Begriff und Wesen des Mäklervertrags
Der Mäklervertrag ist eine vertragliche Vereinbarung, bei der eine Partei (der Mäkler) gegen Entgelt die Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags nachweist oder den Abschluss eines Hauptvertrags vermittelt. Typische Anwendungsfelder sind die Vermittlung von Kauf-, Miet- oder Versicherungsverträgen. Der Mäkler schuldet dabei keinen eigenen Abschluss des Hauptvertrags; sein Entgelt (Provision) entsteht regelmäßig erst, wenn der Hauptvertrag tatsächlich zustande kommt und auf seine Tätigkeit zurückgeht.
Charakteristische Merkmale
- Erfolgsbezogenes Entgelt: Die Provision fällt typischerweise nur an, wenn der Hauptvertrag abgeschlossen wird.
- Kein Abschlusszwang: Die Auftraggebenden sind rechtlich nicht verpflichtet, den vorgeschlagenen Hauptvertrag abzuschließen.
- Formfreiheit: Der Vertrag ist grundsätzlich formfrei, wird in der Praxis oft in Textform festgehalten.
- Nachweis oder Vermittlung: Unterschieden wird zwischen dem Nachweis der Abschlussgelegenheit und der aktiven Vermittlung.
Abgrenzung zu verwandten Vertragstypen
Vom Dienstvertrag unterscheidet sich der Mäklervertrag durch die Erfolgsbezogenheit des Entgelts. Vom Werkvertrag grenzt er sich ab, weil kein bestimmter Erfolg (z. B. die Herstellung eines Werks) geschuldet wird, sondern der Erfolg lediglich die Entgeltvoraussetzung bildet. Gegenüber der Tätigkeit von Handelsvertretungen fehlt dem Mäklervertrag die dauerhafte, auf ständige Vermittlung gerichtete Bindung; er ist typischerweise anlassbezogen.
Begriffliche Varianten
In manchen Regionen wird der Begriff „Mäklervertrag“ verwendet; verbreitet ist auch die Schreibweise „Maklervertrag“. Inhaltlich sind beide Bezeichnungen deckungsgleich.
Typische Inhalte eines Mäklervertrags
Parteien und Vertragsgegenstand
Der Vertrag benennt die Parteien, die Art des zu vermittelnden Hauptvertrags (z. B. Kauf, Miete), den Gegenstand (z. B. Immobilie), die Art der Tätigkeit (Nachweis oder Vermittlung) sowie die Vergütung.
Provision und Fälligkeit
Die Höhe der Provision wird vereinbart oder orientiert sich an der Verkehrssitte. Fällig wird sie regelmäßig, wenn der Hauptvertrag abgeschlossen wurde und die Tätigkeit des Mäklers dafür ursächlich war. Üblich sind zudem Regelungen zur Fälligkeit (z. B. bei Vertragsunterzeichnung) und zur Zahlungsweise.
Nachweis- und Vermittlungsmäkler
- Nachweismäkler: Beschafft die Kenntnis über eine konkrete Abschlussgelegenheit (etwa den Kontakt zu einer interessierten Partei).
- Vermittlungsmäkler: Wirkt aktiv auf den Vertragsschluss hin, etwa durch Verhandlungen und Moderation zwischen den Parteien.
Alleinauftrag und einfacher Auftrag
- Einfacher Auftrag: Die Auftraggebenden können mehrere Mäkler beauftragen und auch selbst tätig werden.
- Alleinauftrag: Exklusivität zugunsten eines Mäklernden für einen bestimmten Zeitraum. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten sich die Auftraggebenden zusätzlich, Interessenten an den Mäkler zu verweisen und keine Eigengeschäfte zu führen.
Innen- und Außencourtage
Die Provision kann von der Auftrag gebenden Partei (Innenprovision) oder der Gegenseite (Außenprovision) gezahlt werden, auch eine Teilung ist möglich. In bestimmten Konstellationen, insbesondere bei Wohnimmobilien, gelten teils zwingende Verteilungsregeln, die eine einseitige Abwälzung begrenzen.
Entstehungsvoraussetzungen des Provisionsanspruchs
Abschluss des Hauptvertrags
Der Provisionsanspruch setzt üblicherweise voraus, dass der beabsichtigte Hauptvertrag zustande kommt und mit dem nachgewiesenen oder vermittelten Geschäft sachlich übereinstimmt.
