Mieterdarlehen

Mieterdarlehen: Begriff und rechtliche Einordnung

Das Mieterdarlehen ist ein aus der Praxis der Wohnraummietverhältnisse hervorgehender Begriff, der einen Darlehensvertrag zwischen Mieter und Vermieter beschreibt. Insbesondere im Bereich gewerblicher Mietverhältnisse, aber auch bei Wohnraummiete, wird das Mieterdarlehen gelegentlich als alternative Finanzierungsmöglichkeit zur klassischen Mietkaution eingesetzt. Bei einem Mieterdarlehen leistet der Mieter dem Vermieter eine Geldsumme, welche nicht treuhänderisch als Sicherheit dient, sondern wirtschaftlich als Kredit gewährt wird. Der Vermieter darf das Geld im eigenen Interesse verwenden und ist – anders als bei der Kautionszahlung – verpflichtet, den Betrag später zurückzuzahlen.

Abgrenzung zur Mietkaution

Dient eine Kautionszahlung vornehmlich als Sicherheit für Forderungen des Vermieters, handelt es sich beim Mieterdarlehen um eine echte Geldleihe nach den §§ 488 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Entscheidend ist, ob der Vermieter über das Geld frei verfügen kann oder die sich daraus ergebenden Sicherheiten dem Mieter vorbehalten bleiben. Die Grenze verläuft insbesondere bei der Frage der Stellung als Sicherungsgeber und der Behandlung des Geldbetrags im Falle einer Insolvenz des Vermieters.

Rechtlicher Rahmen des Mieterdarlehens

Vertragliche Gestaltung des Mieterdarlehens

Die Ausgestaltung eines Mieterdarlehens basiert grundsätzlich auf den allgemeinen Regelungen des Darlehensrechts im BGB. Dabei ist eine schriftliche Vereinbarung zu empfehlen, aus der insbesondere folgende Vertragsbestandteile hervorgehen sollten:

• Darlehenssumme
• Laufzeit und Rückzahlungsmodalitäten
• Vereinbarte Verzinsung
• Zweck und Verwendung der Mittel
• Kündigungsmöglichkeiten

Wird ein Mieterdarlehen im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis geschlossen, sind die mietrechtlichen Vorschriften des BGB, insbesondere §§ 535 ff. BGB, zu berücksichtigen. Es empfiehlt sich eine klare vertragliche Trennung zwischen Mietvertrag und Darlehensabrede.

Abgrenzung zu anderen Sicherungsleistungen

Im Gegensatz zur Mietkaution, bei der der Vermieter das Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen muss (§ 551 Abs. 3 BGB), bleibt das beim Mieterdarlehen überlassene Geld nicht gesondert, sondern kann von Vermieter für eigene Zwecke verwendet werden. Somit unterliegt der überlassene Betrag im Insolvenzfall des Vermieters nicht dem Schutz des Treuhandvermögens, sondern fällt in die Insolvenzmasse. Das Insolvenzrisiko für den Mieter ist somit deutlich erhöht.

Beispiel: Darlehen statt Kaution

Vereinbaren die Parteien, dass die Kautionssumme als Darlehen zur Verfügung gestellt wird, darf der Vermieter das Geld beispielsweise zur Finanzierung von Ausbauarbeiten nutzen. Es steht ihm zur freien Verfügung, eine treuhänderische Verwahrung ist ausdrücklich nicht geschuldet. Die Rückzahlung des Mieterdarlehens erfolgt in der Regel am Ende des Mietverhältnisses.

Rückzahlungsanspruch

Da das Mieterdarlehen nach allgemeinen Vorschriften zurückzuzahlen ist, spielt die Geltendmachung von Vermieteransprüchen aus dem Mietverhältnis nur dann eine Rolle, wenn dies ausdrücklich vertraglich als Verrechnungsmöglichkeit vereinbart wurde. Andernfalls besteht ein Rückzahlungsanspruch unabhängig von etwaigen Mietschäden.

