Begriff und Grundstruktur der Immobilien-KG
Die Immobilien-Kommanditgesellschaft (Immobilien-KG) ist eine spezielle Ausprägung der Kommanditgesellschaft (KG), die sich im deutschen Gesellschaftsrecht etabliert hat. Ihr Gesellschaftszweck besteht in der Regel im Erwerb, der Verwaltung, der Bewirtschaftung sowie der Veräußerung von Grundstücken, Immobilien und grundstücksgleichen Rechten. Als Gesellschaftsform ist die Immobilien-KG insbesondere im Bereich der kollektiven Kapitalanlage, der Immobilienentwicklung und des Immobilienmanagements verbreitet, sowohl im privaten wie auch institutionellen Kontext.
Rechtliche Grundlagen
Gesetzliche Grundlagen
Die rechtliche Basis der Immobilien-KG bildet das Handelsgesetzbuch (HGB), insbesondere §§ 161 ff. HGB. Sie ist eine Personengesellschaft, bei der sich mindestens zwei Gesellschafter – ein Komplementär (voll haftender Gesellschafter) und mindestens ein Kommanditist (beschränkt haftender Gesellschafter) – zur Erreichung eines gemeinschaftlichen Zwecks zusammenschließen.
Gesellschaftsvertrag
Der Gesellschaftsvertrag der Immobilien-KG regelt die wesentlichen Grundlagen der Zusammenarbeit der Gesellschafter. Er beinhaltet Bestimmungen zur Gesellschaftszweck, zur Verteilung von Gewinn und Verlust, zu Einlagen, Stimmrechten, Geschäftsführung, Vertretung, Übertragung von Gesellschaftsanteilen sowie zur Beendigung der Gesellschaft. Da oft umfangreiche Vermögenswerte Gegenstand der Gesellschaft sind, findet sich im Gesellschaftsvertrag vieler Immobilien-KGs eine detaillierte Regelung zu Aufgaben der Verwaltung und möglichen Verfügungsbeschränkungen.
Organisationsstruktur der Immobilien-KG
Komplementär
Der Komplementär ist in der Immobilien-KG persönlich und unbeschränkt mit seinem gesamten Vermögen haftbar. Er übernimmt regelmäßig die Geschäftsführung und Außenvertretung der Gesellschaft. In vielen Konstellationen – etwa bei Immobilienfonds – wird diese Rolle von einer Kapitalgesellschaft (z.B. einer GmbH) übernommen, was zur rechtlichen Erscheinungsform der GmbH & Co. KG führt. Dadurch wird die persönliche Haftung des Komplementärs auf das Gesellschaftsvermögen der GmbH beschränkt.
Kommanditist
Kommanditisten sind typischerweise die (Kapital-)Anleger einer Immobilien-KG. Ihre Haftung ist auf die im Handelsregister eingetragene Einlage beschränkt. Sie sind grundsätzlich von der Geschäftsführung und Vertretung der Immobilien-KG ausgeschlossen, können jedoch durch gesellschaftsvertragliche Regelungen Kontrollrechte und Mitspracherechte eingeräumt bekommen.
Zwecke und Einsatzbereiche der Immobilien-KG
Immobilien-KGs werden aus verschiedenen Gründen gewählt:
Kapitalbündelung: Mehrere Anleger können gemeinsam größere Immobilienprojekte finanzieren.
Risikostreuung: Haftungsbeschränkung der Kommanditisten.
Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten: Flexibilität bei der Gewinnverteilung und individuelle Besteuerung auf Gesellschafterebene.
Nachfolgegestaltung: Übertragbarkeit von Gesellschaftsanteilen erleichtert z.B. die Unternehmensnachfolge.
Vorteile und Risiken aus rechtlicher Sicht
Vorteile
- Haftungsbeschränkung für Kommanditisten: Geschützt ist nur das eingesetzte Kapital, nicht das weitere Privatvermögen.
- Flexibilität: Gesellschaftsvertrag kann individuell ausgestaltet werden, insbesondere hinsichtlich Nachfolgeregelungen, Eintritt und Austritt von Gesellschaftern.
