Begriff und rechtliche Grundlagen des Maklers
Ein Makler ist eine natürliche oder juristische Person, die gewerbsmäßig die Vermittlung von Verträgen über bestimmte Leistungen oder Gegenstände gegen Entgelt übernimmt, ohne dauernd mit einer Partei des vermittelten Geschäfts vertraglich verbunden zu sein. Die rechtlichen Grundlagen für das Maklerwesen in Deutschland finden sich primär in den §§ 652 bis 656 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Darüber hinaus gelten zahlreiche weitere rechtliche Regelungen, etwa im Immobilien-, Versicherungs-, Handels- oder Finanzdienstleistungsrecht, die spezielle Anforderungen an Makler und deren Tätigkeit stellen.
Maklervertrag
Zustandekommen
Der Maklervertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag eigener Art (sui generis) und kommt durch Angebot und Annahme, in der Regel formlos, zustande. Es besteht keine gesetzliche Formvorschrift, sodass mündliche Vereinbarungen ebenso wie schriftliche oder konkludente Absprachen möglich sind, sofern einzelne Sondergesetze für bestimmte Bereiche – etwa den Immobilienbereich – keine strengeren Anforderungen vorgeben.
Pflichten des Maklers und des Auftraggebers
Der Makler verpflichtet sich, die Möglichkeit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen oder den Vertrag zu vermitteln. Im Gegenzug ist der Auftraggeber verpflichtet, bei zustande kommen des vermittelten Geschäfts die vereinbarte Courtage (Maklerprovision) zu zahlen. Eine Erfolgshaftung des Maklers besteht grundsätzlich nur bezüglich des Nachweises oder der Vermittlung, nicht für das Zustandekommen des Hauptvertrags selbst.
Arten von Maklern
Nachweismakler und Vermittlungsmakler
Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen dem Nachweismakler, der lediglich Hinweise auf Vertragsmöglichkeiten gibt, und dem Vermittlungsmakler, der aktiv auf das Zustandekommen eines Vertrages hinwirkt. Beide Maklerarten haben unterschiedliche Nachweis- und Vermittlungspflichten.
Beispiele nach Tätigkeitsbereichen
Unter anderem existieren:
- Immobilienmakler (§§ 34c GewO, MaBV): Vermittlung von Grundstücks-, Wohnungskauf-, Miet- oder Pachtverträgen.
- Versicherungsmakler (§§ 59 ff. VVG): Vermittlung von Versicherungsverträgen.
- Finanzmakler: Vermittlung von Krediten, Anlagen oder anderen Finanzdienstleistungen.
- Handelsmakler (§§ 93-104 HGB): Tätigkeit im Bereich des Handelsrechts.
Maklerlohn (Provision / Courtage)
Anspruch auf Maklerlohn
Gemäß § 652 BGB ist der Maklerlohn eine erfolgsabhängige Vergütung. Der Anspruch entsteht nur, wenn der vermittelte oder nachgewiesene Hauptvertrag infolge der Maklertätigkeit auch tatsächlich zustande kommt. Entscheidend ist also der Kausalzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss.
Höhe und Fälligkeit
Die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar, es sei denn, gesetzliche Regelungen oder Preisvorschriften (insbesondere im Bereich der Wohnraumvermittlung nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz/WoVermG) greifen ein. Die Fälligkeit tritt mit Abschluss des Vertrages zwischen den vermittelten Parteien ein, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen
Kommt der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz (zum Beispiel online) zustande, steht Verbrauchern nach § 355 BGB ein gesetzliches Widerrufsrecht zu. Der Makler muss über das Widerrufsrecht belehren; der Widerruf ist binnen 14 Tagen möglich.
Pflichten und Haftung des Maklers
Aufklärungs- und Informationspflichten
Makler unterliegen umfassenden Aufklärungs- und Informationspflichten. Sie müssen über alle Umstände aufklären, die für den Vertragsabschluss wesentlich sind und die sie positiv kennen oder kennenkönnten. Unterlassene oder fehlerhafte Hinweise können zu Schadensersatzansprüchen führen oder den Provisionsanspruch entfallen lassen.
