Definition und rechtliche Einordnung des Nachweismaklers
Ein Nachweismakler ist im deutschen Immobilienrecht eine Person oder Gesellschaft, die im Rahmen eines Maklervertrages ihren Auftraggeber lediglich auf die Gelegenheit zum Abschluss eines bestimmten Vertrages – zumeist eines Kauf- oder Mietvertrages über Immobilien – hinweist. Die Maklertätigkeit beschränkt sich in diesem Fall auf die bloße Nachweisvermittlung, das heißt, der Nachweismakler informiert seinen Auftraggeber ausschließlich über die Existenz und die Erreichbarkeit eines potenziellen Vertragspartners. Er stellt also einen Kontakt her, ohne selbst die eigentlichen Vertragsverhandlungen zu führen.
Die Tätigkeit und die rechtlichen Rahmenbedingungen des Nachweismaklers sind insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 652 ff. BGB, geregelt.
Abgrenzung zum Vermittlungsmakler
Zwischen Nachweismakler und Vermittlungsmakler ist eindeutig zu unterscheiden. Während der Nachweismakler seinem Auftraggeber lediglich die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachweist, übernimmt der Vermittlungsmakler eine aktivere Rolle, indem er den Abschluss eines Vertrages unmittelbar herbeiführt und die Verhandlungen begleitet (§ 652 BGB). Die Unterscheidung hat wesentliche Auswirkungen auf den Provisionsanspruch und die Nachweispflichten.
Nachweis- vs. Vermittlungstätigkeit
- Nachweismakler: Informiert lediglich über die Vertragsmöglichkeit und vermittelt den Kontakt.
- Vermittlungsmakler: Wirkt darüber hinaus bewusst und aktiv auf die Herbeiführung des Vertragsschlusses hin, etwa durch Verhandlungen.
Vertragliche Grundlagen des Nachweismaklers
Zustandekommen des Maklervertrags
Der Maklervertrag mit einem Nachweismakler kann schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Wesentlich für das Entstehen eines Maklervertrags ist die Vereinbarung über die entgeltliche Nachweisleistung. Häufig erfolgt eine ausdrückliche Vereinbarung in Textform, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Der Vertrag ist regelmäßig als Dienstvertrag zu qualifizieren.
Hauptpflichten des Nachweismaklers
Die wesentliche Pflicht des Nachweismaklers besteht darin, dem Auftraggeber die Möglichkeit zum Abschluss eines bestimmten Vertrages nachzuweisen. Der Nachweis bezieht sich immer auf einen konkreten Vertragspartner und ein konkretes Geschäft. Von ihm wird lediglich erwartet, dass er dem Auftraggeber die notwendigen Informationen (wie Namen und Anschrift des potenziellen Vertragspartners sowie die Vertragsmöglichkeit) verschafft.
Inhalt und Umfang des Nachweises
Der Nachweis muss den Auftraggeber in die Lage versetzen, ohne weitere Mitwirkung des Maklers mit dem Dritten in Vertragsverhandlungen zu treten. Es ist erforderlich, dass der Auftraggeber aufgrund der Nachweisleistung eigenständig in Kontakt mit dem potenziellen Vertragspartner treten kann.
Belehrungspflichten und Informationspflichten
Der Nachweismakler ist verpflichtet, seinen Auftraggeber über alle wesentlichen Umstände zu informieren, sofern diese für die Angebotsprüfung und die Entscheidung relevant sind. Zu seinen gesetzlichen Nebenpflichten zählen die Offenlegung etwaiger Interessenkonflikte und die Einhaltung des Datenschutzes.
Kein Tätigwerden im Sinne des Vermittlers
Im Gegensatz zum Vermittlungsmakler ist es dem Nachweismakler untersagt, aktiv die Vertragsverhandlung zu führen oder den Vertragsschluss herbeizuführen. Jede über den bloßen Nachweis hinausgehende Tätigkeit könnte den Charakter des Maklervertrags verändern und zu einer anderen rechtlichen Einordnung führen.
Voraussetzungen für den Provisionsanspruch des Nachweismaklers
Deutschlandweit ist der Provisionsanspruch des Nachweismaklers in § 652 Abs. 1 BGB geregelt. Demnach entsteht der Anspruch nur, wenn
- ein wirksamer Maklervertrag besteht;
- der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat;
- auf Grund dieses Nachweises tatsächlich ein Hauptvertrag (etwa ein Kaufvertrag) abgeschlossen wurde;
- ein ursächlicher Zusammenhang (Kausalität) zwischen Nachweis und Vertragsschluss besteht – der Nachweis muss für den Vertragsschluss „mitursächlich“ sein;
- es keinen Ausschlussgrund gibt (etwa Nichtbeachtung von Transparenz- und Belehrungspflichten).
