Makler

Ein Makler ist eine Person oder ein Unternehmen, das gewerbsmäßig Verträge zwischen Dritten anbahnt. Kern der Tätigkeit ist der Nachweis von Gelegenheiten zum Vertragsschluss oder die Vermittlung eines Vertragsabschlusses. Die Vergütung des Maklers (häufig Courtage oder Provision genannt) ist in der Regel erfolgsabhängig und entsteht typischerweise erst, wenn der beabsichtigte Hauptvertrag wirksam zustande kommt.

Rechtlich ist der Makler grundsätzlich unabhängig. Er steht typischerweise in keinem dauerhaften Vertretungsverhältnis zu einer Vertragspartei. Zu unterscheiden ist zwischen dem Nachweismakler, der passende Vertragspartner nachweist, und dem Vermittlungsmakler, der aktiv auf den Abschluss des Hauptvertrags hinwirkt.

Arten von Maklern

Immobilienmakler

Vermitteln oder weisen Kauf-, Verkauf- und Mietverträge über Grundstücke, Wohnungen und Häuser nach. Besondere Vorgaben gelten für die Verteilung der Provision bei Wohnimmobilien sowie für Informationspflichten (etwa Angaben aus dem Energieausweis).

Versicherungsmakler

Ordnen Versicherungsinteressen zu und vermitteln Versicherungsverträge. Sie haben erweiterte Informations-, Beratungs- und Dokumentationspflichten sowie Anforderungen an Qualifikation und Absicherung.

Finanzanlagen- und Kreditvermittler

Vermitteln Beteiligungen, Fonds, sonstige Finanzanlagen und Darlehen. Sie unterliegen besonderen Wohlverhaltens-, Informations- und Registrierungspflichten.

Weitere Maklerformen

Je nach Markt existieren weitere Ausprägungen (z. B. im Fracht-, Schiffs- oder Rohstoffbereich). Die Grundprinzipien der Nachweis- bzw. Vermittlungstätigkeit bleiben ähnlich.

Maklervertrag

Der Maklervertrag regelt, welche Leistung geschuldet ist (Nachweis oder Vermittlung), welche Vergütung anfällt und unter welchen Voraussetzungen. Er kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen zustande und ist inhaltlich frei gestaltbar. Üblich sind Textform, klare Leistungsbeschreibung, Vergütungsregelung, Hinweise auf mögliche Doppeltätigkeit, Laufzeit und Abreden zum Umgang mit Interessenten.

Vertragsarten

Einfachauftrag

Der Auftraggeber kann mehrere Makler parallel beauftragen und selbst tätig werden.

Alleinauftrag

Der Auftraggeber verpflichtet sich, nur einen Makler zu beauftragen und keine weiteren Makler einzuschalten. Die Zulässigkeit und Reichweite von Eigenaktivitäten des Auftraggebers hängt von der konkreten Ausgestaltung ab. Unangemessen lange Bindungen können rechtlich problematisch sein.

Qualifizierter Alleinauftrag

Der Auftraggeber verpflichtet sich zusätzlich, Interessenten an den Makler zu verweisen und keine eigenen Vertragsverhandlungen zu führen. Diese Bindung bedarf einer ausgewogenen und angemessenen Ausgestaltung.

Widerrufsrecht

Kommt ein Maklervertrag mit einer Privatperson außerhalb von Geschäftsräumen oder über Fernkommunikationsmittel zustande, kann ein Widerrufsrecht bestehen. Der Beginn und die Folgen eines Widerrufs richten sich nach den verbraucherschützenden Vorgaben.

Vergütung und Provision

Die Maklervergütung entsteht regelmäßig nur bei Eintritt des vereinbarten Erfolgs. Erforderlich ist in der Regel:

• eine wirksame Maklerabrede,
• eine nachweis- oder vermittlungstypische Leistung,
• der wirksame Abschluss des Hauptvertrags,
• ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss.

Häufig wird die Provision erst mit Abschluss des Hauptvertrags fällig. Aufwendungsersatz (z. B. für Inserate) fällt nur an, wenn er ausdrücklich vereinbart wurde.

Innen- und Außenprovision

Die Vergütung kann von der einen Vertragspartei (Innenprovision), der anderen (Außenprovision) oder von beiden getragen werden. In einzelnen Märkten gelten besondere Verteilungsregeln.