Haftung
Eine Haftung des Maklers besteht bei Pflichtverletzungen (z. B. bei Falschinformationen oder Verschweigen wesentlicher Tatsachen), bei schuldhaftem Verhalten sowie bei Verstößen gegen die gesetzlichen Bestimmungen, wie beispielsweise beim Datenschutz oder Geldwäscheprävention.
Sonderformen des Maklervertrags
Alleinauftrag
Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, nicht mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen. Zu unterscheiden ist zwischen einfachem und qualifiziertem Alleinauftrag. Beim qualifizierten Alleinauftrag besteht zudem die Pflicht des Auftraggebers, Interessenten an den Makler zu verweisen.
Innen- und Außenprovision
Die Provision kann sowohl vom Verkäufer (Innenprovision) als auch vom Käufer (Außenprovision) geschuldet werden. Es ist grundsätzlich möglich, die Maklercourtage zu teilen („hälftige Teilung“, insbesondere bei Wohnungskaufverträgen; siehe § 656c, § 656d BGB).
Doppeltätigkeit
Makler dürfen grundsätzlich für beide Vertragsparteien tätig sein und jeweils eine Provision verlangen, sofern sie alle Beteiligten darüber informieren (§ 654 BGB).
Rechtliche Zulassung und Aufsicht
Gewerberechtliche Voraussetzungen
Makler benötigen für ihre Tätigkeit in Deutschland eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO). Im Rahmen der Erlaubniserteilung wird auf Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und gegebenenfalls Fachkenntnisse geachtet. Für bestimmte Sparten bestehen weitere Zulassungsvoraussetzungen (z. B. bei Versicherungs- und Finanzmaklern).
Aufsichtsrechtliche Vorgaben
Abhängig vom Tätigkeitsbereich unterliegen Makler unterschiedlichen aufsichtsrechtlichen Vorgaben, etwa der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im Finanzierungsbereich oder den Industrie- und Handelskammern im Handelsbereich. Weiterhin ist die Beachtung der Geldwäscheprävention (GwG) sowie datenschutzrechtlicher Bestimmungen zwingend.
Maklertypische Besonderheiten im Immobilien- und Versicherungsbereich
Immobilienmakler
Für Immobilienmakler gelten neben § 34c GewO auch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sowie die spezialgesetzlichen Vorgaben des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Die gesetzlichen Neuerungen zur Provisionsaufteilung bei Wohnimmobilienverkäufen stärken seit 2020 den Verbraucherschutz und regulieren die Möglichkeiten der Provisionsvereinbarung.
Versicherungsmakler
Versicherungsmakler handeln im Auftrag des Versicherungsnehmers und sind zur Prüfung des Versicherungsbedarfs sowie zur Auswahl passender Versicherungsprodukte verpflichtet. Sie unterliegen den §§ 59 ff. Versicherungsvertragsgesetz (VVG) und ab 2018 auch den Vorgaben der Versicherungsvermittlungsverordnung (VersVermV).
Beendigung des Maklervertrags und Rückabwicklung
Maklerverträge enden in der Regel durch Erfüllung (Erfolgseintritt), durch Zeitablauf, durch Kündigung oder, wenn der Hauptvertrag nicht zustande kommt. Im Fall eines Widerrufs (bei Verbraucherverträgen) oder bei schwerwiegenden vertraglichen Pflichtverletzungen seitens des Maklers können bereits gezahlte Provisionen rückgefordert werden.
Steuerliche Behandlung
Die Maklerprovision unterliegt der Umsatzsteuer (Regelsteuersatz: 19 %). Bei der Einkommensteuer ist die Provision als Betriebseinnahme des Maklers zu versteuern. Auf Seiten des Auftraggebers kann die Maklerprovision – je nach Vertragsart und Verwendung des vermittelten Objekts (z. B. betriebliche Nutzung) – als Betriebsausgabe oder Werbungskosten steuerlich absetzbar sein.
