Grundstücksverbindung

Grundstücksverbindung: Definition, rechtliche Grundlagen und Folgen

Begriff und Definition

Die Grundstücksverbindung ist ein rechtswissenschaftlicher Begriff aus dem Sachenrecht und bezeichnet den Vorgang, bei dem zwei oder mehr Grundstücke rechtlich zu einer neuen, einheitlichen Liegenschaft verschmolzen werden. Durch diesen Vorgang verlieren die ursprünglichen Grundstücke ihre rechtliche Selbstständigkeit und werden im Grundbuch zu einem einzigen Grundstück vereint. Dieser Prozess ist insbesondere im deutschen, österreichischen und schweizerischen Grundstücksrecht geregelt und spielt eine zentrale Rolle bei der Grundstücksverwaltung, der Raumordnung und beim Immobilienverkehr.

Rechtliche Grundlagen der Grundstücksverbindung

Deutschland

In Deutschland ist die Grundstücksverbindung sowohl im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Nach § 890 BGB ist eine Verbindung mehrerer Grundstücke zu einem einheitlichen Grundstück grundsätzlich möglich, setzt jedoch die Grundbucheintragung voraus.

Voraussetzungen:

• Die betreffenden Grundstücke müssen im Grundbuch als selbstständige Grundstücke eingetragen sein.
• Die Grundstücke müssen demselben Eigentümer gehören.
• Anträge auf Grundstücksverbindung werden beim zuständigen Grundbuchamt gestellt.

Verfahrensgang:
Das Grundbuchamt prüft die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen der Verbindung. Rechtsgrundlage ist insbesondere § 5 GBO. Nach erfolgter Prüfung erfolgt die Umschreibung im Grundbuch: Die bestehenden Eintragungen werden gelöscht und das neue, verbundene Grundstück unter einer neuen laufenden Nummer eingetragen.

Anmerkung: Die Eintragung zieht weitreichende Folgeänderungen für bestehende Rechte Dritter (z. B. Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten) nach sich.

Österreich

Im österreichischen Grundstücksrecht wird die Grundstücksverbindung unter dem Begriff „Vereinigung“ (§ 34 Allgemeines Grundbuchgesetz – GBG) behandelt.

Voraussetzungen:

• Es müssen Liegenschaften mit selbem Eigentümerstatus vorliegen.
• Grundstücke dürfen keine entgegenstehenden Lasten aufweisen, welche die Verbindung verhindern.

Verfahren:
Die Antragstellung erfolgt beim Grundbuchgericht. Nach positiver Entscheidung werden die einzelnen Grundstücke in das Hauptbuch als „vereinigt“ eingetragen.

Schweiz

Das schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB), insbesondere Art. 943 ff., sieht für die Grundstücksverbindung spezielle Regelungen vor.

Voraussetzungen:

• Verbindung mehrerer Parzellen, die im Eigentum derselben Person stehen.
• Antrag beim Grundbuchamt mit Nachweisen der Eigentumsverhältnisse.

Besonderheiten:
Die schweizerische Praxis unterscheidet zwischen tatsächlicher Vereinigung (physische Grundstückszusammenlegung auf Katasterebene) und rechtlicher Grundstücksverbindung im Grundbuch.

Rechtliche Folgen der Grundstücksverbindung

Entstehung eines neuen Grundstücks

Durch die Grundstücksverbindung erlischt die rechtliche Selbständigkeit der ursprünglichen Grundstücke. Es entsteht eine neue juristische Einheit mit einer eigenen Grundbuchnummer und neuen Flurstücksbezeichnungen.

Auswirkungen auf bestehende Rechte

Rechte, die auf den einzelnen Grundstücken lasten (z. B. Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten), bleiben grundsätzlich erhalten und erstrecken sich nun auf das gesamte verbundene Grundstück. Jedoch ist im Einzelfall eine Prüfung geboten, insbesondere bei Rechten, die nur Teile des neuen Grundstücks betreffen.

