Lasten

Begriff und rechtliche Grundlagen der „Lasten“

Der Begriff „Lasten“ hat im deutschen Recht eine zentrale Bedeutung, insbesondere im Zusammenhang mit Grundstücken, aber auch in anderen Rechtsgebieten wie Schuldrecht und Sachenrecht. Die genaue Definition sowie die rechtlichen Auswirkungen variieren je nach Kontext und betroffener Rechtsmaterie. Dieser Artikel liefert eine umfassende und detaillierte Darstellung der verschiedenen Ausprägungen und rechtlichen Rahmenbedingungen von Lasten.

Rechtsbegriff „Lasten“ und seine Abgrenzung

Begriffsdefinition

Im weitesten Sinne sind Lasten rechtliche oder tatsächliche Belastungen, die auf einer Sache oder einem Recht ruhen und mit ihr verbunden sind. Im engeren Sinn versteht man unter Lasten Beschränkungen, Duldungspflichten oder wirtschaftliche Belastungen, die den Eigentümer oder Inhalt eines Rechts betreffen und den Gebrauch oder die vollständige Verfügung einschränken können.

Abgrenzung zu vergleichbaren Begriffen

• Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld: Dies sind dingliche Sicherungsrechte an Grundstücken. Sie sind Lasten im Sinne des Grundbuchrechts, aber mit eigenen spezifischen gesetzlichen Regelungen.
• Dienstbarkeiten: Hierbei handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht, das einer anderen Person einen Nutzen am Grundstück einräumt; beispielsweise Wegerecht, Leitungsrecht.
• Baulasten: Öffentliche-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, beispielsweise eine Stellplatzverpflichtung.

Rechtsgrundlagen der Lasten

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bildet die maßgebliche Rechtsgrundlage für die meisten Arten von Lasten. Zentral sind die Vorschriften über Grundstücke (§§ 873 ff. BGB), die Eintragung und Wirkung von Lasten im Grundbuch sowie die Vorschriften über Verpflichtungen und Duldungspflichten.

Wichtige Vorschriften im Überblick

• § 1019 BGB (Grunddienstbarkeit): Regelt, wie ein Grundstück zugunsten eines anderen belastet werden kann.
• § 1090 BGB (beschränkte persönliche Dienstbarkeit): Dient der Sicherung bestimmter Rechte an einem Grundstück für eine Person.
• § 1113 BGB (Hypothek): Begründet die Hypothek als Belastung eines Grundstücks zur Sicherung einer Forderung.
• § 1191 BGB (Grundschuld): Die Grundschuld als abstrakte, vom Bestand einer Forderung unabhängige Grundstücksbelastung.
• § 8 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz): Im Rahmen von Versteigerungen sind Lasten für die Entscheidung über Zuschlagsfähigkeit und Wert maßgeblich.

Grundbuchrecht

Das Grundbuch (§§ 873 ff. BGB, Grundbuchordnung – GBO) dient der öffentlichen Darstellung und Sicherung der auf Grundstücken lastenden Rechte. Lasten werden regelmäßig im Grundbuch eingetragen und sind bindend für alle Erwerber.

Lasten in den Abteilungen des Grundbuchs

• Abteilung II: Eintragung von Lasten und Beschränkungen (Dienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauch).
• Abteilung III: Erfassung von Grundpfandrechten (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld).

Arten von Lasten

Dingliche Lasten

Dingliche Lasten wirken unmittelbar auf die Sache, typischerweise auf Grundstücke. Sie sind im Grundbuch eingetragen und gegenüber Dritten wirksam.

Typische dingliche Lasten

–Grunddienstbarkeit (Wegerecht, Leitungsrecht)
–Nießbrauch
–Reallast
–Baulast (öffentlich-rechtlich, jedoch mit Wirkung auf die Gebrauchsmöglichkeiten des Grundstücks)
–Vormerkung

Schuldrechtliche Lasten

Schuldrechtliche Lasten entstehen aus schuldrechtlichen Verträgen und wirken primär zwischen den Vertragsparteien. Sie haben im Regelfall keine unmittelbare dingliche Wirkung, können aber unter bestimmten Voraussetzungen ins Grundbuch eingetragen werden (z. B. durch Sicherungsabrede, Vormerkung).

Öffentliche Lasten

Öffentliche Lasten sind Abgaben und Pflichten, die gesetzlich vorgeschrieben sind und mit einer Sache, zumeist einem Grundstück verbunden sind. Dazu zählen unter anderem:

• Grundsteuer
• Erschließungsbeiträge
• Baulasten (z. T. öffentlich-rechtlich)
• Wasser-, Abwasser- und Müllgebühren

Rechtliche Konsequenzen von Lasten

Übertragung und Bestandsschutz von Lasten

Beim Verkauf eines Grundstücks geht eine dingliche Last grundsätzlich auf den Erwerber über (Akzessorietät, § 891 BGB). Schuldrechtliche Lasten gehen regelmäßig nicht ohne weiteres auf Erwerber über, es sei denn, sie sind dinglich gesichert.