Höhe der Maklerprovision
Die Höhe der Vergütung wird frei vereinbart. Fehlt eine Vereinbarung, besteht im Regelfall kein Provisionsanspruch. Die marktüblichen Provisionssätze schwanken nach Region und Immobilienart.
Provisionsteilung beim Nachweis durch mehrere Makler
Kommt ein Vertrag durch die Tätigkeit mehrerer Makler zustande, wird die Teilhabe an der Provision nach der Mitursächlichkeit (Kausalität) beurteilt. Im Regelfall erhält der Makler die Provision, dessen Leistung für den Vertragsschluss maßgeblich war.
Pflichten und Haftung des Nachweismaklers
Sorgfaltspflichten
Der Nachweismakler schuldet dem Auftraggeber die Einhaltung der üblichen Sorgfalt eines Maklers bei der Beschaffung und Übermittlung der nachzuweisenden Daten. Falsche Angaben oder Verletzungen von Pflichten können unter Umständen zu Schadensersatz führen.
Gewerberechtliche Voraussetzungen
Die Tätigkeit als Nachweismakler ist erlaubnispflichtig nach § 34c Gewerbeordnung (GewO). Zusätzlich bestehen weitere gewerberechtliche Vorgaben:
- Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse
- Informationspflichten hinsichtlich Geldwäsche (Geldwäschegesetz)
- Dokumentationspflichten
Haftungsausschluss und Verjährung
Nachweismakler können vertraglich bestimmte Haftungsbeschränkungen wirksam einbauen, sofern diese den gesetzlichen Mindestanforderungen entsprechen. Die allgemeinen Verjährungsvorschriften der §§ 195, 199 BGB finden Anwendung.
Unterschiedliche Formen des Nachweismaklers in der Praxis
Immobilienmakler
Nachweismakler sind im Immobilienbereich besonders weit verbreitet. Sie informieren Kauf- oder Mietinteressenten über verfügbare Objekte und stellen die Kontaktdaten zu Eigentümern oder Verkäufern zur Verfügung, ohne sich aktiv an den Vertragsverhandlungen zu beteiligen.
Sonderformen: Exklusiv- und Alleinauftrag
Auch Nachweismaklerverträge können als Exklusivaufträge (Alleinaufträge) gestaltet sein. Dabei verpflichtet sich der Auftraggeber, das betreffende Geschäft ausschließlich über den Nachweismakler abzuwickeln. Der Provisionsanspruch bleibt aber weiter an den erfolgreichen Nachweis und den anschließenden Vertragsschluss gekoppelt.
Rechtliche Streitfälle im Zusammenhang mit Nachweismaklern
Nachweis des Ursachenzusammenhangs
Probleme können sich in der Praxis ergeben, wenn der Auftraggeber bereits Kenntnis vom nachgewiesenen Vertragspartner hatte oder die Ursächlichkeit des Nachweises nicht eindeutig ist. Schuldhafte Falschinformation, Informationsverschleierung oder mangelnde Aktualität der Nachweise können zu Streit führen.
Doppelmaklertätigkeit
Nachweismakler dürfen im Grundsatz sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig werden, sofern keine widerstreitenden Interessen bestehen und dies beiden Parteien bekannt ist.
Verbraucherschutz und Widerrufsrecht
Bei Verträgen mit Verbrauchern kommen die Vorschriften des Fernabsatzrechts und das Widerrufsrecht nach §§ 355, 356 BGB zur Anwendung. Nachweismakler müssen den Auftraggeber ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht und die Folgen ausüben.
Zusammenfassung und Abwägung
Der Nachweismakler nimmt im deutschen Maklerrecht eine streng vom Vermittlungsmakler abzugrenzende Position ein. Seine Hauptpflicht besteht im Nachweis der Abschlussmöglichkeit eines bestimmten Vertrages. Der Provisionsanspruch setzt voraus, dass der Nachweis ursächlich für den Vertragsschluss ist und ein wirksamer Maklervertrag zustande kam. Die Tätigkeit ist erlaubnispflichtig und unterliegt zahlreichen gewerbe- sowie zivilrechtlichen Voraussetzungen. Für die Praxis ist insbesondere die sorgfältige Dokumentation des Nachweises, die Einhaltung von Informationspflichten und die klare Vertragsgestaltung maßgebend, um etwaige Auseinandersetzungen zu vermeiden oder klären zu können.
