Begriff und Charakter des Mäklervertrags
Ein Mäklervertrag ist ein schuldrechtlicher Vertragstyp im deutschen Zivilrecht (§§ 652 bis 656 BGB), durch den sich ein Mäkler (umgangssprachlich auch „Makler“) gegen Zahlung einer Vergütung verpflichtet, dem Auftraggeber entweder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder die Vermittlung eines Vertrags zu verschaffen. Der Mäklervertrag ist nicht auf den Abschluss des Hauptvertrags, sondern auf die Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit gerichtet.
Wesen des Mäklervertrags
Im Fokus des Mäklervertrags steht die entgeltliche Tätigkeit des Nachweises oder der Vermittlung eines bestimmten Geschäfts, insbesondere im Bereich von Grundstückskäufen, Mietverträgen, Darlehensverträgen und Versicherungsverträgen. Zentrale Bedeutung erlangt der Mäklervertrag insbesondere in der Immobilienwirtschaft, aber auch in anderen Bereichen, in denen Verträge vermittelt werden.
Der Mäklervertrag ist als Dienstvertrag mit erfolgsabhängigen Vergütungsanspruch ausgestaltet, d.h. der Anspruch auf Mäklerlohn (Provision) entsteht nur bei Eintritt des Erfolgs, d.h. dem zustande gekommenen (Haupt-)Vertrag aufgrund der Tätigkeit des Mäklers.
Vertragstypen: Nachweismäkler und Vermittlungsmäkler
Nachweismäkler
Der Nachweismäkler schuldet den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags. Er informiert den Auftraggeber darüber, mit wem und unter welchen Umständen ein bestimmtes Geschäft abgeschlossen werden kann.
Vermittlungsmäkler
Der Vermittlungsmäkler wird darüber hinaus tätig und bemüht sich aktiv, einen Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten zustande zu bringen, indem er z.B. verhandelt oder wesentliche Vertragsinhalte vermittelt.
Die Abgrenzung erfolgt danach, ob die Tätigkeit lediglich im Zusammenführen der Parteien (Nachweis) oder auch im Herbeiführen des Vertrags (Vermittlung) besteht.
Hauptmerkmale des Mäklervertrags
Rechtsnatur
Der Mäklervertrag wird in den §§ 652 bis 656 BGB geregelt. Er zählt zu den sogenannten atypischen Schuldverhältnissen, da er von klassischen Verträgen wie Kauf oder Dienstleistung abweicht. Eine Abgrenzung zu anderen Verträgen, insbesondere zum Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB), ist notwendig: Während der Geschäftsbesorger eine tatsächlich geleistete Tätigkeit vergütet bekommt, ist beim Mäklervertrag der Vergütungsanspruch strikt an den Eintritt des Erfolgs (Abschluss des Hauptgeschäfts) geknüpft.
Formvorschriften
Der Mäklervertrag ist grundsätzlich formfrei. Ausnahmen gelten nach § 656 BGB für den Nachweis oder die Vermittlung zum Erwerb von Wohnraum; hier ist die Textform vorgeschrieben. Für bestimmte Verträge, wie beispielsweise das Nachweisen oder Vermitteln von Grundstücksaufträgen, kann jedoch aus anderen Gründen Schriftform empfohlen sein, etwa zur Klarstellung und Beweisführung.
Entstehung und Inhalt
Der Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande, die beide auch konkludent erfolgen können. Inhaltlich ist festzulegen, welche Tätigkeit der Mäkler im Einzelnen schuldet (Nachweis oder Vermittlung), für welchen Hauptvertrag die Leistung erfolgen soll und in welcher Höhe und unter welchen Bedingungen eine Vergütung (Provision, Courtage) zu zahlen ist. Zusätzlich können weitere Pflichten, wie etwa die Informationspflichten oder der Schutz der Interessen des Auftraggebers, vereinbart werden.
Vergütungsanspruch des Mäklers
Voraussetzung für den Provisionsanspruch
Der Anspruch auf Provision (§ 652 BGB) entsteht, wenn:
- ein wirksamer Mäklervertrag existiert,
- der Mäkler eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit erbracht hat,
- infolgedessen ein Hauptvertrag zwischen Auftraggeber und Drittem abgeschlossen wird,
- sowie ein Kausalzusammenhang zwischen Tätigkeit und Vertragsschluss besteht.
Der Hauptvertrag muss aufgrund der Mäklerleistung zustande gekommen sein. Zwischen der Tätigkeit und dem Vertragsabschluss muss also eine ursächliche Verbindung bestehen.
Höhe und Fälligkeit
Die Höhe der Vergütung richtet sich nach Vereinbarung, ansonsten nach den üblichen Sätzen. Die Provision wird regelmäßig erst mit Abschluss des Hauptvertrags und nach Rechnungsstellung fällig. Einen allgemeinen gesetzlichen Provisionssatz gibt es – abgesehen von spezialgesetzlichen Regelungen – nicht.
