Definition und Funktion der Mietersicherheit
Die Mietersicherheit, häufig auch Mietsicherheit oder Kaution genannt, ist eine finanzielle oder gleichwertige Sicherheit, die Mieterinnen und Mieter dem Vermietenden zur Absicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellen. Sie dient dazu, Forderungen aus ausstehenden Mieten, Betriebskostennachzahlungen, Schäden an der Mietsache, fehlenden Schlüsseln oder vertraglich übernommenen Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturen abzusichern, soweit diese wirksam vereinbart und entstanden sind. Üblich ist die Mietersicherheit in Wohnraummietverhältnissen; sie wird aber auch im Gewerberaummietrecht vereinbart.
Rechtliche Einordnung und Grundprinzipien
Die Mietersicherheit ist akzessorisch, das heißt, sie ist rechtlich mit dem zugrunde liegenden Mietverhältnis verknüpft und sichert dessen Forderungen. Sie darf nur für Ansprüche herangezogen werden, die in einem inneren Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Normale, durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehende Abnutzung ist keine Schadensposition. Die Sicherheit bleibt grundsätzlich wirtschaftlich dem Mietenden zugeordnet; sie ist kein Vermögen des Vermietenden. Der Umgang mit der Sicherheit ist von Transparenz, Werterhalt und Zweckbindung geprägt.
Zulässige Formen der Mietersicherheit
Barkaution und Überweisung
Eine weit verbreitete Form ist die Hinterlegung eines Geldbetrags. In Wohnraummietverhältnissen ist die Zahlung in bis zu drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu Beginn des Mietverhältnisses vorgesehen. Der Vermietende hat eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen und den Mieterinnen und Mietern entstehende Erträge gutzuschreiben. Die Anlage erfolgt üblicherweise sicher und verzinslich; Erträge (oder Verluste) sind dem Mietenden zuzuordnen, wobei der Werterhalt der Sicherheit prägend ist.
Sparbuch mit Verpfändung
Häufig wird ein auf den Namen der Mietpartei geführtes Sparguthaben zugunsten des Vermietenden verpfändet. Das Guthaben bleibt Eigentum der Mietpartei, ist aber für Zugriffe gesperrt. Eine Auszahlung ist nur mit Zustimmung des Vermietenden oder nach Nachweis des Wegfalls der Sicherungszwecke möglich. Zinsen stehen der Mietpartei zu.
Bank- oder Versicherungsbürgschaft
Statt Geld können Bürgschaften von Kreditinstituten oder Versicherern gestellt werden. Es existieren Ausgestaltungen als selbstschuldnerische oder auf erstes Anfordern geltend zu machende Bürgschaften. Die Bedingungen ergeben sich aus dem Bürgschaftstext. Gebühren trägt in der Regel die Mietpartei.
Abtretung oder Verpfändung von Geldanlagen
In Einzelfällen werden Forderungen (z. B. aus Sparverträgen) abgetreten oder verpfändet. Zulässig ist dies, soweit Transparenz besteht und die Gesamtsicherung angemessen bleibt.
Drittbürgschaft
Auch eine Bürgschaft einer dritten Person ist möglich. Zu unterscheiden ist sie von einer Mitmieterschaft: Bürgende sichern lediglich Ansprüche, während Mitmietende selbst Schuldnerinnen und Schuldner der Miete sind.
Höhe, Fälligkeit und Anpassungen
Wohnraummiete
Bei Wohnraum ist die Gesamthöhe aller vereinbarten Sicherheiten begrenzt. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete, also die Grundmiete ohne Betriebs- und Heizkosten. Sämtliche Sicherheiten – unabhängig von der Form – werden zusammengerechnet. Eine zusätzliche Absicherung etwa für die Schlussmiete zählt zur Gesamtsicherheit. Eine automatische Erhöhung der Sicherheit bei späteren Mieterhöhungen erfolgt nur, wenn dies wirksam vereinbart wurde.
Gewerberaummiete
Im Gewerberaummietrecht besteht weitere Vertragsfreiheit. Höhe, Fälligkeit und Form der Mietersicherheit können abweichend vereinbart werden. Üblich sind auch höhere Sicherheitsleistungen oder abweichende Zahlungsmodalitäten.
