Begriff und Grundlagen der Immobilien-KG
Die Immobilien-KG ist eine besondere Form der Kommanditgesellschaft, die speziell für den Erwerb, die Verwaltung und Verwertung von Immobilien gegründet wird. Sie dient häufig als rechtliche Hülle für Investitionen in Grundstücke, Gebäude oder ganze Immobilienportfolios. Die Abkürzung „KG“ steht dabei für Kommanditgesellschaft, eine Personengesellschaft mit mindestens zwei Gesellschaftern: dem Komplementär (voll haftender Gesellschafter) und einem oder mehreren Kommanditisten (beschränkt haftende Gesellschafter).
Rechtliche Struktur der Immobilien-KG
Gesellschaftertypen: Komplementär und Kommanditist
In einer Immobilien-KG gibt es zwei Arten von Gesellschaftern. Der Komplementär trägt die volle persönliche Haftung gegenüber Gläubigern der Gesellschaft. In vielen Fällen übernimmt diese Rolle eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), wodurch das Modell „GmbH & Co. KG“ entsteht – hier haftet dann faktisch nur die GmbH als juristische Person unbeschränkt.
Der oder die Kommanditisten sind lediglich mit ihrer Einlage an der Gesellschaft beteiligt; ihre Haftung ist auf diesen Betrag begrenzt.
Gründung einer Immobilien-KG
Für die Gründung einer Immobilien-KG ist ein Gesellschaftsvertrag erforderlich, in dem unter anderem Zweck, Sitz sowie Rechte und Pflichten der Gesellschafter geregelt werden. Die Eintragung ins Handelsregister ist notwendig, um den Status als KG zu erlangen.
Die Immobilie selbst wird im Regelfall durch notarielle Beurkundung auf die KG übertragen.
Zweckbindung auf Immobilientätigkeiten
Der Hauptzweck einer Immobilien-KG liegt im Halten, Verwalten sowie gegebenenfalls im Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden. Häufig werden solche Konstrukte genutzt, um größere Bauprojekte zu realisieren oder mehrere Anleger an einem Objekt zu beteiligen.
Durch diese Zweckbindung ergeben sich spezifische Anforderungen an Buchführung und Bilanzierung sowie steuerliche Besonderheiten.
Haftungsfragen bei der Immobilien-KG
Die Haftungsverhältnisse innerhalb einer Immobilien-KG sind klar geregelt: Während der Komplementär grundsätzlich unbeschränkt haftet – also auch mit seinem Privatvermögen -, haften die einzelnen Kommanditisten nur bis zur Höhe ihrer jeweiligen Einlageverpflichtungen gegenüber Gläubigern.
Wird eine GmbH zum alleinigen oder hauptsächlichen Komplementär bestellt („Immobilien-GmbH & Co. KG“), so beschränkt sich das Risiko des persönlich haftenden Gesellschafters auf das Vermögen dieser GmbH selbst.
Nach außen tritt meist nur ein Geschäftsführer bzw. Vertreter des geschäftsführenden Organs auf; Entscheidungen über grundlegende Geschäfte bedürfen jedoch oft eines Beschlusses aller Gesellschafter gemäß dem Gesellschaftsvertrag.
Beteiligungs- und Stimmrechte in der Immobilien-KG
Kommanditisten haben typischerweise eingeschränkte Mitspracherechte bei Geschäftsführungsentscheidungen; sie können jedoch über bestimmte Grundsatzfragen abstimmen – etwa beim Erwerb neuer Objekte oder bei Änderungen am Gesellschaftsvertrag.
Komplementäre führen gewöhnlich die Geschäfte nach außen hin alleine aus.
Im Innenverhältnis kann durch den Vertrag festgelegt werden, welche Angelegenheiten zustimmungspflichtig sind.
Gewinne aus Vermietung beziehungsweise Verkauf werden entsprechend dem vertraglich vereinbarten Schlüssel verteilt.
Verluste können ebenfalls anteilig getragen werden.
Buchführungspflichten und steuerrechtliche Aspekte
Als Handelsgesellschaft unterliegt jede KG bestimmten Buchführungs- sowie Veröffentlichungspflichten.
Steuerlich gilt sie als sogenannte Mitunternehmerschaft: Gewinne beziehungsweise Verluste fließen anteilig direkt den einzelnen Beteiligten zu („Transparenzprinzip“).
Einkünfte aus Vermietung/Verwaltung gelten regelmäßig als Einkünfte aus Gewerbebetrieb beziehungsweise Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung je nach Ausgestaltung des Geschäftsbetriebs.
Auch Fragen wie Grunderwerbsteuer beim Kauf/Übertragung von Objekten spielen eine Rolle.
Ausscheiden von Gesellschaftern und Auflösung
Das Ausscheiden einzelner Beteiligter erfolgt entweder durch Kündigung seitens eines Gesellschafters gemäß Vertrag/Vereinbarung,
durch Tod eines Beteiligten (mit ggf. Nachfolgeregelungen)
oder durch Übertragung des Anteils an Dritte nach Zustimmung aller übrigen Mitglieder bzw., sofern vorgesehen,
nach Maßgabe gesellschaftsvertraglicher Regelungen.
Eine vollständige Auflösung erfolgt meist durch einstimmigen Beschluss aller Mitglieder
oder aufgrund gesetzlicher Vorgaben wie Insolvenz/Liquidation.
Häufig gestellte Fragen zur rechtlichen Einordnung einer Immobilien-KG
Was unterscheidet eine klassische KG von einer reinen „Immobilien“-KG?
Einer klassischen KG steht es frei, beliebige gewerbliche Tätigkeiten aufzunehmen; bei einer sogenannten „Immobilien“-KG besteht hingegen ein klarer Fokus auf immobilienbezogene Aktivitäten wie Erwerb, Verwaltung oder Veräußerung von Grundstücken beziehungsweise Gebäuden.
Müssen alle Verträge notariell beurkundet werden?
Nicht jeder Vertrag innerhalb einer solchen Gesellschaft bedarf zwingend notarieller Beurkundung; dies gilt insbesondere für gesellschaftsintern abgeschlossene Vereinbarungen ohne Bezug zum Eigentumserwerb an Grundstücken/Gebäuden selbst.
Können Anteile an Dritte übertragen werden?
Anteile können grundsätzlich übertragen werden; hierfür sieht jedoch fast jeder Gesellschaftsvertrag Zustimmungserfordernisse vor – etwa jene sämtlicher anderer Mitglieder -, um unerwünschte Veränderungen im Kreis der Anteilseigner auszuschließen.
Sind private Anleger automatisch voll haftbar?
Soweit private Anleger ausschließlich als sogenannte „Kommanditisten“ auftreten, sind sie nicht vollumfänglich sondern lediglich bis zur Höhe ihrer jeweiligen Kapitaleinlage verpflichtet..