Doppeltätigkeit und Interessenkonflikte
Der Mäkler kann auch für beide Seiten tätig sein (Doppelmäkler). Voraussetzung ist, dass der Mäkler beide Parteien hierauf hinweist und keine widerstreitenden Interessen auftreten (§ 654 BGB: Verbot der Annahme von Provisionen bei unzulässiger Bevorzugung einer Partei).
Sonderregelungen nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Wer als Immobilienmakler tätig wird, unterliegt neben den Bestimmungen des BGB zusätzlich den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), insbesondere hinsichtlich Informations-, Aufbewahrungs- und Nachweispflichten.
Beendigung des Mäklervertrags
Ordentliche und außerordentliche Beendigung
Der Mäklervertrag kann grundsätzlich jederzeit formlos und fristlos gekündigt werden, sofern keine Befristung vereinbart wurde. Ist der Mäklervertrag für eine bestimmte Zeit abgeschlossen, endet er mit Zeitablauf. Die Erbringung der Leistung und damit die Entstehung des Vergütungsanspruchs ist jedoch an den Abschluss des Hauptvertrags innerhalb der Vertragslaufzeit gekoppelt.
Ausschluss der Vergütung
Gemäß § 654 BGB ist der Vergütungsanspruch ausgeschlossen, wenn der Mäkler den Abschluss des Hauptvertrags durch unlautere Machenschaften oder durch Verletzung seiner Treuepflichten herbeiführt. Auch ein Verstoß gegen das Verbot der Interessenkollision kann den Verlust des Provisionsanspruchs bedeuten.
Haftung und Pflichten des Mäklers
Informations- und Aufklärungspflichten
Der Mäkler hat seinen Auftraggeber umfassend zu unterrichten und über ihm bekannte, erhebliche Umstände in Bezug auf den Hauptvertrag aufzuklären. Eine grundsätzliche Nachforschungspflicht besteht jedoch nicht, soweit nicht im Vertrag ausdrücklich geregelt. Bei Grundstücksmäklern kann eine weitergehende Aufklärungspflicht bestehen.
Haftung bei Verletzungen
Verletzt der Mäkler seine Pflichten aus dem Vertrag, haftet er auf Schadensersatz. Die Haftungsmaßstäbe richten sich nach den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches, primär §§ 280 ff. BGB.
Unterschiede zu anderen Vertragsformen
Der Mäklervertrag ist vom Handelsvertretervertrag (§§ 84 ff. HGB) und vom Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB) abzugrenzen. Anders als der Handelsvertreter nimmt der Mäkler nicht regelmäßig und auf Dauer Aufgaben für den Auftraggeber wahr, sondern wird punktuell zur Vermittlung oder zum Nachweis eines einzelnen Geschäfts tätig.
Gesetzliche Beispiele und Sonderformen
Spezialregelungen im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG)
Neben dem allgemeinen Maklerrecht finden sich im Wohnungsvermittlungsgesetz Vorschriften speziell für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume, einschließlich Beschränkungen für die Höhe der Vermittlungsvergütung und des sogenannten Bestellerprinzips (§§ 1a, 2 WoVermittG).
Weitere Formen
So gibt es für Kreditvermittler (§ 656 BGB) eigene Regelungen, etwa zur Form oder zum Widerrufsrecht. Für Versicherungs- oder Bausparvermittler bestehen spezifische gesetzliche Regelungen in anderen Gesetzen (Versicherungsvertragsgesetz, Bausparkassengesetz).
Literaturhinweise und Rechtsquellen
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 652-656
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
- Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG)
Dieser Beitrag bietet einen ausführlichen Überblick über sämtliche rechtlichen Aspekte des Mäklervertrags im deutschen Recht. Alle spezifischen Fragen zu einzelnen Vertragsgestaltungen, Provisionsansprüchen oder Sonderfällen lassen sich anhand der dargestellten rechtlichen Grundlagen nachvollziehen und bewerten.
Häufig gestellte Fragen
Welche Formvorschriften gelten für den Abschluss eines Maklervertrags?
Ein Maklervertrag kann grundsätzlich formfrei, also sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Allerdings gibt es Ausnahmen bei Immobilienmaklerverträgen: Seit dem 23. Dezember 2020 schreibt § 656a BGB vor, dass Verträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zwischen einem Makler und einem Verbraucher grundsätzlich in Textform, beispielsweise per E-Mail oder Fax, abgeschlossen werden müssen. Die Textform ist erfüllt, wenn die Erklärung in einer lesbaren Weise auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird, Unterschriften sind nicht zwingend erforderlich. Wird diese Formvorschrift nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nichtig, das heißt unwirksam. Für andere Maklerverträge (zum Beispiel über die Vermittlung von Mietverträgen) gibt es keine spezielle gesetzliche Formvorschrift, allerdings empfiehlt sich schon aus Beweisgründen stets der Abschluss eines schriftlichen Vertrags.
Wann entsteht ein Provisionsanspruch des Maklers?