- Trennung von Vermögenssphären: Immobilienvermögen bleibt vom Privatvermögen der handelnden Personen getrennt.
- Gestaltungsfreiheit bei der Geschäftsführung: Durch Einschaltung einer Kapitalgesellschaft als Komplementär kann die persönliche Haftung auf ein Minimum reduziert werden.
Risiken
- Komplementärhaftung: Komplementär haftet unbeschränkt, sofern keine haftungsbeschränkte Gesellschaft eingesetzt wird.
- Publizitätspflichten: Eintragung der Gesellschaft und Änderungen im Handelsregister sind zwingend; Offenlegungspflichten können je nach Größe der KG bestehen.
- Gesellschafterkonflikte: Potenzial für Streitigkeiten über Geschäftsführung und Gewinnverteilung, sofern der Gesellschaftsvertrag unklare Regelungen enthält.
- Steuerliche Risiken: Falsche steuerliche Behandlung kann zu erheblichen Nachforderungen und Nachteilen für die Gesellschafter führen.
Gründung, Eintragung und laufende Pflichten
Gründung
Die Gründung erfolgt durch Abschluss des Gesellschaftsvertrages. Die KG entsteht rechtlich mit der Eintragung ins Handelsregister, welche von allen Gesellschaftern unter Beifügung beglaubigter Unterschriften beantragt werden muss.
Handelsregistereintragung
Folgende Angaben sind einzutragen:
- Name, Sitz und Unternehmensgegenstand der Immobilien-KG
- Detaillierte Angaben zu Komplementären und Kommanditisten
- Höhe der Hafteinlagen der Kommanditisten
Erst mit Eintragung ist die Immobilien-KG voll rechtsfähig und kann im Rechtsverkehr auftreten.
Buchführung und Rechnungslegung
Die Immobilien-KG ist nach § 238 HGB grundsätzlich zur ordnungsgemäßen Buchführung verpflichtet. Sie muss einen Jahresabschluss erstellen. Je nach Umsatz- und Größenklassen können ergänzend weitere Offenlegungspflichten (nach PublG) entstehen.
Steuerliche Behandlung
Die Immobilien-KG ist einkommensteuerrechtlich transparent. Dies bedeutet, dass die Einkünfte der KG den Gesellschaftern anteilig zugeordnet und auf deren persönlicher Ebene versteuert werden. Relevant ist hierbei das Transparenzprinzip. Gleichzeitig kann die Gesellschaft umsatzsteuerpflichtig sein, soweit Umsätze aus der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien erfolgen.
Bei einer Beteiligung von Kapitalgesellschaften (etwa als Komplementär einer GmbH & Co. KG) sind weitere steuerliche Aspekte, beispielsweise die gewerbesteuerliche Behandlung, zu berücksichtigen.
Immobilien-KG und Alternative Gesellschaftsformen
Neben der Immobilien-KG können auch andere Gesellschaftsformen zur Verwaltung und zum Erwerb von Immobilien herangezogen werden, wie die GmbH, die AG oder die GbR. Die KG bietet im Vergleich vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten bei Haftungsfragen, Mitbestimmungsrechten und steuerlichen Aspekten.
Beendigung und Abwicklung der Immobilien-KG
Die Immobilien-KG kann auf verschiedene Arten beendet werden, etwa durch Zeitablauf, Erreichung ihres Zwecks, Gesellschafterbeschluss oder Insolvenz. Nach Beendigung erfolgt die Liquidation. Das Gesellschaftsvermögen wird versilbert und nach Abzug aller Verbindlichkeiten an die Gesellschafter ausgeschüttet.
Übertragung von Gesellschaftsanteilen
Die Übertragung eines Kommanditanteils bedarf grundsätzlich der Zustimmung der anderen Gesellschafter, soweit der Gesellschaftsvertrag keine abweichenden Regelungen enthält. Die Übertragung ist zudem formfrei, sollte jedoch aus Beweisgründen schriftlich erfolgen. Die Eintragung der Änderung erfolgt im Handelsregister.
