Mietenstopp

Begriff und rechtliche Definition des Mietenstopps

Der Mietenstopp bezeichnet eine mietrechtliche Maßnahme, die darauf abzielt, die Erhöhung von Mieten in bestimmten Zeiträumen oder Gebieten zu begrenzen oder ganz auszuschließen. Ziel des Mietenstopps ist der Schutz von Mieterinnen und Mietern vor stark steigenden Wohnkosten, insbesondere in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der Begriff findet sowohl in politischen wie auch rechtlichen Diskussionen Verwendung und wird unterschiedlich ausgestaltet, beispielsweise als temporäres Verbot jeglicher Mieterhöhungen oder als restriktive Begrenzung des zulässigen Erhöhungsspielraums.

Rechtliche Einordnung und Abgrenzungen

Abgrenzung zur Mietpreisbremse und zum Mietendeckel

Ein Mietenstopp unterscheidet sich von der Mietpreisbremse und dem Mietendeckel. Während die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) die Miethöhe bei Neuvermietungen begrenzt und der Mietendeckel ein umfassendes Gesetz zum Einfrieren und Begrenzen der Miethöhen ist (siehe Berliner Mietendeckel, verfassungswidrig: BVerfG, Beschluss vom 15. April 2021, 2 BvF 1/20), setzt der Mietenstopp meist direkt an der Dynamik der Bestandsmieten an und beschränkt deren Entwicklung für einen bestimmten Zeitraum. Vielfach wird der Begriff synonym zum Mietendeckel gebraucht, rechtlich handelt es sich jedoch um unterschiedliche Instrumente.

Gesetzliche Rahmenbedingungen

Bisher existiert auf Bundesebene kein spezifisches, dauerhaftes Gesetz zum Mietenstopp. Gleichwohl wurden vergleichbare Regelungen auf Ebene der Bundesländer zeitweise eingeführt oder diskutiert. Rechtliche Grundlagen für mietbeschränkende Regelungen ergeben sich grundsätzlich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), namentlich den Vorschriften zu Mieterhöhungen (§§ 558 ff. BGB) sowie durch landesrechtliche Regelungen auf Basis des Art. 70 ff. Grundgesetz, sofern und soweit diese verfassungsgemäß sind. Im Detail sind insbesondere folgende Punkte zu unterscheiden:

• BGB-Mieterschutz: Die §§ 558 ff. BGB begrenzen die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb eines Zeitraums (Mietpreisspiegel, 15%-bzw. 20%-Kappungsgrenze).
• Landesrechtliche Regelungen: Landesregierungen können gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bei besonders angespannter Wohnraumsituation die Kappungsgrenze herabsetzen.
• Sondergesetze: Einzelne Bundesländer haben zeitweilige Mietenstopps per Gesetz oder Verordnung angestrebt; der Berliner Mietendeckel wurde jedoch durch das Bundesverfassungsgericht wegen Kompetenzüberschreitung für nichtig erklärt.

Anwendungsbereich und Ausgestaltung

Geltungsbereich

Ein Mietenstopp findet regelmäßig in Gebieten mit festgestelltem angespanntem Wohnungsmarkt Anwendung. Die Feststellung des angespannten Wohnungsmarktes erfolgt durch Rechtsverordnungen auf Landesebene (§ 556d Abs. 2 BGB), in denen Gebiete, Zeiträume sowie die Reichweite des Mietenstopps bestimmt werden. Die Regelung kann sich auf Wohnraummietverhältnisse erstrecken, Gewerberaummieten sind in der Regel ausgeschlossen.

Dauer und Umfang

Ein Mietenstopp wird in der Regel zeitlich befristet ausgestaltet, mit typischen Laufzeiten von einem bis zu fünf Jahren. Während dieses Zeitraums sind Mieterhöhungen nach den Vorschriften des BGB eingeschränkt oder unzulässig. Einzelne Befreiungen, etwa bei Modernisierungen oder energetischen Sanierungen, können vorgesehen sein.

Typische Regelungsinhalte:

• Aussetzung von Mieterhöhungen für einen gesetzlich festgelegten Zeitraum.
• Ausnahmen für bestimmte Baumaßnahmen (z.B. zur Gefahrenabwehr oder nach Modernisierung, sofern nicht überdurchschnittlich).
• Verstärkte Mitteilungspflichten der Vermieterseite über die Berechnungsgrundlage der Miete.

Verhältnis zu anderen mietrechtlichen Schutzinstrumenten

Ein Mietenstopp tritt, wenn gesetzlich vorgesehen, als zusätzliche Schutzmaßnahme zur bestehenden Begrenzung der Mieterhöhung hinzu. Von Bedeutung ist dabei die Wechselwirkung mit Kappungsgrenze, Mietspiegel und Modernisierungsumlagen, die weitere Restriktionen oder Erleichterungen bieten können.

