Maklerlohn, -provision: Bedeutung und Grundprinzip
Maklerlohn, häufig auch Provision oder Courtage genannt, ist die erfolgsabhängige Vergütung für die Tätigkeit eines Maklers. Sie wird für den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertragsabschlusses geschuldet. Kennzeichnend ist das Erfolgsprinzip: Ohne den Eintritt des vereinbarten Erfolgs entsteht grundsätzlich kein Anspruch auf die Provision.
Voraussetzungen des Provisionsanspruchs
Maklervertrag als rechtliche Grundlage
Der Provisionsanspruch setzt einen Maklervertrag zwischen Makler und Auftraggeber voraus. Ein solcher Vertrag kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. In bestimmten Konstellationen, insbesondere beim Kauf von Wohnimmobilien mit Verbraucherbeteiligung, bestehen formale Anforderungen an die Vereinbarung über die Provision, etwa die Einhaltung der Textform.
Art der Maklerleistung: Nachweis oder Vermittlung
Unterschieden wird zwischen Nachweis- und Vermittlungsmakler:
- Nachweis: Der Makler benennt die konkrete Vertragsgelegenheit und ermöglicht den Kontakt zum späteren Vertragspartner.
- Vermittlung: Der Makler wirkt aktiv und inhaltlich auf den Vertragsschluss hin, etwa durch Verhandlungen.
Erforderlich ist eine wesentliche Mitursächlichkeit der Maklerleistung für den späteren Hauptvertrag. Reine Gelegenheitskontakte ohne Bezug zum späteren Vertrag genügen nicht.
Abschluss und Wirksamkeit des Hauptvertrags
Die Provision setzt regelmäßig den wirksamen Abschluss des Hauptvertrags voraus (zum Beispiel Kauf-, Miet-, Versicherungs- oder Darlehensvertrag). Scheitert der Hauptvertrag vor dem Abschluss, entsteht in der Regel kein Provisionsanspruch. Wird der Hauptvertrag zwar geschlossen, später aber aus Gründen aufgehoben, die erst nach Vertragsschluss eintreten, bleibt der Provisionsanspruch grundsätzlich bestehen, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde und kein pflichtwidriges Verhalten des Maklers vorliegt. Ist der Hauptvertrag von Anfang an unwirksam, entfällt meist auch die Provision.
Provisionsabrede und Schuldner der Provision
Die Höhe und der Schuldner der Provision werden vertraglich festgelegt. In einzelnen Bereichen bestehen gesetzliche Leitplanken, etwa zur Kostentragung bei Wohnimmobilienkäufen mit Verbraucherbeteiligung sowie Höchstgrenzen bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Ohne Vereinbarung über die Vergütung entsteht regelmäßig kein Anspruch.
Höhe, Fälligkeit und Zahlung der Provision
Höhe der Provision
Die Provisionshöhe ist grundsätzlich frei vereinbar. Im Bereich der Wohnraumvermittlung ist die Höhe gesetzlich begrenzt. Branchenübliche Sätze haben sich herausgebildet, sind aber rechtlich nicht verbindlich. Vereinbarungen müssen transparent sein; mehrdeutige oder überraschende Klauseln können unwirksam sein.
Fälligkeit und Abrechnung
Die Provision wird mit Eintritt des vereinbarten Erfolgs fällig, in der Regel mit Abschluss des Hauptvertrags. Häufig wird eine Rechnung erteilt. Ist der Makler umsatzsteuerpflichtig, fällt zusätzlich Umsatzsteuer an. Abreden über Vorschüsse oder pauschale Gebühren vor Eintritt des Erfolgs sind nur unter engen Voraussetzungen wirksam.
Kostenteilung und doppelte Provisionsvereinbarungen
Makler können grundsätzlich mit einer oder mit beiden Vertragsparteien Provisionsvereinbarungen schließen. Doppelte Provisionsabreden sind nur zulässig, wenn beide Seiten hierüber informiert sind und keine Pflichtverletzungen vorliegen. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Verbraucher als Käufer bestehen besondere Vorgaben zur Provisionsaufteilung: Eine einseitige Überwälzung der Provision auf den Käufer ist dort rechtlich eingeschränkt, und Vereinbarungen bedürfen besonderen Formanforderungen.