Der Provisionsanspruch eines Maklers entsteht gemäß § 652 BGB grundsätzlich, wenn aufgrund seiner Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit ein Hauptvertrag (zum Beispiel Kauf- oder Mietvertrag) wirksam zustande kommt. Voraussetzung ist, dass ein wirksamer Maklervertrag besteht und die Tätigkeit des Maklers zumindest mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrags war. Es genügt, dass der vom Makler benannte Vertragspartner zum Abschluss eines Vertrages mit dem Auftraggeber bereit ist und der Vertrag zustande kommt, ohne dass der Makler weiter mitgewirkt hat. Zudem darf kein Ausschlussgrund, etwa eine Tätigkeit als Doppelmakler ohne entsprechende Offenlegung, vorliegen. Wichtig ist auch, dass die Provision in der Regel nur dann verlangt werden kann, wenn ein Provisionsanspruch ausdrücklich vereinbart wurde.
Welche Pflichten hat der Makler im Rahmen des Maklervertrags?
Der Makler hat im Rahmen des Maklervertrags die Pflicht, sich um die Nachweis- oder Vermittlung eines Vertragsabschlusses zu bemühen. Eine Erfolgsgarantie besteht nicht, wohl aber eine sogenannte Tätigkeitspflicht. Der Makler muss alle ihm bekannten, wesentlichen Umstände offenbaren und darf keine falschen Angaben gegenüber seinem Auftraggeber machen. Ebenso ist er verpflichtet, die Interessen seines Auftraggebers zu wahren, soweit er nicht für die andere Seite tätig wird. Bei Doppeltätigkeit – also wenn der Makler sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig ist – besteht eine Offenlegungspflicht. Im Einzelnen können weitere vertragliche Pflichten, wie etwa die Einhaltung von Vertraulichkeit oder ein Wettbewerbsverbot, vereinbart werden.
Wie lange ist ein Maklervertrag wirksam und wie kann er beendet werden?
Die Laufzeit eines Maklervertrags hängt von den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen ab. Es gibt unbefristete und befristete Maklerverträge. Ein unbefristeter Maklervertrag kann von beiden Parteien jederzeit gekündigt werden, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Bei befristeten Verträgen endet das Vertragsverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Frist automatisch. Nachvertragliche Provisionsansprüche können bestehen, wenn der vermittelte Hauptvertrag innerhalb einer angemessenen Frist nach Vertragsende zustande kommt, sofern die Leistung des Maklers hierfür mitursächlich war. Die Parteien können zusätzlich bestimmte Beendigungsgründe, wie zum Beispiel den erfolgreichen Abschluss eines Hauptvertrags oder besondere Kündigungsgründe (wichtiger Grund), vereinbaren.
Welche Rechte und Pflichten entstehen bei einem Alleinauftrag (Alleinmaklervertrag)?
Ein Alleinauftrag unterscheidet sich vom einfachen Maklervertrag insofern, als der Makler exklusiv, also alleine für den Auftraggeber tätig wird. Dieser verpflichtet sich, nicht gleichzeitig einen weiteren Makler mit der Vermittlung oder dem Nachweis des Vertrages zu beauftragen. Man unterscheidet zwischen dem einfachen Alleinauftrag, bei dem der Auftraggeber selbst weiterhin tätig werden und Verträge abschließen darf, und dem qualifizierten Alleinauftrag, bei dem der Auftraggeber sogar verpflichtet ist, alle Interessenten an den Makler zu verweisen. Verstößt der Auftraggeber gegen diese Verpflichtungen, kann der Makler Anspruch auf Ersatz des entgangenen Provisionsanspruchs geltend machen.
Wann ist ein Maklervertrag sittenwidrig oder unwirksam?
Ein Maklervertrag ist sittenwidrig und damit nichtig, wenn er gegen die guten Sitten gemäß § 138 BGB oder gegen zwingende gesetzliche Vorschriften, etwa § 656c und § 656d BGB bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien, verstößt. Sittenwidrigkeit liegt etwa vor, wenn eine überhöhte Provisionsvereinbarung getroffen wird, die ein evidentes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung begründet, oder wenn irreführende oder unzulässige Geschäftspraktiken angewandt werden. Auch ein Verstoß gegen das Textformerfordernis gemäß § 656a BGB kann zur Unwirksamkeit führen.
Welche Informationspflichten treffen den Makler bei Abschluss eines Maklervertrags mit einem Verbraucher?
Makler, die Verträge mit Verbrauchern abschließen, sind zur Erteilung bestimmter Informationen verpflichtet. Bei sogenannten Fernabsatzverträgen oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (Haustürgeschäfte) besteht nach § 312d BGB eine Pflicht zur Information über das Widerrufsrecht. Der Makler muss den Verbraucher vor Vertragsabschluss umfassend über das Bestehen, die Bedingungen, Fristen und das Verfahren zur Ausübung des Widerrufsrechts informieren und eine Widerrufsbelehrung in Textform zur Verfügung stellen. Unterlässt der Makler diese Aufklärung, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen und der Verbraucher kann den Vertrag noch nach Monaten widerrufen.
