Maklercourtage: Bedeutung, rechtliche Einordnung und Praxis
Die Maklercourtage ist die Vergütung für die Tätigkeit eines Maklers bei der Anbahnung von Verträgen, vor allem im Immobilienbereich. Sie wird auch als Provision bezeichnet. Rechtlich ist sie ein erfolgsabhängiges Entgelt: Die Zahlung setzt grundsätzlich voraus, dass durch die Maklertätigkeit ein Hauptvertrag – etwa ein Kauf- oder Mietvertrag – zustande kommt.
Begriff und Abgrenzung
Maklercourtage (oder Provision) ist das vertraglich vereinbarte Entgelt für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags. Der Nachweis besteht in der Mitteilung der wesentlichen Abschlussmöglichkeiten und Kontaktdaten; die Vermittlung umfasst die aktive Einflussnahme auf den Vertragsschluss. Nicht verwechselt werden sollte die Courtage mit Aufwendungsersatz: Ersatz von Auslagen fällt nur an, wenn er ausdrücklich vereinbart ist und unabhängig vom Erfolg geschuldet werden soll.
Rechtsnatur des Maklervertrags
Der Maklervertrag ist ein eigenständiger Vertragstyp. Er begründet keine Pflicht, den Erfolg herbeizuführen, sondern eine Chance auf Vergütung, wenn der Erfolg eintritt. Der Makler ist typischerweise freier Unternehmer und schuldet keine fortlaufende Dienstleistungspflicht, es sei denn, dies ist ausdrücklich als besonderer Auftrag vereinbart (z. B. Alleinauftrag).
Arten der Maklertätigkeit
Nachweismakler
Ein Nachweismakler erbringt eine wesentliche Leistung, indem er den Vertragspartner oder das konkrete Objekt so bezeichnet, dass der Auftraggeber ohne weiteres in Verhandlungen treten kann. Erforderlich ist eine hinreichend konkrete Information über Person, Objekt und Abschlussmöglichkeit. Reine Allgemeinhinweise genügen nicht.
Vermittlungsmakler
Ein Vermittlungsmakler entfaltet vermittelnde Tätigkeit, etwa durch Führen von Gesprächen, Ausgleich von Interessen und Mitwirkung am Zustandekommen des Hauptvertrags. Auch hier gilt: Vergütung entsteht nur, wenn der Hauptvertrag abgeschlossen wird.
Entstehung des Courtageanspruchs
Maklervertrag und Form
Voraussetzung für die Courtage ist ein wirksamer Maklervertrag. Im Immobilienbereich kann er formlos zustande kommen; in bestimmten Konstellationen mit Verbrauchern ist die Textform vorgeschrieben. In diesen Fällen genügt schlüssiges Verhalten allein nicht. Die Vereinbarung sollte die Art der Tätigkeit, die Höhe der Courtage und den Schuldner der Courtage klar erkennen lassen.
Maklerleistung und Kausalität
Die Maklertätigkeit muss für den Abschluss des Hauptvertrags ursächlich sein. Mitursächlichkeit genügt: Es reicht aus, wenn die Maklerleistung den Vertragsschluss fördert und nicht völlig bedeutungslos ist. Liegt dem Auftraggeber das Objekt bereits nachweislich und konkret vor (Vorkenntnis), entfällt der Nachweischarakter. Der Vermittlungscharakter entfällt, wenn der Vertrag unabhängig von der Maklertätigkeit zustande kommt.
Zustandekommen und Wirksamkeit des Hauptvertrags
Der Courtageanspruch entsteht mit Abschluss des wirksam zustande gekommenen Hauptvertrags (z. B. notarieller Kaufvertrag, unterzeichneter Mietvertrag). Fällt der Hauptvertrag von Anfang an weg oder ist unwirksam, entsteht in der Regel keine Courtage. Wird ein zunächst wirksamer Vertrag später aufgehoben oder rückgängig gemacht, berührt dies den bereits entstandenen Anspruch im Grundsatz nicht.
Fälligkeit, Abrechnung und Umsatzsteuer
Die Courtage wird regelmäßig mit Abschluss des Hauptvertrags fällig. Die Vergütung ist ein Entgelt für eine Leistung und unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuer. Ob Beträge als Brutto- oder Nettowerte ausgewiesen sind, sollte aus der Vereinbarung eindeutig hervorgehen.
Wer zahlt die Maklercourtage?
