Kappungsgrenze: Bedeutung, Zweck und rechtlicher Rahmen
Die Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel die Grundmiete in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb eines bestimmten Zeitraums angehoben werden darf. Sie dient der Dämpfung von Mietsteigerungen und soll Mietenden verlässliche Rahmenbedingungen bieten, ohne Vermietenden die Anpassung an die ortsübliche Miete grundsätzlich zu versagen. Die Kappungsgrenze wirkt als zusätzliche Obergrenze zu den allgemeinen Voraussetzungen für Mieterhöhungen und entfaltet ihre Wirkung unabhängig davon, ob die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist.
Kernelemente der Kappungsgrenze
Zeitraum und prozentuale Obergrenze
Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren auf einen festgelegten Prozentsatz der bisherigen Grundmiete. Grundsätzlich liegt diese Grenze bei 20 Prozent. In als angespannt eingestuften Wohnungsmärkten kann sie durch landesrechtliche Festlegungen zeitlich befristet auf 15 Prozent abgesenkt werden. Maßgeblich ist stets der dreijährige Betrachtungszeitraum.
Bezugsmiete und Vergleichsmiete
Berechnungsgrundlage ist die geschuldete Nettokaltmiete, also die Grundmiete ohne Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten. Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete unterliegen zusätzlich der Kappungsgrenze; zulässig ist stets nur der niedrigere Wert aus (a) der ortsüblichen Vergleichsmiete und (b) der durch die Kappungsgrenze begrenzten Miete.
Anwendungsbereich
Die Kappungsgrenze gilt für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen. Sie erfasst Erhöhungen, die mit der Begründung erfolgen, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzugleichen. Sie gilt nicht für die vereinbarte Miethöhe bei Vertragsschluss und nicht für besondere Erhöhungsarten, die eigenen Regeln unterliegen.
Abgrenzung zu anderen Mechanismen
Miethöhe bei Vertragsbeginn
Die Kappungsgrenze betrifft nicht die erstmalige Miethöhe bei Beginn eines Mietverhältnisses. Für die Miethöhe bei Neuvermietung können in bestimmten Gebieten gesonderte Regelungen gelten, die unabhängig von der Kappungsgrenze wirken.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Mieterhöhungen aufgrund baulicher Modernisierungen unterliegen nicht der Kappungsgrenze. Für sie bestehen eigenständige materielle Begrenzungen und Berechnungsvorschriften. Sie werden bei der Prüfung der Kappungsgrenze in der Regel nicht mitgerechnet.
Staffelmiete und Indexmiete
Bei Staffelmietverträgen steigen die Mieten zu vertraglich festgelegten Zeitpunkten um vorher festgelegte Beträge. Bei Indexmietverträgen richten sich Mieterhöhungen nach der Entwicklung eines Preisindexes. In beiden Fällen findet die Kappungsgrenze auf die vertraglich oder indexgebundene Anpassung regelmäßig keine Anwendung.
Betriebskostenanpassungen
Anpassungen von Betriebskostenvorauszahlungen betreffen nicht die Grundmiete und werden bei der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. Sie folgen eigenen rechtlichen Voraussetzungen und Abrechnungsregeln.
Öffentlich geförderter Wohnraum
Für öffentlich geförderte Wohnungen gelten kostengebundene Systeme und besondere Regelungen. Die Kappungsgrenze ist dort regelmäßig nicht maßgeblich.
Voraussetzungen und Verfahren
Mieterhöhungen, die der Kappungsgrenze unterfallen, müssen inhaltliche und formelle Anforderungen erfüllen. Erforderlich ist insbesondere eine nachvollziehbare Begründung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Übliche Begründungsmittel sind Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Zudem sind bestimmte Fristen und zeitliche Abstände zwischen Erhöhungen zu beachten. Die Kappungsgrenze wirkt dabei als zusätzliche, rechnerische Obergrenze über den dreijährigen Zeitraum.
Berechnung und Beispiele
Ausgangspunkt ist die aktuell geschuldete Nettokaltmiete vor der verlangten Erhöhung. Innerhalb von drei Jahren darf die Summe der einschlägigen Erhöhungen den Kappungsgrenzen-Prozentsatz nicht überschreiten.
Beispiel 1 (allgemeine Kappungsgrenze 20 Prozent): Beträgt die Nettokaltmiete 600 Euro monatlich, liegt die maximale Erhöhung innerhalb von drei Jahren bei insgesamt 120 Euro. Die Miete dürfte damit höchstens auf 720 Euro steigen, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete diesen Betrag nicht unterschreitet.