Besondere Rechtsfragen
Aufwendungsersatz, Nebenentgelte und Reservierungen
Ein Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen (zum Beispiel Inseratskosten, Fahrten) besteht nur, wenn er vereinbart wurde. Pauschale Nebenentgelte sind nur wirksam, wenn sie inhaltlich angemessen und transparent sind. Reservierungsvereinbarungen, insbesondere im Immobilienbereich, sind nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam und bedürfen einer gesonderten, klaren Abrede.
Treue-, Aufklärungs- und Informationspflichten
Makler haben gegenüber ihrem Auftraggeber besondere Pflichten: Sie müssen richtige und vollständige Informationen weitergeben, vorhandene Risiken nicht verschweigen und Interessenkonflikte offenlegen. Verstößt der Makler gegen diese Pflichten, kann der Provisionsanspruch entfallen und es kommen Schadensersatzansprüche in Betracht.
Mehrfachtätigkeit und Interessenkollision
Die Tätigkeit für beide Seiten ist zulässig, sofern dies offengelegt wird und keine unzulässige Interessenkollision entsteht. Besteht ein offenkundiger Konflikt oder werden wesentliche Informationen zurückgehalten, kann dies zum Verlust des Provisionsanspruchs führen.
Widerrufsrechte bei Verbrauchern
Wird ein Maklervertrag mit einem Verbraucher außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz abgeschlossen, kann ein Widerrufsrecht bestehen. Bei rechtzeitig erklärtem Widerruf entfällt die Zahlungspflicht grundsätzlich. Hat der Makler auf ausdrücklichen Wunsch bereits Leistungen erbracht, kann ein angemessener Wertersatz anfallen.
Verjährung und Beweisfragen
Provisionsansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährung, die typischerweise drei Jahre beträgt. Für den Beginn und Ablauf der Frist ist maßgeblich, wann der Anspruch entstanden ist und wann der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat. Der Makler trägt die Darlegungs- und Beweislast für die anspruchsbegründenden Tatsachen, insbesondere für seine Mitursächlichkeit und den Abschluss des Hauptvertrags.
Sektorbezogene Besonderheiten
Immobilienvermittlung
Im Mietwohnungsbereich gilt das Bestellerprinzip: Grundsätzlich zahlt diejenige Partei die Provision, die den Makler beauftragt hat. Eine Abwälzung auf den Mieter ist nur in eng umgrenzten Fällen möglich. Zudem ist die Provision hier gesetzlich gedeckelt. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Verbraucher als Käufer ist die Provisionsverteilung gesetzlich geregelt; Vereinbarungen müssen in Textform erfolgen und eine einseitige Belastung des Käufers ist eingeschränkt.
Versicherungen und Finanzanlagen
In diesen Bereichen wird die Vergütung häufig vom Produktgeber gezahlt und ist für Kunden nicht immer unmittelbar sichtbar. Es bestehen umfangreiche Informations- und Transparenzpflichten über Art und Herkunft der Vergütung, um Interessenkonflikte zu vermeiden.
Sonstige Vermittlungen
Auch in anderen Bereichen (zum Beispiel Darlehen, gewerbliche Mietverträge, Unternehmensverkäufe) richtet sich der Provisionsanspruch nach den allgemeinen Grundsätzen des Maklerrechts, ergänzt um bereichsspezifische Vorgaben und Marktpraktiken.
Abgrenzungen
Maklerprovision versus Tippgeberprovision
Ein Tippgeber vermittelt lediglich einen Hinweis auf eine Abschlussgelegenheit, ohne nachweis- oder vermittlungstypische Maklerleistungen zu erbringen. Die rechtlichen Anforderungen sind niedriger; der Vergütungsanspruch ist enger auf den bloßen Hinweis beschränkt.
Maklerprovision versus Dienstleistungsvergütung
Bei einer reinen Dienstleistungsvergütung (etwa für Marktanalysen oder Exposé-Erstellung) wird unabhängig vom Erfolg bezahlt. Eine solche Vergütung kann neben oder anstelle einer Provision vereinbart werden, muss aber klar von der erfolgsabhängigen Maklervergütung getrennt werden.
