Räumungsvergleich

Räumungsvergleich: Bedeutung, Zweck und Einordnung

Ein Räumungsvergleich ist eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Vermieterseite und Mieterseite, mit der ein Streit über die Räumung und Herausgabe einer Mietsache (in der Regel einer Wohnung oder von Geschäftsräumen) verbindlich geregelt wird. Häufig entsteht er im Rahmen eines bereits anhängigen Gerichtsverfahrens wegen Räumung, kann aber auch außerhalb eines Verfahrens geschlossen werden. Ziel ist es, klare Regelungen zu Räumungstermin, Rückgabe, offenen Zahlungen und Kosten zu treffen sowie das Verfahren planbar und endgültig zu beenden.

Im Unterschied zu einem gerichtlichen Urteil beruht der Räumungsvergleich auf der freien Willensbildung beider Seiten. Er kann den Konflikt schneller, mit größerer Gestaltungsfreiheit und oftmals für beide Seiten kalkulierbarer lösen. Je nach Form kann der Vergleich unmittelbar vollstreckbar sein.

Zustandekommen und Formen

Gerichtlicher Räumungsvergleich

Der gerichtliche Räumungsvergleich wird im laufenden Räumungsverfahren vor Gericht protokolliert. Beide Seiten erklären die Einigung zu Protokoll; das Gericht hält die Vereinbarung wörtlich fest. Ein solcher Vergleich beendet in der Regel den Prozess. Aufgrund der Protokollierung kann er als Vollstreckungstitel dienen, sodass aus ihm direkt die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, wenn die vereinbarten Pflichten nicht erfüllt werden.

Außergerichtlicher Räumungsvergleich

Der außergerichtliche Räumungsvergleich kommt ohne laufendes Verfahren durch einen schriftlichen Vertrag zwischen Vermieter- und Mieterseite zustande. Er regelt inhaltlich dieselben Punkte wie ein gerichtlicher Vergleich, ist aber nicht automatisch vollstreckbar. Eine unmittelbare Vollstreckbarkeit entsteht bei außergerichtlichen Vereinbarungen typischerweise nur, wenn sie in einer besonderen Form beurkundet werden, etwa in einer notariellen Urkunde mit entsprechender Vollstreckungsunterwerfung. Ohne diese Form bleibt der außergerichtliche Vergleich ein bindender Vertrag, der bei Nichterfüllung zunächst auf Leistung verklagt werden müsste.

Zeitpunkt und Ablauf

Ein Räumungsvergleich kann zu verschiedenen Zeitpunkten geschlossen werden: vor Einleitung einer Klage, im frühen Stadium eines Verfahrens oder nach umfassender Erörterung in der mündlichen Verhandlung. Inhaltlich orientiert sich der Ablauf an den Verhandlungspunkten: Räumungstermin, Rückgabeformalitäten, etwaige Ausgleichszahlungen, Regelung offener Forderungen und Kosten sowie die Beendigung des Verfahrens.

Typische Inhalte eines Räumungsvergleichs

Räumungstermin und Rückgabe

Regelmäßig wird ein konkreter Termin vereinbart, bis zu dem die Mietsache zu räumen und im vertraglich geschuldeten Zustand zurückzugeben ist. Dazu gehören häufig Regelungen zur Schlüsselübergabe, zur Ablesung von Zählern, zum Räumungszustand (besenrein) und zur Übergabe in einem gemeinsamen Termin mit Protokoll.

Forderungen und Zahlungen

• Ausgleich offener Mietrückstände oder sonstiger Nutzungsentgelte bis zur Räumung
• Regelungen zu einer Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Vertragsende bis zur Übergabe
• Vereinbarungen zu Ratenzahlungen, Fälligkeiten und Verzinsung
• Verrechnungen mit vorhandenen Kautionen

Ausgleichsleistungen und Gegenleistungen

Mitunter werden zusätzliche Ausgleichszahlungen vereinbart, etwa eine Umzugskostenpauschale oder eine Räumungsprämie. Solche Regelungen sollen die planbare und fristgerechte Räumung fördern und Risiken im Streit beenden. Inhalt und Höhe sind Verhandlungssache.

Kosten und Verfahrensbeendigung

Üblich sind klare Vereinbarungen zur Kostentragung, etwa wer die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten trägt und in welchem Umfang. Der Vergleich enthält zudem regelmäßig eine Formulierung, dass das Verfahren beendet ist und keine weiteren Ansprüche aus dem Streitgegenstand geltend gemacht werden, soweit sie von der Einigung erfasst sind.