Kausalität der Mäklerleistung
Die Tätigkeit des Mäklers muss für den Abschluss mitursächlich sein. Reine Parallelität genügt nicht. Eine bloße Vorkenntnis der Auftraggebenden kann den Anspruch entfallen lassen, sofern der Mäkler nicht einen zusätzlichen Beitrag leistet, der letztlich zum Abschluss führt.
Personen- und Objektidentität
Inhaltlich soll der abgeschlossene Vertrag dem nachgewiesenen bzw. vermittelten Geschäft entsprechen. Abweichungen können den Provisionsanspruch beeinträchtigen, wenn die wesentlichen Punkte nicht kongruent sind.
Doppeltätigkeit
Eine Tätigkeit für beide Parteien ist grundsätzlich möglich, bedarf aber der Offenlegung und setzt die Wahrung der Interessen beider Seiten voraus. Bei Interessenkollisionen können Provisionsansprüche gefährdet sein.
Pflichten der Vertragsparteien
Pflichten des Mäklernden
- Sorgfältige Durchführung der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit
- Wahrung berechtigter Interessen der Auftraggebenden und sachliche Information
- Transparenz über Provisionshöhe, Vergütungsmodelle und etwaige Doppeltätigkeit
- Dokumentation wesentlicher Schritte, insbesondere bei Alleinaufträgen
Pflichten der Auftraggebenden
- Zahlung der vereinbarten Provision bei Eintritt der Voraussetzungen
- Mitwirkung durch wahrheitsgemäße Angaben zum Objekt und zu Abschlussabsichten
- Unterlassung von Umgehungen, insbesondere bei exklusiven Bindungen im Alleinauftrag
Vergütung, Nebenkosten und sonstige Entgelte
Provisionshöhe und Üblichkeit
Die Provisionshöhe ist frei vereinbar, orientiert sich aber häufig an marktüblichen Sätzen. Üblich sind Nettobeträge zuzüglich Umsatzsteuer, sofern die Mäklerseite steuerpflichtig ist.
Aufwendungsersatz
Ein Ersatz von Auslagen (z. B. Inseratskosten) bedarf einer gesonderten Vereinbarung. Ohne Erfolg (kein Hauptvertragsabschluss) besteht für reine Aufwendungen in der Regel kein automatischer Ersatzanspruch.
Reservierungsentgelte
Entgelte für die Reservierung eines Objekts sind rechtlich sensibel. Erforderlich sind klare Vereinbarungen, eine transparente Gegenleistung und die Wahrung der Entscheidungsfreiheit der Interessenten. Unangemessene Bindungen können unwirksam sein.
Vertragsdauer, Beendigung und Nachwirkungen
Dauer und Beendigung
Der Mäklervertrag ist häufig auf den konkreten Vermittlungsanlass bezogen und endet mit Zeitablauf der vereinbarten Frist, durch Kündigung oder mit Abschluss des Hauptvertrags. Beim Alleinauftrag sind Befristungen üblich; längere Bindungen können an Zumutbarkeit und Transparenz gemessen werden.
Nachweiseffekte und Nachprovision
Klauseln zur Provisionssicherung nach Vertragsende (z. B. bei späterem Abschluss mit vom Mäkler benannten Interessenten) sind verbreitet. Voraussetzung ist regelmäßig, dass der spätere Vertrag in einem angemessenen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der früheren Tätigkeit steht.
Widerrufsrechte im Verbraucherumfeld
Kommt ein Mäklervertrag mit Verbraucherinnen oder Verbrauchern im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen zustande, kann ein Widerrufsrecht bestehen. Der Umgang mit einem Widerruf beeinflusst, ob und in welchem Umfang eine Vergütung beansprucht wird, insbesondere wenn die Leistung bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist vollständig erbracht wurde. Über das Bestehen und die Ausgestaltung des Widerrufsrechts sind transparente Informationen bedeutsam.
Datenschutz und Informationspflichten
Bei der Vermittlungstätigkeit werden regelmäßig personenbezogene Daten verarbeitet. Hierzu gehören Angaben zu Identität, Bonität und Objekt. Es gelten Informationspflichten über die Datenverarbeitung, Speicherfristen und Betroffenenrechte. Eine Weitergabe von Daten an Dritte (z. B. an Interessenten) setzt eine rechtliche Grundlage voraus.