Siehe auch:
- § 652 BGB (Maklerlohn)
- § 34c GewO (Maklererlaubnis)
- Immobilienmakler
- Vermittlungsmakler
- Maklervertrag
- Verbraucherschutz bei Maklerverträgen
Häufig gestellte Fragen
Welche Pflichten hat ein Nachweismakler gegenüber seinem Auftraggeber?
Ein Nachweismakler ist rechtlich verpflichtet, seinem Auftraggeber eine Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages nachzuweisen, d.h. eine konkrete und ernsthafte Möglichkeit zu belegen, eine Immobilie zu erwerben oder zu veräußern. Zu seinen Hauptpflichten zählen Identitätsoffenbarung und die Mitteilung aller relevanten Informationen, die für die Entscheidung des Auftraggebers wesentlich sind (z.B. Angaben über die Immobilie, Name und Kontaktdaten des potenziellen Vertragspartners, Preisvorstellungen). Dabei muss der Nachweismakler rechtlich sicherstellen, dass die von ihm gelieferten Informationen zutreffend und hinreichend bestimmt sind – eine bloße Benennung ohne Zusammenhang genügt nicht. Zudem ist er verpflichtet, bestehende Interessenskonflikte offenzulegen sowie die ihm erteilten Informationen vertraulich zu behandeln, sofern keine gesetzliche Informationspflicht, etwa gegenüber Behörden, besteht. Der Nachweismakler ist allerdings nicht verpflichtet, Verhandlungen zu führen oder diese zu begleiten; seine Pflicht beschränkt sich auf den reinen Nachweis.
Wann entsteht der Provisionsanspruch des Nachweismaklers?
Der Provisionsanspruch eines Nachweismaklers entsteht, wenn infolge seines Nachweises ein Hauptvertrag (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) zwischen Auftraggeber und dem nachgewiesenen Dritten zustande kommt (§ 652 BGB). Es muss ein ursächlicher Zusammenhang („Kausalität“) zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages bestehen. Die Rechtsprechung verlangt insoweit nicht zwingend, dass der Nachweis die alleinige oder unmittelbare Ursache war; vielmehr reicht es aus, wenn die Maklertätigkeit mitursächlich für den Vertragsschluss war. Der Nachweis muss allerdings den Namen und die Anschrift des potenziellen Vertragspartners sowie die konkrete Gelegenheit zum Vertragsabschluss umfassen. Der Provisionsanspruch entfällt, wenn der Auftraggeber bereits vor dem Nachweis Kenntnis von dem Angebot oder der Person des Interessenten hatte – der Makler trägt hier die Beweislast dafür, dass sein Nachweis kausal war. Ferner muss ein wirksamer Maklervertrag vorliegen – dieser kann formlos, auch mündlich, wirksam geschlossen werden.
Welche Anforderungen gelten an die Nachweistätigkeit im rechtlichen Sinn?
Rechtlich muss ein Nachweis in einer Weise erbracht werden, dass er dem Auftraggeber tatsächlich eine konkrete Möglichkeit des Vertragsschlusses verschafft. Eine bloße Information über eine allgemeine Verkaufsabsicht genügt nicht; der Makler muss vielmehr einen bestimmbaren Interessenten oder Anbieter bezeichnen und entsprechende Kontaktdaten bereitstellen. Die Informationen müssen so konkret sein, dass der Auftraggeber durch sie unmittelbar in die Lage versetzt wird, mit dem Dritten in Vertragsgespräche einzutreten. Nach ständiger Rechtsprechung muss zudem das nachgewiesene Geschäft dem angestrebten Hauptvertrag entsprechen oder diesem wirtschaftlich vergleichbar sein. Der Nachweis muss grundsätzlich dokumentiert oder nachweisbar kommuniziert werden, wobei zum Beispiel die schriftliche Übermittlung oder ein nachweisbares Gespräch ausreichend ist.
Welche gesetzlichen Regelungen sind für Nachweismakler besonders relevant?
