Parzellierung

Begriff und Definition der Parzellierung

Die Parzellierung stellt einen zentralen Begriff im deutschen Grundstücksrecht dar und bezeichnet die rechtliche sowie tatsächliche Aufteilung eines größeren Flurstücks oder Grundstücks in mehrere kleinere, eigenständige Einheiten. Dieser Vorgang ist insbesondere im Zusammenhang mit der Grundstücksentwicklung, dem Städtebau sowie dem Immobilienrecht von Bedeutung und findet seine maßgeblichen Regelungen im Baugesetzbuch (BauGB), der Grundbuchordnung (GBO) und ergänzenden landesrechtlichen Vorschriften.

Rechtliche Grundlagen der Parzellierung

Parzellierung im Baugesetzbuch (BauGB)

Gemäß § 19 BauGB ist die Parzellierung als „Teilung eines Grundstücks“ geregelt. Die Teilung eines Grundstücks im Sinne des BauGB liegt dann vor, wenn durch eine Verfügung über ein Grundstücksteil (z.B. Verkauf, Übertragung) rechtlich selbständige Grundstücke im Grundbuch entstehen. Diese Teilung ist grundsätzlich genehmigungsbedürftig, sofern sich das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans befindet.

Genehmigungserfordernis

Die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist gemäß § 19 Abs. 1 BauGB genehmigungspflichtig. Die Genehmigung darf grundsätzlich nur versagt werden, wenn die Teilung den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspricht oder die Erschließung der neuen Grundstücke nicht gesichert ist. Außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans besteht in der Regel keine Teilungsgenehmigungspflicht, vorbehaltlich abweichender landesrechtlicher Bestimmungen.

Parzellierung und Grundbuchordnung (GBO)

Das Grundbuch dient dem Nachweis von Eigentumsverhältnissen an Grundstücken. Durch eine Parzellierung entstehen neue Grundbuchblätter, denen die jeweiligen neuen Flurstücke zugeordnet werden. Die Vermessung und Grenzziehung der neuen Parzellen wird im Liegenschaftskataster erfasst und anschließend in das Grundbuch übernommen.

Vermessungsrechtliche Voraussetzungen

Voraussetzung für die Parzellierung ist die vermessungstechnische Zerlegung des Grundstücks durch das zuständige Katasteramt. Die neuen Parzellen erhalten jeweils eine eigene Flurstücksnummer und werden kartografisch erfasst. Erst nach Abschluss der Vermessung kann die neue Rechtslage im Grundbuch umgesetzt werden.

Ablauf der Parzellierung

Schrittweise Durchführung

1. Vorbereitung: Klärung der planungsrechtlichen Voraussetzungen (z.B. Bebauungsplan).
2. Katastervermessung: Vermessung des Grundstücks und Bildung neuer Flurstücke durch das Katasteramt.
3. Teilungsgenehmigung: Einholung der erforderlichen Genehmigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
4. Grundbuchberichtigung: Eintragung der neuen Parzellen als eigenständige Grundstücke im Grundbuch.

Beteiligte Behörden

Die Parzellierung erfordert die Mitwirkung mehrerer Behörden:

• Katasteramt: Durchführung der Vermessung und Ausstellung des Zerlegungsnachweises.
• Bauaufsichtsbehörde: Erteilung der Teilungsgenehmigung nach BauGB.
• Grundbuchamt: Durchführung der Grundbuchberichtigung und Anlage neuer Grundbuchblätter.

Rechtliche Folgen der Parzellierung

Entstehung neuer Grundstücke

Durch die Parzellierung entstehen rechtlich selbständige Grundstücke, die eigenständig veräußert, belastet oder bebaut werden können. Die Eigentumsverhältnisse an den neuen Parzellen sind jeweils unabhängig voneinander.

Auswirkungen auf Grunddienstbarkeiten und Lasten

Mit der Parzellierung können neue Grunddienstbarkeiten, Leitungsrechte oder Wegerechte erforderlich werden. Darüber hinaus muss geprüft werden, inwiefern bestehende Dienstbarkeiten auf die neuen Parzellen übertragen oder angepasst werden müssen.

Parzellierung und öffentliches Recht

Parzellierung im Kontext der Erschließung

Eine Parzellierung ist in der Regel nur zulässig, wenn die Erschließung der neuen Flurstücke, insbesondere die Anbindung an das öffentliche Straßennetz und die Versorgung mit Wasser, Abwasser und Energie, gesichert ist. Dies dient der geordneten städtebaulichen Entwicklung und soll eine Zersiedelung verhindern.

