Begriffsbestimmung und Ursprung des Begriffs Kondominium
Der Begriff Kondominium (lat. con = „gemeinsam“ und dominium = „Herrschaft, Eigentum“) bezeichnet in der Rechtswissenschaft ein gemeinsames Eigentums- oder Herrschaftsverhältnis mehrerer Rechtsträger über ein und denselben Gegenstand oder ein bestimmtes Rechtsobjekt. Am häufigsten findet sich der Begriff in zwei grundlegend unterschiedlichen Kontexten: im Völkerrecht zur Bezeichnung eines Gebiets unter gemeinschaftlicher Hoheitsgewalt mehrerer Staaten sowie im privaten Immobilienrecht, insbesondere im Wohnungseigentumsrecht verschiedener Länder.
Im Folgenden werden die unterschiedlichen rechtlichen Aspekte und Ausprägungen des Begriffs Kondominium umfassend beleuchtet.
Kondominium im Völkerrecht
Definition und rechtliche Grundlagen
Im völkerrechtlichen Kontext beschreibt der Begriff Kondominium die gemeinschaftliche Ausübung von Souveränitätsrechten über ein Gebiet durch zwei oder mehr Staaten. Dieses völkerrechtliche Institut ist eine Ausnahmeerscheinung, da grundsätzlich das Territorialitätsprinzip nur die Hoheit eines Staates über ein bestimmtes Staatsgebiet vorsieht.
Formen und Ausgestaltung des völkerrechtlichen Kondominiums
In Abhängigkeit von der zugrundeliegenden Vereinbarung können unterschiedliche Ausgestaltungen vorkommen:
Gemeinschaftliche Ausübung aller Hoheitsrechte: Beide oder alle Staaten führen ihre Hoheitsgewalt gleichberechtigt und gemeinschaftlich aus.
Arten der Verwaltung: Verwaltung und Rechtsprechung werden entweder gemeinsam geführt oder, je nach vertraglicher Regelung, aufgeteilt.
Dauer und Befristung: Kondominium kann sowohl dauerhaft als auch befristet für besondere Zwecke (z. B. während einer Übergangszeit) bestehen.
Rechtliche Voraussetzungen
Grundlage für das Entstehen eines Kondominiums ist stets ein völkerrechtlicher Vertrag zwischen den beteiligten Staaten, der die einzelnen Rechte und Pflichten sowie die Verwaltung des betroffenen Gebiets detailliert regelt. Entscheidend ist, dass kein Staat seine Souveränität gänzlich aufgibt, sondern alle Parteien gleichberechtigt bleiben.
Rechtsfolgen
In einem völkerrechtlichen Kondominium ist das Gebiet keinem der beteiligten Staaten exklusiv zuzuordnen. Innerhalb des Kondominiumsgebietes gelten spezifische Regelungen, die oft Elemente der Rechtsordnungen beider Staaten beinhalten oder eine eigenständige Rechtsordnung vorsehen. Die Bewohner können, je nach Vertragslage, der Gerichtsbarkeit beider Staaten oder besonderen gerichtlichen Einrichtungen unterworfen sein.
Beispiele für völkerrechtliche Kondominien
Historisch bekannte Beispiele für völkerrechtliche Kondominien sind:
Das Kondominium der Neuen Hebriden (heute Vanuatu) durch Großbritannien und Frankreich (1906-1980).
Das deutsch-englische Kondominium über die Samoa-Inseln von 1889 bis 1899.
Das Kondominium am Bodensee, wobei bis heute – je nach Bereich – zwischen Deutschland, Österreich und der Schweiz keine einseitige Souveränitätsausübung besteht.
Kondominium im Immobilienrecht
Definition im deutschen Wohnungseigentumsrecht
Im deutschen Recht bezeichnet „Kondominium“ ein besonderes Eigentumsverhältnis an bestimmten Immobilien, das als „Wohnungseigentum“ nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist. Hierbei wird einer bestimmten Partei (z. B. einer natürlichen Person) das Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung oder Teileigentum verschafft, während alle Eigentümer gemeinsam das Miteigentum an den gemeinschaftlichen Teilen des Grundstücks und Gebäudes halten.