Steuerliche Aspekte

Die Grundstücksverbindung hat in der Regel keine unmittelbaren ertragsteuerlichen Folgen, da keine Eigentumsübertragung stattfindet. Die Verbindung kann jedoch auf die Grundsteuer und Bewertung des Grundstücks Einfluss nehmen.

Öffentlich-rechtliche Vorschriften

Bestimmte bauordnungs- und planungsrechtliche Bestimmungen können durch die Grundstücksverbindung berührt werden. Insbesondere können sich Abstandsflächen, Bebaubarkeit und Erschließungssituation durch die Grundstücksverbindung ändern. Die Baubehörden können Beteiligte zur Grundstücksverbindung anhalten oder diese ablehnen, wenn städtebauliche Ziele dies erfordern.

Abgrenzung zur Grundstücksteilung

Die Grundstücksverbindung ist das Gegenstück zur Grundstücksteilung. Während bei der Teilung ein Grundstück in mehrere neue Einheiten aufgespalten wird (§ 19 GBO, § 19 BauGB), handelt es sich bei der Verbindung um die Verschmelzung zu einer neuen Einheit. Beide Vorgänge sind grundbuchrechtlich und katastermäßig eintragungspflichtig.

Praktische Bedeutung und Anwendungsfälle

Flurbereinigung und Baulandumlegung

In der Bodenordnung, insbesondere bei Flurbereinigungsverfahren oder Baulandumlegungen, kommen Grundstücksverbindungen häufig zur Anwendung, um die Grundstücksstruktur zu vereinfachen und zweckmäßige Zuschnitte für Bauvorhaben zu schaffen.

Privatrechtliche Gründe

Im privaten Bereich kann die Grundstücksverbindung sinnvoll sein, um eine Nutzung als geschlossene Einheit zu ermöglichen oder grundbuchrechtliche Vereinfachungen zu erzielen, beispielsweise bei größeren Bauvorhaben oder im gewerblichen Bereich.

Verfahren im Überblick

• Antragstellung beim Grundbuchamt unter Vorlage aller erforderlichen Unterlagen (Grundbuchauszüge, Liegenschaftskarten etc.)
• Prüfung der Eigentumsverhältnisse und Lastenfreiheit bzw. -verträglichkeit
• Gegebenenfalls Einholung von Stellungnahmen öffentlicher Stellen oder Rechteinhaber
• Grundbuchliche Eintragung der Grundstücksverbindung und ggf. Anpassung weiterer Eintragungen
• Ausstellung neuer Grundbuchblätter und Katasterpläne

Rechtsschutz und Widerspruchsmöglichkeiten

Gegen Entscheidungen des Grundbuchamts, die eine Grundstücksverbindung betreffen, bestehen rechtliche Beschwerdemöglichkeiten nach den jeweiligen Verfahrensordnungen, etwa nach §§ 71 ff. GBO in Deutschland. Betroffene Rechteinhaber können Widerspruch einlegen, insbesondere wenn durch die Verbindung ihre dinglichen Rechte beeinträchtigt werden.

Zusammenfassung

Die Grundstücksverbindung ist ein bedeutsamer Vorgang im Sachenrecht, durch den mehrere Grundstücke unter Zusammenlegung ihrer rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften zu einer neuen Einheit verschmolzen werden. Sie ist in den Rechtsordnungen Deutschlands, Österreichs und der Schweiz jeweils eigenständig geregelt und unterliegt strengen formalen Anforderungen, insbesondere hinsichtlich der Grundbucheintragung. Die Verbindung hat erhebliche praktische sowie rechtliche Auswirkungen und stellt ein zentrales Instrument der Grundstücksgestaltung im Rahmen der Grundstücksverwaltung, Stadtplanung und Bodenordnung dar.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für eine Grundstücksverbindung erfüllt sein?

