Hypothekenbanken

Begriff und Rechtsnatur der Hypothekenbanken

Hypothekenbanken sind Kreditinstitute, die sich auf die Vergabe von hypothekarisch besicherten Darlehen – insbesondere grundpfandrechtlich gesicherte Kredite – spezialisiert haben. Sie nehmen dabei eine bedeutende Rolle innerhalb des deutschen Bankwesens sowie des Immobilienfinanzierungsmarktes ein. Die regulatorische Einordnung, das Geschäftsmodell sowie zentrale Rechtsvorschriften zur Organisation und Tätigkeit von Hypothekenbanken sind Gegenstand umfassender gesetzlicher Regelungen. Die rechtliche Ausgestaltung hat sich seit dem Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) im Jahr 2005 maßgeblich gewandelt.

Rechtsgrundlagen und Governance

Gesetzliche Grundlagen

Die rechtliche Stellung und Befugnisse von Hypothekenbanken sind in verschiedenen Gesetzen normiert. Zentral sind dabei:

• Pfandbriefgesetz (PfandBG): Das Pfandbriefgesetz regelt sowohl die Emission von Pfandbriefen als auch die Voraussetzungen für Institute, die hypothekarisch besicherte Darlehen gewähren und diese refinanzieren. Das PfandBG hat ältere Einzelgesetze wie das Hypothekenbankgesetz (HBG) abgelöst.
• Kreditwesengesetz (KWG): Hypothekenbanken unterfallen als Kreditinstitute den Vorschriften des KWG, insbesondere hinsichtlich der Erlaubnispflicht, Mindestkapitalanforderungen, Organisation und Beaufsichtigung.
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Die zivilrechtlichen Grundlagen des Hypothekendarlehens und der Grundpfandrechte, die als Sicherheiten dienen, werden im BGB geregelt.

Zulassung und Aufsicht

Eine Hypothekenbank bedarf zur Ausübung ihres Geschäftsmodells gemäß § 32 Abs. 1 KWG der schriftlichen Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Die aufsichtsrechtlichen Anforderungen betreffen sowohl den Geschäftsbetrieb als auch die Solvenz, Organisation sowie die Einhaltung risikoorientierter Begrenzungen. Die BaFin übernimmt zudem die laufende Kontrolle der Einhaltung aufsichtsrechtlicher Vorschriften.

Geschäftstätigkeit und Refinanzierungsstruktur

Pfandbriefemission

Hypothekenbanken sind berechtigt, Pfandbriefe auszugeben. Dabei handelt es sich um durch Grundpfandrechte gedeckte Schuldverschreibungen. Der Emittent muss sicherstellen, dass der Bestand hypothekarisch besicherter Forderungen jederzeit den Anforderungen des PfandBG entspricht. Insbesondere müssen die im Deckungsregister aufgenommenen Forderungen strengen Sicherungsvorschriften hinsichtlich Beleihungswert, Rang, und Werthaltigkeit genügen.

Vergabe von Hypothekendarlehen

Die Kernleistung einer Hypothekenbank ist die Vergabe von Darlehen, die durch Grundpfandrechte – insbesondere Hypotheken oder Grundschulden – besichert sind. Die Auswahl und Bewertung der Sicherheiten unterliegen dabei rechtlich normierten Bewertungsmaßstäben, insbesondere hinsichtlich des Beleihungswerts (§ 16 Abs. 2 PfandBG) sowie Vorgaben zur Bonität der Darlehensnehmer.

Besicherung und Beleihungsgrenzen

Die Bewilligung eines grundpfandrechtlich gesicherten Darlehens setzt voraus, dass das beliehene Grundstück oder die Immobilie bestimmten, rechtlich gefassten Kriterien entspricht. Relevant sind insbesondere Beleihungsgrenzen, die gemäß § 14 PfandBG typischerweise 60 % des Beleihungswerts nicht überschreiten dürfen, damit das Darlehen als Deckungsmasse für Pfandbriefe herangezogen werden kann.

Unterschied zu anderen Kreditinstituten

Hypothekenbanken unterscheiden sich von Universalbanken durch ihre Spezialisierung auf langfristige, grundpfandrechtlich besicherte Kredite sowie die Refinanzierung dieser Kredite durch Pfandbriefemission. Im Gegensatz zu Bausparkassen oder Spezialinstituten für öffentlichen Pfandbrief sind Hypothekenbanken auf die gewerbliche und private Immobilienfinanzierung ausgerichtet.

Insolvenzrechtliche Besonderheiten

Das Insolvenzrecht der Hypothekenbanken ist durch die Sonderstellung der Pfandbriefgläubiger geprägt. Im Insolvenzfall sieht das PfandBG eine vom restlichen Vermögen der Bank abgesonderte Deckungsmasse vor, aus der die Gläubiger der Pfandbriefe vorrangig zu befriedigen sind (§ 30 ff. PfandBG). Dies erhöht die Rechtssicherheit für Anleger und trägt zur Stabilität des Marktes bei.