Typische Vertragsformen
Allgemeinauftrag und Alleinauftrag
Beim Allgemeinauftrag kann der Auftraggeber mehrere Makler beauftragen; die Provision erhält derjenige, dessen Tätigkeit zum Erfolg geführt hat. Beim Alleinauftrag wird nur ein Makler exklusiv beauftragt; je nach Ausgestaltung kann der Auftraggeber verpflichtet sein, eigene Vertriebsbemühungen zu unterlassen. Am Erfolgsprinzip ändert sich dadurch grundsätzlich nichts.
Durchsetzung und Rückforderung
Die Provision ist zu zahlen, wenn sämtliche Anspruchsvoraussetzungen vorliegen. Unwirksame Klauseln, ein nichtiger Hauptvertrag oder erhebliches Fehlverhalten des Maklers können den Anspruch entfallen lassen. Wurde eine Provision ohne Rechtsgrund gezahlt oder liegt eine doppelte Inanspruchnahme vor, kommt eine Rückforderung in Betracht. Verzicht, Aufrechnung oder Abtretung sind möglich, soweit vertraglich und rechtlich zulässig.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Maklerlohn, -provision
Wann entsteht der Anspruch auf Maklerprovision?
Der Anspruch entsteht, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, der Makler die vereinbarte Leistung (Nachweis oder Vermittlung) erbracht hat, diese Leistung für den Abschluss des Hauptvertrags wesentlich mitursächlich war und der Hauptvertrag tatsächlich wirksam zustande kommt.
Muss ein Maklervertrag schriftlich geschlossen werden?
Ein Maklervertrag kann grundsätzlich auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. In bestimmten Konstellationen, insbesondere beim Kauf von Wohnimmobilien mit Verbraucherbeteiligung, ist für Provisionsabreden die Textform vorgeschrieben.
Darf ein Makler von beiden Seiten Provision verlangen?
Ja, eine Tätigkeit für beide Seiten mit doppelter Provisionsabrede ist möglich, wenn dies offengelegt wird und keine unzulässige Interessenkollision besteht. Im Bereich des Kaufs von Wohnimmobilien mit einem Verbraucher als Käufer ist die Kostenverteilung gesetzlich begrenzt.
Was gilt, wenn der Hauptvertrag später scheitert oder rückabgewickelt wird?
Wird der Hauptvertrag nicht geschlossen, fällt keine Provision an. Wird er wirksam geschlossen und später aus nachträglichen Gründen aufgehoben, bleibt der Provisionsanspruch grundsätzlich bestehen, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde und kein pflichtwidriges Verhalten des Maklers vorliegt. Ist der Hauptvertrag von Anfang an unwirksam, entfällt regelmäßig auch die Provision.
Wie hoch darf die Provision bei Mietwohnungen sein?
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen ist die Provision gesetzlich begrenzt. Außerdem gilt das Bestellerprinzip, wonach die beauftragende Partei die Provision trägt; eine Abwälzung auf den Mieter ist nur ausnahmsweise möglich.
Gibt es ein Widerrufsrecht bei Maklerverträgen?
Bei Verträgen mit Verbrauchern, die im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, kann ein Widerrufsrecht bestehen. Bei wirksamem Widerruf entfällt die Zahlungspflicht grundsätzlich; für bereits erbrachte Leistungen kann Wertersatz anfallen, wenn der Verbraucher dem vorzeitigen Leistungsbeginn zugestimmt hat.
Kann der Makler neben der Provision weitere Gebühren verlangen?
Zusätzliche Entgelte wie Aufwendungsersatz oder Pauschalen sind nur wirksam, wenn sie vereinbart, transparent und inhaltlich angemessen sind. Unangemessene oder überraschende Nebenentgelte sind unwirksam.
Wie lange kann ein Makler seine Provision geltend machen?
Provisionsansprüche verjähren regelmäßig innerhalb von drei Jahren. Der Fristbeginn hängt davon ab, wann der Anspruch entstanden ist und wann Kenntnis von den maßgeblichen Umständen bestand.