Doppeltätigkeit

Ein Makler kann unter bestimmten Voraussetzungen für beide Seiten tätig werden, muss dies jedoch offenlegen und Interessenkonflikte handhaben. In Teilbereichen sind zusätzliche Transparenz- oder Verteilungsregeln zu beachten.

Besonderheiten bei Immobilien

• Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Privatpersonen sieht die Rechtslage eine hälftige Verteilung der Provision zwischen Käufer- und Verkäuferseite vor, wenn beide Seiten einen Makler einschalten.
• Bei der Vermietung von Wohnraum gilt grundsätzlich das Prinzip, dass diejenige Seite zahlt, die den Makler beauftragt hat.

Pflichten des Maklers

Allgemeine Pflichten

• Wahrheitsgemäße, vollständige und nicht irreführende Informationen zu den vermittelten Objekten oder Leistungen.
• Sorgfältige Auswahl und Weitergabe von Informationen; erkennbare Risiken oder wesentliche Umstände dürfen nicht verschwiegen werden.
• Offenlegung einer etwaigen Doppeltätigkeit und von Zuwendungen, soweit Transparenz verlangt wird.
• Wahrung berechtigter Interessen des Auftraggebers, ohne die Unabhängigkeit aufzugeben.

Sektorale Zusatzpflichten

Immobilien

Beachtung der Pflichtangaben in Anzeigen und Exposés, korrekte Angaben zu Flächen, Baujahr und energetischen Kennwerten, sorgfältige Prüfung der Vermarktungsunterlagen und Unterrichtung über bekannte Mängel.

Versicherungen und Finanzanlagen

Erweiterte Informations-, Geeignetheits- und Dokumentationspflichten; Anforderungen an Produktinformationen, Vergütungstransparenz und den Umgang mit Zuwendungen. Regelmäßig besteht eine Pflicht zur fortlaufenden Qualifikation.

Haftung

Verletzt ein Makler Pflichten, können Schadensersatzansprüche entstehen. Haftungstatbestände ergeben sich insbesondere bei falschen oder unvollständigen Angaben, unterlassener Aufklärung über wesentliche Umstände, mangelnder Sorgfalt bei der Auswahl von Kooperationspartnern oder erkennbaren Interessenkonflikten.

Vertragliche Haftungsbegrenzungen unterliegen strengen Inhaltskontrollen. Für vorsätzliches Verhalten kann eine Begrenzung regelmäßig nicht wirksam vereinbart werden. In regulierten Bereichen wird häufig eine Berufshaftpflichtversicherung verlangt.

Erlaubnis, Aufsicht und Registrierung

Für verschiedene Maklertätigkeiten ist eine behördliche Erlaubnis erforderlich. Üblich sind Anforderungen an persönliche Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, Sachkunde und das Bestehen einer Berufshaftpflichtversicherung. Bestimmte Vermittler müssen sich in ein öffentlich zugängliches Register eintragen lassen. Aufsichts- und Registrierungsstellen sind regelmäßig die Industrie- und Handelskammern oder zuständige Landesbehörden.

In einigen Bereichen bestehen fortlaufende Weiterbildungs- und Dokumentationspflichten, deren Einhaltung überwacht werden kann.

Datenschutz und Dokumentation

Makler verarbeiten personenbezogene Daten der Interessenten und Auftraggeber. Erforderlich sind transparente Informationen über die Datenverarbeitung, zweckgebundener Einsatz der Daten, angemessene Datensicherheit und die Beachtung von Aufbewahrungsfristen. Für werbliche Kommunikation ist regelmäßig eine gesonderte Einwilligung oder eine entsprechende gesetzliche Erlaubnis notwendig.

Besonderheiten im Immobilienbereich

• Transparenz über die Provisionshöhe und -verteilung; in den genannten Konstellationen besteht eine hälftige Teilung der Provision.
• Reservierungsabreden sind nur in engen Grenzen wirksam, insbesondere wenn sie eine klare Gegenleistung und eine angemessene Bindungsdauer vorsehen.
• Bei Gemeinschaftsgeschäften mehrerer Makler sind Zuständigkeiten und Provisionssplits vertraglich zu klären.

Besonderheiten im Versicherungs- und Finanzbereich

• Erhöhte Anforderungen an Geeignetheits- und Angemessenheitsprüfungen.
• Umfangreiche Information vor Vertragsabschluss, einschließlich der Vergütungsstruktur und etwaiger Zuwendungen.
• Dokumentations- und Protokollierungspflichten zum Beratungsgespräch und zu den Grundlagen der Produktempfehlung.

