Begriff und rechtliche Einordnung des Maklervertrags
Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, der die Verpflichtung eines Maklers zur Vermittlung oder zum Nachweis eines bestimmten Geschäfts, meist eines Kauf-, Miet- oder anderen Vertrages, gegen Zahlung einer Maklerprovision vorsieht. Die rechtlichen Vorschriften zu Maklerverträgen finden sich grundlegend in den §§ 652-656 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Der Maklervertrag zählt zu den sogenannten Geschäftsbesorgungsverträgen und ist typischerweise auf den Nachweis oder die Vermittlung eines Vertrages gerichtet.
Wesentliche Merkmale und Arten des Maklervertrags
Definition und Charakteristika
Der Maklervertrag verpflichtet den Makler, dem Auftraggeber einen Vertragspartner zu benennen (Nachweismakler) oder einen Vertragsschluss zu vermitteln (Vermittlungsmakler). Kennzeichnend ist, dass der Makler im Gegensatz zu einem Handelsvertreter dem Auftraggeber nicht verpflichtet ist, ständig tätig zu werden, sondern nur dann eine Provision beanspruchen kann, wenn der angestrebte Hauptvertrag tatsächlich aufgrund seiner Tätigkeit geschlossen wird.
Typen von Maklerverträgen
Nachweismaklervertrag: Der Makler weist dem Auftraggeber eine Vertragsgelegenheit nach.
Vermittlungsmaklervertrag: Der Makler führt aktiv die Verhandlungen mit dem Ziel des Vertragsschlusses.
Einfacher Maklervertrag: Der Auftraggeber kann mehrere Makler beauftragen und/oder selbst tätig werden.
Alleinauftrag: Nur der beauftragte Makler ist zur Tätigkeitsentfaltung berechtigt, während der Auftraggeber sich eine Eigengeschäftstätigkeit vorbehalten kann.
Qualifizierter Alleinauftrag: Ausschließlich der Makler darf tätig werden; eigene Aktivitäten des Auftraggebers sind ausgeschlossen.
Zustandekommen des Maklervertrags
Vertragsabschluss
Der Maklervertrag kommt durch Angebot und Annahme nach den allgemeinen Vorschriften des BGB (§§ 145 ff.) zustande. Eine bestimmte Form ist grundsätzlich nicht vorgeschrieben, der Vertrag kann daher formlos – auch mündlich oder durch konkludentes Verhalten – geschlossen werden. Eine Ausnahme gilt für den Immobilienmaklervertrag mit Verbrauchern, der nach § 656a BGB seit dem 23. Dezember 2020 der Textform bedarf.
Pflichten der Vertragsparteien
Pflichten des Maklers
- Ausübung der nachgewiesenen oder vermittelten Tätigkeit persönlich oder durch sorgfältige Auswahl von Drittpersonen.
- Beachtung der Interessen des Auftraggebers (Obliegenheit zur Sachlichkeit und Unparteilichkeit).
- Information und Beratung, soweit es das konkrete Geschäft erfordert.
- Aufklärung über Provisionshöhe und etwaige eigene wirtschaftliche Interessen.
Pflichten des Auftraggebers
- Zahlung der Maklerprovision bei Eintritt der vereinbarten Bedingung (Erfolgseintritt).
- Obliegenheit zur Mitwirkung, beispielsweise Erteilung wahrer Angaben.
Provisionsanspruch und Voraussetzungen
Entstehung des Provisionsanspruchs
Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, sobald aufgrund des Nachweises oder der Vermittlung durch den Makler ein Vertrag (Hauptvertrag) wirksam zustande kommt. Maßgeblich ist insoweit die Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss. Der Anspruch entfällt, wenn der Vertrag unabhängig von der Maklerleistung zustande kommt.
Höhe der Maklerprovision
Die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich frei vereinbar. Sie richtet sich in der Praxis oft nach ortsüblichen Sätzen oder spezifischen Vereinbarungen. In bestimmten Fällen, zum Beispiel bei der Wohnungsvermittlung und beim Immobilienkauf durch Verbraucher (§ 656c, § 656d BGB), bestehen gesetzliche Vorgaben zur Provisionsaufteilung.
Fälligkeit der Provision
Die Provision wird fällig, sobald der Hauptvertrag wirksam geschlossen wurde und der Makler seine Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat. Ein Provisionsanspruch besteht nicht bei unterbliebenem oder unwirksamem Hauptvertrag.