Zusammenfassung:
Die Immobilien-KG ist eine im Immobilienbereich weit verbreitete Gesellschaftsform. Sie zeichnet sich insbesondere durch ihre Flexibilität, die Haftungsbeschränkung der Kommanditisten und vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten aus. Rechtlich unterliegt sie den Vorgaben des HGB und weiteren handels-, steuer- und gesellschaftsrechtlichen Vorschriften. Ihre Beliebtheit resultiert aus der zielgerichteten Kombination von Kapitalbündelung, Haftungsbeschränkung und steuerlicher Transparenz, was sie sowohl für unternehmerische Projekte im Immobilienbereich als auch für langfristige Kapitalanlagen attraktiv macht.
Häufig gestellte Fragen
Wie erfolgt die Haftungsabgrenzung zwischen Kommanditist und Komplementär in der Immobilien-KG?
In einer Immobilien-KG unterscheidet das Gesetz klar zwischen der Haftung des Komplementärs und der des Kommanditisten. Während der Komplementär als persönlich haftender Gesellschafter mit seinem gesamten Vermögen unbeschränkt für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft einsteht, haftet der Kommanditist lediglich bis zur Höhe seiner im Handelsregister eingetragenen Haftsumme (Kommanditeinlage). Die Haftung des Kommanditisten ist nach vollständiger Einlageleistung auf null reduziert. Ein Haftungsdurchgriff auf das Privatvermögen des Kommanditisten ist danach grundsätzlich ausgeschlossen. Allerdings kann bei fehlerhafter Zeichnung oder unter bestimmten Voraussetzungen, wie einer sogenannten Einlagenrückgewähr, eine Nachhaftung entstehen. Aus praktischer Sicht übernimmt daher meist eine GmbH die Rolle des Komplementärs („GmbH & Co. KG“), um die unbeschränkte Haftung durch die Gesellschaft mit beschränkter Haftung auf das Gesellschaftsvermögen zu begrenzen.
Welche gesetzlichen Formvorschriften sind bei der Gründung einer Immobilien-KG zu beachten?
Die Gründung einer Immobilien-Kommanditgesellschaft unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben. Das Gesellschaftsverhältnis wird grundsätzlich durch einen Gesellschaftsvertrag geregelt, der keine notarielle Beurkundung erfordert, aber aus Gründen der Rechtssicherheit in Schriftform gefasst werden sollte. Zwingend vorgeschrieben ist die Anmeldung der Gesellschaft zum Handelsregister (§ 162 HGB), wozu u.a. Firmenname, Sitz, Gegenstand der Gesellschaft, die Haftsumme jedes Kommanditisten und die Vertretungsverhältnisse angegeben werden müssen. Die Anmeldung muss von allen Gesellschaftern unterzeichnet und in öffentlich beglaubigter Form beim Handelsregister eingereicht werden. Erst mit der Eintragung entsteht die KG rechtlich und erlangt ihre volle Rechtsfähigkeit. Werden Immobilien eingebracht, können zusätzliche Formerfordernisse, insbesondere die notarielle Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch, erforderlich sein.
Welche Offenlegungspflichten bestehen für eine Immobilien-KG?
Eine Immobilien-KG ist kraft Gesetzes handelsrechtlich verpflichtet, Bücher zu führen und regelmäßig Jahresabschlüsse aufzustellen (§ 238 HGB, § 242 HGB). Je nach Größe der Gesellschaft und Beteiligung von Kapitalgesellschaften (GmbH & Co. KG) können weitergehende Offenlegungspflichten nach dem Publizitätsgesetz oder dem Handelsgesetzbuch greifen. So muss die Immobilien-KG mit ausschließlich natürlichen Personen als Gesellschaftern ab einer bestimmten Größe den Jahresabschluss im Bundesanzeiger offenlegen. Ist eine Kapitalgesellschaft Komplementärin, gelten die strengeren Offenlegungspflichten, insbesondere für mittelgroße und große Gesellschaften nach § 264a HGB. Dazu zählen die Einreichung von Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie ggf. eines Lageberichts. Bei Missachtung dieser Pflichten drohen Ordnungsgelder.
Welche steuerrechtlichen Besonderheiten weist die Immobilien-KG auf?