Rechtlicher Rahmen
Die gesetzlichen Grundlagen für das Kondominium als Wohnungs- oder Teileigentum im deutschsprachigen Raum finden sich insbesondere im:
Wohnungseigentumsgesetz (WEG; Deutschland)
Wohnungseigentumsgesetz (österreichische Variante: WEG 2002)
* Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB) – Stockwerkeigentum
Rechte und Pflichten der Eigentümer
In einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern (Kondominium) bestehen umfassende Rechte und Pflichten:
- Sondereigentum: Alleinige Nutzungs- und Verfügungsgewalt über die individuelle Wohnung oder Gewerbeeinheit.
- Gemeinschaftliches Eigentum: Miteigentum an den das Gebäude oder das Grundstück betreffenden gemeinschaftlichen Teilen (z. B. Treppenhaus, Dach, Fassade). Über Maßnahmen im gemeinschaftlichen Eigentum entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Verwaltung und Instandhaltung: Gemeinsame Beschlussfassung über Maßnahmen zur Verwaltung, Instandhaltung und Renovierung. Die Kosten werden regelmäßig nach dem Miteigentumsanteil auf die Eigentümer verteilt.
- Vereinbarte Regelungen: Vertrags- oder teilungserklärungsbasierte Ergänzungen zu den gesetzlichen Vorgaben.
Beschlusskompetenzen und Verwaltung
Das Innenverhältnis der Wohnungeigentümergemeinschaft ist durch ein demokratisches Prinzip geprägt. Eigentümerversammlungen entscheiden über gemeinschaftliche Belange, Verwaltungsaufgaben werden häufig einem Hausverwalter übertragen, der als ausführendes Organ dient.
Streitbeilegung
Streitigkeiten innerhalb eines Kondominiums werden im Regelfall nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes und der entsprechenden Gerichtsordnung geregelt. Bei gerichtlicher Auseinandersetzung entscheidet regelmäßig das zuständige Amtsgericht, wobei im Grundsatz das gemeinschaftliche Interesse und die Wahrung des Rechtsfriedens im Vordergrund stehen.
Kondominium im internationalen Immobilienrecht
Unterschiede zu anderen Eigentumsformen
Im internationalen Kontext werden unter dem Begriff Kondominium vor allem Eigentumsformen subsumiert, die der Struktur des Wohnungseigentums ähneln, wie etwa das US-amerikanische „Condominium Ownership“ oder das kanadische „Condo Ownership“. Auch hier liegt ein Gemeinschaftsverhältnis zugrunde, in dem mehrere Parteien das gemeinschaftliche Eigentum an bestimmten Teilen und individuelles Recht an gesondert zugeordneten Einheiten halten.
Eigentum und Mitbestimmung
Wesentliches Merkmal dieser Eigentumsform ist das Recht auf Mitbestimmung und Mitsprache an gemeinschaftlichen Belangen im Rahmen gesetzlich oder vertraglich festgelegter Gremien (z. B. Homeowners‘ Association). Rechtliche Regelungen unterscheiden sich je nach nationalem Recht, sind aber durch den Gedanken der kollektiven Verwaltung und Nutzung geprägt.
Abgrenzung zu ähnlichen Rechtsinstituten
Gesamthandseigentum und Miteigentum
Das Kondominium ist insbesondere im Abgrenzung zum Gesamthandseigentum (z. B. bei Erbengemeinschaften nach §§ 2032 ff. BGB) und zum Bruchteilseigentum (§§ 741 ff. BGB) zu sehen. Während beim Bruchteilseigentum jedem Beteiligten ein genau bestimmter Anteil zugeordnet ist, besteht beim Kondominium regelmäßig ein Zusammenspiel von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum.
Unterscheidung zum Nießbrauch und zur Realteilung
Im Gegensatz zum Nießbrauch beschränkt sich das Kondominium nicht auf Nutzungsrechte, sondern beinhaltet regelmäßig auch Eigentumsrechte. Bei der Realteilung (z. B. nach BGB § 752) wird hingegen gemeinschaftliches Eigentum physisch oder rechtlich aufgeteilt – beim Kondominium bleibt die Gemeinschaft an bestimmten Teilen weiterhin bestehen.
