Begriff und rechtliche Grundlagen des Immobilienmaklers
Ein Immobilienmakler ist eine natürliche oder juristische Person, die gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Wohnungen oder Teileigentum vermittelt oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge erbringt. Die zentrale rechtliche Grundlage für die Tätigkeit in Deutschland bildet § 34c GewO (Gewerbeordnung) sowie das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Im Folgenden werden die wichtigsten rechtlichen Regelungen, Rechte und Pflichten sowie Voraussetzungen für die Tätigkeit als Immobilienmakler umfassend dargestellt.
Voraussetzungen und Erlaubnispflicht
Gewerbeordnung (§ 34c GewO)
Zur Ausübung der Maklertätigkeit ist eine behördliche Erlaubnis gemäß § 34c GewO erforderlich. Diese Erlaubnis kann sowohl natürlichen als auch juristischen Personen erteilt werden. Ausschlaggebend für die Erteilung sind insbesondere:
- Die Zuverlässigkeit der antragstellenden Person (Unbescholtenheit, keine relevanten Eintragungen im Bundeszentralregister)
- Geordnete Vermögensverhältnisse (kein laufendes Insolvenzverfahren oder Eintragungen im Schuldnerverzeichnis)
- Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung (in bestimmten Fällen, etwa nach MaBV)
Der Antrag ist bei der zuständigen Behörde (meist Gewerbeamt) zu stellen. Darüber hinaus gilt eine Anzeigepflicht beim örtlichen Gewerbeamt.
Erlaubnistatbestände
Die Erlaubnispflicht umfasst die Vermittlung oder den Nachweis von Verträgen über:
- Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
- Wohnräume
- Gewerberäume
- Darlehen
Wesentliche Rechte und Pflichten aus dem Maklervertrag
Maklervertrag
Die Rechtsbeziehung zwischen Immobilienmakler und Auftraggeber beruht auf dem Maklervertrag (§§ 652 ff. BGB). Dieser kann sowohl schriftlich, mündlich als auch – in seltenen Fällen – konkludent abgeschlossen werden. Ein besonderer Formzwang besteht grundsätzlich nicht, jedoch ist aus Gründen der Nachweisbarkeit die Schriftform ratsam.
Hauptleistungspflichten
Die Hauptpflicht des Immobilienmaklers besteht darin, entweder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder die Vermittlung eines solchen Vertrages zu leisten.
Nachweismakler
Der Nachweismakler ist verpflichtet, dem Auftraggeber Informationen über einen potentiellen Vertragspartner zu verschaffen, die diesem eigenständige Verhandlungen ermöglichen.
Vermittlungsmakler
Der Vermittlungsmakler wird durch seine aktive Mitwirkung am Zustandekommen des Vertrags zwischen den Parteien tätig.
Nebenpflichten des Immobilienmaklers
Der Immobilienmakler trifft eine Reihe von Nebenpflichten, u.a.:
- Aufklärungspflicht bezüglich wesentlicher Eigenschaften der Immobilie
- Pflicht zur Weitergabe aller relevanten Informationen
- Dokumentations- und Sorgfaltspflichten
- Verschwiegenheitspflicht, soweit keine gesetzliche Auskunftspflicht besteht
Maklerprovision (Courtage) und Vergütungsanspruch
Voraussetzungen für den Provisionsanspruch
Der Anspruch auf eine Maklerprovision entsteht nur dann, wenn die im Maklervertrag vereinbarte Hauptleistung erbracht wurde und der vermittelte oder nachgewiesene Vertrag wirksam zustande kommt (§ 652 BGB). Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar, unterliegt jedoch ggf. landesrechtlichen Vorgaben und Verbraucherschutzbestimmungen. Üblich sind Prozentsätze des Kaufpreises oder der Jahresnettokaltmiete.
Schriftformerfordernisse § 656a BGB
Für Maklerverträge über den Nachweis oder die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit 2020 mit Einführung des § 656a BGB, dass der Vertrag in Textform geschlossen werden muss.