Beendigung des Maklervertrags und Rücktrittsmöglichkeiten
Ordentliche und außerordentliche Beendigung
Der Maklervertrag kann jederzeit durch Kündigung beendet werden, sofern keine abweichende Vereinbarung (z. B. fester Laufzeitvertrag) existiert. Besondere Vorschriften gelten, wenn ein Alleinauftrag erteilt wurde. Die außerordentliche Kündigung ist aus wichtigem Grund möglich.
Rücktritt und Widerruf
Handelt es sich beim Auftraggeber um einen Verbraucher und der Vertragsabschluss erfolgte außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz, besteht ein 14-tägiges gesetzliches Widerrufsrecht gem. §§ 355, 312g BGB.
Sonderregelungen und Besonderheiten
Maklerprivileg und Doppelmaklertätigkeit
Der Makler ist weder Vertreter noch Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers, sondern handelt als eigenständiger Vermittler. Im Immobilienbereich kann der Makler als Doppelmakler sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig werden, sofern dies beiden Parteien bekannt ist und transparent gemacht wird.
Formvorschriften und Verbraucherschutz
Mit Einführung des § 656a BGB ist für den Immobilienmaklervertrag mit Verbrauchern die Textform vorgeschrieben. Im Bereich der Wohnraumvermittlung gelten zudem weitergehende Schutzvorschriften zulasten des Maklers.
Wettbewerbsrechtliche Aspekte
Das Wettbewerbsrecht schränkt bestimmte Verhaltensweisen ein, insbesondere Irreführung und verbotene Provisionsteilungen. Zudem ist der Makler zur Einhaltung der datenschutzrechtlichen Vorgaben, des Geldwäschegesetzes und zur Offenlegung potenzieller Interessenkonflikte verpflichtet.
Unterschied des Maklervertrags zu ähnlichen Vertragsarten
Der Maklervertrag unterscheidet sich insbesondere vom Handelsvertretervertrag dadurch, dass keine ständige Tätigkeit für den Auftraggeber einschließlich Abschlussvollmacht verlangt wird. Auch bei der Abgrenzung zum Vermittlungs- oder Nachweisgeschäft bestehen Unterschiede, die sich insbesondere auf die Art der Tätigkeit sowie den Provisionsanspruch auswirken.
Gerichtliche Durchsetzung und Ausschlussfristen
Der Makler kann seinen Provisionsanspruch gerichtlich geltend machen. Für Rückforderungsansprüche des Auftraggebers können gesetzliche Ausschlussfristen bestehen. Im Zweifel entscheidet das zuständige Zivilgericht über das Vorliegen eines wirksamen Maklervertrags und einen etwaigen Provisionsanspruch.
Zusammenfassung
Der Maklervertrag ist eine zentrale Vertragsform im Immobilien- und Dienstleistungssektor und unterliegt umfangreichen gesetzlichen Regelungen, insbesondere zum Vertragsschluss, zur Provision und zu den Rechte und Pflichten der Vertragspartner. Sorgfältige Vertragsgestaltung sowie die Beachtung verbraucherschützender Vorschriften sind essenziell für die Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit von Ansprüchen aus Maklerverträgen.
Häufig gestellte Fragen
Welche Formerfordernisse gelten für einen Immobilienmaklervertrag?
Für Immobilienmaklerverträge sieht das Gesetz seit dem 23. Dezember 2020 gemäß § 656a BGB grundsätzlich die Textform vor. Das bedeutet, dass spätestens beim Abschluss eines Vertrages über die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Maklervertrag in Textform – etwa per E-Mail, Fax oder schriftlicher Bestätigung – geschlossen werden muss. Die bloße mündliche Vereinbarung reicht in diesen Fällen nicht mehr aus; ein Nachweis ist daher unerlässlich, um die Wirksamkeit des Vertrages zu gewährleisten und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Die Anforderungen an die Textform betreffen dabei sowohl den Eigentümer (Verkäufer) als auch den Kaufinteressenten. Bei anderen Maklerverträgen, insbesondere im Bereich der Vermietung, besteht keine gesetzliche Pflicht zur Textform, dennoch ist dies aus Beweisgründen vielfach zu empfehlen.
Wann entsteht der Provisionsanspruch des Maklers?
Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht rechtlich erst, wenn der Hauptvertrag – beispielsweise der Kauf- oder Mietvertrag – wirksam zustande gekommen ist und dieser Vertrag durch die nachweisbare Maklerleistung ermöglicht oder zumindest mitverursacht wurde (§ 652 Abs. 1 BGB). Ferner muss ein gültiger Maklervertrag zwischen Makler und Auftraggeber existieren. Der Makler hat grundsätzlich eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zu erfüllen: Entweder weist er die Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags nach (Nachweismakler) oder vermittelt aktiv die Gelegenheit zum Abschluss (Vermittlungsmakler). Wird der Hauptvertrag abgeschlossen, ohne dass der Makler ursächlich mitgewirkt hat, entfällt ein Provisionsanspruch. Zudem dürfen keine besonderen Umstände wie etwa eine Unwirksamkeit des Maklervertrags, Widerruf oder ein wirksamer Rücktritt vorliegen, die den Anspruch ausschließen.
Kann ein Maklervertrag widerrufen werden?
Ja, im Falle eines außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz (z. B. per E-Mail oder Telefon) geschlossenen Maklervertrags besteht nach § 355 BGB für Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Der Makler muss den Verbraucher hier explizit über das Widerrufsrecht belehren; unterbleibt dies, kann sich die Widerrufsfrist auf bis zu 12 Monate und 14 Tage verlängern. Der Widerruf muss keine Begründung enthalten und kann in Textform erfolgen. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Maklertätigkeit vor Ablauf der Widerrufsfrist ausgeführt werden soll. In diesem Fall muss der Makler den Kunden über den vorzeitigen Erlöschen des Widerrufsrechts belehren, andernfalls kann er keine Provision verlangen, wenn der Kunde widerruft.
Welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen bei einem Maklervertrag?
Maklerverträge sind in der Regel als Dienstverträge ausgestaltet und können, sofern keine feste Laufzeit vereinbart wurde, grundsätzlich jederzeit ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden (§ 671 BGB). Gibt es jedoch eine vereinbarte Vertragslaufzeit oder einen sogenannten Alleinauftrag (insbesondere qualifizierter Alleinauftrag), kann eine ordentliche Kündigung entweder gar nicht oder nur für eine bestimmte Dauer ausgeschlossen sein (meist maximal 6 Monate). Im Falle außerordentlicher Umstände, etwa bei Pflichtverletzungen des Maklers oder grober Vertragsverletzung, ist eine fristlose Kündigung möglich. Die jeweilige Kündigung muss dem Makler gegenüber erklärt werden; ein Nachweis in Textform ist zu Beweiszwecken ratsam.
Welche Pflichten treffen den Makler im Rahmen des Maklervertrags?
Den Makler treffen insbesondere Aufklärungs-, Beratungs- und Informationspflichten. Er muss den Auftraggeber umfassend und wahrheitsgemäß über alle wesentlichen Umstände, die für den Hauptvertrag relevant sind, informieren. Die Pflichten ergeben sich neben dem Maklervertrag selbst auch aus den allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 241, 242 BGB) sowie aus der ständigen Rechtsprechung. Der Makler ist verpflichtet, auf Risiken hinzuweisen, Objektunterlagen auf ihre Plausibilität zu prüfen und etwaige Interessenkonflikte auszuschließen. Bei Verletzung dieser Pflichten kann er sich schadensersatzpflichtig machen oder den Anspruch auf Provision verlieren.
Welche Regelungen gelten bezüglich der Maklerprovision?
Gesetzliche Vorgaben zur Höhe der Provision existieren in Deutschland nicht, sodass sie grundsätzlich frei zwischen Makler und Auftraggeber vereinbart werden kann. Bei der Vermittlung von Wohnraum sind jedoch durch § 656c und § 656d BGB seit dem 23. Dezember 2020 besondere Provisionsregelungen zu beachten; insbesondere gilt das sogenannte Halbteilungsprinzip, wonach Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, sofern beide Verbraucher sind, maximal zu gleichen Teilen mit der Maklerprovision belastet werden dürfen. Im Mietbereich wiederum verbietet das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermittG) dem Makler, vom Mieter eine Provision zu verlangen, wenn der Vermieter ihn beauftragt hat.
Welche Folgen hat ein Verstoß gegen das sogenannte „Bestellerprinzip“?
Verstößt der Makler gegen das Bestellerprinzip, indem er unzulässigerweise vom Mieter eine Provision fordert, obwohl der Vermieter ihn beauftragt hat, ist eine solche Provisionsvereinbarung gemäß § 3 Abs. 2 WoVermittG unwirksam. Bereits gezahlte Provisionen kann der Mieter rückfordern. Zudem begeht der Makler eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann (§ 8 WoVermittG). Auch wettbewerbsrechtliche Konsequenzen wie Abmahnungen durch Mitbewerber sind möglich. Der Schutz des Mieters steht hier klar im Vordergrund, um Wohnungssuchende vor finanziellen Übervorteilungen zu schützen.