Zivilrechtliche Bedeutung

Das Mieterdarlehen stellt zivilrechtlich einen Darlehensvertrag gemäß § 488 Abs. 1 BGB dar. Die Rückzahlungspflicht des Vermieters umfasst sowohl die Darlehenssumme als auch – je nach Vereinbarung – etwaige Zinsen. Häufig wird für Privatpersonen jedoch keine oder nur eine niedrige Verzinsung vereinbart, um keine steuerlichen Konsequenzen auszulösen.

Formvorschriften und Schriftformerfordernis

Für das Mieterdarlehen existieren keine besonderen gesetzlichen Formvorschriften. Aus Gründen der Beweisbarkeit und zur Vermeidung von Streitigkeiten wird jedoch eine schriftliche Fixierung empfohlen, insbesondere bei Vereinbarung einer Verzinsung oder Verrechnungsmöglichkeiten.

Verbraucherschutzrechtliche Aspekte

Wird das Mieterdarlehen zwischen einem Verbraucher (Mieter) und einem Unternehmer (Vermieter) vereinbart, sind die besonderen Regelungen des Verbraucherdarlehensvertrages (§§ 491 ff. BGB) zu beachten. Insbesondere ist auf gesetzliche Informationspflichten, Widerrufsrechte und Transparenzanforderungen zu achten.

Praktische Relevanz des Mieterdarlehens

Anwendung in Wohnraummietverhältnissen

Im Wohnraummietrecht wird das Mieterdarlehen eher selten eingesetzt, da hier regelmäßig die Mietkaution und deren Schutzvorschriften Anwendung finden. Ausnahmen können entstehen, etwa wenn dem Mieter nicht ausreichend liquide Mittel zur Verfügung stehen, die Parteien jedoch einen Renovierungsbedarf oder ein Interesse an einer alternativen Sicherungsmöglichkeit sehen.

Anwendung im Gewerberaummietrecht

Im Bereich der Gewerberaummiete sind Mieterdarlehen häufiger anzutreffen. Hier werden sie beispielsweise zur Finanzierung von Umbauten, zur Modernisierung oder als Liquiditätshilfe für den Vermieter genutzt. Die Vertragsfreiheit ist im gewerblichen Bereich weiter gefasst als im Wohnraummietrecht, so dass die Parteien eine größere Gestaltungsfreiheit genießen. Sie müssen jedoch klar zwischen darlehensrechtlichen und mietrechtlichen Bestimmungen differenzieren, um Unklarheiten hinsichtlich der Rückzahlung oder Sicherheiten zu vermeiden.

Steuerrechtliche Aspekte

Ein Mieterdarlehen kann steuerrechtliche Implikationen für beide Vertragsparteien auslösen. Erhält der Vermieter das Darlehen mit einer marktüblichen Verzinsung, sind die Zinsen als Ertrag zu versteuern. Aufseiten des Mieters können ggf. Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern das Mietverhältnis im betrieblichen Zusammenhang steht. Die genaue steuerliche Behandlung ist vom Einzelfall abhängig.

Besonderheiten und Risiken des Mieterdarlehens

Insolvenzrisiko des Vermieters

Da das Geld aus einem Mieterdarlehen nicht als treuhänderisch gebundenes Fremdvermögen geführt wird, ist es im Insolvenzfall des Vermieters Teil der Insolvenzmasse. Der Mieter steht damit im Verhältnis zu anderen Gläubigern lediglich als (nachrangiger) Darlehensgeber dar. Ein Schutzmechanismus, wie er bei der Mietkaution vorgesehen ist, besteht nicht.

Haftungsfragen

Eine vertragliche Vereinbarung, die trotz eines zur Verfügung gestellten Darlehens lediglich mietrechtliche Regelungen für die Rückzahlung vorsieht, kann zu Streit um die Berechnung von Verjährungsfristen und Aufrechnungsrechten führen. Auch die Frage der Verrechnung mit offenen Mietforderungen sollte vertraglich explizit geregelt sein, um Missverständnisse zu vermeiden.