Verteilung der Maklerkosten (§§ 656c, 656d BGB)
Bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Wohnungen dürfen seit 2020 die Kosten der Maklerprovision gegenüber Verbrauchern in der Regel maximal zur Hälfte auf den Käufer abgewälzt werden. Dies gilt insbesondere bei Doppeltätigkeit für beide Parteien.
Informations- und Aufklärungspflichten
Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen (§§ 312b ff. BGB)
Wird der Maklervertrag im Fernabsatz geschlossen, etwa durch Internet, Telefon oder E-Mail, müssen Verbraucher über ihr 14-tägiges Widerrufsrecht informiert werden. Der Immobilienmakler ist verpflichtet, eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung zu erteilen.
Geldwäschegesetz (GwG)
Nach dem Geldwäschegesetz (§§ 11 ff. GwG) besteht für Immobilienmakler die Verpflichtung zur Identifizierung beider Vertragsparteien sowie zur Dokumentation und Aufbewahrung der erhobenen personenbezogenen Daten im Rahmen der Geldwäscheprävention.
Standesrechtliche Regeln und Berufspflichten
Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Die MaBV regelt die Aufzeichnungspflichten, den Umgang mit Geldern von Auftraggebern sowie die Informationspflichten gegenüber der Behörde. Sie dient insbesondere dem Schutz vor Missbrauch und unredlichem Geschäftsgebaren.
Wettbewerbsrecht und Transparenzgebot
Immobilienmakler unterliegen dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) sowie der Preisangabenverordnung (PAngV), insbesondere bei der Bewerbung von Immobilienangeboten gegenüber Verbrauchern.
Haftung des Immobilienmaklers
Haftung für fehlerhafte Vermittlung und Falschinformation
Ein Immobilienmakler haftet für Schäden, die aus schuldhaften Pflichtverletzungen, insbesondere im Rahmen der Aufklärung und Beratung entstehen. Dies umfasst etwa die fahrlässige oder vorsätzliche Falschinformation über wesentliche Eigenschaften eines Objektes.
Ausschluss und Begrenzung der Haftung
Eine vollständige Freizeichnung von der Haftung ist gegenüber Verbrauchern unzulässig. Beschränkungen sind nur im Rahmen des rechtlich Zulässigen durch Individualvereinbarung möglich.
Berufsrechtliche Organisation
Gewerbeanmeldung und Überwachung
Die Tätigkeit des Immobilienmaklers unterliegt der gewerberechtlichen Überwachung durch die zuständige Behörde. Verstöße gegen Erlaubnisvoraussetzungen oder Berufspflichten können zum Widerruf der Erlaubnis führen.
Weiterbildungspflicht (§ 34c Abs. 2a GewO)
Immobilienmakler sind zu einer regelmäßigen fachlichen Weiterbildung verpflichtet. Der Nachweis über die Einhaltung dieser Pflicht ist auf Verlangen der Behörde zu führen.
Internationale Regelungen
Immobilienmakler innerhalb der EU benötigen bei Dienstleistungen über Staatsgrenzen hinweg die Anerkennung ihrer Erlaubnis durch das Prinzip der Dienstleistungsfreiheit. Die Ausgestaltung kann je nach Zielland abweichen.
Zusammenfassung
Der Begriff Immobilienmakler bezeichnet eine gewerblich tätige Person oder Gesellschaft, die Verträge über Immobilien vermittelt oder deren Abschlussgelegenheit nachweist. Die Tätigkeit ist erlaubnispflichtig und unterliegt einer Vielzahl rechtlicher Bestimmungen, von gewerberechtlichen Voraussetzungen und Berufspflichten über detaillierte Regelungen hinsichtlich Vergütung, Aufklärung und Verbraucherschutz bis hin zu strikten Sorgfalts-, Dokumentations- und Weiterbildungspflichten. Verstöße gegen die maßgeblichen Vorschriften können weitreichende rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Pflichten hat ein Immobilienmakler gegenüber seinem Auftraggeber?
