Begriff und rechtliche Einordnung der Maklerklausel
Die Maklerklausel ist eine vertragliche Bestimmung, die in zivilrechtlichen Verträgen – insbesondere in Kauf-, Miet- und Pachtverträgen – aufgenommen wird, um Rechte und Pflichten der Vertragsparteien in Bezug auf die Inanspruchnahme eines Maklers sowie die daraus entstehenden Kosten und Verpflichtungen zu regeln. Die Klausel kann dabei sowohl den Nachweis- als auch den Vermittlungsmakler betreffen und ist im deutschen Recht insbesondere im Zusammenhang mit den Vorschriften der §§ 652 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu bewerten.
Rechtsgrundlagen und Anwendungsbereich
Maklerrecht und Vertragsfreiheit
Maklerklauseln basieren auf der privatrechtlichen Vertragsfreiheit und können in unterschiedlichen Vertragskonstellationen verwendet werden. Sie werden häufig ergänzend zu Maklerverträgen, aber auch in Hauptverträgen (etwa Grundstückskaufverträgen) vereinbart, um spätere Streitigkeiten über die Entstehung und die Höhe von Maklerprovisionen zu vermeiden.
Gesetzliche Vorschriften
Rechtlich maßgeblich sind die §§ 652 bis 656 BGB, in denen die wesentlichen Anforderungen an Maklerverträge geregelt sind. Die Maklerklausel als solche ist gesetzlich nicht definiert, richtet sich jedoch nach den allgemeinen Regelungen des Vertragsrechts. Inhaltlich handelt es sich meist um eine deklaratorische oder konstitutive Anerkennung des Maklerhonorars sowie der Beauftragung und Vermittlung.
§§ 652 ff. BGB im Überblick
- § 652 BGB: Regelt den Anspruch auf Maklerlohn und Leistungspflicht bei Zustandekommen eines Hauptvertrages durch Maklertätigkeit.
- § 653 BGB: Legt die Höhe des Maklerlohns fest, sofern keine Vereinbarung besteht.
- § 654 BGB: Enthält Regelungen zum Provisionsausschluss bei treuwidrigem Verhalten des Maklers.
- § 655 BGB: Stellt klar, dass Abweichungen von gesetzlichen Regelungen zulässig sind, sofern keine Einschränkungen (etwa durch das Wohnungsvermittlungsgesetz) bestehen.
Arten und typische Inhalte von Maklerklauseln
Maklerklauseln können unterschiedliche Erscheinungsformen aufweisen:
1. Deklaratorische Maklerklausel
Die deklaratorische, auch bestätigende, Maklerklausel dient der Klarstellung, dass eine bestimmte Vertragspartei mithilfe eines benannten Maklers von der Existenz des Vertragsobjekts Kenntnis erlangt hat oder dass der Abschluss des Vertrages auf die Tätigkeit eines bestimmten Maklers zurückzuführen ist. Sie bestätigt demnach die Maklertätigkeit, ohne jedoch zwingend einen eigenen vertraglichen Anspruch gegenüber einer Partei zu begründen.
2. Konstitutive Maklerklausel
Eine konstitutive Maklerklausel beinhaltet die ausdrückliche Anerkennung einer Provisionszahlungspflicht und wird mitunter als selbstständiges Vertragsangebot bezüglich einer Provisionsverpflichtung verstanden. Hierbei wird ausdrücklich festgelegt, dass die Vertragspartei dem Makler eine Vergütung schuldet, häufig auch mit konkreter Betrags- oder Prozentsatzangabe.
3. Freistellungsklausel
In manchen Verträgen enthalten Maklerklauseln auch Regelungen, die eine Partei verpflichtet, die andere von Provisionsforderungen Dritter freizustellen. Diese Freistellung kann für den Fall ausgelöst werden, dass eine Partei ohne oder gegen bestehende Beauftragungen einen Makler eingeschaltet hat.
Typische Formulierungen
- „Der Käufer ist darauf hingewiesen worden, dass der Makler provisionsberechtigt ist.“
- „Die Parteien verpflichten sich, den Makler für die Nachweistätigkeit mit … zu honorieren.“
- „Sollten durch widersprüchliche Erklärungen Kosten durch weitere Makler entstehen, stellt Partei A die Partei B davon frei.“
Rechtswirkungen und Wirksamkeit
Bindungswirkung und Auslegung
Die rechtliche Bindung einer Maklerklausel hängt von deren konkretem Inhalt und Wortlaut ab. Eine formularmäßige Klausel entfaltet in der Regel keine selbstständigen Pflichten, sofern sie rein deklaratorisch gehalten ist. Lediglich konstitutive Klauseln begründen eigenständige Ansprüche des Maklers beziehungsweise der Vertragspartner untereinander.
Einbeziehung in Verbraucherverträge
Bei Verbraucherverträgen kommt insbesondere die Kontrolle nach den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zur Anwendung. Formularmäßige Maklerklauseln sind demnach an den Vorgaben für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu messen. Klauseln, die Verbraucher unangemessen benachteiligen oder nicht klar und verständlich formuliert sind, können unwirksam sein.