Gerichtliche Durchsetzbarkeit

Kommt es zu Streitigkeiten über Rückzahlung, Verrechnung oder Verzinsung, unterliegt das Mieterdarlehen der richterlichen Kontrolle nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen. Dabei sind auch Missbrauchsfälle, etwa bezüglich unverhältnismäßig hoher Verzinsung oder unklarer Vertragsbedingungen, dem Schutz durch das AGB-Recht (§§ 305 ff. BGB) unterworfen.

Zusammenfassung

Das Mieterdarlehen ist ein eigenständiges Finanzinstrument, das durch die Vertragsfreiheit im deutschen Miet- und Darlehensrecht geprägt ist. Es unterscheidet sich maßgeblich von der klassischen Mietkaution durch die freie Verfügbarkeit und Verwendungsmöglichkeit der überlassenen Geldsumme durch den Vermieter und ist nicht an die strengen Sicherungsvorschriften des § 551 BGB gebunden. Die Verwendung im Wohnraummietrecht ist selten, spielt jedoch im gewerblichen Bereich eine größere Rolle. Mieterdarlehen bergen spezifische Risiken, insbesondere hinsichtlich Insolvenz- und Verrechnungsmöglichkeiten, deren Berücksichtigung bei der Vertragsgestaltung unabdingbar ist.

Weitere Themen in diesem Kontext:

• Kautionsdarlehen
• Sicherungsvereinbarungen im Mietrecht
• Verbraucherdarlehensverträge nach BGB

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für den Abschluss eines Mieterdarlehensvertrags beachtet werden?

Ein Mieterdarlehen stellt rechtlich betrachtet einen zivilrechtlichen Darlehensvertrag im Sinne der §§ 488 ff. BGB dar. Für den Abschluss eines solchen Vertrages ist es erforderlich, dass sich Mieter und Vermieter (oder eine sonstige Partei) über die wesentlichen Vertragsbestandteile, namentlich die Darlehenssumme, die Laufzeit, die Zinskonditionen sowie etwaige Sicherheiten einig werden. Der Vertrag unterliegt grundsätzlich keinem besonderen Formerfordernis, das heißt, er kann auch mündlich abgeschlossen werden. Es ist jedoch dringend zu empfehlen, den Vertrag aus Beweisgründen schriftlich zu fixieren. Werden im Zusammenhang mit dem Mieterdarlehen zusätzliche Sicherheiten – etwa eine Grundschuld – vereinbart, sind die jeweiligen Formvorschriften, wie notarielle Beurkundung, zu beachten. Die Vorschriften zum Verbraucherdarlehen gemäß §§ 491 ff. BGB finden Anwendung, sofern das Mieterdarlehen als entgeltliches Darlehen an eine Privatperson gewährt wird. Hieraus resultieren erweiterte Informations- und Dokumentationspflichten zugunsten des Darlehensnehmers.

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus einem Mieterdarlehensvertrag für die Vertragsparteien?

Mit Abschluss eines Mieterdarlehensvertrags entsteht für den Darlehensgeber die Pflicht, dem Darlehensnehmer die vereinbarte Darlehenssumme zur Verfügung zu stellen. Der Mieter als Darlehensnehmer ist verpflichtet, den erhaltenen Betrag nebst eventuell vereinbartem Zins zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt oder gemäß Tilgungsplan zurückzuzahlen. Typischerweise wird auch geregelt, ob und in welcher Weise außerordentliche Rückzahlungen oder vorzeitige Tilgungen zulässig sind. Je nach vertraglicher Ausgestaltung können weitere Rechte und Pflichten, beispielsweise die Einräumung von Sicherheiten, vereinbart sein. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, insbesondere zu Zinsen, vorzeitiger Rückzahlung und Kündigungsrechten, ist zwingend zu beachten. Zudem dürfen mietrechtliche Schutzvorschriften nicht umgangen werden, indem durch das Mieterdarlehen etwa unzulässige Nebenzahlungen vereinbart werden.

Wie ist die Rückzahlung und Verzinsung eines Mieterdarlehens rechtlich geregelt?