Weitere Regelungspunkte

• Feststellungen zum Ende des Mietverhältnisses oder zur Fortsetzung bis zum Räumungstermin
• Abwicklung der Betriebskosten und Nebenkostenabrechnungen
• Rückgabe von Stellplätzen, Kellern oder Nebenräumen
• Regelungen zu Einbauten, Zurücklassungen oder Verwertung zurückgelassener Gegenstände
• Vereinbarte Vertragsstrafen für den Fall der Fristüberschreitung

Rechtswirkungen

Bindungswirkung

Ein Räumungsvergleich ist für beide Seiten verbindlich. Er ersetzt die weitere streitige Klärung und schafft Rechtssicherheit über die getroffenen Punkte. Ansprüche, die vom Vergleich umfasst sind, können nicht zusätzlich gerichtlich durchgesetzt werden, soweit sie ausdrücklich erledigt oder abschließend geregelt sind.

Beendigung oder Fortgeltung des Mietverhältnisses

Der Vergleich kann festlegen, ob das Mietverhältnis bereits beendet ist, erst zu einem bestimmten Zeitpunkt endet oder bis zur Räumung fortgesetzt wird. Davon hängen unter anderem Zahlungsansprüche und Betriebskostenabrechnungen ab. Die Formulierung im Vergleich ist hier maßgeblich.

Vollstreckbarkeit

Ein gerichtlich protokollierter Räumungsvergleich kann als Vollstreckungstitel dienen. Das ermöglicht bei Nichtbefolgung die direkte Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, etwa die Durchsetzung der Räumung. Außergerichtliche Vergleiche sind nur dann unmittelbar vollstreckbar, wenn eine besondere Form vereinbart wurde, die die Vollstreckung ermöglicht.

Anfechtung und Widerruf

Wie bei Verträgen allgemein kommen Anfechtungsmöglichkeiten nur in eng begrenzten Konstellationen in Betracht, etwa bei schwerwiegenden Willensmängeln. Ein genereller Widerruf ist nicht vorgesehen, es sei denn, eine Widerrufsmöglichkeit wurde ausdrücklich vereinbart oder es liegt ein gesetzliches Widerrufsrecht vor. Ein gerichtlicher Vergleich kann in der Regel nicht einseitig aufgelöst werden.

Folgen der Nichtbefolgung

Zwangsvollstreckung

Werden die vereinbarten Pflichten, insbesondere der Räumungstermin, nicht eingehalten und liegt ein vollstreckbarer Titel vor, kann die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Das umfasst je nach Ausgestaltung die tatsächliche Räumung durch die Vollstreckungsorgane sowie die Durchsetzung von Zahlungsansprüchen.

Weitere Rechtsfolgen

Zudem können vertraglich vereinbarte Vertragsstrafen, Verzugszinsen oder zusätzliche Kosten anfallen. Bleibt die Räumung aus, entstehen häufig Folgekosten, etwa für die Beauftragung von Vollstreckungsmaßnahmen oder die Lagerung von Gegenständen. Ob und in welchem Umfang solche Positionen geschuldet sind, richtet sich nach den konkreten Vereinbarungen und den allgemeinen Regeln.

Besonderheiten und Risiken

Gestaltungsspielraum und Klarheit

Der Räumungsvergleich bietet Gestaltungsspielraum, erfordert aber klare und eindeutige Formulierungen. Unbestimmte Regelungen, unklare Fristen oder widersprüchliche Klauseln können spätere Auslegungskonflikte auslösen.

Soziale und tatsächliche Umstände

Bei der Festlegung von Räumungsfristen spielen tatsächliche Umstände eine Rolle, etwa die Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum, Umzugskapazitäten oder besondere Schutzbedarfe. Diese Aspekte werden oft im Rahmen der Vergleichsverhandlungen berücksichtigt und können sich auf Fristen und Gegenleistungen auswirken.

Bonitätsauswirkungen

Ein Vergleich selbst führt nicht zwingend zu negativen Einträgen. Kommt es jedoch zu Vollstreckungsmaßnahmen, können sich hieraus Eintragungen in Verzeichnissen ergeben, die die Kreditwürdigkeit beeinflussen. Maßgeblich sind die jeweiligen Melde- und Speicherregeln.

Kosten und Gebühren

Gerichtskosten

Im gerichtlichen Verfahren hängen die Gerichtskosten vom Streitwert ab. Mit Abschluss eines Vergleichs werden üblicherweise die Kostenfragen im Vergleich geregelt. Ohne Regelung greifen die allgemeinen Kostenverteilungsgrundsätze des jeweiligen Verfahrens.

Anwaltskosten

Die Kosten für Rechtsvertretung richten sich typischerweise nach dem Gegenstandswert und dem Umfang der Tätigkeit. In Vergleichen wird häufig bestimmt, wer diese Kosten trägt oder ob eine Teilung erfolgt.

Vollstreckungskosten

Werden verpflichtende Regelungen nicht erfüllt und ist eine Vollstreckung erforderlich, entstehen zusätzliche Kosten für die Durchführung. Diese können im Nachgang vom Verpflichteten zu erstatten sein, abhängig von Titel und Erfolg der Maßnahmen.