Europarechtlicher und internationaler Kontext

Hypothekenbanken unterfallen neben nationalen Regelungen auch den aufsichtsrechtlichen Anforderungen der Europäischen Union, insbesondere durch Kapitaladäquanzvorschriften (CRR/CRD IV) sowie Vorgaben der Europäischen Zentralbank (EZB) im Rahmen der einheitlichen Bankenaufsicht. Internationale Standards und Bewertungsmaßstäbe (z. B. Basel III) nehmen ergänzend Einfluss auf die Geschäftstätigkeit.

Historische Entwicklung

Die Ursprünge der Hypothekenbanken in Deutschland lassen sich bis in das 19. Jahrhundert zurückverfolgen. Die Gründung erster Hypothekenbanken war eng verknüpft mit dem wachsenden Finanzierungsbedarf für Infrastruktur- und Immobilienprojekte. Die Rechtsform und Tätigkeit wurden ursprünglich im Hypothekenbankgesetz (HBG) geregelt, das im Zuge europäischer Marktentwicklungen durch das PfandBG abgelöst wurde.

Zusammenfassung und Bedeutung

Hypothekenbanken nehmen innerhalb des Bankensektors eine zentrale Rolle bei der Finanzierung von Immobilienprojekten ein. Die rechtlichen Anforderungen an Organisation, Sicherheiten, Refinanzierung und Insolvenz gewährleisten hohe Sicherheit für Anleger und Kreditnehmer. Die Pfandbriefemission und die damit einhergehenden gesetzlichen Vorgaben sind zentral für das Funktionieren des Marktes für grundpfandrechtlich besicherte Finanzierungen in Deutschland.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechtsberatung dar.

Häufig gestellte Fragen

Welche Vorschriften regeln die Geschäftstätigkeit von Hypothekenbanken in Deutschland?

Die Geschäftstätigkeit von Hypothekenbanken wird in Deutschland hauptsächlich durch das Gesetz über Pfandbriefe und verwandte Schuldverschreibungen öffentlich-rechtlicher Kreditinstitute (Pfandbriefgesetz – PfandBG) geregelt. Daneben finden das Kreditwesengesetz (KWG), die EU-Verordnungen zur Kapitaladäquanz und die Regelungen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Anwendung. Hypothekenbanken dürfen ausschließlich bestimmte, klar definierte Arten von Krediten vergeben, insbesondere grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen. Ihre Refinanzierung erfolgt über die Emission von Pfandbriefen, für die strenge Deckungs- und Transparenzvorschriften gelten. Die Aufsicht erstreckt sich auf die laufende Überprüfung der Kapitalausstattung, der Liquidität und des Risikomanagements. Zusätzlich gibt es spezielle Anforderungen an die Verwaltung der Deckungsmasse sowie detaillierte Melde- und Offenlegungspflichten gegenüber der BaFin und der Deutschen Bundesbank.

Welche Anforderungen müssen Hypothekenbanken bei der Vergabe von grundpfandrechtlich gesicherten Krediten erfüllen?

Hypothekenbanken sind gesetzlich dazu verpflichtet, bei der Kreditvergabe eine sorgfältige Prüfung der Werthaltigkeit und rechtlichen Belastbarkeit der zu beliehenden Immobilie vorzunehmen. Nach den Bestimmungen des Pfandbriefgesetzes dürfen nur Hypothekendarlehen vergeben werden, wenn der Beleihungswert gemäß der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ermittelt und dokumentiert wurde. Der Beleihungswert muss konservativ angesetzt werden, wodurch vorübergehende Wertsteigerungen oder spekulative Annahmen außer Betracht bleiben. Die Kreditvergabe ist weiterhin auf einen Maximalbetrag von 60 Prozent des ermittelten Beleihungswertes für die Deckungsmasse beschränkt. Darüber hinaus sind bei der Vertragsgestaltung zwingende Vorgaben zur grundbuchlichen Sicherstellung, zur Valutierung und zur Behandlung von Sicherheiten einzuhalten. Die Prüfung der Bonität des Kreditnehmers sowie der Dauerhaftigkeit und Legalität der Grundpfandrechte ist ebenfalls zwingend rechtlich vorgeschrieben.

Welche gesetzlichen Pflichten bestehen hinsichtlich der Deckungsmasse bei Hypothekenbanken?

Hypothekenbanken sind verpflichtet, jederzeit eine ausreichende Deckungsmasse für die umlaufenden Pfandbriefe zu halten. Die Deckungsmasse muss den gesetzlichen Anforderungen nach dem Pfandbriefgesetz entsprechen, was bedeutet, dass alle ausgegebenen Hypothekenpfandbriefe durch grundpfandrechtlich gesicherte Kredite abgesichert sein müssen. Die darin enthaltenen Forderungen müssen dem Grundsatz der Risikominderung genügen, was unter anderem durch eine Begrenzung der Beleihungsgrenzen sowie die ständige Überwachung und Bewertung der Sicherheiten gewährleistet ist. Darüber hinaus sind die Hypothekenbanken verpflichtet, ein Deckungsregister zu führen, welches von einer eigens bestellten Treuhänderin oder einem Treuhänder gemäß den gesetzlichen Vorgaben überwacht wird. Im Falle einer Insolvenz der Hypothekenbank bleibt die Deckungsmasse als Sondervermögen erhalten und dient vorrangig der Befriedigung der Ansprüche der Pfandbriefgläubiger.