Kauf von Wohnimmobilien zur Eigennutzung
Beim Kauf von Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäusern zur Eigennutzung gelten besondere Verteilungsregeln: Eine außenseitige Belastung des Käufers ist rechtlich begrenzt. Tritt der Makler für beide Seiten auf, darf der Käufer höchstens mit der Hälfte der vereinbarten Courtage belastet werden. Wird nur mit dem Verkäufer eine Provision vereinbart, kann der Käufer nur in einer spiegelbildlichen Höhe verpflichtet werden; seine Zahlungspflicht entsteht regelmäßig erst, wenn die Gegenpartei ihren Anteil gezahlt hat oder die Zahlung nachweislich gesichert ist.
Kauf von Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken
Hier besteht weitgehende Vertragsfreiheit. Üblich sind Innenprovisionen (Zahlung durch den Verkäufer), Außenprovisionen (Zahlung durch den Käufer) oder Mischmodelle. Regionale Gepflogenheiten variieren.
Vermietung von Wohnraum (Bestellerprinzip)
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen ist es im Grundsatz unzulässig, die Courtage dem Mieter aufzuerlegen, wenn der Makler vom Vermieter beauftragt wurde. Eine Vergütung vom Mieter kommt nur in Betracht, wenn dieser den Makler beauftragt und der Nachweis oder die Vermittlung ausschließlich aufgrund dieses Auftrags erfolgt. Für entsprechende Vereinbarungen ist Textform vorgesehen.
Höhe der Courtage
Übliche Spannen
Die Höhe ist frei vereinbar und richtet sich nach Marktgepflogenheiten, Objektart und Leistungstiefe. Im Kaufbereich bewegen sich marktübliche Sätze häufig im niedrigen einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises; bei Vermietungen sind Festbeträge oder Vielfache der Nettomiete verbreitet. Maßgeblich ist die konkret vereinbarte Vergütung.
Brutto- oder Nettoangabe
Die Vereinbarung sollte klarstellen, ob die Courtage inklusive oder zuzüglich Umsatzsteuer geschuldet ist. Angaben in Exposés oder Anzeigen müssen eindeutig sein, um Missverständnisse zu vermeiden.
Besondere Vertragsformen
Einfacher Maklerauftrag, Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag
Beim einfachen Auftrag kann der Auftraggeber weitere Makler einschalten und selbst tätig werden. Der Alleinauftrag schließt weitere Makler aus, erlaubt aber eigene Bemühungen. Der qualifizierte Alleinauftrag verpflichtet den Auftraggeber typischerweise, Interessenten ausschließlich an den Makler zu verweisen. Diese Gestaltungen beeinflussen nicht die Erfolgshaftung, können aber Berichtspflichten und Tätigkeitsintensität prägen.
Doppeltätigkeit und Interessenkonflikte
Makler dürfen grundsätzlich für beide Parteien tätig werden, wenn dies offengelegt ist und keine unvereinbaren Interessen bestehen. Eine ausgewogene Behandlung beider Seiten wird erwartet. Die gleichzeitige Annahme von Provisionen beider Parteien ist zulässig, sofern Transparenz besteht und keine unzulässige Benachteiligung erfolgt.
Widerrufsrechte bei Fernabsatz
Wird ein Maklervertrag mit einem Verbraucher außerhalb von Geschäftsräumen oder ausschließlich über Fernkommunikationsmittel geschlossen, kann ein Widerrufsrecht bestehen. Übt der Verbraucher fristgerecht den Widerruf aus, entfällt die Courtage. Hat der Makler auf ausdrücklichen Wunsch vor Ablauf der Frist mit der Leistung begonnen, kann Wertersatz für bis zum Widerruf erbrachte Leistungen in Betracht kommen.
Ausschluss oder Verlust des Courtageanspruchs
Vorkenntnis
Besteht beim Auftraggeber bereits konkrete Kenntnis von Objekt und Vertragspartner, entfällt der Nachweischarakter. Für die Vermittlung kann der Anspruch bleiben, wenn die Maklertätigkeit dennoch ursächlich war.
Treuwidrigkeit und Pflichten
Der Anspruch kann entfallen, wenn der Makler wesentliche Pflichten verletzt, etwa wenn schützenswerte Interessen seiner Auftraggeber missachtet oder Umstände verschwiegen werden, die eine neutrale Tätigkeit ausschließen. Eine grob unangemessene Vergütungsvereinbarung kann unwirksam sein.