Literaturhinweise und Rechtsquellen
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§ 652 ff.
- Gewerbeordnung (GewO) § 34c
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
- Versicherungsvertragsgesetz (VVG)
- Handelsgesetzbuch (HGB) §§ 93 ff.
- Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG)
- Geldwäschegesetz (GwG)
Diese Vorschriften bilden die rechtliche Basis für das Maklerwesen in Deutschland. Wegen der stetigen Entwicklung der Gesetzgebung sollte stets die aktuelle Fassung der genannten Vorschriften beachtet werden.
Häufig gestellte Fragen
Welche gesetzlichen Pflichten hat ein Makler gegenüber seinem Auftraggeber?
Ein Makler ist im rechtlichen Kontext zur Wahrung der Interessen seines Auftraggebers verpflichtet. Im Wesentlichen richten sich die gesetzlichen Pflichten nach §§ 652 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sowie ggf. nach spezialgesetzlichen Vorschriften, wie dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) oder dem Geldwäschegesetz (GwG). Zu den Hauptpflichten gehört vor allem die sogenannte Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit: Der Makler muss eine nachweisbare Tätigkeit entfalten, die kausal dazu führt, dass zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten ein Vertrag (z. B. ein Kauf- oder Mietvertrag) zustande kommt. Er hat die Pflicht zur sorgfältigen Erbringung seiner Dienstleistung und darf keine wesentlichen Umstände verschweigen, die für die Entscheidung seines Auftraggebers erheblich sind (Aufklärungspflicht). Daneben ist der Makler gehalten, alle ihm anvertrauten Informationen vertraulich zu behandeln (Verschwiegenheitspflicht). Unterbleiben diese Pflichten und entsteht dem Auftraggeber hierdurch ein Schaden, kann der Makler haftbar gemacht werden.
Wann entsteht der Maklerlohnanspruch rechtlich?
Ein Makler hat nach § 652 Abs. 1 BGB grundsätzlich Anspruch auf Provision (Maklerlohn), wenn infolge seiner verdienstlichen Tätigkeit der gewünschte Vertrag zustande kommt, also insbesondere ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wird. Der Anspruch setzt voraus, dass der Makler einen sogenannten Nachweis oder Vermittlung erbracht hat, der für den Vertragsschluss ursächlich (kausal) war und zwischen Makler und Auftraggeber eine wirksame Maklervereinbarung in Text- oder Schriftform bestand. Darüber hinaus darf keine der gesetzlichen Ausschlussgründe (etwa Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz oder das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz) vorliegen. Besonders zu beachten ist, dass ein bloßer Hinweis auf eine Vertragsgelegenheit nicht genügt – die Vermittlungs- oder Nachweishandlung muss für den Abschluss des Vertrages entscheidend gewesen sein.
Welche Voraussetzungen gelten für den Abschluss eines Maklervertrages?
Ein Maklervertrag kann formlos abgeschlossen werden, allerdings ist seit der Reform des Wohnungsvermittlungsgesetzes in bestimmten Fällen (etwa Wohnraummakler) zumindest Textform vorgeschrieben (§ 656a BGB). Der Maklervertrag stellt einen privatrechtlichen Vertrag dar, in dem sich der Makler zur Nachweis- oder Vermittlungsleistung verpflichtet und der Auftraggeber zur Zahlung der Provision, sofern der Nachweis/Vermittlung zum Erfolg führt. Im Maklervertrag sollten die Tätigkeit des Maklers, die Dauer, die Höhe und die Fälligkeit der Provision sowie ggf. besondere Nebenpflichten aufgenommen werden. Enthält ein Vertrag sitten- oder gesetzwidrige Klauseln, ist dieser teilweise oder vollständig nichtig. Der Abschluss ist auch zwischen Unternehmern (z. B. beim Verkauf von Gewerbeimmobilien) ohne besondere Formvorschriften gültig, außer spezialgesetzliche Regelungen schreiben etwas anderes vor.
