Begriff und rechtliche Einordnung der Mietersicherheit
Die Mietersicherheit ist ein zentraler Begriff im deutschen Mietrecht und bezeichnet Sicherheiten, die ein Mieter zugunsten des Vermieters zur Absicherung seiner vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis leistet. Die rechtliche Grundlage findet sich insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Mietersicherheit dient dem Vermieter als Absicherung für Ansprüche aus dem Mietverhältnis, wie etwa Mietrückstände oder Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache.
Rechtsgrundlagen der Mietersicherheit im Mietrecht
Gesetzliche Grundlagen
Die maßgebliche gesetzliche Vorschrift zur Mietersicherheit ist § 551 BGB, der primär die sog. Mietkaution regelt. Im gewerblichen Mietrecht finden sich ergänzende oder abweichende Regelungen teils in den jeweiligen Mietverträgen, da hier Vertragsfreiheit gilt. Im Wohnraummietrecht dagegen sind bestimmte Begrenzungen und Anforderungen zwingend zu beachten.
Grundsätzliche Bedeutung
Die Mietersicherheit dient der Risikominderung für den Vermieter, indem sie einen Ausgleich bei Leistungsstörungen oder Schäden ermöglicht. Sie stellt jedoch keine vorweggenommene Zahlung dar, sondern ist treuhänderisch zu verwahren und darf nur unter bestimmten Voraussetzungen verwertet werden.
Arten der Mietersicherheit
Mietkaution
Die vom Mieter häufig als Sicherheit geleistete Zahlung wird allgemein als Kaution bezeichnet. Sie kann in Form von Geld, Wertpapieren oder anderen zugelassenen Sicherungsmitteln erbracht werden.
Barkaution
Die Barkaution ist die verbreitetste Form. Sie ist auf einem gesonderten, vom Vermögen des Vermieters getrennten Konto bei einem Kreditinstitut mit dreimonatiger Kündigungsfrist und zum üblichen Zinssatz anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB).
Verpfändung von Sparbüchern
Statt einer Barkaution kann der Mieter ein auf seinen Namen lautendes Sparbuch verpfänden. Die Verpfändung wird durch Übergabe und Anzeige gegenüber dem Vermieter wirksam.
Bürgschaften
Eine weitere Sicherheitsform stellt die Bürgschaft zugunsten des Vermieters dar. Hier verpflichtet sich ein Dritter, für die Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen. Im Wohnraummietrecht ist zu beachten, dass eine sogenannte „selbstschuldnerische Bürgschaft“ nach § 551 BGB nur bis zur Höhe der zulässigen Kaution wirksam vereinbart werden kann.
Verpfändung anderer Wertpapiere
Die Übergabe und Verpfändung von Wertpapieren ist möglich, allerdings in der Praxis eher selten. Hierbei ist die Sicherheit gemäß den Vorgaben für den Umgang mit Wertpapieren zu verwahren und getrennt vom Vermögen des Vermieters zu halten.
Höhe der Mietersicherheit
Wohnraummietrecht
Die maximale Höhe der Mietersicherheit beträgt nach § 551 Abs. 1 BGB das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettokaltmiete. Es ist unzulässig, eine höhere Kaution zu verlangen, unabhängig von der vereinbarten Sicherheitsform.
Gewerberaummietrecht
Im gewerblichen Bereich bestehen keine gesetzlichen Begrenzungen für die Höhe der Mietersicherheit. Hier gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Eine überhöhte Kautionsforderung kann jedoch als sittenwidrig angesehen werden.
Rückzahlung der Mietersicherheit
Anspruch und Fälligkeit
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietersicherheit grundsätzlich zurückzuzahlen, sofern keine offenen Forderungen des Vermieters bestehen. Die Fälligkeit tritt regelmäßig mit Rückgabe der Mietsache ein, es ist jedoch eine Prüfungs- und Abrechnungsfrist zu beachten. Diese beträgt in der Regel drei bis sechs Monate.
Einbehalt bei offenen Forderungen
Der Vermieter darf Beträge aus der Mietersicherheit einbehalten, sofern berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen, beispielsweise wegen ausstehender Mietzahlungen oder für Schadensersatzansprüche. Der Mieter kann außerdem eine teilweise Abrechnung verlangen, wenn nur ein Teil der Sicherheit beansprucht wird.
Verzinsungspflicht
Die Mietkaution ist während des Mietverhältnisses zu verzinsen, und zwar mindestens mit dem Zinssatz eines üblichen Sparbuchs mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Rückzahlungsverpflichtung.