Fälligkeit und Teilzahlungen
In Wohnraummietverhältnissen kann die Mietersicherheit in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden. Eine Vorleistung vor Vertragsbeginn ist nicht zu verlangen. Wird auf die Sicherheit während des laufenden Mietverhältnisses zugegriffen, kann die Mietpartei sie bis zur vereinbarten Höhe wieder auffüllen.
Verwahrung und Verzinsung
Trennung vom Vermögen des Vermietenden
Der Vermietende hat die Sicherheit getrennt von seinem eigenen Vermögen zu halten, um sie vor Zugriffen eigener Gläubiger zu schützen. Erfolgt die Anlage als Barkaution, ist eine von den Mietenden nachvollziehbare Aufbewahrung vorzusehen.
Verzinsung und Verwahrentgelte
Die Erträge der gewählten Sicherungsform stehen der Mietpartei zu. Bei marktbedingt niedrigen oder negativen Zinsen richtet sich die Behandlung nach der vereinbarten Anlageform und dem Grundsatz des Werterhalts. Unangemessene Risiken oder spekulative Anlagen sind nicht prägend.
Zugriff während des laufenden Mietverhältnisses
Ein Zugriff auf die Sicherheit kommt grundsätzlich nur bei fälligen, durchsetzbaren Forderungen aus dem Mietverhältnis in Betracht. Zur Wahrung des Sicherungszwecks bleibt der Zugriff auf streitige oder erst künftig fällig werdende Forderungen eingeschränkt. Nach einem Zugriff lebt die Verpflichtung zur Auffüllung bis zur vereinbarten Gesamthöhe wieder auf.
Verwendung, Abrechnung und Rückzahlung
Zulässige Verrechnung
Der Vermietende kann die Sicherheit für offene Mietforderungen, wirksam vereinbarte und konkret angefallene Klein- oder Schönheitsreparaturen, Schäden an der Mietsache, fehlende Schlüssel sowie für Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen verwenden, soweit diese auf den Mietenden entfallen.
Unzulässige Verrechnung
Normaler Verschleiß durch vertragsgemäßen Gebrauch ist nicht ersatzfähig. Ebenfalls nicht umfasst sind Ansprüche ohne Bezug zum Mietverhältnis oder solche, die verjährt sind oder aus unwirksamen Vertragsklauseln hergeleitet werden.
Abrechnungs- und Rückzahlungszeitraum
Nach Rückgabe der Mietsache ist die Sicherheit zurückzuzahlen, wenn keine gesicherten Ansprüche mehr bestehen. Der Vermietende hat eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist. Üblich ist eine zeitnahe Abwicklung; für zu erwartende Betriebskostennachforderungen kann ein angemessener Teil vorläufig einbehalten werden, bis eine Abrechnung möglich ist. Eine unbegrenzte Zurückbehaltung ist nicht prägend.
Teilzurückbehaltung
Bestehen noch ungewisse, aber absehbare Forderungen, ist eine anteilige Zurückbehaltung in Höhe des voraussichtlich geschuldeten Betrags üblich. Der überschießende Teil ist auszukehren.
Besonderheiten und Sonderfälle
Eigentümerwechsel
Wechselt die Vermieterseite durch Veräußerung der Immobilie, tritt die Erwerberseite in die Rechte und Pflichten aus der Mietersicherheit ein. Die Sicherheit geht rechtlich auf die neue Vermieterseite über; Ansprüche der Mietenden richten sich dann gegen diese.
Wechsel im Mieterkreis und Wohngemeinschaften
Sind mehrere Personen Mietende, haften sie meist gesamtschuldnerisch. Scheidet eine Person aus, bleibt die Sicherheit regelmäßig bis zur Beendigung des gesamten Mietverhältnisses gebunden. Interne Ausgleichsansprüche sind vom Mietvertrag zu trennen.
Tod von Mietenden oder Vermietenden
Im Todesfall gehen Rechte und Pflichten aus der Mietersicherheit auf die Rechtsnachfolge über. Der Rückzahlungsanspruch bleibt in der Hand der Berechtigten bestehen.
Insolvenz
Bei Insolvenz der Vermieterseite schützt die getrennte Anlage der Mietersicherheit vor dem Zugriff der Gläubiger. Wurde die Sicherheit nicht ordnungsgemäß getrennt, besteht nur eine Forderung gegen die Insolvenzmasse. Bei Insolvenz der Mieterseite kann der Vermietende gesicherte Forderungen aus der Sicherheit befriedigen; die Sicherheit bleibt wirtschaftlich der Mietpartei zugeordnet.
