. Pflege- oder Unterhaltsleistungen)
• Kombinationen aus mehreren Leistungsarten möglich.

Löschung und Erlöschen einer Reallast

Eine einmal eingetragene Reallast kann gelöscht werden, wenn sich beide Parteien darüber einigen oder wenn ihre Voraussetzungen entfallen sind – beispielsweise nach Ablauf eines vereinbarten Zeitraums oder nach Eintritt eines bestimmten Ereignisses wie Tod des Berechtigten bei persönlichen Rentenreallenlasten. Auch gerichtliche Entscheidungen können unter bestimmten Umständen zum Erlöschen führen.

Löschungsverfahren im Überblick:

• Löschungsbewilligung durch Berechtigten erforderlich.
• Antrag auf Löschung beim zuständigen Grundbuchamt.
• Löschung wird erst mit Eintrag ins Grundbuch wirksam.

Bedeutung in Praxisbeispielen

Reallenasten finden häufig Anwendung bei Übergabeverträgen innerhalb von Familienunternehmen oder landwirtschaftlichen Betrieben: Beispielsweise kann ein Elternteil seinem Kind ein Haus überschreiben unter gleichzeitiger Absicherung lebenslanger Versorgungsansprüche mittels einer solchen Belastung zugunsten seiner eigenen Person.
Auch Stiftungen nutzen gelegentlich diese Form um regelmäßige Zahlungsverpflichtungen abzusichern.
In seltenen Fällen werden auch öffentliche Aufgaben über dieses Instrument geregelt – etwa wenn Gemeinden sich Rechte an privaten Flächen sichern möchten gegen Übernahme bestimmter Pflichten durch den jeweiligen Grundeigentümer .