Besonderheiten und Streitfragen
Unzulässige Übertragung weiterer Sicherheiten
Einige Vertragsklauseln sehen zusätzliche Sicherheiten vor, was im Wohnraummietrecht nach § 551 Abs. 4 BGB unzulässig ist, da eine Übersicherung des Vermieters verhindert werden soll. Überschreitet die geleistete Sicherheit die zulässige Höchstgrenze, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam.
Verwendung der Mietersicherheit während des laufenden Mietverhältnisses
Der Vermieter ist nicht berechtigt, ohne Weiteres auf die Sicherheit zuzugreifen, solange das Mietverhältnis besteht. Ein Zugriff ist nur zulässig, wenn ein berechtigter Anspruch entstanden und fällig ist und der Mieter in Verzug geraten ist.
Übertragung der Mietersicherheit bei Eigentümerwechsel
Bei einem Eigentümerwechsel während eines bestehenden Mietverhältnisses gehen die Ansprüche und Verpflichtungen bezüglich der Mietersicherheit auf den neuen Eigentümer über (§ 566a BGB).
Insolvenz des Mieters oder Vermieters
Im Falle der Insolvenz des Vermieters ist die Mietersicherheit als Sondervermögen geschützt und kann nicht in die Insolvenzmasse einbezogen werden, sofern sie ordnungsgemäß getrennt vom Vermögen angelegt wurde. Bei Insolvenz des Mieters kann der Vermieter offenstehende Forderungen über die gestellte Sicherheit realisieren.
Haftung und Verwertung der Mietersicherheit
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme
Eine Verwertung der Mietersicherheit setzt das Bestehen, die Fälligkeit und die Durchsetzbarkeit einer Forderung des Vermieters voraus. Während des Mietverhältnisses ist ein Zugriff in der Regel nur in Ausnahmefällen möglich, etwa bei erheblichem Mietrückstand oder drohenden Forderungsverlusten.
Rückforderungsanspruch des Mieters
Mit Ablauf des Mietverhältnisses und bei nicht bestehender Gegenforderung entsteht ein Anspruch auf Rückzahlung der Sicherheit. Streitigkeiten entstehen häufig bezüglich der Höhe der noch bestehenden Vermieterforderungen, der Verzinsung sowie der Abrechnungszeiten.
Steuerliche Aspekte der Mietersicherheit
Die Entgegennahme einer Mietersicherheit ist steuerlich grundsätzlich neutral, da sie nicht als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung gilt. Eventuelle Zinserträge sind jedoch steuerpflichtig und müssen als Einkünfte aus Kapitalvermögen deklariert werden.
Zusammenfassung
Die Mietersicherheit ist ein rechtlich umfassend geregeltes Instrument zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Ihre Ausgestaltung, Höhe und Verwendung sind im Wohnraummietrecht streng reglementiert, im gewerblichen Bereich besteht größere Flexibilität. Beachtung finden müssen insbesondere die gesetzlichen Schutzvorschriften zugunsten des Mieters. Im Streitfall entscheiden die Gerichte anhand der konkreten Vertragsgestaltung und den Umständen des Einzelfalls über die Zulässigkeit und Verwendung der Mietersicherheit.
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Pflichten hat der Vermieter in Bezug auf die Sicherheit der Mietwohnung?
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietsache – also die vermietete Wohnung – in einem Zustand zu erhalten, der die Sicherheit und Gesundheit der Mieter nicht gefährdet (§ 535 BGB). Dies betrifft insbesondere den baulichen Zustand, die Funktionsfähigkeit von Heizungs-, Elektrik- und Sanitäranlagen sowie Maßnahmen des Brandschutzes. Der Vermieter muss gewährleisten, dass Türen und Fenster ordnungsgemäß funktionieren und ein Mindestmaß an Einbruchsschutz bieten. Ebenso müssen Rauchwarnmelder (in den meisten Bundesländern gesetzlich vorgeschrieben), ordnungsgemäße Elektroinstallationen und sichere Gasleitungen regelmäßig überprüft und instandgehalten werden. Kommt der Vermieter diesen Pflichten nicht nach, kann der Mieter eine Mängelbeseitigung verlangen, die Miete mindern oder im Ernstfall sogar fristlos kündigen.
Inwiefern haftet der Vermieter bei Einbruch oder Diebstahl in der Mietwohnung?