Damit eine Grundstücksverbindung rechtlich wirksam vollzogen werden kann, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein, die sich hauptsächlich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und den landesrechtlichen Vorschriften des Grundbuch- und Grundstücksrechts ergeben. Grundlegend müssen die zu verbindenden Grundstücke nebeneinanderliegen und im selben Grundbuchbezirk geführt werden. Die Grundstückseigentümer müssen zudem im Grundbuch als Berechtigte eingetragen sein. Häufig ist die Zustimmung der jeweiligen Grundbuchämter erforderlich. Bei gemeinschaftlichem Eigentum, zum Beispiel bei Erbengemeinschaften oder Ehegatten, müssen in der Regel alle Miteigentümer der Verbindung zustimmen. Außerdem dürfen auf keinem der Grundstücke rechtliche Hindernisse bestehen, wie beispielsweise bestehende Grunddienstbarkeiten, die einer Verbindung entgegenstehen. Die grundbuchmäßige Eintragung der Verbindung ist zwingend erforderlich und erfolgt durch einen Antrag beim Grundbuchamt, dem in der Regel öffentlich beglaubigte Dokumente beigefügt werden müssen, aus denen sich die Verbindung und der Wille der Eigentümer hierzu ergibt.

Welche Rolle spielt das Grundbuch bei der Grundstücksverbindung?

Das Grundbuch ist das zentrale Register für die rechtliche Behandlung von Grundstücksverbindungen in Deutschland. Jede Verbindung mehrerer Grundstücke zu einem neuen Grundstück oder Flurstück muss im Grundbuch vermerkt und entsprechend dokumentiert werden. Die Grundstücke werden zu einem Grundstück vereinigt, indem beim Grundbuchamt ein Antrag auf Vereinigung (§ 890 BGB oder auch nach §§ 3 ff. GBO) gestellt wird. Der Bestand der verbundenen Grundstücke wird im Grundbuch gelöscht und ein neuer Eintrag für das neu entstandene Grundstück vorgenommen. Das Grundbuchamt prüft die rechtlichen Voraussetzungen und verlangt die Vorlage aller notwendigen Urkunden, etwa einen notariellen Antrag sowie Nachweise über die Identität der Grundstücke und Eigentümer. Erst mit der Umschreibung im Grundbuch entsteht die rechtliche Einheit. Bindende Wirkung gegenüber Dritten entfaltet die Verbindung primär durch diese Grundbucheintragung.

Müssen Belastungen der einzelnen Grundstücke vor der Verbindung berücksichtigt werden?

Ja, bestehende Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte spielen eine entscheidende Rolle bei der Grundstücksverbindung. Die Rechte und Belastungen, die auf den einzelnen Grundstücken ruhen, bleiben grundsätzlich auch nach der Verbindung an den jeweiligen Teilflächen bestehen, sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart und im Grundbuch festgehalten wird. Allerdings kann es zu rechtlichen Komplikationen kommen, wenn Grundpfandrechte oder Dienstbarkeiten bestehen, die das gesamte neue Grundstück betreffen oder in ihrer Wirkung auf alle verbundenen Flächen ausgedehnt werden müssen. Hierbei ist es regelmäßig erforderlich, die Gläubiger der jeweiligen Rechte zu beteiligen und eventuell deren Zustimmung einzuholen, da sich der Wert und der Gegenstand der Sicherheiten durch die Verbindung ändern können. Auch das Grundbuchamt prüft vor der Eintragung, ob die Belastungen ordnungsgemäß übernommen, angepasst oder gelöscht werden müssen.

Können Grundstücksverbindungen rückgängig gemacht werden?