Verfassungs- und unionsrechtliche Aspekte

Kompetenzverteilung

Die Gesetzgebungskompetenz für das Mietrecht obliegt im Wesentlichen dem Bund. Länder können im Rahmen von Ermächtigungen – beispielsweise zur Festlegung angespannter Märkte – tätig werden. Eine eigenständige gesetzliche Regelung wie der Berliner Mietendeckel ist aufgrund des Vorrangs des Bundesrechts grundsätzlich ausgeschlossen (BVerfG, Beschluss v. 15. April 2021).

Eigentumsgrundrecht und Verhältnismäßigkeit

Mietbegrenzende Regelungen, einschließlich eines Mietenstopps, greifen in die durch Art. 14 Grundgesetz geschützten Eigentumsrechte der Vermieterseite ein. Die Zulässigkeit eines Mietenstopps ist daher stets an dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu messen. Das Bundesverfassungsgericht fordert eine Abwägung zwischen dem Eigentumsschutz und dem Sozialstaatsgebot (Art. 20 Abs. 1 GG), wobei die Interessen des Mieterschutzes in angespannten Wohnungsmärkten ein legitimes Ziel sind.

Vorgaben durch das Europarecht

Das Recht der Europäischen Union enthält keine speziell auf die Miete von Wohnraum bezogenen Vorgaben, gibt jedoch im Rahmen der Niederlassungsfreiheit und des Wettbewerbsrechts gewisse Mindeststandards vor. Eingriffe wie ein Mietenstopp sind unionsrechtlich grundsätzlich zulässig, sofern sie dem Ziel der sozialen Sicherung dienen und verhältnismäßig ausgestaltet sind.

Sanktionen und Rechtsfolgen bei Verstoß

Verstöße gegen einen wirksamen Mietenstopp haben in der Regel die Unwirksamkeit überhöhter Mieterhöhungen zur Folge. Zu viel gezahlte Miete kann nach entsprechenden Vorschriften zurückgefordert werden. Ordnungswidrigkeiten- oder Bußgeldregelungen können je nach Ausgestaltung des jeweiligen Landesrechts vorgesehen sein.

Fazit und Ausblick

Der Mietenstopp ist eine mietrechtliche Instrumentation, die in der politischen Debatte als Mittel zur Begrenzung von Mietsteigerungen in Ballungszentren gilt. Seine rechtliche Ausgestaltung unterliegt strengen verfassungsrechtlichen und einfachgesetzlichen Rahmenbedingungen. Während einzelne Bundesländer Maßnahmen dieser Art verfolgt haben, bleibt die Kompetenzausübung des Bundes und die Verhältnismäßigkeit der Regelungen ein zentrales Thema. Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich von aktuellen wohnungs- und sozialpolitischen Anforderungen sowie zukünftigen gesetzgeberischen Initiativen ab.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Grundlagen existieren für einen Mietenstopp in Deutschland?

Ein Mietenstopp kann sich auf verschiedene rechtliche Grundlagen stützen, je nachdem, ob es sich um bundesweite oder landesrechtliche Regelungen handelt. Im bundesrechtlichen Kontext ist das wichtigste Regelwerk das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 556d ff., welches die sogenannte Mietpreisbremse regelt. Einzelne Bundesländer haben auf der Grundlage von § 556d BGB Rechtsverordnungen erlassen, die die Mietpreisbremse für bestimmte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt anwendbar machen. Darüber hinaus gibt es in der Geschichte auch Versuche, per Landesgesetz einen sogenannten Mietenstopp zu erreichen, wie etwa beim Berliner Mietendeckel. Dieser wurde allerdings im Jahr 2021 durch das Bundesverfassungsgericht als bundesrechtswidrig aufgehoben, da das Mietpreisrecht abschließend durch den Bund geregelt ist (BVerfG, Beschluss vom 15.04.2021 – 2 BvF 1/20). Grundsätzlich sind Eingriffe in die Vertragsfreiheit aus Gründen des Mieterschutzes zulässig, sofern sie sich im Rahmen der Kompetenzordnung des Grundgesetzes bewegen und einfache Gesetzgebung eingehalten wird. Bei Verstößen gegen einen angeordneten Mietenstopp können betroffene Mieterinnen und Mieter zivilrechtlich gegen überhöhte Mietforderungen vorgehen und eine Rückzahlung zu viel gezahlter Miete verlangen.

Welche Mietverhältnisse unterliegen einem Mietenstopp und gibt es Ausnahmen?

Das Anwendungsgebiet eines Mietenstopps ist in den zugrundeliegenden Gesetzen, Verordnungen oder Verfügungen genau bestimmt. In der Regel gilt ein Mietenstopp für bestehende Mietverhältnisse über Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Typischerweise ausgenommen sind Neubauten, die nach einem bestimmten Stichtag erstmalig genutzt und vermietet werden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen. Auch preisgebundene Wohnungen, wie Sozialwohnungen, unterliegen meist nicht den Regelungen eines allgemeinen Mietenstopps, da für diese häufig separate Mietpreisregelungen gelten. Wichtige Details sind jeweils in der entsprechenden Rechtsverordnung oder dem jeweiligen Gesetz nachzulesen. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, da die Abgrenzung im Einzelfall komplex sein kann und Ausnahmen eng auszulegen sind.