Haftung für Lasten

Im Rahmen des Grundstückserwerbs haftet der Erwerber spätestens ab Eintragung im Grundbuch für die Lasten, die das Grundstück zum Stichtag belasten. Im Kaufvertrag ist auf bestehende Lasten hinzuweisen, andernfalls können Sachmängelrechte ausgelöst werden (§§ 434, 437 BGB).

Einfluss auf den Wert von Grundstücken

Lasten wirken sich unmittelbar auf die Nutzbarkeit und damit auf den Marktwert eines Grundstücks aus. Bedeutung erlangen sie insbesondere bei Beleihung, Veräußerung und Zwangsversteigerung.

Lasten im Zwangsversteigerungsrecht

Im Verfahren der Zwangsversteigerung sind Lasten von besonderer Bedeutung: Nur solche Lasten, die im Grundbuch vor dem Recht des betreibenden Gläubigers eingetragen sind, bleiben bestehen. Andere Lasten erlöschen durch das Verfahren (§ 52 ZVG).

Beispiele für häufige Lasten in der Praxis

Wegerecht (Grunddienstbarkeit)

Ein Grundstück muss Duldung gewähren, etwa für die Überfahrt oder den Zugang eines Nachbargrundstücks.

Reallast

Verpflichtung zur regelmäßigen Leistung (i.d.R. Geld- oder Sachleistungen) an eine bestimmte Person, die mit der Sache verbunden bleibt.

Baulast

Im Baurecht verpflichten sich Eigentümer zu bestimmten Nutzungsbeschränkungen oder -gestattungen zugunsten der Allgemeinheit oder eines Dritten.

Hypothek/Grundschuld

Belastung eines Grundstücks zur Absicherung von Darlehensansprüchen, welche im Grundbuch eingetragen wird.

Literatur- und Gesetzesquellen

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Grundbuchordnung (GBO)
• Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)
• Baugesetzbuch (BauGB)
• Landesbauordnungen der Bundesländer (Baulast)
• Kommentarliteratur zum Grundstücksrecht, Sachenrecht und Zwangsversteigerungsrecht

Fazit

Lasten sind ein zentraler Begriff im Sachen- und Grundstücksrecht mit weitreichenden praktischen und wirtschaftlichen Folgen. Sie bestimmen maßgeblich, wie Grundstücke genutzt, belastet und veräußert werden können, und sind somit für den Rechtsverkehr wie auch für den Immobilienmarkt von elementarer Bedeutung. Die transparente Eintragung und sorgfältige Prüfung bestehender Lasten ist insbesondere beim Immobilienerwerb unverzichtbar.

Häufig gestellte Fragen

Wer ist zur Tragung von Lasten an einer Immobilie verpflichtet?

Im rechtlichen Kontext ist grundsätzlich der Eigentümer einer Immobilie zur Tragung der darauf liegenden Lasten verpflichtet, sofern vertraglich oder gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Zu den sogenannten Lasten zählen insbesondere Grundsteuern, Hypothekenzinsen, öffentliche Abgaben wie zum Beispiel Erschließungsbeiträge, sowie Dienstbarkeiten, die zur Duldung oder Leistung verpflichten. Im Rahmen eines Grundstücksverkaufs geht die Lastentragung mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch gemäß § 891 BGB auf den Erwerber über. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der bisherige Eigentümer grundsätzlich verantwortlich. Besondere Vereinbarungen im Kaufvertrag können hiervon abweichen, sie entfalten jedoch grundsätzlich allein schuldrechtliche Wirkung zwischen den Parteien. Im Mietrecht wiederum trägt der Vermieter die sogenannten öffentlichen Lasten des Grundstücks, es sei denn, es liegt eine vertragliche Umlage auf den Mieter vor, wie etwa bei Nebenkostenabrechnungen nach § 556 BGB. Zusammenfassend richtet sich die Verpflichtung zur Tragung von Lasten primär nach der Eigentumslage und gegebenenfalls nach abweichenden Vereinbarungen zwischen den Parteien, wobei öffentlich-rechtliche Lasten den Eigentümer auch bei abweichenden schuldrechtlichen Abreden weiterhin gegenüber dem Träger der Last verpflichten.

Welche rechtlichen Folgen hat der Erwerb eines mit Lasten belasteten Grundstücks?

Der Erwerb eines mit Lasten belasteten Grundstücks führt grundsätzlich dazu, dass der neue Eigentümer diese Lasten übernehmen muss, sofern sie im Grundbuch eingetragen und damit dinglicher Natur sind. Hierzu zählen beispielsweise Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Hypotheken oder Grundschulden. Der Erwerber tritt gemäß § 891 BGB in die bestehenden, im Grundbuch eingetragenen Rechte und Pflichten ein. Ist eine Belastung nicht im Grundbuch eingetragen, kann sie gegenüber dem Erwerber in der Regel nicht durchgesetzt werden, es sei denn, der Erwerber wusste von der Belastung oder diese ist gesetzlich vorgeschrieben (z. B. Erschließungsbeiträge oder kommunale Abgaben). Bei schuldrechtlichen Belastungen, etwa Mietverhältnissen, gelten eigene Vorschriften (z. B. § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“). Die Übertragung von Lasten ist somit ein zentraler Aspekt im Grundstücksrecht und sollte beim Erwerb sorgfältig geprüft werden – insbesondere durch Einsichtnahme ins Grundbuch sowie durch die Prüfung etwaiger öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen.

