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Grundstücksmietvertrag


Begriff und rechtliche Einordnung des Grundstücksmietvertrags

Der Grundstücksmietvertrag ist eine besondere Form des Mietvertrages, bei dem der Mietgegenstand ein Grundstück oder ein darauf befindliches Grundstücksteil ist. Im Gegensatz zu Mietverträgen über Räume oder Wohnungen regelt der Grundstücksmietvertrag die Überlassung von Grund und Boden zur Nutzung gegen Zahlung eines Mietzinses. Der Grundstücksmietvertrag ist im deutschen Recht primär durch die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Spezifische Vorschriften, wie sie etwa für die Wohnraummiete existieren, fehlen; daher ist für Grundstücksmietverträge die allgemeine Vertragsfreiheit von besonderer Bedeutung.

Abgrenzung zu ähnlichen Vertragstypen

Grundstücksmiete und Pachtvertrag

Wesentlich ist die Unterscheidung zwischen Grundstücksmietvertrag und Pachtvertrag (§§ 581 ff. BGB): Bei der Grundstücksmiete wird lediglich die Nutzung gewährt, während ein Pachtvertrag dem Pächter zusätzlich das Recht einräumt, die Früchte des Grundstücks zu ziehen (beispielsweise landwirtschaftliche Erträge). Die Zweckbestimmung des Vertrags ist damit entscheidend.

Grundstücksmiete und Erbbaurecht

Ein weiteres verwandtes Rechtsinstitut ist das Erbbaurecht gem. § 1 ErbbauRG. Während beim Grundstücksmietvertrag ausschließlich die Nutzung gegen Entgelt überlassen wird, gewährt das Erbbaurecht das Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen.

Inhalt und Bestandteile eines Grundstücksmietvertrags

Ein Grundstücksmietvertrag regelt die Bedingungen zur Nutzung eines Grundstücks und umfasst typischerweise folgende Bestandteile:

Vertragsparteien und Mietgegenstand

Die Vertragsparteien sind der Vermieter (Eigentümer, grundstücksgleiche Rechte-Inhaber oder ein anderer Nutzungsberechtigter) und der Mieter. Der Mietgegenstand ist das konkret bezeichnete Grundstück, das im Vertrag durch Grundstücksbezeichnung, Flurstücknummer, Grundbuchstelle und im Regelfall durch einen Lageplan eindeutig identifiziert werden sollte.

Mietzins und Zahlungsmodalitäten

Der Mietzins stellt die zentrale Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks dar. Die Höhe, Fälligkeit und eventuelle Vereinbarungen zu Anpassungen (z. B. Indexmiete oder Staffelmiete) werden vertraglich geregelt. Im Unterschied zur Wohnraummiete sind die Parteien bei der Festlegung grundsätzlich frei; Sozialbindungen oder Mietpreisbremsen existieren für Grundstücksmietverträge nicht.

Dauer und Beendigung des Mietverhältnisses

Grundstücksmietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Bei befristeter Mietzeit endet das Mietverhältnis automatisch; bei unbefristeten Verträgen gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen gem. § 580a BGB, die für Grundstücksmietverhältnisse in der Regel sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres betragen, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Nutzung, Pflichten und Rechte der Parteien

Die im Vertrag bestimmte Nutzung – etwa als Garten, Lagerfläche oder Stellplatz – ist für den Mieter verbindlich. Der Mieter ist verpflichtet, das Grundstück pfleglich zu behandeln und keine unzulässigen baulichen Veränderungen vorzunehmen, soweit vertraglich nichts anderes geregelt ist. Der Vermieter hat bei Pflichtverletzungen das Recht zur fristlosen Kündigung oder zur Beseitigung der Veränderungen auf Kosten des Mieters.