Welche Informationspflichten hat der Makler gegenüber Verbraucherinnen und Verbrauchern?
Seit Inkrafttreten der Makler- und Bauträgerverordnung (§ 11 MaBV) und der Einführung der Widerrufsbelehrung für Fernabsatzgeschäfte ist der Makler verpflichtet, Verbraucher über wesentliche Aspekte seiner Dienstleistung zu informieren. Dazu zählt die deutliche Aufklärung über Provisionshöhe, Entstehungsbedingungen sowie über bestehende Widerrufsrechte, insbesondere wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder über Fernkommunikationsmittel (etwa E-Mail/Internet) geschlossen wird. Die Informationspflicht umfasst außerdem die Pflicht, über die Identität des Vertragspartners sowie wesentliche Merkmale der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zu unterrichten. Fehlerhafte oder unterlassene Informationen können zum Verlust des Provisionsanspruchs sowie zu Schadensersatzforderungen führen.
In welchen Fällen haftet der Makler für fehlerhafte oder unvollständige Angaben?
Makler haften nach den allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften für vorsätzliche oder fahrlässige Pflichtverletzung, insbesondere aus Verschulden bei Vertragsschluss (§§ 280, 311 BGB). Gibt der Makler dem Auftraggeber oder einem Interessenten fehlerhafte oder unvollständige Auskünfte (z. B. über die Größe, Beschaffenheit, Ausstattungsmerkmale oder die rechtlichen Gegebenheiten einer Immobilie), kann er für hierdurch entstehende Schäden haftbar gemacht werden. Allerdings ist zu differenzieren: Bei reinen Weitergaben von Informationen Dritter (z. B. Angaben des Verkäufers) kann sich der Makler entlasten, wenn er klarstellt, dass diese Informationen ungeprüft weitergegeben wurden. Bei eigenen Zusicherungen besteht eine weitergehende Haftung, sofern der Empfänger auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen durfte. Die Haftung erfasst sowohl Vermögens- als auch Vertrauensschäden.
Welche rechtlichen Besonderheiten gelten bei der Doppeltätigkeit eines Maklers?
Es ist einem Makler grundsätzlich gestattet, sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig zu werden (Doppeltätigkeit), sofern er beide Seiten über sein Tätigwerden jeweils umfassend und rechtzeitig informiert (§ 654 BGB). Die Doppeltätigkeit darf jedoch nicht zu einem Interessenkonflikt führen und der Makler muss absolute Neutralität wahren. Kommt der Makler seiner Informationspflicht nicht nach oder verletzt er die Neutralitätspflicht, besteht die Gefahr des Provisionsverlusts oder sogar Schadensersatzpflicht. In bestimmten Fällen, wie etwa beim Wohnraum, gilt das Bestellerprinzip (der Besteller zahlt die Provision); hiervon darf zu Lasten des Verbrauchers nicht abgewichen werden.
Welche gesetzlichen Vorgaben gelten zum Datenschutz für Makler?
Makler unterliegen seit Inkrafttreten der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) strengen Anforderungen beim Umgang mit personenbezogenen Daten. Bereits die Anbahnung eines Maklervertrags erfordert, dass Betroffene über die Verarbeitung ihrer Daten, den Zweck, die Dauer der Speicherung sowie ihre Rechte (Auskunft, Löschung, Berichtigung, Widerspruch) umfassend informiert werden müssen (Art. 13 DSGVO). Rechtsgrundlage der Datenerhebung und -verarbeitung ist regelmäßig Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO (Vertragserfüllung) sowie Art. 6 Abs. 1 lit. c DSGVO (Erfüllung gesetzlicher Pflichten, z. B. nach dem Geldwäschegesetz). Verstöße gegen datenschutzrechtliche Vorschriften können zu Bußgeldern und zivilrechtlichen Ansprüchen führen, insbesondere bei unbefugter Weitergabe oder unzureichender Sicherung von Interessentendaten.
