Ortsübliche Vergleichsmiete

Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein zentrales Rechtsinstitut im deutschen Mietrecht. Sie beschreibt jenen Mietpreis, der für vergleichbare Wohnungen innerhalb einer bestimmten geografischen Lage – in der Regel einer Gemeinde oder eines Stadtteils – im Durchschnitt gezahlt wird. Rechtliche Grundlage ist § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Ziel der Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist es, den Mietwohnungsmarkt zu regeln und sowohl Vermieter als auch Mieter vor willkürlichen Preissteigerungen bzw. unangemessen niedrigen Mietforderungen zu schützen.

Rechtliche Grundlagen

§ 558 BGB – Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete

Gemäß § 558 Absatz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Hierbei darf die Miete jedoch innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % steigen (sog. Kappungsgrenze). In bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten kann die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung auf 15 % abgesenkt werden.

Vergleichswerte

Entscheidend ist, dass die herangezogenen Vergleichsmieten sogenannte „Angebotsmieten“ sind, also tatsächliche Mietpreise, die für neu abgeschlossene oder jüngst geänderte Mietverhältnisse gezahlt werden. Nach § 558 Abs. 2 BGB werden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nur die Mietentgelte berücksichtigt, die infolge eines Neuabschlusses oder nach einer Mieterhöhung in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Bestimmungsfaktoren der ortsüblichen Vergleichsmiete

Vergleichsmerkmale

Die Vergleichbarkeit der Mieten richtet sich nach den folgenden wesentlichen Kriterien (§ 558 Abs. 2 BGB):

• Art der Wohnung (z. B. Altbau, Neubau, öffentlich gefördert oder freifinanziert)
• Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung
• Lage der Wohnung (geografisch, infrastrukturell, Wohnumfeld)
• Energetischer Zustand der Wohnung

Diese Merkmale müssen bei der Mietpreisbildung herangezogen werden, um angemessene Vergleiche mit anderen Wohnungen zu ermöglichen. Insbesondere die Ausstattung, wie etwa Einbauküche oder Balkon, kann die Vergleichsmiete erheblich beeinflussen.

Ausnahmen von der Vergleichbarkeit

Ausgenommen von der Vergleichsmiete sind Wohnungen, die nach dem Wohnungsbindungsgesetz (Sozialwohnungen) oder nach der Zweiten Berechnungsverordnung preisgebunden sind oder bei denen eine Kostenmiete vereinbart wurde.

Methoden zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Mietspiegel

Der vorrangige Maßstab zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel, der gemäß §§ 558c und 558d BGB von Gemeinden oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt wird. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst. Gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel, kann auf einen einfachen Mietspiegel oder Vergleichsobjekte zurückgegriffen werden.

Vergleichswohnungen

Liegt kein gültiger Mietspiegel vor, kann der Vermieter drei (in der Praxis häufig mindestens drei) vergleichbare Wohnungen in derselben Lage mit ähnlicher Ausstattung und Größe als Bezugsgröße für die gewünschte Mieterhöhung anführen.

Sachverständigengutachten

Alternativ kann die ortsübliche Vergleichsmiete anhand eines Sachverständigengutachtens bestimmt werden. Das Gutachten stützt sich auf die Analyse märkischer Angebote und Daten vergleichbarer Objekte und wird häufig bei gerichtlichen Streitigkeiten herangezogen.

Auskunft aus Mietdatenbanken

In einigen Städten sind Mietdatenbanken eingerichtet, in denen aktuelle Marktdaten gespeichert sind. Diese Datenbanken liefern differenzierte Werte für Wohnungen verschiedener Lagen und Ausstattungen und dürfen ebenfalls zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden.

Funktion und Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietrecht

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt eine entscheidende Rolle im Kontext der Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern die jeweilige Landesregierung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt entsprechend ausgewiesen hat. Die Kappungsgrenze verhindert, dass Mieten während eines bestehenden Mietverhältnisses innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 % (bzw. 15 %) erhöht werden.

Mieterhöhung und Begründungspflicht

Wird die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, ist der Vermieter verpflichtet, die Mieterhöhung nachvollziehbar zu begründen, etwa durch Nennung eines Mietspiegels, durch Vergleichswohnungen oder durch ein Gutachten. Die Nichteinhaltung dieser Begründungsvorgaben kann zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens führen.

Bedeutung für gerichtliche Verfahren

Bei Streitigkeiten um Mieterhöhungen wird regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete überprüft. Besteht Uneinigkeit über deren Höhe oder die Vergleichbarkeit der herangezogenen Wohnungen, kann das zuständige Gericht eine eigene Begutachtung vornehmen und die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der verfügbaren Daten bestimmen lassen.

Kritik und aktuelle Entwicklungen

Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht frei von Kontroversen. Kritisiert werden unter anderem:

• Der häufige Ausschluss von Bestandsmieten, wodurch Mietspiegel Preissteigerungen tendenziell befördern können.
• Regionen ohne belastbaren Mietspiegel, was die Vergleichbarkeit erschwert und Rechtsunsicherheiten für beide Vertragsparteien schafft.
• Unterschiede bei der Erstellung und Aktualisierung von Mietspiegeln in verschiedenen Kommunen.

Im Rahmen gesetzlicher Reformen, etwa mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz (seit 1. Januar 2019), wurde die Berücksichtigungsdauer für Vergleichsmieten von vier auf sechs Jahre verlängert. Ziel ist eine größere Preiskonstanz und Dämpfung kurzfristiger Marktschübe.