Zusammenfassung
Das Kondominium stellt eine besondere Form des gemeinschaftlichen Eigentumsverhältnisses dar, deren rechtliche Ausgestaltung sowohl im Völker- als auch im Immobilienrecht von hoher Komplexität und Vielschichtigkeit gekennzeichnet ist. Im völkerrechtlichen Sinne beschreibt das Kondominium die gemeinsame Souveränitätsausübung über ein bestimmtes Gebiet durch mehrere Staaten, während im privaten Immobilienrecht das rechtliche Verhältnis von einzelnen Sondereigentümern zum gemeinschaftlichen Eigentum im Vordergrund steht. Die gesetzlichen Regelungen und vertraglichen Vereinbarungen legen dabei die Grundlage für die Verwaltung, Nutzung und Beilegung etwaiger Streitigkeiten. Das Verständnis der rechtlichen Strukturen des Kondominiums ist insbesondere für die Ausgestaltung von Eigentumsverhältnissen mit mehreren Beteiligten, sei es auf Staatenebene oder im Privatbereich, von zentraler Bedeutung.
Häufig gestellte Fragen
Welche Rechte und Pflichten haben Wohnungseigentümer innerhalb einer Kondominiumsgemeinschaft?
Wohnungseigentümer innerhalb einer Kondominiumsgemeinschaft genießen das exklusive Recht an ihrer jeweiligen Sondereigentumseinheit, beispielsweise an ihrer Wohnung, sowie ein anteiliges Recht am gemeinschaftlichen Eigentum, das etwa Flure, Dächer, Außenanlagen oder Kellerräume umfassen kann. Sie sind verpflichtet, sich an die Gemeinschaftsordnung und an die jeweils gültige Teilungserklärung zu halten. Zu ihren Pflichten zählt insbesondere die Anteilstragung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten wie Instandhaltungsrücklagen, Versicherungsbeiträge, Hausmeisterkosten und ähnliche Aufwendungen. Weiterhin sind sie verpflichtet, Maßnahmen zur Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu dulden, sofern diese dem Erhalt oder der Verbesserung dienen. Eigentümer dürfen bauliche Veränderungen im Sondereigentum nur insoweit vornehmen, wie dadurch das gemeinschaftliche Eigentum und die Rechte der anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt werden, wozu oft eine Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung erforderlich ist. Zudem besteht die Verpflichtung, Beschlüssen der Eigentümerversammlung sowie rechtskräftigen Verwalteranordnungen Folge zu leisten, um die gemeinschaftliche Ordnung zu wahren.
Wer haftet bei Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum?
Für Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum haften grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch gemäß ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Durchsetzung von Ansprüchen übernimmt in der Regel der gewählte Verwalter der Gemeinschaft. Schadensersatzansprüche können sich gegen Dritte, einzelne Eigentümer oder auch gegen die Gemeinschaft selbst richten, abhängig davon, wer den Schaden verursacht hat. Erweist sich ein Eigentümer durch eigenes Verschulden als Verursacher des Schadens – etwa bei einer nicht sachgemäß durchgeführten Installation -, so kann die Eigentümergemeinschaft von ihm Ersatz der entstandenen Kosten verlangen. Ist kein konkreter Verursacher feststellbar, werden notwendige Reparaturen und Kosten im Regelfall auf alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen umgelegt. Eine bestehende Gebäudeversicherung kann im Schadensfall greifen, setzt aber rechtzeitige Meldung und die Einhaltung bestimmter Obliegenheiten voraus.
Welche rechtlichen Vorgaben gelten für die Verwaltung eines Kondominiums?
Die Verwaltung eines Kondominiums richtet sich im Wesentlichen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, in deren Rahmen die wesentlichen Fragen der Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden. Ein Verwalter wird durch Mehrheitsbeschluss ausgewählt und mit der Geschäftsführung sowie der Umsetzung der Gemeinschaftsbeschlüsse betraut; seine Aufgaben und Befugnisse ergeben sich aus dem Gesetz und dem Verwaltervertrag. Darüber hinaus muss eine ordnungsgemäße Buchführung über Einnahmen und Ausgaben geführt werden, Transparenz durch die Erstellung einer Jahresabrechnung sowie eines Wirtschaftsplanes gewährleistet sein. Die Einhaltung gesetzlicher und behördlicher Vorgaben, beispielsweise im Bereich Brandschutz, Energieversorgung oder Verkehrssicherung, ist aus rechtlicher Sicht zwingend und fällt in den Aufgabenbereich der Verwaltung.