Ein Immobilienmakler unterliegt in Deutschland einer Vielzahl gesetzlicher Verpflichtungen, insbesondere nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Zu den zentralen Pflichten gehört die sogenannte Pflicht zur Interessenswahrung: Der Makler muss die Interessen seines Auftraggebers, d.h. des Verkäufers oder Käufers, bestmöglich vertreten, ohne die berechtigten Interessen der anderen Partei unzulässig zu beeinträchtigen. Ferner besteht eine umfassende Aufklärungspflicht (§ 242 BGB), wonach der Makler alle ihm bekannten, für den Vertragsabschluss wesentlichen Tatsachen mitteilen muss – etwa über baurechtliche Beschränkungen, Mängel oder eingetragene Rechte Dritter. Bei Verletzung dieser Pflichten kann der Makler schadensersatzpflichtig werden. Weiterhin muss der Makler die Vorschriften der Geldwäscheprävention einhalten und unterliegt Dokumentations-, Beratungs- und gegebenenfalls datenschutzrechtlichen Verpflichtungen. Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Buchführung und zu jährlichen Prüfungen gemäß MaBV betrifft vor allem Makler, die treuhänderische Gelder verwalten. Schließlich entsteht ein Provisionsanspruch nur dann, wenn eine nachweisbare oder vermittelnde Tätigkeit zum Vertragsabschluss geführt hat und ein schriftlich fixierter Maklervertrag vorliegt.
Welche Voraussetzungen müssen für die Wirksamkeit eines Maklervertrags erfüllt sein?
Ein Maklervertrag ist auch formlos, das heißt mündlich, gültig, sofern keine besonderen Formerfordernisse vereinbart wurden oder das Gesetz diese vorsieht. Seit 23.12.2020 ist bei der Vermittlung von Wohnimmobilien jedoch die Textform vorgeschrieben (§ 656a BGB) – damit ist zumindest E-Mail oder WhatsApp ausreichend, die klassische Schriftform ist nicht erforderlich. Für die Wirksamkeit muss eine eindeutige Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber über die Maklertätigkeit bestehen. Der Vertrag muss klarstellen, welche Leistungen der Makler erbringt und auf welches Objekt sich die Tätigkeit bezieht. Wesentlich ist ferner, dass der Makler lediglich als Vermittler oder Nachweismakler agiert und nicht als Vertreter oder Vertragspartner im eigentlichen Hauptvertrag auftritt. Außerdem darf kein gesetzliches oder vertragliches Tätigkeitsverbot entgegenstehen; etwaige Interessenkollisionen (z.B. Doppeltätigkeit für beide Seiten) sind dem Auftraggeber offen zu legen.
Wann besteht ein Anspruch auf Maklerprovision und welche rechtlichen Grenzen sind zu beachten?
Der Provisionsanspruch eines Maklers entsteht erst, wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt, die Maklerleistung (Nachweis oder Vermittlung eines Vertragsschlusses) erbracht wurde und der Hauptvertrag über das nachgewiesene oder vermittelte Objekt tatsächlich zustande kommt (§ 652 BGB). Für Wohnimmobilien gilt seit Ende 2020 das Bestellerprinzip in modifizierter Form: Verkäufer und Käufer müssen die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen tragen (§§ 656c, 656d BGB), wenn der Makler für beide Parteien tätig ist – hiervon kann nicht zugunsten einer Partei abgewichen werden. Rechtlich ausgeschlossen ist der Provisionsanspruch, wenn der Hauptvertrag aus Gründen scheitert, die der Makler zu vertreten hat (z.B. Falschangaben), oder bei Verstößen gegen die Pflichten der Geldwäscheprävention. Ferner darf keine sog. „Unvereinbarkeit“ mit dem Wohnungsvermittlungsgesetz vorliegen, etwa im Fall von Kopplungsgeschäften oder Schwarzgeldzahlungen.
In welchen Fällen haftet ein Immobilienmakler für fehlerhafte Angaben oder Beratungsfehler?