Instandhaltung und Verkehrssicherung

Im Grundstücksmietvertrag können die Instandhaltungs- sowie Verkehrssicherungspflichten unterschiedlich verteilt werden. Regelmäßig trägt der Vermieter die grundlegende Verkehrssicherungspflicht, es sei denn, sie wird auf den Mieter vertraglich übertragen.

Nebenkosten und weitere Zahlungsverpflichtungen

Oft werden Grundstücksmietverträge so ausgestaltet, dass der Mieter sämtliche Nebenkosten, wie Grundsteuer, Erschließungsbeiträge oder andere öffentlich-rechtliche Abgaben, trägt. Dies ist im Vertrag explizit aufzuführen, damit der Mieter neben dem Mietzins keine verdeckten Kosten übernehmen muss.

Rechtliche Besonderheiten und Problemfelder

Formvorschriften

Gemäß § 550 BGB bedarf ein Grundstücksmietvertrag, der auf länger als ein Jahr geschlossen wird, der Schriftform. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden.

Genehmigungen und behördliche Auflagen

Für die Nutzung des Grundstücks zu bestimmten Zwecken können behördliche Genehmigungen notwendig sein (z. B. Bau- oder Nutzungsänderungsgenehmigungen). Der Grundstücksmietvertrag sollte die Verantwortlichkeiten hinsichtlich der Einholung solcher Genehmigungen klar regeln.

Vorkaufsrechte und Veräußerung

Insbesondere bei langfristigen Verträgen kann ein vertragliches oder gesetzliches Vorkaufsrecht vereinbart werden. Wird das Grundstück während der Mietzeit veräußert, tritt der Erwerber gem. § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) in das bestehende Mietverhältnis ein.

Untervermietung, Abtretung und Überlassung an Dritte

Die Zulässigkeit der Untervermietung, Abtretung oder Überlassung des Grundstücks an Dritte ist regelmäßig vertraglich zu regeln, da der Vermieter ansonsten die Zustimmung verweigern kann.

Steuerrechtliche Aspekte des Grundstücksmietvertrags

Die Einnahmen aus einem Grundstücksmietvertrag unterliegen regelmäßig der Einkommensteuer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Gegebenenfalls fällt auch Umsatzsteuer an, sofern beide Vertragsparteien Unternehmer im Sinne des UStG sind und auf die Steuerbefreiung verzichtet wird.

Beendigung und Rückabwicklung des Grundstücksmietvertrags

Kündigung

Die Parteien können das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung unter Einhaltung der vertraglich oder gesetzlich festgelegten Fristen beenden. Ein sofortiges Kündigungsrecht besteht bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (§ 543 BGB).

Rückgabe des Grundstücks

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Grundstück in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Übergabe befand, abzüglich normaler Abnutzungen. Vertragliche Rückbaupflichten, insbesondere bei baulichen Veränderungen, sollten detailliert geregelt werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Literatur und weiterführende Quellen

  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
  • Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)
  • Einkommensteuergesetz (EStG)
  • Umsatzsteuergesetz (UStG)

Siehe auch: Mietvertrag, Pachtvertrag, Erbbaurecht


Dieser Lexikonartikel bietet eine umfassende Übersicht zum Grundstücksmietvertrag und beleuchtet dessen Regelungen, Besonderheiten sowie rechtliche Einordnung im deutschen Zivilrecht.

Häufig gestellte Fragen

Welche gesetzlichen Regelungen gelten für einen Grundstücksmietvertrag?