Der rechtliche Rahmen für die Tätigkeit von Nachweismaklern ist maßgeblich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 652 ff. BGB, geregelt. Ergänzend dazu sind berufsrechtliche Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu beachten, sofern der Maklervermittlungsvertrag auf Immobilienvermittlungen gerichtet ist. Außerdem tangiert die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) die Übermittlung personenbezogener Daten im Rahmen des Nachweises. Ebenso greifen gesetzliche Informationspflichten, etwa die Verbraucherinformationen nach § 312d BGB bei Fernabsatzverträgen. Im Hinblick auf haftungsrechtliche Aspekte können die allgemeinen Regelungen des Schuldrechts (§§ 280 ff. BGB) einschlägig werden, beispielsweise im Fall von Pflichtverletzungen oder Falschinformationen. Für die Vergütungshöhe gelten Marktüblichkeiten, jedoch können diese durch Individual- oder Allgemeinvereinbarungen geregelt werden.
Was unterscheidet den Nachweismakler rechtlich vom Vermittlungsmakler?
Anders als der Vermittlungsmakler, der rechtlich verpflichtet ist, aktiv auf den Abschluss eines Vertrags zwischen den Parteien hinzuwirken (zum Beispiel durch Verhandlung und Koordination), beschränkt sich die Pflicht des Nachweismaklers allein auf den Nachweis der Abschlussgelegenheit. Er muss lediglich darlegen, wer bereit und in der Lage ist, ein bestimmtes Rechtsgeschäft mit dem Auftraggeber abzuschließen. Während beim Vermittlungsmakler regelmäßig ein weitergehender Tätigkeitsumfang erwartet wird, genügt beim Nachweismakler die Übermittlung der für den Vertragsabschluss erforderlichen Daten – gezielte Verhandlungsunterstützung oder weitergehende Beratungspflichten bestehen lediglich im Ausnahmefall, zum Beispiel bei expliziter Vereinbarung oder besonderen Vertrauensverhältnissen. Auch ist die Beweisführung bezüglich des Provisionsanspruchs beim Nachweismakler anders zu beurteilen, da beim Vermittlungsmakler weitere Mitursächlichkeiten und Handlungsschritte relevance entfalten.
Welche Haftungsrisiken bestehen für Nachweismakler?
Nachweismakler haften grundsätzlich bei Pflichtverletzungen, insbesondere für unvollständige, unzutreffende oder verspätete Nachweise. Verletzt der Nachweismakler seine Aufklärungspflichten oder gibt unrichtige Auskünfte über den nachgewiesenen Interessenten bzw. das Objekt, kann dies zu Schadensersatzansprüchen des Auftraggebers führen (§§ 280, 823 BGB). Die Haftung kann sowohl aus vorvertraglichen als auch aus vertraglichen Pflichten resultieren. Darüber hinaus haftet der Nachweismakler für Verletzungen der Verschwiegenheits- und Datenschutzpflichten gemäß DSGVO sowie für Verstöße gegen berufsrechtliche Bestimmungen, wie zum Beispiel unzulässige Provisionsvereinbarungen, insbesondere im Zusammenhang mit dem Bestellerprinzip im Wohnraummietrecht (§ 656c BGB). Sorgfaltspflichten bestehen ebenfalls hinsichtlich der richtigen Dokumentation und Kommunikation aller Nachweisschritte; Fahrlässigkeit kann zu Regressforderungen führen.
In welchen Fällen ist der Provisionsanspruch des Nachweismaklers ausgeschlossen?
Der Provisionsanspruch entfällt regelmäßig, wenn der Auftraggeber das nachgewiesene Angebot bereits vor der Maklertätigkeit kannte (sog. Vorkenntnis). In diesem Fall ist der Nachweis des Maklers nicht ursächlich für den Vertragsschluss. Der Nachweis gilt ebenfalls nicht als erbracht, wenn er unvollständig oder fehlerhaft ist, das heißt, wenn er nicht geeignet ist, den Auftraggeber in die Lage zum Vertragsabschluss zu versetzen. Weiterhin erlischt ein Provisionsanspruch, wenn ein gesetzliches Provisionsverbot (etwa das Bestellerprinzip) greift oder der Hauptvertrag aus rechtlichen Gründen nichtig ist. Ferner kann der Anspruch entfallen, wenn der Nachweismakler im Eigeninteresse gehandelt oder seine Pflichten gravierend verletzt hat. Auch fehlende oder unwirksame Vereinbarungen über die Vergütung führen zum Anspruchsausschluss – zum Beispiel bei einem fehlenden oder nichtigen Maklervertrag.