Regelungen bei Immobilienverträgen
Von besonderer Bedeutung sind Maklerklauseln bei Immobiliengeschäften. In notariellen Kaufverträgen wird regelmäßig auf die Tätigkeit des Maklers Bezug genommen, um klare Verhältnisse im Hinblick auf Provisionsforderungen zu schaffen und eine nachträgliche Streitentscheidung zu vermeiden. Die Aufnahme einer Maklerklausel schafft Transparenz darüber, ob und in welchem Umfang eine Provisionspflicht besteht und welche Partei diese zu erfüllen hat.
Wirkung auf die Entstehung des Provisionsanspruchs
Die Maklerklausel kann als Indiz für den Nachweis und den kausalen Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss herangezogen werden. Sie ersetzt jedoch grundsätzlich nicht den erforderlichen und nachweisbaren Maklervertrag, aber sie wirkt zugunsten des Maklers als Beweiserleichterung.
Die Bestätigung der Maklertätigkeit im Hauptvertrag ist jedoch regelmäßig nicht als Auftrag zugunsten des Maklers zu verstehen, soweit nicht ausdrücklich ein Vertragsangebot enthalten ist. Insbesondere bleibt die widerlegbare Vermutung, dass die Maklertätigkeit ursächlich für das Zustandekommen des Vertrags war.
Rechtsprechung zur Maklerklausel
Die höchstrichterliche Rechtsprechung (z.B. Bundesgerichtshof) hat sich wiederholt mit der Auslegung sowie den rechtlichen Folgen von Maklerklauseln befasst. Entscheidend ist stets, welchen Inhalt und welche Bedeutung der konkreten Klausel nach objektivem Empfängerhorizont nach § 133 und § 157 BGB zukommt.
Eine Generalanerkenntnis oder allgemeine Provisionszusage ist im Zweifel so auszulegen, dass keine über den konkret abgeschlossenen Vertrag hinausgehende Verpflichtung übernommen wird. Die Rechtsprechung ist zudem zurückhaltend gegenüber einer Ausweitung der Bindungswirkung deklaratorischer Maklerklauseln.
Abgrenzung zur Maklerprovisionsvereinbarung
Eine Maklerklausel ist von der eigentlichen Maklerprovisionsvereinbarung zu unterscheiden. Während Letztere einen eigenständigen Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber darstellt und die wesentlichen Vertragsbestandteile (insbesondere Höhe und Fälligkeit der Provision) regelt, ist die Maklerklausel häufig Teil des Hauptvertrags und dient der Klarstellung beziehungsweise Beweiserleichterung.
Besonderheiten bei Doppelmaklertätigkeit
Kommt es zur Tätigkeit eines Maklers für beide Vertragsparteien (Doppelmakler), dienen Maklerklauseln oft dazu, die Offenlegung und die Zustimmung beider Parteien zur Doppeltätigkeit festzuhalten. Rechtlich ist in diesen Fällen besonders auf Interessenkonflikte und Transparenzvorgaben zu achten (§ 654 BGB).
Zusammenfassung und Bedeutung in der Praxis
Die Maklerklausel ist ein zentrales Instrument zur Vermeidung späterer Streitigkeiten in Bezug auf Nachweis und Vergütung von Maklertätigkeiten. Sie trägt zur Rechtssicherheit bei und ist sowohl bei Immobiliengeschäften als auch bei anderen Vertragskonstellationen ein bewährtes Mittel zur transparenten Vertragsgestaltung. Die genaue rechtliche Wirkung hängt von der jeweiligen Formulierung sowie der Einbindung in den Vertrag ab und erfordert stets eine sorgfältige Prüfung unter Beachtung des individuellen Einzelfalls sowie der Gesetzeslage.
Häufig gestellte Fragen
Wann ist eine Maklerklausel rechtlich zulässig?
Die rechtliche Zulässigkeit einer Maklerklausel hängt maßgeblich davon ab, dass keine wesentlichen gesetzlichen Vorschriften verletzt werden, insbesondere im Hinblick auf das Wettbewerbs- und Vertragsrecht. Gemäß § 307 BGB dürfen Maklerklauseln den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen. Eine Maklerklausel ist vor allem dann zulässig, wenn der Makler nachweislich eine Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit entfaltet hat. Zudem muss die Klausel klar und verständlich formuliert sein und darf keine überraschenden oder intransparenten Regelungen zum Nachteil des Kunden enthalten. Besonderes Augenmerk ist auf § 652 BGB zu richten, der die Entstehung des Maklerlohns regelt. Verstöße, beispielsweise durch das Verschleiern von Provisionspflichten oder durch eine unzulässige Bindungsdauer, können zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Darüber hinaus sind im gewerblichen Bereich auch die Vorgaben nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) zu beachten.
Welche Formerfordernisse bestehen bei Maklerklauseln?