Parzellierung und Bauleitplanung

Die Aufteilung von Grundstücken darf nicht im Widerspruch zu den Zielen der Bauleitplanung stehen. Insbesondere müssen die Festsetzungen von Bebauungsplänen, beispielsweise Mindest- oder Höchstgrößen von Grundstücken, beachtet werden.

Steuerliche Aspekte der Parzellierung

Grunderwerbsteuer

Im Rahmen der Parzellierung und anschließender Veräußerung der neuen Grundstücke fällt Grunderwerbsteuer an, sofern ein entsprechender Rechtsträgerwechsel stattfindet.

Grundsteuer

Nach der Parzellierung werden die neuen Grundstücke eigenständig für die Grundsteuer veranlagt.

Parzellierung im Vergleich zur Teilungserklärung

Eine Parzellierung im grundbuchrechtlichen Sinne ist von Teilungserklärungen gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu unterscheiden, bei denen ein Grundstück nicht physisch, sondern rechtlich in Miteigentumsanteile und Sondereigentum aufgeteilt wird. Während die Parzellierung zur realen Entstehung neuer Grundstücke führt, bewirkt die Teilungserklärung lediglich eine formale Eigentumsaufteilung innerhalb eines Grundstücks.

Zusammenfassung

Die Parzellierung ist ein rechtlich vielschichtiger Vorgang mit erheblicher Bedeutung für die Grundstücksentwicklung, das Immobilienrecht und den Städtebau. Sie unterliegt umfangreichen gesetzlichen Regelungen, insbesondere des Baugesetzbuchs, der Grundbuchordnung sowie des Vermessungs- und Katasterrechts. Die korrekte Durchführung der Parzellierung setzt die Einhaltung planungs- und vermessungsrechtlicher Vorgaben sowie eine Abstimmung mit den zuständigen Behörden voraus. Die entstehenden rechtlichen, steuerlichen und planungsrechtlichen Konsequenzen betreffen sowohl die Eigentümer als auch nachfolgende Erwerber der neu geschaffenen Parzellen.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für eine Parzellierung erfüllt sein?

Für eine Parzellierung – also die rechtliche und tatsächliche Teilung eines Grundstücks in mehrere selbstständige Grundstücke – gelten zahlreiche gesetzliche Vorgaben und Verfahren, die insbesondere im Baugesetzbuch (BauGB), in den Landesbauordnungen sowie im Grundbuchrecht geregelt sind. Zentrale Voraussetzung ist, dass die geplante Parzellierung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere den Festsetzungen aus Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen, übereinstimmt. Weiterhin ist in den meisten Bundesländern die Genehmigungsbedürftigkeit der Teilung gemäß § 19 BauGB zu beachten – dies gilt vor allem bei bebauten Grundstücken. Je nach Gemeinde kann zudem eine Teilungsgenehmigung nach der jeweiligen Landesbauordnung oder aufgrund städtebaulicher Satzungen erforderlich sein. Ferner ist im Rahmen des Liegenschaftskatasters die Anfertigung einer Zerlegungskarte durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur notwendig, bevor die neuen Flurstücke gebildet und im Grundbuch eingetragen werden. Aufgrund der teils komplexen Anforderungen empfiehlt es sich, frühzeitig mit der zuständigen Kataster- und Bauordnungsbehörde sowie einem Notar Kontakt aufzunehmen.

Welche Rolle spielt das Grundbuch bei der Parzellierung?

Das Grundbuch spielt bei der Parzellierung eine zentrale Rolle, denn erst durch die grundbuchrechtliche Teilung werden die neuen Parzellen zu eigenständigen rechtlichen Grundstücken. Nach erfolgter vermessungstechnischer Zerlegung muss durch einen Notar eine neue Grundbuchblattbildung für jedes neu entstandene Grundstück beantragt werden. Die Eintragung der neuen Flurstücke ist für die rechtliche Selbstständigkeit unerlässlich und Voraussetzung für jede rechtswirksame Verfügung (Verkauf, Belastung etc.) über die einzelnen Parzellen. Zudem müssen bestehende Belastungen, Dienstbarkeiten oder Grundschulden korrekt den neuen Grundstücken zugeordnet oder – soweit relevant – aufgeteilt werden. Der gesamte Vorgang ist strikt formgebunden und unterliegt der Aufsicht des Grundbuchamts.