Abgrenzungen

Räumungsvergleich versus Räumungsurteil

Das Räumungsurteil ist eine einseitige gerichtliche Entscheidung nach streitiger Prüfung. Der Räumungsvergleich ist eine einvernehmliche Lösung. Beide können zur Vollstreckung führen; der Vergleich beruht jedoch auf der Vereinbarung der Parteien und kann flexibler ausgestaltet werden.

Räumungsvergleich versus Aufhebungsvertrag

Der Aufhebungsvertrag beendet ein Mietverhältnis einvernehmlich, ohne dass zwingend eine vorherige Streitigkeit besteht oder ein Verfahren anhängig ist. Ein Räumungsvergleich entsteht häufig gerade zur Beilegung eines bestehenden Konflikts und regelt zusätzlich die Abwicklung eines Räumungsprozesses.

Räumungsvergleich und Räumungsschutz

Instrumente zum zeitweisen Schutz vor Räumung und zur Verlängerung von Räumungsfristen sind von einem Vergleich zu unterscheiden. Ein Vergleich kann zwar Fristen festlegen und damit faktisch Schutz gewähren, er ersetzt jedoch nicht gesonderte Schutzmechanismen des Verfahrens.

Form und Dokumentation

Protokollierung und Unterschrift

Beim gerichtlichen Räumungsvergleich erfolgt die Dokumentation im Protokoll der Verhandlung, das die Erklärungen beider Seiten enthält und verlesen sowie genehmigt wird. Der außergerichtliche Vergleich wird schriftlich abgefasst und von beiden Seiten unterzeichnet; besondere Formerfordernisse ergeben sich nur, wenn eine unmittelbare Vollstreckbarkeit außerhalb des Gerichts gewollt ist.

Transparenz und Verständlichkeit

Wesentlich ist eine klare, widerspruchsfreie und für beide Seiten verständliche Fassung. Dazu gehören eindeutige Daten, Beträge, Zahlungswege, Zustandsbeschreibungen und konkrete Abläufe bei der Rückgabe. Missverständnisse lassen sich so vermeiden, und die spätere Durchsetzung wird erleichtert.

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Räumungsvergleich?

Ein Räumungsvergleich ist eine verbindliche Einigung zwischen Vermieter- und Mieterseite über die Räumung und Rückgabe der Mietsache sowie über damit verbundene Ansprüche wie Zahlungen und Kosten. Er kann gerichtlich protokolliert oder außergerichtlich vereinbart werden.

Ist ein Räumungsvergleich ohne Gericht möglich?

Ja. Ein außergerichtlicher Räumungsvergleich ist als schriftliche Vereinbarung möglich. Er ist jedoch nicht automatisch vollstreckbar, es sei denn, er wird in einer Form abgeschlossen, die die unmittelbare Vollstreckung ermöglicht.

Beendet ein Räumungsvergleich automatisch das Mietverhältnis?

Nicht zwingend. Ob das Mietverhältnis beendet ist, ergibt sich aus dem Inhalt des Vergleichs. Häufig wird festgelegt, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin endet oder bis zur Räumung fortgeführt wird.

Ab wann ist ein Räumungsvergleich vollstreckbar?

Ein gerichtlich protokollierter Vergleich ist in der Regel mit Protokollierung vollstreckbar. Außergerichtliche Vergleiche sind nur dann unmittelbar vollstreckbar, wenn eine besondere Form gewählt wurde, die dies vorsieht.

Was passiert, wenn der Räumungstermin nicht eingehalten wird?

Wird der vereinbarte Termin ohne Erfüllung versäumt und liegt ein vollstreckbarer Titel vor, können Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden. Zudem können vertragliche Vertragsstrafen, Zinsen und zusätzliche Kosten anfallen, wenn sie vereinbart wurden.

Wer trägt die Kosten bei einem Räumungsvergleich?

Das wird im Vergleich selbst geregelt. Möglich sind vollständige Übernahme durch eine Seite, eine Quotelung oder besondere Abreden. Fehlt eine Regelung, gelten die allgemeinen Kostenregeln des jeweiligen Verfahrens.

Kann ein Räumungsvergleich widerrufen oder angefochten werden?

Ein allgemeiner Widerruf ist nicht vorgesehen. Eine Anfechtung kommt nur in eng begrenzten Ausnahmefällen in Betracht, etwa bei gravierenden Willensmängeln. Gerichtliche Vergleiche sind grundsätzlich bindend.

Hat ein Räumungsvergleich Auswirkungen auf die Bonität?

Der Vergleich als solcher führt nicht zwangsläufig zu negativen Einträgen. Kommt es jedoch zu Vollstreckungsmaßnahmen, können sich daraus Eintragungen ergeben, die die Kreditwürdigkeit beeinflussen.