Ein Grundstücksmietvertrag unterliegt in Deutschland grundsätzlich den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), insbesondere den §§ 535 ff. BGB, die die allgemeinen mietrechtlichen Grundlagen regeln. Da es sich bei Grundstücken im Sinne des BGB regelmäßig um unbewegliche Sachen handelt, sind zudem die speziellen Vorschriften für Mietverträge über Grundstücke zu beachten. Neben den allgemeinen mietrechtlichen Regelungen sind je nach Art der Nutzung – insbesondere bei gewerblicher Nutzung – ergänzende Vorschriften relevant, wie etwa solche des Gewerberaummietrechts, eventuell sogar des Pachtrechts (§§ 581 ff. BGB), wenn mit der Überlassung nicht nur die Nutzung, sondern auch die Fruchtziehung verbunden ist. Bei der Vermietung von Grundstücken gelten im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen weniger strenge Schutzvorschriften zugunsten des Mieters, etwa im Hinblick auf Kündigungsfristen oder die Regelungen zur Miethöhe. Zu beachten ist ebenfalls, dass der Grundstücksmietvertrag in bestimmten Fällen, etwa bei Verträgen mit längerer Laufzeit als ein Jahr, der schriftlichen Form bedarf (§ 550 BGB); fehlt diese, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Zudem greifen weitere Vorschriften, beispielsweise zur Beurkundungspflicht nach § 311b BGB, wenn mit dem Mietvertrag gleichzeitig dingliche Rechte am Grundstück bestellt werden.

Welche Pflichten hat der Mieter bei einem Grundstücksmietvertrag?

Der Mieter eines Grundstücks ist nach den gesetzlichen Vorgaben zu mehreren wesentlichen Leistungen verpflichtet. Zuallererst hat er dem Vermieter die vereinbarte Miete fristgerecht zu zahlen (§ 535 Abs. 2 BGB). Weiterhin ist der Mieter verpflichtet, das Grundstück ausschließlich vertragsgemäß zu nutzen, das heißt im Rahmen des vereinbarten Nutzungszwecks, ohne Nutzung zu dulden, die über den vertraglich geschuldeten Gebrauch hinausgeht oder das Grundstück über Gebühr beansprucht. Häufig wird im Vertrag geregelt, ob und inwieweit bauliche Veränderungen, das Errichten von Bauten oder sonstige Umgestaltungen erlaubt sind; ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ist dies grundsätzlich unzulässig. Der Mieter muss das Grundstück sorgfältig behandeln und für notwendige Maßnahmen zur Erhaltung und Reinigung sorgen, sofern dies vertraglich nicht anders vereinbart wurde. Werden auf dem Grundstück Gebäude, Anlagen oder sonstige Einrichtungen errichtet, kann vertraglich dem Mieter die Verkehrssicherungspflicht sowie die laufende Instandhaltungspflicht auferlegt werden, sie obliegen aber grundsätzlich dem Vermieter, soweit der Vertrag nicht anderes bestimmt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, das Grundstück in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben und eventuell vorgenommene Veränderungen auf Wunsch des Vermieters zurückzubauen.

Welche Kündigungsfristen gelten für einen Grundstücksmietvertrag?

Für Grundstücksmietverträge gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 580a BGB, sofern im Vertrag keine abweichende Regelung getroffen wurde. Nach § 580a Abs. 1 BGB beträgt die ordentliche Kündigungsfrist bei der Vermietung von Grundstücken in der Regel sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Das bedeutet, die ordentliche Kündigung kann nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres ausgesprochen werden und muss mindestens sechs Monate davor erfolgen. Die Frist kann vertraglich verändert und sowohl verlängert als auch verkürzt werden, solange hierdurch keine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei erfolgt. Für befristete Mietverträge besteht während der Laufzeit grundsätzlich kein ordentliches Kündigungsrecht, es sei denn, es wurde explizit vereinbart. Das Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt. Ein solcher wichtiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn eine Partei ihre vertraglichen Pflichten erheblich verletzt und dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende nicht zugemutet werden kann.

Was ist beim Abschluss eines langfristigen Grundstücksmietvertrages zu beachten?