Wie unterscheiden sich dingliche Lasten von persönlichen Lasten?

Dingliche Lasten sind Belastungen, die direkt auf einem Grundstück lasten und unabhängig vom Eigentümer bestehen bleiben. Zu den dinglichen Lasten gehören beispielsweise Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauchrechte und Hypotheken. Sie sind im Grundbuch vermerkt und gehen, im Falle eines Eigentumswechsels, gemäß § 891 BGB automatisch auf den neuen Eigentümer über. Persönliche Lasten hingegen resultieren aus schuldrechtlichen Vereinbarungen, die direkt zwischen bestimmten Personen bestehen und grundsätzlich nicht als Eintrag im Grundbuch erscheinen. Sie betreffen beispielsweise bestehende Miet-, Pacht- oder sonstige Nutzungsverträge. Der Rechtserwerber eines Grundstücks ist an solche persönlichen Lasten nur gebunden, wenn das Gesetz dies ausdrücklich regelt oder die Belastung als Grundschuld oder Hypothek ins Grundbuch eingetragen wurde. Ansonsten könnte der Erwerber eine Löschung solcher privater Verpflichtungen verlangen.

Welche Rolle spielt das Grundbuch bei der Sicherung und Übertragung von Lasten?

Das Grundbuch ist das maßgebliche öffentliche Register für Grundstücke und spielt eine zentrale Rolle bei der Sicherung und Übertragung von Lasten. Nach dem Grundsatz der Publizität (§ 892 BGB) genießt der gutgläubige Erwerb von Rechten Bestandsschutz, sofern diese im Grundbuch eingetragen sind. Das bedeutet, dass alle dinglichen Lasten, insbesondere Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden), Dienstbarkeiten oder Reallasten, im Grundbuch verzeichnet sein müssen, um gegenüber Dritten zu wirken. Bei einem Eigentümerwechsel werden diese eingetragenen Lasten automatisch vom Erwerber übernommen, soweit sie im Zeitpunkt des Erwerbs eingetragen sind. Nicht eingetragene oder nicht offen gelegte Lasten können dem Erwerber regelmäßig nicht entgegengehalten werden, mit Ausnahme von gesetzlich privilegierten Rechten wie dem Nießbrauch oder bestimmten öffentlich-rechtlichen Lasten.

Können Lasten nachträglich gelöscht oder verändert werden, und wie erfolgt dies rechtlich?

Lasten, die als dingliche Rechte im Grundbuch eingetragen sind, können grundsätzlich nur mit Zustimmung der jeweils berechtigten Partei gelöscht oder inhaltlich verändert werden. Rechtlich erfolgt dies durch eine sogenannte Bewilligung (§ 19 GBO), die beim Grundbuchamt eingereicht werden muss. Im Falle von Hypotheken oder Grundschulden ist beispielsweise die Zustimmung des Gläubigers erforderlich, Dienstbarkeiten können nur mit Zustimmung des Begünstigten gelöscht werden. Die Löschung wird notariell beurkundet und durch eine Eintragung im Grundbuch rechtswirksam. Für öffentlich-rechtliche Lasten, wie kommunale Erschließungskosten, gelten besondere Verfahrensweisen, meist ist eine Tilgung oder Erlöschung durch behördlichen Bescheid möglich. Bei rein schuldrechtlichen Lasten genügt die Aufhebung im Einvernehmen der Vertragsparteien ohne Mitwirkung des Grundbuchamts, sofern sie nicht im Grundbuch eingetragen sind.

Welche Rechte stehen dem Eigentümer bei der Belastung seines Grundstücks zu?

Der Eigentümer eines Grundstücks ist berechtigt, dieses mit beliebigen Lasten zu belasten, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. Dies umfasst insbesondere die Einräumung dinglicher Rechte, wie Hypotheken, Grundschulden, Reallasten oder Dienstbarkeiten zugunsten Dritter. Die Begründung solcher Lasten bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung sowie der anschließenden Eintragung im Grundbuch, vgl. §§ 873, 1030 ff. BGB. Einschränkungen ergeben sich durch vertragliche oder gesetzliche Verbote, wie etwa ein vereinbartes Belastungsverbot zugunsten Dritter oder im Fall von Vorverkaufs- und Wiederkaufsrechten. Sind mehrere Grundstückseigentümer vorhanden, wie etwa bei einer Erbengemeinschaft, ist zur Begründung rechtswirksamer Lasten die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Bei Eigentumswohnungen nach dem WEG ist zudem die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft notwendig, soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.