Literatur und weiterführende Quellen

• § 558 BGB, §§ 558c, 558d BGB (Gesetzestexte)
• Mietrechtsreformgesetz (MietAnpG)
• Veröffentlichungen und Leitlinien des Bundesministeriums der Justiz
• Informationen der Statistischen Landesämter und kommunalen Mietspiegel

Zusammenfassung: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein zentrales rechtliches Instrument zur Regulierung von Mietpreisen in Deutschland. Sie dient als Maßstab für zulässige Erhöhungen während bestehender Mietverhältnisse sowie für die Begrenzung von Neuvermietungen. Grundlage bildet § 558 BGB, dessen Einhaltung durch Mietspiegel, Vergleichsobjekte oder Sachverständigengutachten sichergestellt wird. Die stetige Weiterentwicklung der Methodik und gesetzlichen Vorgaben trägt zum Mieterschutz und einer stabilen Wohnraummarkt-Entwicklung bei.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete rechtlich festgestellt?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anhand der üblichen Entgelte ermittelt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von gesetzlichen Vorschriften abgesehen, geändert worden sind. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommen unter anderem sogenannte Mietspiegel (§ 558c BGB) zum Einsatz, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt oder anerkannt werden. Alternativ können auch Auskünfte aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB), Auskünfte von Sachverständigen oder vergleichbare Einzelmietverträge herangezogen werden, wobei stets die Vergleichbarkeit der herangezogenen Wohnungen und Mietverhältnisse sorgfältig zu prüfen ist. Gerichte prüfen im Streitfall die herangezogenen Begründungsmittel kritisch und werten diese nach ihrer Beweisstärke.

Welche rechtlichen Anforderungen werden an einen qualifizierten Mietspiegel gestellt?

Ein qualifizierter Mietspiegel ist in § 558d BGB geregelt. Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und spätestens nach vier Jahren vollständig neu erstellt werden. Der qualifizierte Mietspiegel ist von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam oder jeweils von ihnen anerkannt. Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels geht das Gesetz davon aus, dass dessen Angaben korrekt sind, weshalb dessen Werte bei Gericht als Beweismittel gelten und von beiden Parteien im Streitfall zugrunde gelegt werden müssen. Abweichungen hiervon bedürfen einer substantiierten Darlegung im Einzelfall.

In welchen Fällen kann der Vermieter eine Mieterhöhung unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen?

Gemäß § 558 BGB ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, wenn seit der letzten Mieterhöhung mindestens 15 Monate vergangen sind (Sperrfrist), wobei zwischen Zugang des Mieterhöhungsverlangens und der Wirksamkeit der Erhöhung mindestens drei Monate liegen müssen. Die erhöhte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Des Weiteren ist die Kappungsgrenze zu beachten: In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete in den letzten drei Jahren höchstens um 15 %, ansonsten um 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen schriftlich und nachvollziehbar mit einem anerkannten Begründungsmittel (Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen) belegen.

Welche Rolle spielen Vergleichswohnungen bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rechtsstreit?

Sind Mietspiegel oder Mietdatenbanken nicht oder nicht hinreichend vorhanden, kann die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB durch Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen in gleicher Art, Lage, Ausstattung und Größe nachgewiesen werden. Hierbei ist die Vergleichbarkeit juristisch sehr restriktiv zu betrachten: Unterschiedliche Baualtersklassen, verschiedene Ausstattungsmerkmale oder abweichende Lagen können die Vergleichbarkeit ausschließen. Im Streitfall prüft das Gericht die Geeignetheit der angegebenen Wohnungen im Rahmen ihrer Beweiswürdigung. Fehlende Vergleichbarkeit kann das ganze Mieterhöhungsverlangen zu Fall bringen.

Welche rechtlichen Konsequenzen hat eine unzutreffend angesetzte ortsübliche Vergleichsmiete für Mieter und Vermieter?

Wird die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten, etwa durch eine Mieterhöhung, die die zulässige Grenze sprengt, ist die Mieterhöhung rechtlich unwirksam. Mieter müssen in einem solchen Fall einer Mieterhöhung nicht zustimmen; sollte der Vermieter dennoch auf die Zahlung der erhöhten Miete bestehen, kann der Mieter die Zustimmung verweigern, und der Vermieter muss seine Ansprüche gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen. Das Gericht wird in einem Prozess prüfen, ob die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend ermittelt wurde. Darüber hinaus besteht auch für den Vermieter die Gefahr, im Kostenrisiko eines verlorenen Rechtsstreits zu stehen. Bei vorsätzlich überhöhter Mietforderung droht zudem nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) eine Ordnungswidrigkeit.

Welche Bedeutung hat die ortsübliche Vergleichsmiete im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse nach § 556d ff. BGB begrenzt bei neuen Mietverträgen in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die zulässige Miethöhe auf maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet hier die entscheidende Bezugsgröße zur Überprüfung der Zulässigkeit einer verlangten Miete. Ausnahmen gelten dabei für umfassend modernisierte Wohnungen oder für Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden. In Streitfällen haben Mieter einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter und können zu viel gezahlte Miete mit Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete zurückfordern, nachdem sie den Verstoß gerügt haben.

Können Modernisierungen die ortsübliche Vergleichsmiete beeinflussen?

Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB können dazu führen, dass eine Wohnung besonderen Ausstattungsmerkmalen zugeordnet wird, die bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Eine Anpassung der Vergleichsmiete erfolgt entweder durch einen entsprechenden Zuschlag im Rahmen des Mietspiegels oder durch eine neue Einordnung der Wohnung innerhalb des Mietspiegels. Gesetzlich ist außerdem geregelt, dass durch Modernisierung entstandene höhere Wohnqualitäten bei der Vergleichbarkeit herangezogener Wohnungen im Rahmen von Mieterhöhungsverfahren beachtet werden müssen. Wurde die Modernisierung nachweisbar durchgeführt und ist sie werterhöhend, kann sie somit eine Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen, muss allerdings konkret im Einzelfall nachgewiesen werden.