Maklercourtage – Definition, rechtliche Grundlagen und umfassende Betrachtung
Begriff und allgemeine Bedeutung der Maklercourtage
Die Maklercourtage, auch Maklerprovision genannt, stellt die Vergütung dar, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung oder den Nachweis eines Vertragsabschlusses erhält. Im deutschsprachigen Raum ist die Maklercourtage insbesondere im Immobiliensektor von erheblicher Bedeutung, findet jedoch auch im Zusammenhang mit anderen Verträgen, etwa im Versicherungs- oder Finanzdienstleistungsbereich, Anwendung. Die Zahlung und Höhe der Maklercourtage richten sich maßgeblich nach den gesetzlichen Bestimmungen sowie nach den Vereinbarungen im jeweiligen Maklervertrag.
Gesetzliche Grundlagen der Maklercourtage
Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Maklercourtage sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 652 ff. BGB, geregelt. Nach § 652 Abs. 1 BGB entsteht der Anspruch des Maklers auf die vereinbarte Courtage, sobald durch seine Tätigkeit ein Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einer dritten Partei zustande gekommen ist, sei es durch bloßen Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss oder durch Vermittlung des Vertrags.
Abschluss und Form des Maklervertrags
Ein Maklervertrag kann formlos, also sowohl mündlich als auch schriftlich, geschlossen werden. In bestimmten Bereichen, wie beispielsweise beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher, sieht das Gesetz jedoch seit dem 23. Dezember 2020 nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) eine Textform für die Provisionsvereinbarung vor. Dies dient der Stärkung des Verbraucherschutzes und der Rechtssicherheit.
Voraussetzungen für den Courtageanspruch
Nachweis- und Vermittlungstätigkeit
Voraussetzung für den Anspruch auf Maklercourtage ist, dass der Makler einen Vertrag entweder nachgewiesen oder vermittelt hat. Ein Nachweismakler weist die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nach, ohne aktiv an den Vertragsverhandlungen teilzunehmen. Ein Vermittlungsmakler hingegen bringt die Vertragsparteien aktiv zusammen und wirkt auf den Vertragsabschluss hin.
Kausalität und Wirtschaftlichkeit
Wesentliche Voraussetzung ist die Ursächlichkeit (Kausalität) der Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss. Die Tätigkeit des Maklers muss zumindest mitursächlich gewesen sein. Die bloße Allgemeininformation oder die Übermittlung öffentlich zugänglicher Informationen reicht in der Regel nicht aus.
Höhe und Fälligkeit der Maklercourtage
Vereinbarte und ortsübliche Courtage
Die Höhe der Maklercourtage ist grundsätzlich frei verhandelbar, jedoch durch gesetzliche Vorgaben und die sogenannte „ortsübliche Maklerprovision“ begrenzt, sofern keine explizite Vereinbarung vorliegt. In der Immobilienvermittlung beträgt die Courtage häufig zwischen 3 % bis 7 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht; lediglich bei bestimmten Mietverhältnissen, etwa im Anwendungsbereich des WoVermG, gelten laut § 3 Abs. 2 Satz 1 WoVermG Höchstgrenzen.
Entstehung und Fälligkeit
Der Anspruch auf Maklercourtage entsteht erst mit dem wirksamen Abschluss des vermittelten Hauptvertrags (Kaufvertrag, Mietvertrag etc.). Die Courtage wird fällig, sobald ein rechtskräftiger und durch die Maklertätigkeit herbeigeführter Vertrag zwischen den Parteien geschlossen wurde, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.
Rechtliche Besonderheiten der Maklercourtage
Verbot der Doppeltätigkeit und Interessenkonflikte
Gemäß § 654 BGB verliert der Makler seinen Anspruch auf Courtage, wenn er unbefugt sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer des Vertrags tätig wird, sofern diese Doppeltätigkeit (Doppelmaklertätigkeit) zu einem Interessenkonflikt führt und nicht von beiden Seiten ausdrücklich gestattet wurde.