Was ist bei bestehenden Baulasten und Dienstbarkeiten zu beachten?

Bereits eingetragene Baulasten oder Dienstbarkeiten haben bei der Parzellierung erhebliche Auswirkungen. Sie können auf einzelnen oder allen neuen Grundstücken lasten und deren Nutzung erheblich beeinflussen. Vor der Parzellierung sollte geprüft werden, ob etwa bestehende Wegerechte, Leitungsrechte oder Sicherungsbaulasten auf eine oder mehrere der neuen Grundstücke zu übertragen oder gar neu zu bestellen sind. Häufig bedarf dies der Einwilligung der Berechtigten bzw. einer Anpassung oder Löschung im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis. In manchen Fällen ist eine Teilung auch ausgeschlossen, wenn dadurch öffentlich-rechtliche Verpflichtungen nicht mehr erfüllt werden können. Die sorgfältige rechtliche und tatsächliche Prüfung bestehender Lasten ist daher ein essenzieller Schritt im Parzellierungsprozess.

Welche Folgen hat eine Parzellierung für bestehende Miet- und Pachtverträge?

Die rechtlichen Folgen einer Parzellierung für bestehende Miet- und Pachtverträge hängen davon ab, wie die Verträge ausgestaltet wurden und ob die Miet- oder Pachtflächen von der Grundstücksteilung betroffen sind. Grundsätzlich bleibt der Miet- oder Pachtvertrag trotz Grundstücksteilung bestehen; das Schuldverhältnis wird nicht automatisch auf die neuen Eigentümer der Parzellen übertragen (sogenannter Grundsatz der Vertragskontinuität). Bei angeschlossenen Parzellenveräußerungen kommt § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) zur Anwendung, sofern die gesamte vermietete Fläche veräußert wird. Komplizierter wird es, wenn der vermietete oder verpachtete Bereich nun auf mehreren Grundstücken liegt. Dann ist eine vertragliche Anpassung und ggf. Zustimmung beider Parteien notwendig, um die miet- oder pachtvertraglichen Vereinbarungen auf die neuen Grundstücke explizit zu übertragen oder aufzuteilen. Bestehende Kündigungsrechte können durch die Teilung mittelbar betroffen sein.

Welche öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Auflagen können einer Parzellierung entgegenstehen?

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die einer Parzellierung entgegenstehen können, ergeben sich aus verschiedenen Regelwerken. So kann ein Bebauungsplan explizit Mindestgrundstücksgrößen, bestimmte Zuschnitte oder Baufenster vorgeben. Auch Festsetzungen zugunsten des Gemeinwohls (z.B. Grünflächenbindung, Erhaltungs- oder Sanierungssatzungen) können eine Teilung ausschließen. Naturschutz- und Denkmalschutzrechtliche Vorgaben, Erhalt von Biotopen oder Landschaftsschutzgebieten und das Forstrecht können Parzellierungen untersagen oder mit strengen Auflagen versehen. Darüber hinaus besteht Raumordnungs- oder planungsrechtlich die Möglichkeit, Gebiete vor unerwünschten Parzellierungen zu schützen oder zu lenken. Bei Missachtung solcher Vorgaben ist die Teilung unwirksam oder kann nachträglich versagt werden.

Welche Kosten entstehen im Rahmen einer Parzellierung aus rechtlicher Sicht?

Die Kosten einer Parzellierung setzen sich aus mehreren Posten zusammen: Gebühren für Vermessungsarbeiten und die Erzeugung von Zerlegungskarten durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, notariellen Beurkundungskosten – insbesondere für die Anträge zur Grundbuchberichtigung und neue Grundbuchblätter – sowie gerichtliche Gebühren für die grundbuchrechtliche Umschreibung und Eintragung. Hinzu können Gebühren und Auslagen für behördliche Prüfungen (Teilungsgenehmigung) sowie gegebenenfalls Kosten für die Anpassung von Baulasten, Dienstbarkeiten oder die Erstellung neuer Verträge kommen. Alle diese Positionen sind gesetzlich geregelt (Gebührenordnung der Vermessungsbehörden, Gebührenverzeichnis der Notare, Gerichtskostengesetz etc.) und in ihrer Höhe abhängig vom Wert und Umfang der Neuordnung. Spezifizierte Angebote der beteiligten Professionen sind daher bereits vorab einzuholen.