Maklerklauseln unterliegen grundsätzlich keinem gesetzlichen Formerfordernis und können somit sowohl schriftlich, mündlich als auch in elektronischer Form vereinbart werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist allerdings eine schriftliche Fixierung – beispielsweise im Maklervertrag oder im notariellen Kaufvertrag – dringend zu empfehlen. Besondere Sorgfalt ist hierbei bei der Integration der Klausel in notarielle Kaufverträge erforderlich, da hier nach § 311b BGB eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist. Liegt lediglich eine konkludente Aufnahme der Klausel vor, kann dies zu Beweisproblemen führen. Darüber hinaus ist auf die Einhaltung der Informationspflichten nach § 312d BGB und gegebenenfalls die Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) zu achten.
Welche rechtlichen Folgen hat die Aufnahme einer Maklerklausel in den notariellen Kaufvertrag?
Die Einbeziehung einer Maklerklausel in einen notariellen Kaufvertrag hat erhebliche rechtliche Auswirkungen für Käufer und Verkäufer. Durch die notarielle Beurkundung wird die Klausel nicht nur wirksam in den Vertrag aufgenommen, sondern entfaltet auch eine besondere Beweiskraft im Streitfall (§ 415 ZPO). Sie wahrt für den Makler einen zusätzlichen Schutz hinsichtlich seiner Provisionsansprüche, da alle Vertragsparteien und der Notar den Inhalt der Klausel bestätigen. Es ist jedoch zu beachten, dass die Klausel lediglich die Provisionspflicht klarstellt, jedoch keine Verpflichtung des Notars zur Zahlung begründet. Der Notar ist regelmäßig verpflichtet, über die Tragweite der Klausel aufzuklären. Bei unklaren oder mehrdeutigen Formulierungen kann die Klausel dennoch als AGB unwirksam sein.
Inwiefern kann eine Maklerklausel angreifbar oder unwirksam sein?
Maklerklauseln können insbesondere dann angreifbar oder unwirksam sein, wenn sie gegen gesetzliche Vorschriften oder die guten Sitten verstoßen. Dies ist der Fall, wenn die Klausel überraschend in den Vertrag aufgenommen wurde, den Vertragspartner unverhältnismäßig benachteiligt (§ 307 BGB), unklare Formulierungen enthält oder der Makler seine Leistung nicht ordnungsgemäß nachgewiesen hat. Ebenso kann eine unangemessen lange Bindungsdauer einen Verstoß gegen § 138 BGB darstellen. Auch eine fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung bei Verbraucherverträgen führt zur Unwirksamkeit der Maklerklausel. Werden etwaige gesetzliche Informationspflichten nicht erfüllt, kann der Anspruch auf Maklerprovision entfallen.
Welche Auswirkungen hat eine Maklerklausel auf den Provisionsanspruch des Maklers?
Die Maklerklausel im Kaufvertrag ist eine konstitutive Regelung, die einen klaren Bezug zwischen dem Immobiliengeschäft und der Provisionspflicht für den Makler herstellt. Rechtsfolgend entsteht für den Makler oftmals eine erleichterte Anspruchsgrundlage (§ 652 BGB), da die Klausel regelmäßig auch als Schuldeingeständnis interpretiert werden kann. Dennoch ersetzt die Klausel nicht die gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere die erforderliche Maklerleistung sowie die ursächliche Vermittlung oder den Nachweis des Verkaufs. Liegt diese Kausalität nicht vor, bleibt die Provisionspflicht trotz Maklerklausel in Frage gestellt. Besteht jedoch Einigkeit über die erbrachte Leistung, kann die Maklerklausel eine beweistechnische Absicherung für den Makler sein.
Welche Anforderungen an die Transparenz und Verständlichkeit sind zu beachten?
Transparenz und Verständlichkeit zählen zu den zentralen rechtsdogmatischen Anforderungen an Maklerklauseln, insbesondere bei Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Die Klausel muss klar formuliert sein, alle wesentlichen Aspekte der Provision wie Höhe, Fälligkeit und Zahlungspflicht deutlich hervorheben und darf keine versteckten Nachteile enthalten. Nach § 305c BGB sind überraschende und unklare Klauseln unwirksam. Unklare oder widersprüchliche Formulierungen gehen im Zweifel zu Lasten des Maklerunternehmens. Im Zweifel empfiehlt sich die Verwendung standardisierter, rechtlich geprüfter Klauseltexte, die dem gebotenen Transparenzgebot gerecht werden.
Gibt es besondere gesetzliche Vorschriften für Maklerklauseln beim Immobilienerwerb durch Verbraucher?
Ja, für Maklerklauseln bei Immobiliengeschäften mit Verbrauchern gelten besondere Schutzvorschriften, insbesondere nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Seit der Gesetzesänderung zur Teilung der Maklerkosten bei Wohnimmobilien (§§ 656a ff. BGB), müssen Vereinbarungen über die Provisionspflicht klar regeln, wer die Provision in welcher Höhe und zu welchem Anteil zu zahlen hat. Wird der Verbraucher einseitig benachteiligt oder unzureichend informiert, kann dies zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Ferner ist bei Fernabsatzverträgen das Widerrufsrecht (§§ 355 ff. BGB) zu beachten. Der Makler muss Verbraucher zudem umfassend über ihre Rechte, insbesondere über den Inhalt der Maklerklausel, belehren.