Welche rechtlichen Vorgaben gelten für die Emission von Pfandbriefen durch Hypothekenbanken?

Die Emission von Pfandbriefen bedarf einer Erlaubnis gemäß dem Pfandbriefgesetz und unterliegt strengen gesetzlichen Rahmenbedingungen. Hypothekenbanken müssen sicherstellen, dass nur ausreichend gedeckte, registrierte und werthaltige Forderungen als Basis für die Pfandbriefe dienen. Vor der Emission sind verschiedene aufsichtsrechtliche Prozesse zu absolvieren, darunter die Information und Einbindung der Aufsichtsbehörden. Ferner sind detaillierte Angaben zum Volumen, zu den Besicherungen und zu den Laufzeiten im Emissionsprospekt zu machen, der von der BaFin geprüft wird. Die Hypothekenbank hat darüber hinaus organisatorische, dokumentarische und registermäßige Vorkehrungen zu treffen, um jederzeit die Nachvollziehbarkeit und Rechtssicherheit der Deckungsmasse zu gewährleisten. Besonderes Augenmerk liegt auf der Einhaltung der Transparenzvorschriften gegenüber dem Kapitalmarkt und der fortlaufenden Überwachung der ordnungsgemäßen Mittelverwendung.

Wie werden Hypothekenbanken hinsichtlich ihrer Solvenz und Liquidität überwacht?

Die Überwachung der Solvenz und Liquidität von Hypothekenbanken erfolgt durch die BaFin in Zusammenarbeit mit der Deutschen Bundesbank. Zentral sind hierbei die Einhaltung der Eigenmittelanforderungen nach dem Kreditwesengesetz (KWG) und den Basel-III-Vorgaben sowie die strikte Überwachung von Liquiditätskennziffern nach der Liquiditätsverordnung (LiqV). Berichts- und Nachweispflichten sorgen dafür, dass Hypothekenbanken regelmäßig Informationen zu ihrer Kapitalausstattung, ihren Risikopositionen und ihrer Liquiditätslage vorlegen müssen. Verletzungen dieser Pflichten oder eine drohende Gefährdung der Solvenz ziehen aufsichtsrechtliche Maßnahmen bis hin zu Interventionen oder der Entziehung der Banklizenz nach sich. Zudem existieren spezifische Anforderungen an das Management von Zinsänderungs-, Adressenausfall- und Immobilienwertänderungsrisiken, welche in den internen Risikomanagementsystemen abbildbar und durch externe Prüfer überprüfbar sein müssen.

Welche rechtlichen Besonderheiten bestehen im Insolvenzfall einer Hypothekenbank?

Im Insolvenzfall gelten für Hypothekenbanken spezielle insolvenzrechtliche Regelungen nach dem Pfandbriefgesetz. Insbesondere wird das Deckungsvermögen als sogenanntes Sondervermögen behandelt, das nicht in die Insolvenzmasse der Bank fällt. Die Rechte der Pfandbriefgläubiger haben vorrangigen Rang vor denen anderer Gläubiger. Ein eigens eingesetzter Treuhänder verwaltet die Deckungsmasse weiter und sorgt dafür, dass aus diesem „Sicherungsfonds“ die Ansprüche der Pfandbriefgläubiger auch im Insolvenzfall weiterhin bedient werden. Verfügungen über das Deckungsregister sind nach Eintritt des Insolvenzverfahrens nur noch mit Zustimmung des Treuhänders möglich. Ein Schutzmechanismus wirkt zudem der systemischen Relevanz entgegen, da die Stabilität des Pfandbriefmarktes als fundamental für das Finanzsystem betrachtet wird.

Welche Mitteilungs- und Offenlegungspflichten treffen Hypothekenbanken gegenüber Aufsichtsbehörden und Anlegern?

Hypothekenbanken unterliegen umfangreichen Mitteilungs- und Offenlegungspflichten. Gegenüber der BaFin und der Deutschen Bundesbank sind regelmäßig umfassende Berichte über die Geschäftsstruktur, die Risikolage sowie die Zusammensetzung und Bewertung der Deckungsmasse einzureichen. Dies umfasst turnusmäßige sowie anlassbezogene Meldungen, zum Beispiel bei Veränderungen im Portfolio, bei wesentlichen Risiken oder bei Eingriffen des Treuhänders. Darüber hinaus sehen das Pfandbriefgesetz und die EU-Prospektverordnung vor, dass Anleger detailliert informiert werden müssen, u. a. über die Deckungsstruktur, Bewertungsverfahren und etwaige Risiken der Pfandbriefemissionen. Hypothekenbanken sind verpflichtet, regelmäßig aktualisierte Informationen auf ihrer Website zu veröffentlichen und auf Anfrage gegenüber Investoren individuelle Auskünfte zu geben. Bei Verstößen gegen diese Pflichten drohen unter anderem Bußgelder, aufsichtsrechtliche Maßnahmen oder Schadensersatzforderungen.