Maklerlohn, -provision: Definition und rechtlicher Rahmen
Der Begriff Maklerlohn – auch als Maklerprovision oder Courtage bezeichnet – steht im deutschen Recht für die Vergütung, die einem Makler für die erfolgreiche Vermittlung oder den Nachweis eines Vertragsabschlusses zusteht. Der Maklerlohn ist ein zentrales Element des Maklervertrages und unterliegt umfangreichen gesetzlichen Regelungen, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie in spezialgesetzlichen Vorschriften. Im nachfolgenden Lexikonartikel werden die rechtlichen Grundlagen, die Voraussetzungen des Vergütungsanspruchs, die Höhe und Fälligkeit der Maklerprovision sowie die Besonderheiten bei einzelnen Maklerarten umfassend erläutert.
Gesetzliche Grundlagen des Maklerlohns
Maklervertrag gemäß § 652 BGB
Die gesetzlichen Vorschriften zum Maklerlohn sind in den §§ 652 bis 656 BGB verankert. Nach § 652 Abs. 1 BGB ist der Maklerlohn grundsätzlich an den Nachweis oder die Vermittlung eines Vertragsabschlusses gebunden. Der Maklervertrag ist grundsätzlich formfrei, kann also mündlich, schriftlich oder sogar stillschweigend abgeschlossen werden. Spezielle gesetzliche Regelungen, insbesondere für den Immobilienmaklervertrag, können jedoch zusätzliche Anforderungen stellen (insbesondere Schriftform und Informationspflichten).
Wesen des Maklerlohns
Der Maklerlohn ist ein Erfolgshonorar. Anspruch auf die Zahlung entsteht nicht bereits durch die Aufnahme der Tätigkeit des Maklers, sondern erst mit dem Eintritt des im Maklervertrag vereinbarten Erfolgs (Nachweis oder Vermittlung des Hauptvertrags).
Voraussetzungen des Vergütungsanspruchs
Zustandekommen eines Maklervertrages
Ein wirksamer Maklerlohnanspruch setzt voraus, dass ein Maklervertrag zwischen Auftraggeber und Makler besteht. Anforderungen an die Vertragsschließung ergeben sich aus den Regelungen des BGB sowie gegebenenfalls aus spezialgesetzlichen Vorschriften, wie dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) oder dem Geldwäschegesetz (GwG).
Nachweis oder Vermittlung des Hauptvertrags
Die Provision ist geschuldet, wenn der Makler einen Nachweis über die Abschlussgelegenheit eines Vertrags oder die Vermittlung des eigentlichen Geschäfts erfolgreich herbeiführt. Ein „Nachweis“ setzt die Benennung einer konkreten Vertragsgelegenheit voraus, während „Vermittlung“ die aktive Herbeiführung des Vertragsschlusses durch Verhandlungen mit beiden Vertragsparteien meint.
Ursächlichkeit („Kausalität“)
Voraussetzung für den Anspruch auf Maklerlohn ist die Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss. Der Nachweis oder die Vermittlung muss ursächlich für den Vertragsschluss sein. Gelegentlich bestehen Streitigkeiten darüber, ob der Erfolg tatsächlich auf die Maklerleistung zurückzuführen ist.
Schriftform und Widerruf
Insbesondere für Immobilienmaklerverträge gilt seit dem 23. Dezember 2020 im Rahmen des Gesetzes zur Teilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (§§ 656a bis 656d BGB) eine Textformpflicht. Überdies gelten für Verbraucher – wie bei Fernabsatzverträgen – besondere Widerrufsrechte.
Fälligkeit, Höhe und Abrechnung der Maklerprovision
Fälligkeit des Maklerlohns
Der Maklerlohn wird regelmäßig mit dem wirksamen Abschluss des vermittelten oder nachgewiesenen Hauptvertrags fällig (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB). Voraussetzung ist weiterhin, dass keine vertraglich anderweitigen Vereinbarungen getroffen wurden.
Höhe des Maklerlohns
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht strikt normiert, sondern grundsätzlich Verhandlungssache; sie wird meist vertraglich festgelegt. Branchenüblich sind bestimmte Prozentsätze des Vertragswertes (insbesondere beim Immobilienkauf, der Vermietung oder bei Darlehensvermittlungen). In bestimmten Konstellationen gelten jedoch zwingende Höchstgrenzen:
- Wohnungsvermittlung (Mietwohnungen): Nach § 3 Abs. 2 WoVermittG höchstens zwei Netto-Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer
- Immobilienkauf (seit 23. Dezember 2020): Teilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (§§ 656a bis 656d BGB)
Eine unangemessen hohe oder sittenwidrige Maklerprovision kann nach § 138 BGB nichtig sein.
Abrechnung und Nachweis
Dem Auftraggeber ist auf Verlangen ein Nachweis über die erbrachte Maklerleistung sowie eine detaillierte Abrechnung vorzulegen. Die Rechnung muss nachvollziehbar sein und insbesondere Art und Umfang der Tätigkeit ausweisen.
