Nachweismakler: Begriff, Bedeutung und rechtliche Einordnung
Ein Nachweismakler ist eine Person oder ein Unternehmen, das gegen Provision den Hinweis auf die Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags erbringt. Im Immobilienbereich betrifft dies regelmäßig den Nachweis einer Kauf- oder Mietgelegenheit. Die wesentliche Leistung des Nachweismaklers besteht darin, dem Auftraggeber die konkrete Abschlussmöglichkeit aufzuzeigen und den potenziellen Vertragspartner so zu benennen, dass der Auftraggeber in die Lage versetzt wird, in direkte Verhandlungen einzutreten.
Abgrenzung zum Vermittlungsmakler
Der Vermittlungsmakler steht für die aktive Herbeiführung des Hauptvertrags, etwa durch Verhandeln, Moderieren und Ausgleichen von Interessen. Beim Nachweismakler ist demgegenüber die bloße Nachweisleistung prägend: Er stellt die Vertragsgelegenheit konkret dar, führt jedoch typischerweise keine Vertragsverhandlungen.
- Nachweismakler: Schwerpunkt auf Identifizierung und Mitteilung der konkreten Abschlussgelegenheit.
- Vermittlungsmakler: Schwerpunkt auf aktiver Einflussnahme auf den Vertragsschluss.
- Mischformen sind möglich; maßgeblich ist der vereinbarte Leistungsinhalt im Einzelfall.
Maklervertrag und Leistungsinhalt
Entstehung und Form
Die Rechtsbeziehung zwischen Nachweismakler und Auftraggeber beruht auf einem Maklervertrag. Er kann in unterschiedlichen Formen zustande kommen. Für bestimmte Wohnimmobiliengeschäfte mit Verbrauchern gelten Textformerfordernisse und Informationspflichten, insbesondere bei Vertragsanbahnung über Fernkommunikationsmittel oder außerhalb von Geschäftsräumen.
Alleinauftrag und einfacher Auftrag
- Einfacher Auftrag: Der Auftraggeber kann weitere Makler einschalten oder selbst tätig werden.
- Alleinauftrag: Der Auftraggeber verpflichtet sich, während der Laufzeit nur diesen Makler zu beauftragen. Varianten wie der qualifizierte Alleinauftrag können zusätzliche Verpflichtungen enthalten.
Die Laufzeit und Beendigung richten sich nach der Vereinbarung. Ansprüche aus bereits erbrachten Nachweisen können den Vertragszeitraum überdauern, wenn der Hauptvertrag später aufgrund des Nachweises zustande kommt.
Die Nachweisleistung im Detail
Anforderungen an einen wirksamen Nachweis
Der Nachweis muss so konkret sein, dass der Auftraggeber ohne weitere Recherchen in Verhandlungen eintreten kann. Erforderlich sind in der Regel:
- die eindeutige Identifizierung des potenziellen Vertragspartners (Name, Erreichbarkeit),
- die hinreichende Bestimmbarkeit des Vertragsobjekts oder der Vertragsgelegenheit,
- ein Hinweis darauf, dass Abschlussbereitschaft oder Abschlussgelegenheit besteht.
Allgemeine Marktinformationen oder bloße Hinweise ohne Identifizierbarkeit genügen regelmäßig nicht. Dagegen kann auch ein Nachweis ohne persönliche Besichtigung ausreichend sein, wenn die genannten Anforderungen erfüllt sind.
Wirtschaftliche Kongruenz
Der später geschlossene Hauptvertrag muss wirtschaftlich im Kern der nachgewiesenen Gelegenheit entsprechen. Änderungen in Preis, Zahlungsmodalitäten oder Nebenabreden schließen die Kongruenz nicht zwingend aus. Weicht jedoch das Vertragsobjekt oder die Vertragsart grundlegend ab, fehlt es typischerweise an der erforderlichen Übereinstimmung.
Vorkenntnis des Auftraggebers
Besteht beim Auftraggeber bereits vor dem Nachweis Kenntnis von der konkreten Abschlussgelegenheit, kann der Provisionsanspruch entfallen. Relevant ist eine gesicherte, konkrete Vorkenntnis der identifizierten Gelegenheit. Eine bloße Marktkenntnis genügt hierfür regelmäßig nicht.
Provisionsanspruch (Courtage)
Voraussetzungen des Anspruchs
- Wirksamer Maklervertrag.
- Erbringung eines tauglichen Nachweises.
- Abschluss des Hauptvertrags.
- Ursächlichkeit des Nachweises für den Vertragsschluss.
Die Ursächlichkeit wird vermutet, wenn zwischen Nachweis und Hauptvertragsabschluss ein sachlicher Zusammenhang besteht. Sie kann entfallen, wenn der Vertrag ausschließlich aus anderen, unabhängigen Gründen zustande kommt.
Höhe, Fälligkeit und Kostentragung
Die Provisionshöhe richtet sich nach der Vereinbarung. Üblich sind prozentuale Sätze oder feste Beträge. Die Provision wird grundsätzlich mit Abschluss des Hauptvertrags fällig, soweit nichts anderes vereinbart ist. Für bestimmte Wohnimmobiliengeschäfte sind gesetzliche Verteilungsregeln zur Kostentragung zwischen den Parteien zu beachten.
Aufwendungsersatz
Aufwendungen wie Inserats- oder Fahrtkosten werden nur ersetzt, wenn dies vereinbart ist. Ohne entsprechende Vereinbarung besteht regelmäßig kein Anspruch auf Erstattung vergeblicher Aufwendungen.