Beendigung des Maklerverhältnisses

Maklerverträge können befristet oder unbefristet ausgestaltet sein. Unbefristete Verträge sind grundsätzlich kündbar; bei befristeten Verträgen ist eine ordentliche Kündigung regelmäßig ausgeschlossen, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart. Ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Widerrufsrechte bleiben hiervon unberührt.

Der Provisionsanspruch bleibt im Grundsatz bestehen, wenn der Hauptvertrag wirksam zustande gekommen ist. Eine spätere Rückabwicklung berührt den Anspruch in der Regel nicht, es sei denn, sie beruht auf Umständen, die der Makler pflichtwidrig herbeigeführt oder verschwiegen hat.

Abgrenzungen

• Handelsvertreter: dauerhaftes Betrauungsverhältnis und Vertreterstellung für einen Unternehmer; Vergütung nicht zwingend erfolgsabhängig in gleicher Weise.
• Tippgeber: stellt lediglich den Kontakt her, ohne nachweis- oder vermittlungstypische Tätigkeit; regelmäßig kein Anspruch auf Maklerprovision.
• Berater: schuldet eine inhaltliche Beratung und Analyse, nicht den Nachweis oder die Vermittlung eines konkreten Vertragsabschlusses.

Häufig gestellte Fragen

Wann entsteht der Provisionsanspruch eines Maklers?

Der Anspruch entsteht in der Regel, wenn eine wirksame Maklerabrede besteht, der Makler eine nachweis- oder vermittlungstypische Leistung erbracht hat, der beabsichtigte Hauptvertrag wirksam abgeschlossen wurde und zwischen der Maklerleistung und dem Vertragsschluss ein ursächlicher Zusammenhang besteht. Die Fälligkeit richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung.

Worin liegt der Unterschied zwischen Nachweis- und Vermittlungsmakler?

Der Nachweismakler weist eine konkrete Vertragsgelegenheit nach, etwa indem er die Vertragsparteien zusammenführt. Der Vermittlungsmakler wirkt aktiv auf den Abschluss des Hauptvertrags hin, führt Verhandlungen und stimmt Vertragsinhalte ab. Die Art der geschuldeten Leistung bestimmt den Umfang der Pflichten und den Eintritt des Provisionsanspruchs.

Darf ein Makler für beide Vertragsparteien tätig sein?

Eine Tätigkeit für beide Seiten ist grundsätzlich möglich, erfordert aber Offenlegung und den sorgfältigen Umgang mit Interessenkonflikten. In bestimmten Bereichen bestehen zusätzliche Transparenz- und Verteilungsregeln, etwa die hälftige Teilung der Provision beim Kauf von Wohnimmobilien durch Privatpersonen, wenn beide Seiten Maklerleistungen in Anspruch nehmen.

Welche Folgen hat eine Pflichtverletzung des Maklers?

Bei Pflichtverletzungen kommen Schadensersatzansprüche in Betracht. Wurde durch eine Pflichtverletzung der Hauptvertrag beeinträchtigt oder ist die Provision ohne Erfüllung der Voraussetzungen gezahlt worden, kann eine Rückforderung im Einzelfall möglich sein. Die konkreten Rechtsfolgen hängen von Art und Schwere des Verstoßes ab.

Gibt es ein Widerrufsrecht beim Maklervertrag?

Bei Verträgen mit Privatpersonen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz zustande kommen, kann ein Widerrufsrecht bestehen. Maßgeblich sind die gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen sowie die ordnungsgemäße Information über das Widerrufsrecht.

Muss ein Makler über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen?

In regulierten Bereichen wie der Versicherungs- oder Finanzanlagenvermittlung ist eine Berufshaftpflichtversicherung vorgeschrieben. In anderen Bereichen ist sie häufig branchenüblich, um Haftungsrisiken abzudecken.

Wie lange darf ein Alleinauftrag laufen?

Der Alleinauftrag ist typischerweise befristet. Die Laufzeit muss in einem angemessenen Verhältnis zur Art des Geschäfts stehen. Übermäßig lange Bindungen sind rechtlich angreifbar. Eine Verlängerung kann vereinbart werden, sofern sie klar geregelt ist.