Widerrufsrecht und Verbraucherschutz
Seit Einführung der EU-Richtlinie zum Fernabsatzrecht und ihrer Umsetzung im deutschen Recht steht Verbrauchern bei Abschluss von Maklerverträgen außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz (z. B. online oder telefonisch) ein 14-tägiges Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu. Makler müssen Verbraucher umfassend über das Widerrufsrecht informieren; andernfalls verlängert sich die Widerrufsfrist.
Neuregelungen beim Immobilienkauf (Bestellerprinzip)
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt im Bereich des Wohnungsvermittlungsrechts ein erweitertes Bestellerprinzip für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher (§§ 656a ff. BGB). Danach dürfen Käufer nur dann zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet werden, wenn auch der Verkäufer einen mindestens gleich hohen Anteil trägt. Eine alleinige Belastung des Käufers ist in diesem Bereich ausgeschlossen.
Steuerliche Behandlung der Maklercourtage
Umsatzsteuerliche Einordnung
Maklerleistungen unterliegen nach deutschem Steuerrecht (UStG) grundsätzlich der Umsatzsteuer. Die Maklercourtage wird daher in der Regel zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, derzeit 19 %, berechnet.
Abzugsfähigkeit beim Erwerb
Die Maklercourtage gehört zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten und kann beim Erwerb von Immobilien steuerlich relevant sein. Im Rahmen der Einkünfteerzielung, etwa bei vermieteten Objekten, kann die gezahlte Courtage im Wege der Abschreibung auf den Gebäudewert geltend gemacht werden.
Streitfälle und Rückforderung der Courtage
Voraussetzungen für Rückforderung
Eine Rückforderung der bereits gezahlten Maklercourtage ist möglich, wenn der Makler seine Pflichten aus dem Maklervertrag nicht erfüllt hat oder der Hauptvertrag infolge eines Mangels oder aus anderen Gründen nicht wirksam wird. Im Streitfall trägt der Auftraggeber die Beweislast für das Nichtvorliegen der Anspruchsvoraussetzungen.
Verjährung und Verwirkung
Ansprüche aus dem Maklervertrag unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB von drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsteller davon Kenntnis erlangt hat (§ 199 BGB).
Internationale Unterschiede und deutsche Besonderheiten
Im internationalen Vergleich bestehen deutliche Unterschiede in der Regelung und Höhe der Maklercourtage. In Deutschland ist der Schutz der Vertragsparteien durch gesetzliche Vorgaben, insbesondere im Bereich Wohnraumvermietung und Immobilienkauf, besonders ausgeprägt. Bestimmte Modelle, wie das Bestellerprinzip, existieren nicht in allen europäischen Ländern.
Zusammenfassung:
Die Maklercourtage ist ein zentrales rechtliches Konzept im deutschen Vertragsrecht, insbesondere im Immobiliensektor. Die Anspruchsentstehung, Höhe, Fälligkeit und Verteilung der Courtage richten sich nach gesetzlichen Vorgaben und individuellen Vereinbarungen. Gesetzesänderungen und europäische Vorgaben haben die Rechtslage in den vergangenen Jahren weiter präzisiert und verbraucherschutzorientiert ausgestaltet. Die genaue Beachtung der Rahmenbedingungen ist für alle Beteiligten von entscheidender Bedeutung.
Häufig gestellte Fragen
Wann gilt eine Maklercourtage als verdient und fällig?
Die Maklercourtage gilt rechtlich als verdient und fällig, wenn der Makler seine vertraglich geschuldete Maklerleistung erbracht hat und infolgedessen ein wirksamer Hauptvertrag, also beispielsweise ein Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag, zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten zustande gekommen ist. Zentrale Voraussetzung ist dabei das sogenannte „Nachweis- oder Vermittlungsgeschäft“ gemäß § 652 BGB. Der Nachweis eines Gelegenheitskontakts oder einer Kaufgelegenheit reicht in aller Regel aus, sofern dieser hinreichend konkret und ursächlich für den späteren Vertragsschluss war. Die Fälligkeit der Courtage tritt ein, sobald der Hauptvertrag unterschrieben wurde, es sei denn, im Vertrag mit dem Makler wurde eine abweichende Regelung – beispielsweise eine aufschiebende Bedingung – getroffen. Der Anspruch auf Provision entfällt, wenn der Hauptvertrag aus Gründen scheitert, die nicht im Verantwortungsbereich des Maklers liegen, oder wenn der Maklervertrag formunwirksam oder sittenwidrig war.