Besonderheiten einzelner Maklerarten
Immobilienmakler
Für Immobilienmakler bestehen zahlreiche Spezialregelungen. Insbesondere durch das Gesetz zur Teilung der Maklerkosten (ab 23. Dezember 2020) ist die Maklerprovision für Wohnimmobilienverkäufe geregelt. Grundsätzlich gilt:
- Die Provision ist grundsätzlich von beiden Parteien zu gleichen Teilen zu zahlen, sofern der Makler sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig ist (Doppelmakler).
- Eine alleinige Belastung des Käufers ist nur noch bei ausdrücklich einseitiger Interessenvertretung und schriftlicher Vereinbarung zulässig.
Wohnungsvermittler
Die Vermittlung von Mietwohnungen unterliegt dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG), das neben der maximal zulässigen Provision auch die Voraussetzungen des sogenannten Bestellerprinzips regelt. Demnach hat derjenige die Provision zu zahlen, der den Makler beauftragt (§ 2 Abs. 1a WoVermittG).
Handelsmakler
Besondere Vorschriften gelten zudem für Handelsmakler nach §§ 93 ff. Handelsgesetzbuch (HGB). Diese vermitteln insbesondere Vertragsabschlüsse im Bereich des Handels, wobei weitere handelsrechtliche Vorschriften Anwendung finden.
Rückforderung, Verwirkung und Streitigkeiten
Rückforderung der Maklerprovision
Eine gezahlte Maklerprovision kann unter bestimmten Voraussetzungen zurückgefordert werden, etwa wenn der Hauptvertrag letztlich nicht rechtswirksam zustande kommt oder nachträglich aufgehoben wird. Im Bereich von Fernabsatzverträgen steht Verbrauchern zudem ein Widerrufsrecht zu, das auch noch nach Vertragsschluss zur Rückforderung führen kann.
Verwirkung, Ausschluss und Verjährung
Maklerlohnansprüche können durch Verwirkung oder Ausschluss verloren gehen, etwa wenn längere Zeit auf die Geltendmachung verzichtet wurde oder entgegenstehendes Verhalten erfolgt ist. Die regelmäßige Verjährungsfrist für Maklerprovisionsansprüche beträgt drei Jahre ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 195 BGB).
Steuerliche Behandlung des Maklerlohns
Der Maklerlohn unterliegt der Umsatzsteuerpflicht. Die Rechnung muss daher die gesetzliche Mehrwertsteuer ausweisen, sofern der Makler umsatzsteuerpflichtig ist. Privatpersonen können die gezahlte Provision steuerlich nur im Ausnahmefall als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend machen.
Fazit
Der Maklerlohn bzw. die Maklerprovision ist ein rechtlich vielschichtig geregelter Anspruch, der eine Vielzahl von gesetzlichen, vertraglichen und tatsächlichen Voraussetzungen erfüllen muss. Neben dem allgemeinen Maklerrecht des BGB bestehen für einzelne Maklerarten – insbesondere bei Immobiliengeschäften – zahlreiche Spezialregelungen, die sowohl die Höhe, Fälligkeit und Verteilung der Provision als auch die Vertragsform und Informationspflichten bestimmen. Streitigkeiten über Anspruch, Fälligkeit und Angemessenheit des Maklerlohns sind zumeist eine Frage der Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Kriterien sowie der nachweisbaren Kausalität der Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss.
Häufig gestellte Fragen
Wer schuldet die Zahlung des Maklerlohns rechtlich gesehen?
Der Maklerlohn, auch als Maklerprovision bezeichnet, ist grundsätzlich nur dann vom Auftraggeber zu zahlen, wenn der Maklervertrag wirksam zustande gekommen ist und die im Vertrag definierte Maklertätigkeit ursächlich zum Hauptvertrag geführt hat (z.B. Kauf- oder Mietvertrag). Wer rechtlich zur Zahlung verpflichtet ist, richtet sich nach den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen und der jeweiligen Rechtslage, insbesondere § 652 ff. BGB. Beim Immobilienkauf gilt nach dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (seit 23.12.2020), dass der Verkäufer bei Wohnimmobilien mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen muss, sofern auch der Käufer ein provisionspflichtiges Angebot erhält. Alternative Regelungen, beispielsweise bei Mietverhältnissen, unterliegen hingegen dem Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermittG), nach dem ausschließlich derjenige zahlt, der den Makler beauftragt hat.
Ist eine Maklerprovision auch dann zu zahlen, wenn der Hauptvertrag nur durch Zufall oder andere Umstände zustande gekommen ist?