Beispiel 2 (abgesenkte Kappungsgrenze 15 Prozent): Bei gleicher Ausgangsmiete von 600 Euro läge die maximale Erhöhung bei 90 Euro auf 690 Euro, sofern eine Absenkung für den betreffenden Ort gilt und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht niedriger ist.
Bereits erfolgte Erhöhungen in den letzten drei Jahren werden mitgerechnet und vermindern den verbleibenden Spielraum. Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie Anpassungen der Betriebskosten werden in der Regel nicht in die Kappungsgrenze einbezogen.
Räumliche und zeitliche Festlegung der abgesenkten Grenze
Die Absenkung auf 15 Prozent ist auf Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt beschränkt. Die Festlegung erfolgt durch das jeweilige Bundesland für klar umrissene Gemeinden oder Stadtteile und ist zeitlich befristet. Ob eine Absenkung gilt, hängt daher vom Ort und vom Geltungszeitraum der jeweiligen landesrechtlichen Bestimmung ab.
Auswirkungen und typische Streitfragen
In der Praxis entstehen Fragen zur korrekten Berechnungsbasis, zur Einordnung vorangegangener Erhöhungen im Dreijahreszeitraum, zur Abgrenzung von Modernisierungsmaßnahmen gegenüber Instandhaltung sowie zur richtigen Heranziehung eines Mietspiegels. Streitpunkt ist häufig auch, ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet und wie diese zu bestimmen ist.
Rechtsfolgen bei Überschreitung
Übersteigt eine verlangte Miete die Kappungsgrenze oder die ortsübliche Vergleichsmiete, ist der übersteigende Teil unwirksam. Wirksam bleibt nur derjenige Anteil, der die Voraussetzungen erfüllt und die maßgeblichen Grenzen einhält. Die Kappungsgrenze entfaltet damit eine klar begrenzende Funktion.
Systematische Einordnung und Entwicklung
Die Kappungsgrenze ist ein Bestandteil des Mietpreisrechts für Bestandsmieten. Sie ergänzt die allgemeine Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete und wirkt über einen Dreijahreszeitraum als quantitativer Puffer. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wurde die Obergrenze zeitweise abgesenkt, um Mietsteigerungen zusätzlich zu begrenzen.
Häufig gestellte Fragen zur Kappungsgrenze
Was bedeutet Kappungsgrenze im Mietrecht?
Die Kappungsgrenze ist eine gesetzlich festgelegte Obergrenze für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen. Sie begrenzt die Summe der zulässigen Erhöhungen innerhalb von drei Jahren auf einen bestimmten Prozentsatz der bisherigen Nettokaltmiete und wirkt zusätzlich zur Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung?
Nein. Die Kappungsgrenze betrifft nur Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen. Für die Miethöhe bei Vertragsbeginn gelten gesonderte Regeln, die unabhängig von der Kappungsgrenze sind und räumlich beschränkt sein können.
Wie wird die Kappungsgrenze berechnet?
Maßgeblich ist die aktuell geschuldete Nettokaltmiete vor der Erhöhung. Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren darf die Summe der einschlägigen Erhöhungen den festgelegten Prozentsatz nicht überschreiten. Bereits erfolgte Erhöhungen in diesem Zeitraum werden angerechnet.
Spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine Rolle?
Ja. Eine Mieterhöhung ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Neben dieser inhaltlichen Grenze gilt zusätzlich die Kappungsgrenze. Es ist stets der niedrigere Betrag maßgeblich.
Wer legt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent fest?
Die Absenkung kann für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch landesrechtliche Bestimmungen festgelegt werden. Sie gilt räumlich und zeitlich begrenzt und kann sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden.
Werden Modernisierungserhöhungen auf die Kappungsgrenze angerechnet?
In der Regel nicht. Mieterhöhungen nach Modernisierung unterliegen eigenen materiellen Grenzen und werden grundsätzlich getrennt von der Kappungsgrenze behandelt.
Gilt die Kappungsgrenze bei Staffelmiet- oder Indexmietverträgen?
Nein. Bei Staffelmiete und Indexmiete greifen vertraglich vereinbarte oder indexgebundene Anpassungsmechanismen. Die Kappungsgrenze findet auf diese Anpassungen normalerweise keine Anwendung.