Ist die Vereinbarung der Maklercourtage formgebunden?
Die Vereinbarung zur Zahlung einer Maklercourtage unterliegt grundsätzlich keinem gesetzlichen Schriftformerfordernis, kann also sowohl mündlich als auch schriftlich getroffen werden. Ausnahmen gelten seit der Einführung des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) für bestimmte Wohnraummietverhältnisse, wo die Schriftform verlangt wird. Im Bereich des Immobilienkaufs ist dagegen regelmäßig keine besondere Form vorgeschrieben. Allerdings ist zur Wahrung der Beweisbarkeit und zur Klarstellung des Provisionsanspruchs dringend anzuraten, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen. In einigen Bundesländern gibt es länderspezifische Vorgaben zur Textform, die ergänzend zu beachten sind. Außerdem ergibt sich aus der Rechtsprechung, dass eine konkludente – also stillschweigend durch schlüssiges Verhalten zustande gekommene – Provisionsvereinbarung zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber grundsätzlich rechtsgültig ist.
Gibt es gesetzliche Höchstgrenzen für die Höhe der Maklercourtage?
Im Bundesrecht gibt es für den Verkauf von Immobilien keine generellen, zwingenden gesetzlichen Höchstgrenzen für die Maklercourtage. Die Höhe ist vielmehr grundsätzlich frei vereinbar. Im Bereich der Vermittlung von Mietwohnungen ist die Maklerprovision durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz (2015) gemäß dem Bestellerprinzip begrenzt worden. Auch in einigen Bundesländern sind für bestimmte Geschäfte Obergrenzen per Landesgesetz bestimmt, z.B. bei der Vermittlung von Wohnraum in Berlin, Hamburg oder Hessen. Im Bereich des Wohnungseigentumserwerbs ist seit dem 23.12.2020 für selbstgenutzte Wohnimmobilien die Provisionsteilung gesetzlich geregelt – hierbei dürfen grundsätzlich maximal von beiden Parteien jeweils 50 % der Provision verlangt werden. Im Übrigen gilt, dass die Maklergebühr „ortsüblich“ und „angemessen“ sein muss, was anhand üblicher Sätze (meist 3-7 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.) in der Region beurteilt wird.
Kann eine Maklercourtage rückwirkend zurückgefordert werden?
Die Rückforderung einer gezahlten Maklercourtage ist nur in Ausnahmefällen möglich und an enge rechtliche Voraussetzungen geknüpft. Grundsätzlich besteht kein Rückforderungsrecht, wenn der Hauptvertrag aufgrund der Maklertätigkeit wirksam zustande gekommen ist. Ein Anspruch auf Rückzahlung kann jedoch entstehen, wenn der Maklervertrag unwirksam war (etwa wegen Formmängeln im Sinne des WoVermittG oder infolge fehlender Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO), wenn wesentliche Informationspflichten verletzt wurden, die der Gesetzgeber den Maklern in bestimmten Konstellationen auferlegt, oder wenn der Makler einen schweren Pflichtverstoß begangen hat, der zur Nichtigkeit oder zur Anfechtbarkeit des Vertrages führt. Zudem kann eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder Drohung möglich sein, ebenso eine Rückforderung bei Verstoß gegen das in bestimmten Fällen bestehende Widerrufsrecht für Verbraucher.
Wer schuldet dem Makler die Courtage bei Kaufverträgen?