Rechtlich betrachtet ist die Immobilien-KG keine eigenständige Steuerpflichtige, sondern eine Personengesellschaft, die steuerlich als transparent behandelt wird. Das bedeutet, dass die Gesellschaft selbst keine Einkommensteuer, sondern lediglich Gewerbesteuerpflichtig ist, wenn sie gewerbliche Einkünfte erzielt (insbesondere bei der gewerblichen Grundstückshandel). Die Besteuerung des Gewinns erfolgt auf Ebene der Gesellschafter, wobei die Kommanditisten entsprechend ihrer Beteiligung besteuert werden. Besondere Vorschriften gelten bei der Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und bloßer Vermögensverwaltung: Vermietung und Verpachtung von Immobilien gilt grds. als vermögensverwaltend, während mehrfache Grundstücksverkäufe einen Übergang zur Gewerblichkeit bedeuten können. Auch die Grunderwerbsteuer kann bei Gesellschafterwechseln relevant werden, insbesondere bei Anteilsübertragungen, die zusammen mehr als 90% der Anteile innerhalb von zehn Jahren betreffen.
Welche Mitspracherechte besitzt ein Kommanditist in der Immobilien-KG nach dem Gesetz?
Nach dem Handelsgesetzbuch stehen Kommanditisten grundsätzlich nur eingeschränkte Kontroll- und Mitspracherechte zu. Nach § 166 HGB haben sie ein jährliches Kontrollrecht auf Einsicht in die Jahresbilanz und Geschäftsberichte, jedoch kein Recht auf laufende Geschäftsführung oder Vertretung der Gesellschaft. Wichtige Grundlagengeschäfte (z. B. Veräußerung des gesamten Immobilienvermögens, Änderung des Gesellschaftsvertrages, Aufnahme neuer Gesellschafter) bedürfen jedoch nach herrschender Meinung und meist auch laut Gesellschaftsvertrag der Zustimmung der Kommanditisten. Die genaue Ausgestaltung dieser Rechte kann und sollte im Gesellschaftsvertrag näher geregelt werden.
Welche Voraussetzungen und rechtlichen Folgen hat die Übertragung eines KG-Anteils?
Die Übertragung eines KG-Anteils richtet sich nach den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und dem HGB. Voraussetzung ist in der Regel die Zustimmung aller Gesellschafter oder zumindest des Komplementärs, sofern nicht abweichendes im Vertrag geregelt wurde. Die Abtretung bedarf der notariellen Beurkundung, wenn Grundstücke zum Gesellschaftsvermögen gehören oder mit übergehen, da dann eine „wesentliche Vertragsänderung“ mit Grundbuchrelevanz vorliegt (§ 15 GBO). Die Übertragung führt zur Rechtsnachfolge in alle Rechte und Pflichten des ausscheidenden Gesellschafters, inklusive der Haftung für bisherige Verbindlichkeiten (Nachhaftung § 160 HGB). Steuern, insbesondere Grunderwerbsteuer, können unter Umständen ausgelöst werden.
Was sind die rechtlichen Folgen eines Ausscheidens eines Gesellschafters aus der Immobilien-KG?
Scheidet ein Kommanditist oder Komplementär aus der Immobilien-KG aus, regelt das Gesetz Nachhaftungs- und Abfindungsansprüche. Gemäß § 161 Abs. 2 i.V.m. § 160 HGB haftet der ausgeschiedene Gesellschafter noch fünf Jahre für zuvor begründete Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Der ausscheidende Gesellschafter hat grundsätzlich einen Anspruch auf eine Abfindung, deren Höhe und Berechnung sich nach dem Gesellschaftsvertrag richtet. Fehlt eine solche Regelung, wird der Wert des Gesellschaftsanteils nach gesetzlichen Grundsätzen ermittelt. Die Beendigung des Gesellschaftsverhältnisses für den ausscheidenden Gesellschafter muss beim Handelsregister angemeldet und dort eingetragen werden. Dies kann insbesondere bei Eigentumsübertragungen an der Immobilie grundbuchliche Vorgänge auslösen.