Die Haftung eines Immobilienmaklers resultiert primär aus § 280 ff. BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung) und kann durch Falschberatung, unrichtige Angaben im Exposé oder fahrlässiges Verschweigen wesentlicher Tatsachen ausgelöst werden. Die Rechtsprechung verlangt, dass der Makler alle ihm bekannten und materiell erheblichen Informationen, die für die Entscheidung des Kunden erkennbar relevant sind, ungefragt offenbaren muss. Bei fahrlässiger oder vorsätzlicher Täuschung, etwa bezüglich Mängeln, Bauzustand oder Flächenangaben, haftet der Makler auf Schadenersatz; dies umfasst auch Folgeschäden bei Erwerb oder Mietvertrag. Einschränkend ist die Haftung meist auf vertragstypische Schäden begrenzt, zudem können Allgemeine Geschäftsbedingungen bestimmte Haftungserleichterungen enthalten – diese dürfen aber nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung führen. Typischerweise haftet der Makler nicht für die Bonität des Vertragspartners oder das Zustandekommen des Hauptvertrags, sofern keine besondere Zusicherung erfolgt ist.
Welche Bedeutung hat die Erlaubnispflicht nach § 34c GewO für Immobilienmakler?
Die gewerbliche Tätigkeit als Immobilienmakler unterliegt gemäß § 34c Gewerbeordnung (GewO) einer Erlaubnispflicht, um den Markt vor unzuverlässigen oder ungeeigneten Personen zu schützen. Voraussetzung für die Erlaubniserteilung ist die persönliche Zuverlässigkeit (u. a. keine Vorstrafen), geordnete Vermögensverhältnisse (kein laufendes Insolvenzverfahren) sowie der Nachweis einer ausreichenden Berufshaftpflichtversicherung. Seit August 2018 besteht zudem eine Verpflichtung zur regelmäßigen Fortbildung von mindestens 20 Stunden innerhalb von drei Jahren (§ 34c Abs. 2a GewO i. V. m. Makler- und Bauträgerverordnung). Der Makler darf seine Tätigkeit erst aufnehmen, wenn die Erlaubnis erteilt wurde; Verstöße führen zu empfindlichen Bußgeldern und einem Vermögensschadenersatzanspruch betroffener Kunden. Darüber hinaus ist der Erlaubnisstatus häufig Gegenstand der Überprüfung durch Aufsichts- und Ordnungsbehörden.
Welche Anforderungen gelten im Maklerrecht an die Transparenz und Nachweispflichten?
Im Maklerrecht existieren umfassende Anforderungen an Transparenz und Dokumentation, insbesondere gem. MaBV und dem BGB. Der Makler muss sämtliche geschäftliche Handlungen nachvollziehbar und prüfbar dokumentieren, einschließlich Objektangaben, Kontaktdaten von Interessenten, Vermittlungsschritte und Beratungsleistungen. Dies dient sowohl der eigenen Absicherung im Streitfall (z.B. zur Beweisführung der Vermittlungstätigkeit) wie auch der Erfüllung gesetzlicher Auskunftspflichten gegenüber Aufsichtsbehörden. Im Rahmen der Geldwäscheprävention muss der Makler zudem die Identität der Vertragsparteien feststellen und entsprechende Nachweise mindestens fünf Jahre aufbewahren. Herausgehobene Bedeutung hat die Protokollierung von Gesprächen und Vereinbarungen, insbesondere bei mündlichen Zusagen oder konkludentem Verhalten, um spätere Rechtsunsicherheiten zu vermeiden.
Welche Besonderheiten gelten bei der Doppelmaklertätigkeit aus rechtlicher Sicht?
Die sog. Doppelmaklertätigkeit, bei der der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer aktiv wird, ist rechtlich grundsätzlich zulässig, muss aber jedem Beteiligten offengelegt werden (§ 656c BGB). Der Makler hat beide Parteien über diese Tätigkeit aufzuklären, da hierdurch ein möglicher Interessenkonflikt besteht. Verschweigt der Makler die Doppeltätigkeit, kann dies zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs und ggf. zu Schadensersatzansprüchen führen. Im Bereich von Wohnimmobilien ist zudem festgelegt, dass bei einer Doppeltätigkeit eine hälftige Provision jeweils von Käufer und Verkäufer zu zahlen ist. Makler dürfen ferner keine einseitigen Erfolgszusicherungen gegenüber einer Partei machen und müssen Neutralität bewahren – anderenfalls drohen rechtliche Konsequenzen bis hin zur Unwirksamkeit des Vertrags sowie zu berufsrechtlichen Sanktionen.
