Begriff und Zielsetzung der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Begrenzung der anfänglichen Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie soll verhindern, dass Mieten bei Neuabschluss von Verträgen in kurzer Zeit deutlich stärker steigen als das ortsübliche Mietniveau. Kern des Instruments ist der Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, an die sich die zulässige Miete im Wesentlichen anlehnt.
Anwendungsbereich
Räumlicher Geltungsbereich
Die Mietpreisbremse greift nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Welche Gemeinden oder Stadtteile hierzu gehören, legen die Länder durch zeitlich befristete Verordnungen fest. Die Einstufung setzt eine Begründung durch das jeweilige Land voraus und wird in regelmäßigen Abständen überprüft.
Sachlicher Geltungsbereich
Erfasst werden Wohnraummietverhältnisse bei Abschluss eines neuen Mietvertrags über bestehenden Wohnraum. Nicht erfasst sind insbesondere preisgebundene Wohnungen (etwa geförderter sozialer Wohnraum) sowie reine Kurzzeit-Ferienvermietungen. Gewerberaummieten fallen nicht darunter.
Zeitlicher Geltungsrahmen und Fortentwicklung
Die Mietpreisbremse gilt seit Mitte der 2010er Jahre bundesweit als Rahmengesetz. Sie wurde mehrfach angepasst und auf Bundesebene bis zum Jahr 2029 verlängert. Landesverordnungen zur Festlegung der betroffenen Gebiete sind jeweils befristet und können erneuert werden, sofern die Voraussetzungen fortbestehen.
Mechanik der Mietpreisbremse
Ausgangspunkt: ortsübliche Vergleichsmiete
Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, also die Miete, die für vergleichbaren Wohnraum (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) in der Gemeinde in den letzten Jahren überwiegend vereinbart wurde. Grundlage sind häufig qualifizierte Mietspiegel, alternativ Auskünfte oder Gutachten. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten.
Grundregel zur zulässigen Miethöhe bei Wiedervermietung
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die vereinbarte Anfangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur in begrenztem Umfang überschreiten. Der gesetzliche Aufschlag ist eng bemessen und soll den Spielraum für marktübliche Variationen abbilden.
Ausnahmen und Privilegierungen
Von der Begrenzung ausgenommen sind bestimmte Fallgruppen:
- Neubauten: Wohnraum, der nach aktueller Definition erstmalig genutzt und vermietet wurde, ist bei der ersten Vermietung nicht gebremst.
- Umfassende Modernisierung: Wurde eine Wohnung vor der Wiedervermietung umfassend modernisiert, fällt sie nicht unter die Begrenzung. Maßgeblich ist eine grundlegende, den Standard wesentlich anhebende Erneuerung.
- Vormiete oberhalb der Bremse: Lag die Miete im vorherigen Mietverhältnis bereits oberhalb des zulässigen Niveaus, darf dieses Niveau bei Wiedervermietung beibehalten werden, ohne es weiter zu erhöhen.
- Modernisierungszuschläge: Modernisierungen in jüngerer Zeit können einen zusätzlichen, gesetzlich geregelten Aufschlag rechtfertigen. Er wird auf die nach der Bremse zulässige Miete aufgeschlagen.
Besonderheiten:
- Möblierte Vermietung: Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierten Wohnraum. Ein marktüblicher Möblierungszuschlag kann berücksichtigt werden, ändert aber nichts am Anwendungsbereich der Bremse.
- Staffel- und Indexmieten: Die Begrenzung erfasst vor allem die anfängliche Ausgangsmiete. Weitere Erhöhungen richten sich nach der vertraglichen Struktur innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen.
Informations- und Darlegungspflichten des Vermieters
Beruft sich der Vermieter auf Ausnahmen (etwa Neubau, umfassende Modernisierung, hohe Vormiete oder Modernisierungszuschläge), muss er hierüber rechtzeitig und nachvollziehbar informieren. Ohne diese Vorabinformation können Ausnahmen vorübergehend unberücksichtigt bleiben.
Rechtsfolgen bei Überschreitung
Herabsetzung der Miete
Übersteigt die vereinbarte Anfangsmiete die zulässige Obergrenze, ist die Miete für die Zukunft auf das rechtlich zulässige Niveau zu reduzieren. Rechtsgrund ist die Unwirksamkeit des übersteigenden Teils der Vereinbarung.
Rückforderung zu viel gezahlter Beträge
Zu viel gezahlte Miete kann grundsätzlich zurückverlangt werden. In der Regel wirkt eine Beanstandung für die Zukunft; bei fehlender Vorabinformation des Vermieters kommen unter bestimmten Voraussetzungen auch frühere Zeiträume in Betracht.