Pflichten und Haftung des Nachweismaklers
Informations- und Treuepflichten
- Weitergabe zutreffender, vollständiger Informationen, soweit sie für die Nachweisleistung wesentlich sind.
- Wahrung berechtigter Interessen des Auftraggebers, insbesondere Vermeidung irreführender Angaben.
- Diskretion und Beachtung datenschutzrechtlicher Anforderungen.
Prüf- und Aufklärungspflichten
Der Nachweismakler ist nicht allgemein zur umfassenden Prüfung des Vertragsobjekts verpflichtet. Er darf jedoch keine erkennbar unrichtigen Angaben machen oder wesentliche Umstände verschweigen, die ihm bekannt sind und die für die Entscheidung des Auftraggebers erkennbar bedeutsam sind.
Doppeltätigkeit
Die Tätigkeit für beide Seiten ist grundsätzlich zulässig. Erforderlich ist Transparenz gegenüber den Beteiligten. Interessenkonflikte sind zu vermeiden; eine unzulässige Bevorzugung einer Seite ist ausgeschlossen.
Besondere Konstellationen
Nachweis durch Dritte und Kettennachweis
Der Nachweis kann auch mittelbar erfolgen, etwa durch Weitergabe einer verlässlichen Information, die dem Makler zurechenbar ist. Bei Kettennachweisen kommt es auf die Zurechenbarkeit, die Verlässlichkeit der Informationskette und den konkreten Beitrag zur Ursächlichkeit an.
Nachträgliche Änderungen und Umgehung
Wird der Vertrag in abgewandelter Form geschlossen (zum Beispiel über eine verbundene Person oder mittels anderer Vertragsstruktur), kann der Provisionsanspruch bestehen, sofern wirtschaftliche Identität vorliegt und der Abschluss auf dem Nachweis beruht.
Kündigung und Beendigung
Nach Vertragsbeendigung entfällt die Pflicht zur weiteren Tätigkeit. Ein zuvor ordnungsgemäß erbrachter Nachweis kann den Provisionsanspruch auslösen, wenn der Hauptvertrag später in ursächlichem Zusammenhang hiermit abgeschlossen wird.
Verbraucherschutz und Fernabsatz
Bei Verträgen mit Verbrauchern außerhalb von Geschäftsräumen oder unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikation bestehen besondere Informationspflichten und Widerrufsrechte. Die Ausübung eines Widerrufs kann Auswirkungen auf den Provisionsanspruch haben, insbesondere wenn die Maklerleistung bereits vollständig erbracht wurde und entsprechende Hinweise erteilt wurden.
Beweisfragen
Für den Provisionsanspruch trägt der Makler die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Maklervertrag, Nachweisleistung, Abschluss des Hauptvertrags und Kausalität. Der Auftraggeber trägt die Beweislast für geltend gemachte Vorkenntnis oder für Einwände wie fehlende Kongruenz.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Nachweismakler
Was unterscheidet den Nachweismakler vom Vermittlungsmakler?
Der Nachweismakler erbringt einen konkreten Hinweis auf die Abschlussgelegenheit, insbesondere die Identität des potenziellen Vertragspartners und die Bestimmbarkeit des Vertragsobjekts. Der Vermittlungsmakler wirkt demgegenüber aktiv auf den Vertragsschluss hin, etwa durch Verhandlungen. Maßgeblich ist der vereinbarte Leistungsinhalt.
Wann entsteht der Provisionsanspruch eines Nachweismaklers?
Der Anspruch entsteht, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, der Makler einen tauglichen Nachweis erbracht hat, der Hauptvertrag geschlossen wurde und der Nachweis für den Abschluss ursächlich war. Die Provision wird regelmäßig mit Abschluss des Hauptvertrags fällig.
Welche Anforderungen muss der Nachweis erfüllen?
Erforderlich ist eine hinreichend konkrete Mitteilung, die dem Auftraggeber ermöglicht, ohne weitere Nachforschungen in Verhandlungen einzutreten. Dazu gehören die Identifizierbarkeit des potenziellen Vertragspartners, die Bestimmbarkeit des Vertragsobjekts und die Information über die Abschlussgelegenheit.
Was gilt bei Vorkenntnis des Auftraggebers?
Besteht beim Auftraggeber bereits zuvor eine gesicherte Kenntnis von der konkreten Gelegenheit, entfällt der Provisionsanspruch in der Regel. Nicht ausreichend ist eine allgemeine Marktkenntnis. Die konkrete, bereits bekannte Abschlussgelegenheit ist maßgeblich.
Wie wirkt sich eine abweichende Vertragsgestaltung auf die Provision aus?
Weicht der geschlossene Vertrag in Randpunkten ab, kann der Anspruch bestehen bleiben, wenn wirtschaftliche Identität vorliegt. Fällt das Geschäft in seinem Kern deutlich anders aus oder betrifft ein anderes Objekt, fehlt es regelmäßig an der erforderlichen Kongruenz.
Darf ein Nachweismakler für beide Seiten tätig sein?
Die Tätigkeit für beide Seiten ist grundsätzlich zulässig. Erforderlich sind Transparenz und die Beachtung von Treuepflichten. Unzulässige Interessenkonflikte und eine einseitige Bevorzugung sind ausgeschlossen.
Bestehen besondere Regeln bei Verbrauchern und Fernabsatz?
Bei Verträgen mit Verbrauchern können Textformerfordernisse, Informationspflichten und Widerrufsrechte bestehen, insbesondere bei Fernkommunikation oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen. Diese Vorgaben können Einfluss auf Entstehung und Durchsetzbarkeit der Provision haben.