Welche Regelungen gelten bei baulichen Veränderungen im gemeinschaftlichen Eigentum?
Bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum unterliegen strengen gesetzlichen und gemeinschaftlichen Vorgaben. Nach § 20 WEG ist jede bauliche Veränderung grundsätzlich zustimmungspflichtig durch die Eigentümergemeinschaft. Ein Eigentümer, der eine bauliche Veränderung anstrebt, muss dies schriftlich beantragen und die Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer einholen; in bestimmten Fällen kann statt der Mehrheit aller nur die Mehrheit der anwesenden oder mitstimmenden Eigentümer erforderlich sein, je nach Einzelfallkonstellation. Zu den baulichen Veränderungen zählen jede Maßnahme, die über die bloße Instandhaltung hinausgeht und das äußere Erscheinungsbild, die Substanz oder die Nutzbarkeit des Gesamtgebäudes verändert. Bauliche Veränderungen müssen stets die Rechte der anderen Wohnungseigentümer wahren; zudem sind gegebenenfalls öffentlich-rechtliche Genehmigungen einzuholen. Ohne Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft durchgeführte Maßnahmen können zu Rückbauverpflichtungen und Schadensersatzansprüchen führen.
Wie werden Streitigkeiten innerhalb der Kondominiumsgemeinschaft rechtlich gehandhabt?
Streitigkeiten innerhalb einer Kondominiumsgemeinschaft werden primär unter Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und der Gemeinschaftsordnung gelöst. Zunächst wird empfohlen, Differenzen einvernehmlich im Rahmen der Eigentümerversammlung oder durch Mediation zu klären. Sollte eine gütliche Einigung nicht möglich sein, stehen gerichtliche Verfahren zur Verfügung, dabei ist das zuständige Amtsgericht in der Funktion als Wohnungseigentumsgericht anzurufen. Häufig handelt es sich um Anfechtungs- oder Feststellungsklagen bezüglich gefasster Beschlüsse der Eigentümerversammlung oder um Beseitigungs- und Unterlassungsklagen bei Verstößen eines Miteigentümers. Die Kosten solcher Verfahren tragen in der Regel die unterlegenen Parteien, jedoch können auch gemeinschaftliche Ausgaben anteilig belastet werden.
Welche Bedeutung haben Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung im rechtlichen Kontext?
Die Teilungserklärung ist das zentrale rechtliche Dokument eines Kondominiums, das die Aufteilung des Grundstücks in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum regelt und bestimmt, welchen Miteigentumsanteil jeder Wohnungseigentümer innehat. Sie wird beim Grundbuchamt eingetragen und ist für alle jetzigen und künftigen Eigentümer bindend. Die Gemeinschaftsordnung ergänzt diese Teilungserklärung um konkrete Regeln zur Nutzung der Einheiten, zur Kostenverteilung, zum Stimmrecht oder zur Ausgestaltung der Eigentümerversammlungen. Sie kann individuell ausgestaltet werden, unterliegt jedoch den zwingenden gesetzlichen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Beide Dokumente legen somit verbindlich die rechtlichen Beziehungen innerhalb der Gemeinschaft und gegenüber Dritten fest und haben im Streitfall hohe rechtliche Geltung.
Gibt es rechtliche Besonderheiten beim Verkauf von Sondereigentumseinheiten?
Beim Verkauf einer Sondereigentumseinheit – meist einer einzelnen Wohnung – bestehen rechtliche Besonderheiten hinsichtlich der Informationspflichten und des Erwerbsprozesses. Der beabsichtigte Erwerb ist notariell zu beurkunden, erst dann wird der Käufer durch Eintrag ins Grundbuch zum neuen rechtlichen Eigentümer. Nach Wohnungseigentumsgesetz und Teilungserklärung können Vorkaufsrechte, Zustimmungserfordernisse der Gemeinschaft oder Beschränkungen bezüglich bestimmter Nutzungsarten geregelt sein, die zwingend vor der Verkaufsabwicklung zu berücksichtigen sind. Ferner haftet der Erwerber für noch offene Beiträge oder Rückstände der Wohnung auf die Instandhaltungsrücklage rückwirkend, sofern dies im Vorfeld nicht anderweitig vereinbart wurde. Käufer sollten daher vorab Einsicht in die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftspläne nehmen, um sämtliche rechtlichen Verpflichtungen zu erkennen.