Die Rückgängigmachung einer Grundstücksverbindung ist rechtlich grundsätzlich möglich, aber mit erheblichem Aufwand verbunden. Hierzu muss ein sogenannter Antrag auf „Auseinanderlegung“ beziehungsweise „Zerlegung“ oder Bildung neuer Flurstücke beim Katasteramt und anschließend beim Grundbuchamt gestellt werden. Es bedarf einer genauen vermessungstechnischen Erfassung und Bildung neuer Abmarkungen, die öffentlich-rechtlich genehmigt werden müssen. Weiterhin sind Erklärungen der betroffenen Eigentümer und gegebenenfalls der Gläubiger einzuholen. Besonders zu berücksichtigen ist, dass mit der Trennung erneute Belastungen, Rechte Dritter und eventuelle Auflagen der Baubehörden verbunden sein können. Eine Rückgängigmachung ist deshalb kein einfacher Verwaltungsakt, sondern bedarf einer ausführlichen rechtlichen und grundbuchlichen Prüfung sowie oftmals notarieller Beurkundungen.

Welche Bedeutung haben öffentlich-rechtliche Vorschriften bei der Grundstücksverbindung?

Öffentlich-rechtliche Vorschriften, insbesondere das Bauordnungsrecht, das Landesvermessungsrecht und das Planungsrecht, spielen eine zentrale Rolle bei der Grundstücksverbindung. So ist in vielen Bundesländern eine amtliche Katastervermessung und Fortführung des Liegenschaftskatasters erforderlich, bevor eine Verbindung im Grundbuch vollzogen werden kann. Grundstücksverbindungen können auch bauplanungsrechtliche Relevanz entfalten, etwa wenn durch die Verbindung von Grundstücken neue Baurechte entstehen oder bestehende baurechtliche Nutzungen betroffen sind. Teilweise bedarf es einer Genehmigung oder Anzeige der Verbindung bei der Bauaufsicht oder bei anderen öffentlich-rechtlichen Trägern, zum Beispiel bei Umwelt- oder Denkmalschutzbehörden. Die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften ist zwingende Voraussetzung für die Wirksamkeit und Durchführbarkeit der Grundstücksverbindung.

Wie werden Miteigentumsanteile bei einer Grundstücksverbindung behandelt?

Im Falle einer Verbindung von Grundstücken, die jeweils mehreren Miteigentümern gehören, ist eine einheitliche Regelung über das zukünftige Miteigentumsverhältnis herbeizuführen. Die ehemaligen Anteile an den Einzelflächen werden in einen Bruchteil am neuen, verbundenen Grundstück umgerechnet, wobei dies im Idealfall einvernehmlich und im Vorfeld der Verbindung erfolgt. In vielen Fällen ist hierfür eine notarielle Vereinbarung ratsam oder sogar erforderlich, damit nach außen eindeutig dokumentiert ist, wie die Anteile an dem neuen Gemeinschaftseigentum verteilt sind. Sollten Grunddienstbarkeiten oder andere Rechte bestehen, können diese das Verhältnis beeinflussen, insbesondere wenn Rechte nur einzelne Altgrundstücke betroffen haben. Die vorausschauende Abstimmung und juristische Begleitung sind hier essenziell, damit keine Uneinigkeit im neuen Grundbuchblatt entsteht.

Welche Notwendigkeit besteht für eine notarielle Beglaubigung oder Beurkundung bei der Grundstücksverbindung?

Eine Grundstücksverbindung ist nach deutschem Recht in aller Regel nur bei notarieller Beurkundung oder zumindest Beglaubigung wirksam. Da die Erklärung über die Vereinigung von Grundstücken eine grundbuchrechtliche Antragsvoraussetzung ist, muss der Antrag an das Grundbuchamt gemäß § 29 GBO öffentlich beglaubigt werden. Sämtliche Erklärungen, die zur Eintragung im Grundbuch führen sollen, sind in notarieller Form abzugeben, um Rechtssicherheit zu gewährleisten und die Richtigkeit der Vorgänge zu überprüfen. Der Notar prüft dabei auch die Beteiligten und ihre Erklärungen auf rechtliche Zulässigkeit und sorgt dafür, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Eine Vereinbarung ohne notariellen Nachweis wird vom Grundbuchamt in der Praxis nicht akzeptiert.