Eine Haftung des Vermieters für Schäden durch Einbruch oder Diebstahl ist grundsätzlich nur dann gegeben, wenn dieser seine Sorgfaltspflichten verletzt hat – etwa wenn Fenster oder Türen mangelhaft oder defekt waren und der Vermieter trotz Kenntnis die Mängel nicht behoben hat. Dann kann der Vermieter für Schäden haftbar gemacht werden, wenn der Einbruch nachweislich auf diese Mängel zurückzuführen ist. Für das private Eigentum des Mieters muss allerdings in der Regel der Mieter über eine eigene Hausratversicherung vorsorgen. Der Vermieter haftet nicht, wenn sich der Einbruch über ordnungsgemäß verschlossene und funktionstüchtige Türen oder Fenster ereignet hat.
Welche Vorschriften zum Brandschutz muss ein Vermieter beachten?
Der Vermieter ist verpflichtet, sämtliche brandschutztechnischen Vorschriften, die sich aus der jeweiligen Landesbauordnung und ggf. der Bauart der Immobilie ergeben, zu erfüllen. Dazu gehört insbesondere die Ausstattung mit funktionierenden Rauchwarnmeldern, die in fast allen deutschen Bundesländern Pflicht sind (§ 49 Abs. 7 der Musterbauordnung). Ebenso relevant sind der sichere Zugang zu Fluchtwegen (Treppenhaus, Notausgänge) und das Freihalten dieser Bereiche. Der bauliche Brandschutz umfasst zudem die Verwendung bestimmter Materialien und Vorrichtungen (z.B. feuerfeste Türen). Die Wartung und Funktionsfähigkeit dieser Sicherungen liegt in der Verantwortung des Vermieters.
Welche Rechte hat der Mieter bei festgestellten Sicherheitsmängeln?
Stellt der Mieter Mängel fest, die die Sicherheit der Wohnung beeinträchtigen (z. B. defekte Schlösser, brüchige Treppenstufen, offene Stromleitungen, fehlende Rauchmelder), hat er das Recht, den Vermieter umgehende Beseitigung der Mängel zu verlangen (§ 536a BGB). Der Mieter sollte dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Werden diese Mängel nicht rechtzeitig behoben, kann der Mieter die Miete mindern, den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen oder im Fall erheblicher Gefährdung fristlos kündigen.
Ist der Mieter berechtigt, eigenmächtig zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen (z. B. Alarmanlagen, neue Schlösser) zu installieren?
Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs zusätzliche Sicherungseinrichtungen wie Türzusatzschlösser oder Alarmanlagen zu installieren, sofern dadurch keine tiefgreifenden Veränderungen an der Bausubstanz vorgenommen werden und andere Mieter nicht beeinträchtigt werden. Allerdings muss der Vermieter über wesentliche Veränderungen (z. B. Einbau einer Alarmanlage, Austausch des Wohnungsschlosses) informiert und seine Zustimmung eingeholt werden, wenn die Maßnahme nicht ohne weiteres rückgängig zu machen ist oder wenn ein Eingriff in die Gebäudesubstanz erfolgt. Bei Auszug ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands erforderlich, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Wann ist eine Mietminderung wegen fehlender Sicherheit zulässig?
Eine Mietminderung ist dann zulässig, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch Sicherheitsmängel nicht mehr gewährleistet ist und der Mieter dadurch in seiner Nutzung deutlich beeinträchtigt wird. Das können z. B. erhebliche Mängel an der Haustür, offene Stromleitungen oder funktionsuntüchtige Rauchwarnmelder sein. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung und kann im Einzelfall auch gerichtlich überprüft werden. Voraussetzung ist in jedem Fall eine schriftliche Mängelanzeige und die Setzung einer angemessenen Frist zur Beseitigung des Mangels.
Welche Rolle spielen Versicherungen im Kontext der Mietersicherheit?
Versicherungen wie die Hausratversicherung des Mieters übernehmen Schäden an dessen Eigentum, etwa durch Einbruchdiebstahl, Feuer oder Leitungswasser. Der Vermieter hingegen schützt sich in der Regel durch eine Gebäudeversicherung vor Schäden an der Bausubstanz. Rechtlich relevant wird dies immer dann, wenn die Frage der Haftung im Schadensfall geprüft werden muss: Nur wenn nachweislich eine Pflichtverletzung des Vermieters zur Entstehung des Schadens geführt hat, kann dieser auch direkt haftbar gemacht werden. Andernfalls greift der Versicherungsschutz des Mieters. Der Abschluss einer Hausratversicherung wird daher dringend empfohlen, ist aber rechtlich nicht verpflichtend.