Die Modalitäten der Rückzahlung und Verzinsung sind im Vertrag zwischen den Parteien frei vereinbar, sofern keine gesetzlichen Beschränkungen, wie etwa beim wucherischen Zins (§ 138 BGB), verletzt werden. Ist nichts Abweichendes geregelt, gilt nach § 488 Abs. 3 BGB, dass das Darlehen nach Kündigung vollständig zurückzuzahlen ist. Für Verbraucherdarlehen gelten zudem strengere Regelungen hinsichtlich Verständlichkeit und Transparenz der Konditionen. Verzugszinsen sind im Falle der verspäteten Rückzahlung gemäß §§ 288, 286 BGB gesetzlich normiert. Ein Tilgungsplan, in dem Ratenhöhe sowie Zahlungszeitpunkt bestimmt werden, empfiehlt sich aus Beweis- und Klarstellungsgründen. Ferner sind bei Darlehen mit variablem Zinssatz die gesetzlichen Voraussetzungen zur Zinsanpassung sowie entsprechende Informationspflichten zu beachten.

Unterliegen Mieterdarlehen der Mietpreisregulierung oder anderen mietrechtlichen Beschränkungen?

Ein Mieterdarlehen ist grundsätzlich vom regulären Mietzins und damit von der Mietpreisregulierung getrennt zu betrachten. Allerdings ist zu beachten, dass die freiwillige Gewährung eines Darlehens durch den Mieter an den Vermieter nicht dazu führen darf, dass mietrechtliche Vorschriften, etwa das Verbot überhöhter Mieten (§ 5 WiStG) oder das Rückforderungsverbot von Kautionen (§ 551 BGB), umgangen werden. Mieterdarlehen könnten als unzulässige Nebenzahlung betrachtet werden, wenn sie im Zusammenhang mit dem Abschluss oder der Fortsetzung des Mietvertrags stehen und eine Gegenleistung darstellen. In diesem Fall könnten sie nach § 134 BGB i.V.m. den einschlägigen Mietschutznormen nichtig sein.

Inwieweit bestehen besondere Schutzvorschriften für den Mieter als Darlehensnehmer?

Ist der Mieter Verbraucher und handelt es sich beim Mieterdarlehen um ein entgeltliches Verbraucherdarlehen, greifen zahlreiche Verbraucherschutzvorschriften der §§ 491 ff. BGB. Dazu gehören insbesondere die Pflicht zur schriftlichen Abfassung (bei entgeltlichen Darlehen), umfassende Informations- und Widerrufsrechte nach § 355 BGB. Zudem besteht das Recht zur außerplanmäßigen Tilgung gemäß § 502 BGB unter Begrenzung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Um das wirtschaftliche Risiko für den Darlehensnehmer zu mindern, sind alle erlaubten Kosten und Gebühren transparent offen zu legen. Unwirksam sind Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen oder grundlegende Informationspflichten verletzen.

Welche rechtlichen Risiken bestehen bei der Vereinbarung eines Mieterdarlehens?

Zu den Haupt-Risiken gehört die mögliche Nichtigkeit des Darlehensvertrags, wenn dieser gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, etwa das Umgehungsverbot von Mieterschutzvorschriften. Auch das Risiko von Interessenkonflikten bei Verknüpfung von Mietverhältnis und Darlehensverhältnis kann rechtlich problematisch sein. Im Insolvenzfall einer der Parteien können sich je nach Vertragsgestaltung spezifische Ausfall- oder Rückzahlungsrisiken ergeben. Ferner ist auf eine sachgerechte Verzinsung und klare Laufzeitvereinbarungen zu achten, da ansonsten Rechtsunsicherheit hinsichtlich Rückzahlungsmodalitäten, Fälligkeit und etwaiger Verzugsfolgen entstehen kann. Schließlich besteht insbesondere für Vermieter das Risiko, dass unter bestimmten Umständen das Darlehen als Vorauszahlung auf Miete oder als unzulässige Nebenzahlung eingestuft werden kann.