Änderungen des Vertrags und Umgehungsgeschäfte
Ein wirtschaftlich gleichwertiger Vertrag kann den Anspruch auslösen, selbst wenn Details abweichen. Wird der Vertrag mit einem Dritten geschlossen, um die Courtage zu umgehen, kann der Anspruch gleichwohl bestehen, sofern wirtschaftliche Identität vorliegt.
Maklerklauseln im Hauptvertrag
Kauf- und Mietverträge enthalten häufig Maklerklauseln, die die Tätigkeit und Vergütungsabrede dokumentieren. Sie können Beweisfunktion für die Ursächlichkeit und die Höhe der Courtage entfalten, ersetzen jedoch nicht stets die separate Vergütungsvereinbarung, wenn besondere Formanforderungen bestehen.
Verjährung
Der Courtageanspruch unterliegt regelmäßig der dreijährigen Verjährungsfrist. Die Frist beginnt typischerweise mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Makler von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.
Steuerliche Aspekte
Die Courtage ist grundsätzlich steuerpflichtiges Entgelt. Bei privaten Auftraggebern ist sie Teil der Erwerbs- oder Anmietungskosten; bei unternehmerischer Nutzung kann sie Betriebsausgabe sein. Aussagen zur steuerlichen Behandlung orientieren sich an der individuellen Situation der Beteiligten.
Zusammenfassung
Die Maklercourtage ist ein erfolgsabhängiges Entgelt für Nachweis oder Vermittlung eines Vertrags. Sie setzt einen wirksamen Maklervertrag, eine ursächliche Maklerleistung und den Abschluss des Hauptvertrags voraus. Wer die Courtage zahlt und in welcher Höhe, bestimmt sich nach der Vereinbarung, den Marktgepflogenheiten und – beim Wohnimmobilienkauf zur Eigennutzung sowie bei Wohnraummiete – nach speziellen Verteilungs- und Schutzregeln. Transparenz über Schuldner, Höhe, Art der Tätigkeit und Formanforderungen ist wesentlich.
Häufig gestellte Fragen
Wann entsteht der Anspruch auf Maklercourtage?
Der Anspruch entsteht, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, der Makler eine ursächliche Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat und der Hauptvertrag zustande kommt. Der Anspruch wird regelmäßig mit Abschluss des Hauptvertrags fällig.
Muss die Courtage schriftlich vereinbart werden?
Eine spezielle Form ist nicht immer erforderlich. In bestimmten Konstellationen mit Verbrauchern ist Textform vorgesehen, etwa bei Wohnraummiete und beim Verkauf von selbst genutzten Wohnimmobilien. In diesen Fällen reicht schlüssiges Verhalten allein nicht.
Wer trägt die Courtage beim Kauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie?
Hier sind die Möglichkeiten zur vollständigen Abwälzung auf den Käufer eingeschränkt. Bei Tätigkeit für beide Seiten darf der Käufer höchstens die Hälfte zahlen. Wird nur der Verkäufer in Anspruch genommen, kann eine Käuferbelastung nur spiegelbildlich erfolgen und typischerweise erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat oder die Zahlung gesichert ist.
Darf ein Makler für Käufer und Verkäufer zugleich tätig sein?
Ja, Doppeltätigkeit ist zulässig, wenn sie offengelegt wird und keine unvereinbaren Interessenkonflikte bestehen. Eine ausgewogene Behandlung beider Parteien wird vorausgesetzt; die Annahme von Provisionen von beiden Seiten ist bei Transparenz möglich.
Fällt Courtage an, wenn der Vertrag später rückgängig gemacht wird?
Wurde der Hauptvertrag wirksam geschlossen, ist die Courtage grundsätzlich verdient. Eine spätere Aufhebung oder Rückabwicklung lässt den Anspruch in der Regel unberührt. Entfällt die Wirksamkeit von Anfang an, entsteht keine Courtage.
Was passiert, wenn der Auftraggeber das Objekt bereits kannte?
Liegt konkrete Vorkenntnis vor, entfällt der Nachweisanspruch. Ein Anspruch aus Vermittlung kann verbleiben, wenn die aktive Maklertätigkeit trotz Vorkenntnis für den Vertragsschluss ursächlich war.
Wie lange kann eine Maklercourtage verlangt werden?
Der Anspruch unterliegt in der Regel der dreijährigen Verjährung, gerechnet ab dem Jahresende, in dem der Anspruch entstanden ist und Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände vorlag oder hätte vorliegen müssen.