Die Rechtslage hierzu ist eindeutig: Ein Anspruch auf Maklerlohn besteht nur, wenn der Makler nachweislich den sog. Nachweis oder die Vermittlung des Hauptvertrages geleistet hat und ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss gegeben ist (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Kommt der Vertrag ohne jede Maklerleistung zustande, z.B. aufgrund von Zufall, Eigeninitiative des Kunden oder anderweitigen Kontakten, entfällt der Provisionsanspruch. Allerdings genügt es bereits, wenn die Maklerleistung mitursächlich war; sie muss nicht alleiniger Grund für den Vertragsschluss sein. Bei Streitigkeiten obliegt dem Makler letztlich die Darlegungs- und Beweislast.
Kann ein Maklerlohn verlangt werden, wenn der Hauptvertrag zu anderen als den ursprünglich angebotenen Bedingungen abgeschlossen wird?
Auch bei abweichenden Bedingungen kann ein Provisionsanspruch bestehen, sofern der Hauptvertrag im wirtschaftlichen Ergebnis im Wesentlichen dem entspricht, was Gegenstand des Maklerauftrages war. Das Gesetz (§ 652 Abs. 1 BGB) verlangt lediglich, dass der Vertrag „infolge der Vermittlung oder des Nachweises des Maklers“ zustande kommt. Weichen die Bedingungen erheblich ab und der wirtschaftliche Erfolg ist ein anderer als ursprünglich vorgestellt, entfällt die Provisionspflicht jedoch. Jede Änderung ist nach Einzelfall zu bewerten; die Rechtsprechung prüft hier die Identität und Wesentlichkeit der Vertragsmodalitäten.
Unter welchen rechtlichen Voraussetzungen ist die Vereinbarung eines Maklerlohns überhaupt wirksam?
Für die Wirksamkeit der Provisionsvereinbarung sind bestimmte rechtliche Voraussetzungen einzuhalten. Zunächst muss ein wirksamer Maklervertrag vorliegen. Im Regelfall ist die Textform ausreichend (§ 126b BGB), lediglich im Bereich des Verbraucherschutzes bei Immobilienverkäufen ist schriftliche Fixierung obligatorisch (§ 656a BGB). Die Vereinbarung selbst muss bestimmt und transparent sein; unklare oder überraschende Klauseln können nach §§ 305c, 307 BGB unwirksam sein. Zudem darf die Höhe der Provision nicht gegen gesetzliche Verbote oder die guten Sitten (§ 138 BGB) verstoßen, insbesondere bei Wucher oder auffälligem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.
Wann ist der Maklerlohn rechtlich fällig?
Die Fälligkeit des Maklerlohns tritt gemäß § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB erst mit dem wirksamen Abschluss des Hauptvertrags (z.B. dem Kauf- oder Mietvertrag) ein, sofern diese Vermittlung oder der Nachweis auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen ist. Vorher besteht kein Zahlungsanspruch. Der Anspruch wird zudem nicht durch eine bloße Vertragsanbahnung oder einen Reservierungsvertrag ausgelöst; maßgeblich ist stets der endgültige Abschluss des Hauptvertrags.
Kann die Maklerprovision nachträglich gemindert oder zurückgefordert werden?
Rechtlich ist eine Minderung oder Rückforderung einer bereits gezahlten Provision nur unter bestimmten, gesetzlich normierten Umständen möglich. Dazu gehören insbesondere Fälle des Rücktritts, der Anfechtung oder der rückwirkenden Aufhebung des Hauptvertrages, sofern der Grund hierfür der Sphäre des Maklers zuzuordnen ist (etwa schuldhafte Falschinformation oder Beratungsfehler). Im Regelfall bleibt der Anspruch aber auch dann bestehen, wenn der Hauptvertrag später aus anderen Gründen wieder aufgehoben oder nicht durchgeführt wird. Ein Anspruch auf Rückforderung kann sich auch aus den Vorschriften über ungerechtfertigte Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) ergeben, etwa bei Nichtigkeit des Maklervertrags.
Sind vorformulierte Maklerprovisionsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) immer rechtlich bindend?
Vorformulierte Maklerprovisionsklauseln unterliegen der richterlichen Kontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB. Sie sind nur wirksam, wenn sie klar, transparent und für den Vertragspartner nicht überraschend sind. Unklare oder mehrdeutige Formulierungen gehen zulasten des Verwenders, also des Maklers. Klauseln, die den Maklerlohn auch ohne wesentliche Maklertätigkeit oder außerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen zusagen, sind unwirksam. Im Bereich der Wohnungsvermittlung ist zudem das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) zu beachten, das AGB-Klauseln zum Nachteil des Mieters einschränkt.
Können Maklerlohnansprüche verjähren, und wenn ja, wann tritt die Verjährung ein?
Maklerlohnansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist des Bürgerlichen Rechts nach § 195 BGB, die drei Jahre beträgt. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Makler Kenntnis vom Vertragsschluss sowie von der provisionspflichtigen Tätigkeit erlangt hat. Nach Ablauf dieser Frist kann der Makler seinen Provisionsanspruch nicht mehr gerichtlich durchsetzen. Hiervon unberührt bleiben jedoch Unterbrechungs- und Hemmungstatbestände, etwa durch Verhandlungen oder gerichtliche Geltendmachung.