Pfändung der Mietersicherheit
Die Mietersicherheit kann grundsätzlich Gegenstand von Vollstreckungsmaßnahmen sein. Aufgrund der Zweckbindung und der Rechte des Vermietenden als Sicherungsinhaber bestehen jedoch Einschränkungen; eine Auszahlung setzt regelmäßig das Ende des Sicherungszwecks voraus.
Vertragsgestaltung und Transparenz
Klarheit über Art, Höhe und Zweck
Klauseln zur Mietersicherheit müssen verständlich und in sich stimmig sein. Wesentlich sind die Benennung der Sicherungsart, die Gesamthöhe, die Verwahrung sowie die Bedingungen der Rückzahlung. Mehrere Sicherheiten werden zusammengerechnet. Klauseln, die überraschend sind oder die gesetzlich geprägten Grundprinzipien zur Wohnraummiete unterlaufen, sind nicht prägend.
Abgrenzungen
Mietvorauszahlung und Schlussmietenabrede
Abreden, nach denen die letzte Miete im Voraus als Sicherheit einbehalten wird, werden rechtlich der Mietersicherheit zugerechnet und unterliegen der Begrenzung der Gesamtsicherheit. Konstruktionen zur Umgehung der Höchstgrenze sind rechtlich problematisch.
Anpassungen bei Staffelmiete oder Indexmiete
Steigt die Miete später an, erhöht sich die Mietersicherheit nicht automatisch. Eine Anpassung kommt nur bei entsprechender, wirksamer Vereinbarung in Betracht. Gleiches gilt für Mietsenkungen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Mietersicherheit
Was umfasst die Mietersicherheit inhaltlich?
Sie deckt sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis ab, insbesondere offene Mieten, Betriebskostennachzahlungen, ersatzfähige Schäden an der Mietsache, fehlende Schlüssel und wirksam vereinbarte Instandhaltungs- oder Schönheitsreparaturen. Normale Abnutzung ist nicht umfasst.
Wie hoch darf die Mietersicherheit bei Wohnraum sein?
Die Gesamtsumme aller Sicherheiten ist begrenzt und bemisst sich nach der Nettokaltmiete. Alle vereinbarten Formen der Sicherheit werden zusammengerechnet. Eine zusätzliche Schlussmietenabrede zählt dazu.
Wann ist die Mietersicherheit fällig und wie wird sie gezahlt?
Bei Wohnraum kann die Sicherheit zu Beginn des Mietverhältnisses in bis zu drei gleichen monatlichen Teilbeträgen geleistet werden. Eine Vorfälligkeit vor Mietbeginn ist nicht vorgesehen.
Wie wird die Mietersicherheit verwahrt und verzinst?
Eine Barkaution ist getrennt vom Vermögen des Vermietenden sicher anzulegen. Erträge stehen der Mietpartei zu. Die konkrete Verzinsung richtet sich nach marktüblichen Bedingungen der gewählten Anlageform.
Wann und in welchem Umfang darf der Vermietende auf die Sicherheit zugreifen?
Ein Zugriff kommt bei fälligen, berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis in Betracht. Bei streitigen oder noch ungewissen Forderungen ist der Zugriff begrenzt. Nach einem Zugriff kann die Mietpartei die Sicherheit bis zur vereinbarten Höhe wieder auffüllen.
Wann wird die Mietersicherheit zurückgezahlt?
Nach Rückgabe der Mietsache und Prüfung bestehender Ansprüche ist die Sicherheit zurückzuzahlen. Ein angemessener Zeitraum für Abrechnung und Prüfung ist üblich. Für erwartbare Betriebskostennachforderungen kann ein angemessener Teil vorläufig einbehalten werden.
Was geschieht mit der Mietersicherheit bei Eigentümerwechsel?
Die neue Vermieterseite tritt in die Rechte und Pflichten ein. Die Sicherheit geht rechtlich mit über; Rückzahlungsansprüche sind gegen die Erwerberseite zu richten.
Kann die Mietersicherheit gepfändet werden?
Eine Pfändung ist grundsätzlich möglich, unterliegt aber der Zweckbindung und den Sicherungsrechten des Vermietenden. Eine Auszahlung setzt regelmäßig das Ende des Sicherungszwecks voraus.