Wie wirkt sich ein Mietenstopp auf laufende Mieterhöhungsverlangen aus?

Ein geltender Mietenstopp untersagt Vermietern in der Regel, die Miete während der Stopp-Periode anzuheben. Jegliche, während eines Mietenstopps ausgesprochene Mieterhöhungsverlangen, sind damit rechtlich unwirksam, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift (z. B. Modernisierung, gesetzliche Indexmiete oder Staffelmiete, sofern nicht anders geregelt). Der Zeitraum eines Mietenstopps wird klar definiert – innerhalb dieses Zeitraums bleibt die zuletzt vereinbarte Miete verbindlich. Bereits vor Beginn des Mietenstopps eingeleitete Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) verlieren nicht zwingend ihre Wirksamkeit, wenn sie form- und fristgerecht vor dem Stopp angekündigt wurden. In der Praxis können Streitfälle jedoch zu gerichtlicher Klärung führen, insbesondere zu der Frage, wann ein Mieterhöhungsverlangen „zugegangen“ ist.

Welche rechtlichen Schritte können Mieter einleiten, wenn der Mietenstopp nicht eingehalten wird?

Stellt ein Mieter fest, dass die Miete trotz Mietenstopp erhöht wurde, stehen ihm zivilrechtliche Schritte zur Verfügung. Zunächst kann der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete verweigern, sofern die Erhöhung nicht ausnahmsweise zulässig ist. Bereits gezahlte überhöhte Mieten kann der Mieter gemäß § 812 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern. Dazu empfiehlt es sich, die zu viel gezahlte Miete schriftlich zurückzufordern und die Rechtmäßigkeit der Mietanpassung prüfen zu lassen. In letzter Konsequenz kann der Mieter Klage beim Amtsgericht auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete erheben. Zudem kann in vielen Bundesländern die zuständige Behörde (beispielsweise das Wohnungsamt) über einen Verstoß unterrichtet werden. Bußgelder sind im Einzelfall ebenfalls möglich, wenn ein ordnungswidriges Verhalten nachgewiesen wird.

Inwiefern betrifft ein Mietenstopp auch Staffelmietverträge und Indexmietverträge?

Der rechtliche Umgang mit Staffel- und Indexmietverträgen im Kontext eines Mietenstopps hängt von der konkreten gesetzlichen Ausgestaltung ab. In vielen landesrechtlichen Regelungen und auch in der Praxis der Mietpreisbremse sind Staffelmietverträge grundsätzlich zulässig, es sei denn, der Mietenstopp regelt ausdrücklich eine Suspendierung oder temporäre Unterbrechung von Staffelerhöhungen während des Geltungszeitraums. Für Indexmietverträge gilt Entsprechendes: Anpassungen auf Basis des Verbraucherpreisindexes dürfen häufig nicht durchgeführt werden, sofern der Mietenstopp dies ausdrücklich untersagt. Gesetzliche „Übergangsregelungen“ oder spezielle Ausnahmen kommen aber häufig vor, so dass eine Einzelfallprüfung unumgänglich ist.

Gibt es Rechtsfolgen oder Sanktionen für Vermieter bei Verstößen gegen einen Mietenstopp?

Ja, Verstöße gegen einen wirksam angeordneten Mietenstopp können unterschiedliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Zivilrechtlich müssen Vermieter zu viel erhaltene Mietzahlungen zurückerstatten. Darüber hinaus sind öffentlich-rechtliche Sanktionen – etwa Bußgelder – möglich, sofern das entsprechende Gesetz eine Bußgeldvorschrift enthält und ein Ordnungswidrigkeitenverfahren eröffnet wird. Die Höhe der Sanktionen ist gesetzlich geregelt und kann empfindlich ausfallen, um die Einhaltung des Mietenstopps sicherzustellen. Zusätzlich ist bei widerrechtlichen Mietforderungen auch das Risiko einer eigenen gerichtlichen Niederlage gegeben, was für Vermieter mit Kosten und einem Reputationsverlust verbunden sein kann.

Wie lange kann ein Mietenstopp rechtlich wirksam angeordnet werden?

Die Dauer eines rechtlich wirksamen Mietenstopps ergibt sich aus der zeitlichen Begrenzung des jeweiligen Gesetzes oder der erlassenden Rechtsverordnung. Das Grundgesetz sieht vor, dass solche Marktreglementierungen verhältnismäßig und zeitlich begrenzt sein müssen. Beispielsweise sind viele Verordnungen über die Mietpreisbremse – welche vergleichbar in die Vertragsfreiheit eingreifen – auf fünf Jahre befristet und bedürfen einer Evaluierung und evtl. Verlängerung. Eine unbefristete Regelung wäre verfassungsrechtlich problematisch und könnte gegebenenfalls wegen Verletzung der Eigentumsfreiheit angegriffen werden. Generell müssen Begründungszusammenhänge und Evaluierungspflichten im Gesetz geregelt sein, um die Rechtfertigung des Mietenstopps fortwährend zu ermöglichen.