Haftungsfragen und Konfliktfelder
Haftung des Mäklernden
Pflichtverletzungen können zu Schadensersatzansprüchen führen, etwa bei unrichtigen Angaben, mangelnder Aufklärung über wesentliche Umstände oder Verletzung von Treuepflichten. Die Haftung kann vertraglich strukturiert werden, Grenzen ergeben sich unter anderem aus Transparenz- und Zumutbarkeitsanforderungen.
Haftung der Auftraggebenden
Verstöße gegen Exklusivitätsabreden, unzutreffende Angaben zum Objekt oder Umgehungshandlungen können Ersatzansprüche des Mäklernden auslösen. Zudem bleibt die Pflicht zur Zahlung einer verdienten Provision unberührt, auch wenn nachträglich interne Gründe der Auftraggebenden gegen die Durchführung des Hauptvertrags sprechen.
Verjährung
Ansprüche aus Mäklerverträgen unterliegen den gesetzlichen Verjährungsfristen. Häufig gilt für vertragliche Geldforderungen eine regelmäßige Frist, deren Beginn und Lauf von Kenntnis und Fälligkeit abhängen.
Praxisrelevante Klauseln im Überblick
- Text- und Dokumentationsklauseln (z. B. Bestätigung von Nachweisen)
- Provisionsauslöseklauseln (Konkretisierung von Fälligkeit und Kausalität)
- Nachhaftungs- und Kundenschutzklauseln (Provisionssicherung bei späteren Abschlüssen)
- Doppeltätigkeits- und Vergütungsoffenlegung (Transparenz gegenüber beiden Seiten)
- Regelungen zu Aufwendungsersatz, Nebenkosten und Reservierungsentgelten
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist ein Mäklervertrag und worin unterscheidet er sich von Dienst- und Werkvertrag?
Der Mäklervertrag verpflichtet zur Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit, nicht zum Abschluss des Hauptvertrags. Die Vergütung hängt vom Erfolg (Abschluss des Hauptvertrags) ab. Beim Dienstvertrag wird eine Tätigkeit als solche geschuldet, beim Werkvertrag ein konkretes Arbeitsergebnis; beim Mäklervertrag bildet der Erfolg dagegen nur die Entgeltvoraussetzung.
Wann entsteht der Provisionsanspruch im Mäklervertrag?
Die Provision entsteht regelmäßig erst, wenn der beabsichtigte Hauptvertrag abgeschlossen wird und der Abschluss auf der Tätigkeit des Mäklernden beruht. Erforderlich sind sachliche Kongruenz zwischen nachgewiesenem oder vermitteltem Geschäft und dem abgeschlossenen Vertrag sowie ein ursächlicher Zusammenhang.
Ist Doppeltätigkeit des Mäklernden zulässig?
Eine Tätigkeit für beide Parteien ist grundsätzlich möglich, setzt aber Offenlegung voraus und darf keine unaufgelösten Interessenkonflikte erzeugen. Bei Verletzung dieser Anforderungen können Provisions- oder Haftungsfragen entstehen.
Welche Laufzeit hat ein Alleinauftrag und wie endet ein Mäklervertrag?
Alleinaufträge sind üblicherweise befristet und gewähren Exklusivität. Der Mäklervertrag endet durch Zeitablauf, Kündigung, Zweckerreichung (Abschluss des Hauptvertrags) oder aus wichtigem Grund. Nachwirkungsklauseln können Provisionsansprüche für später zustande kommende Verträge sichern.
Haben Verbraucher ein Widerrufsrecht beim Mäklervertrag?
Kommt der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen zustande, kann ein Widerrufsrecht bestehen. Der Umgang mit einem Widerruf wirkt sich auf bereits erbrachte Leistungen und eine etwaige Vergütung aus, insbesondere wenn die Leistung vor Fristablauf vollständig erbracht wurde.
Welche Bedeutung hat Vorkenntnis der Auftraggebenden?
Ist die Abschlussgelegenheit bereits bekannt, kann der Provisionsanspruch entfallen. Trägt der Mäkler jedoch zusätzlich zum Zustandekommen bei, kann trotz Vorkenntnis ein Anspruch entstehen, wenn seine Tätigkeit mitursächlich für den Abschluss war.
Sind Reservierungsgebühren im Zusammenhang mit Mäklerverträgen wirksam?
Reservierungsentgelte sind rechtlich sensibel. Erforderlich sind klare, angemessene Vereinbarungen mit nachvollziehbarer Gegenleistung. Übermäßige Bindungen oder Intransparenz können zur Unwirksamkeit führen.