Erfordernis der Beanstandung
Ansprüche werden regelmäßig erst durch eine inhaltliche Beanstandung ausgelöst, die den Überstieg nachvollziehbar darstellt. Die Darlegungslast für Ausnahmetatbestände liegt beim Vermieter.
Durchsetzungsmechanismus
Die Mietpreisbremse ist zivilrechtlich ausgestaltet. Es handelt sich nicht um ein Bußgeld- oder Aufsichtsregime; die Durchsetzung erfolgt im Verhältnis zwischen Mietparteien.
Verhältnis zu anderen Regelungen
Kappungsgrenze bei laufenden Mieterhöhungen
Die Kappungsgrenze betrifft Mieterhöhungen innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses und ist von der Mietpreisbremse zu unterscheiden. Die Mietpreisbremse setzt am Zeitpunkt der Wiedervermietung an.
Mietwucher und Sittenwidrigkeit
Unabhängig von der Mietpreisbremse können besonders krasse Überhöhungen gegen allgemeine zivilrechtliche Grenzen verstoßen. Diese Maßstäbe gelten bundesweit einheitlich, auch außerhalb von Gebieten mit Bremse.
Modernisierungsumlage und Betriebskosten
Modernisierungsbedingte Erhöhungen und die Umlage von Betriebskosten folgen eigenen Regeln. Für den Vergleich mit der Bremse ist die Nettokaltmiete ausschlaggebend; Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.
Praktische Besonderheiten und Streitfragen
Berechnungsmaßstab
Verglichen wird die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum. Lage- und Ausstattungsmerkmale sind einzubeziehen; Pauschalen sind im Zweifel aufzuschlüsseln.
Bedeutung qualifizierter Mietspiegel
Qualifizierte Mietspiegel bieten eine systematische, regelmäßig fortgeschriebene Datengrundlage. Sie erhöhen die Vorhersehbarkeit der zulässigen Spanne und erleichtern die Einordnung.
Möblierungszuschläge
Möblierungszuschläge sind nur insoweit beachtlich, wie sie marktüblich und sachlich begründet sind. Ein Möblierungszuschlag ersetzt nicht die Bindung an das Vergleichsmietniveau.
Darlegungs- und Beweislast
Die Mieterseite muss die Überschreitung der zulässigen Miethöhe substantiiert aufzeigen. Die Vermieterseite hat die Tatsachen vorzutragen, die Ausnahmen tragen können (etwa Neubau, umfassende Modernisierung oder Vormiete).
Häufig gestellte Fragen
Gilt die Mietpreisbremse bei Neubauten?
Bei erstmaliger Nutzung und Vermietung neu errichteter Wohnungen greift die Mietpreisbremse nicht. Erst spätere Wiedervermietungen können erfasst sein, sofern der Wohnraum in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Sie wird aus den im Gemeindegebiet in den letzten Jahren überwiegend vereinbarten Mieten vergleichbarer Wohnungen abgeleitet. Häufig dienen qualifizierte Mietspiegel als Grundlage; alternativ kommen Auskünfte oder Gutachten in Betracht.
Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?
Ja. Ein marktüblicher Möblierungszuschlag kann berücksichtigt werden, ändert aber nichts daran, dass die Mietpreisbremse auf die Nettokaltmiete Anwendung findet.
Was passiert bei Überschreitung der zulässigen Miete?
Der über dem zulässigen Niveau liegende Teil der Miete ist unwirksam. Die Miete ist auf das zulässige Niveau zu reduzieren; zu viel gezahlte Beträge können grundsätzlich zurückverlangt werden.
Gilt die Mietpreisbremse für Staffelmiet- und Indexmietverträge?
Sie wirkt vor allem auf die anfängliche Ausgangsmiete. Weitere Erhöhungen folgen den vertraglichen Mechanismen innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen.
Spielt die Vormiete eine Rolle?
Ja. War die Vormiete bereits oberhalb des grundsätzlich zulässigen Niveaus, kann dieses Niveau bei Wiedervermietung beibehalten werden, ohne eine weitere Erhöhung zu rechtfertigen.
Welche Bedeutung haben Modernisierungen?
Umfassende Modernisierungen können die Anwendung der Bremse ausschließen. Zudem können modernisierungsbedingte Zuschläge auf die zulässige Miete angerechnet werden, wenn die Voraussetzungen vorliegen.
Ist die Mietpreisbremse dauerhaft?
Das bundesrechtliche Instrument ist bis 2029 vorgesehen. Ob und in welchem räumlichen Umfang sie greift, hängt von den jeweils befristeten Landesverordnungen ab.