Im rechtlichen Kontext kommt es darauf an, wer mit dem Makler einen Vertrag geschlossen hat oder auf wessen Veranlassung der Makler tätig geworden ist. Üblicherweise wird die Courtage in Kaufverträgen entweder vom Verkäufer, vom Käufer oder von beiden Parteien gemeinsam geschuldet. Die genaue Ausgestaltung kann individuell im Maklervertrag vereinbart werden. Seit Dezember 2020 ist für wohnwirtschaftliche Immobilienverkäufe die sogenannte Provisionsteilung rechtlich verpflichtend, sofern der Makler sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig ist. Maßgeblich ist, dass eine Doppelprovision zur Anwendung kommt und der Käufer grundsätzlich maximal so viel zahlt wie der Verkäufer (§ 656c, 656d BGB). Für gewerbliche Immobilien oder beim Verkauf an Unternehmer können hiervon abweichende Vereinbarungen getroffen werden. Ohne explizite Vereinbarung oder Nachweis des Vertragsabschlusses besteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch gegenüber einer Partei.
Ist eine Doppeltätigkeit des Maklers zulässig?
Ein Makler kann grundsätzlich für beide Vertragspartner – beispielsweise Käufer und Verkäufer – tätig werden, sofern dies dem jeweiligen Auftraggeber offengelegt wird. Im rechtlichen Sinne spricht man von der sogenannten Doppelmaklertätigkeit. Diese ist gemäß § 653 Abs. 2 BGB zulässig, sofern der Makler auf die Doppeltätigkeit hinweist und keine Interessenkollision vorliegt. In bestimmten Einzelfällen kann die Doppeltätigkeit unzulässig sein, etwa bei Interessenkonflikten, oder sie kann zur Nichtigkeit des Provisionsanspruchs führen, wenn der Makler eine vertragliche oder gesetzliche Verschwiegenheits- bzw. Treuepflicht verletzt. Zudem ist die Doppeltätigkeit immer ausgeschlossen, wenn dies zwischen den Parteien ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde oder wenn sie zu einer unzulässigen Kollision der Interessen führt.
Kann die Maklercourtage bei nichtigem oder widerrufenem Hauptvertrag verlangt werden?
Rechtlich besteht der Provisionsanspruch des Maklers nur, wenn ein wirksamer Hauptvertrag (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) zustande kommt. Wird dieser nachträglich wegen Nichtigkeit, Anfechtung oder Widerruf aufgehoben, entfällt auch in aller Regel der Anspruch auf die Maklercourtage. Eine Ausnahme gilt, wenn der Grund für die Nichtigkeit oder den Widerruf im Risikobereich des Vertragspartners liegt und der Makler seine Leistung ordnungsgemäß erbracht hat. Bei einem erfolgreichen Widerruf seitens des Verbrauchers aufgrund des Widerrufsrechts nach § 355 BGB (etwa bei Online oder Fernabsatzverträgen) erlischt auch der Provisionsanspruch des Maklers. Wurde die Courtage in diesem Fall bereits gezahlt, ist sie zurückzuzahlen.
Welche Informationspflichten haben Makler im Zusammenhang mit der Courtage?
Makler unterliegen einer Vielzahl gesetzlicher Informationspflichten im Zusammenhang mit der Courtage, insbesondere gegenüber Verbrauchern. Nach § 312d BGB sind Makler, wenn sie Fernabsatzverträge oder außerhalb von Geschäftsräumen Verträge mit Privatpersonen schließen, verpflichtet, vor Vertragsschluss umfassend über die Höhe der Provision, die Fälligkeit und darüber zu informieren, an wen die Courtage zu leisten ist. Die §§ 656a bis 656d BGB regeln zudem Transparenz- und Nachweispflichten in Bezug auf die Provisionsaufteilung. Die Verletzung dieser Informationspflichten kann zu Ansprüchen auf Rückabwicklung oder zu Schadensersatz führen. Versäumnisse bei der ordnungsgemäßen Aufklärung, insbesondere über das Widerrufsrecht, führen dazu, dass der Provisionsanspruch des Maklers nicht besteht oder rückabgewickelt werden kann.