Wird ein Grundstücksmietvertrag mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr geschlossen, ist zwingend die Schriftform nach § 550 BGB einzuhalten. Diese Vorschrift verlangt, dass sämtliche wesentlichen Regelungen des Vertrages schriftlich fixiert und von beiden Parteien unterzeichnet werden müssen. Ohne Einhaltung der Schriftform gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann somit zu den gesetzlichen Fristen gekündigt werden, was insbesondere für langfristig angelegte Investitionen problematisch sein kann. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob und in welcher Form Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages ebenfalls schriftlich zu erfolgen haben, um formunwirksame Vertragsänderungen zu vermeiden. Im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Recht zur Errichtung von Bauwerken oder von dinglichen Rechten (etwa einer Grunddienstbarkeit oder Erbbaurecht) kann zusätzlich eine notarielle Beurkundung gem. § 311b BGB notwendig werden. Die Parteien sollten außerdem Regelungen über die Nutzung, Instandhaltung, Verkehrssicherungspflichten und Rückbauverpflichtungen treffen, um Streitigkeiten bei oder nach Vertragsende zu vermeiden. Auch eine Regelung zum Vertragsende, Rückgabemodalitäten oder etwa zur Übernahme von Bauten durch den Vermieter nach Vertragsablauf sind empfehlenswert.

Muss ein Grundstücksmietvertrag im Grundbuch eingetragen werden?

Der reine Grundstücksmietvertrag bedarf grundsätzlich keiner Eintragung im Grundbuch. Eine Ausnahme besteht lediglich, wenn dem Mieter ein sog. dingliches Mietrecht, wie ein beschränkt persönliches Dienstbarkeitsrecht, eingeräumt wird oder wenn ein Vormerkungsanspruch im Hinblick auf ein später zu begründendes Recht (beispielsweise ein Erbbaurecht) vereinbart wird. In Fällen, in denen der Mietvertrag einer Sicherung im Grundbuch bedarf, etwa um dem Mieter eine gesicherte, gegen Rechtsnachfolger des Vermieters durchsetzbare Rechtsposition zu verschaffen, kann eine sogenannte Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Durch die bloße Mietvereinbarung erlangt der Mieter jedoch kein dingliches Recht am Grundstück, sondern lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Vermieter. Die Eintragung im Grundbuch ist ebenfalls dann erforderlich, wenn aus dem Mietvertrag eine schwere Belastung des Grundstücks entstehen soll, wie beispielsweise bei dem Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages.

Wer trägt die Kosten für die Instandhaltung des gemieteten Grundstücks?

Die gesetzlichen Regelungen sehen vor, dass grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, das Grundstück während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dies betrifft allerdings vor allem wesentliche, zur ordnungsgemäßen Nutzung notwendige Maßnahmen. Bei Grundstücksmietverträgen ist es allerdings üblich und rechtlich zulässig, die Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten – ganz oder teilweise – auf den Mieter zu übertragen. Dies sollte ausdrücklich und detailliert im Vertrag geregelt werden, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Vermieter für Mängel am Grundstück einzustehen hat. Soweit der Mieter für die Instandhaltung und etwaige Sicherheitsmaßnahmen (z.B. Streu- und Räumpflichten im Winter, Beseitigen gefährlicher Zustände) verantwortlich gemacht wird, kann er für hierin unterlassene Maßnahmen haftbar gemacht werden. Bei umfangreichen baulichen Maßnahmen sollte stets geprüft werden, ob diese vom vereinbarten Mietzweck umfasst sind und in welchem Umfang sie der Mieter tragen muss.

Welche Besonderheiten gelten bei der gewerblichen Nutzung eines Grundstücksmietvertrages?

Beim Grundstücksmietvertrag für gewerbliche Zwecke treten zahlreiche Besonderheiten im Vergleich zur Wohnraummiete auf. So finden viele Mieterschutzvorschriften, die auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung finden – wie z.B. der Kündigungsschutz nach § 573c BGB, die Sozialklausel zum Schutz vor Räumung oder die Begrenzung von Mieterhöhungsmöglichkeiten – auf den gewerblichen Grundstücksmietvertrag keine Anwendung. Die Vertragsfreiheit ist hier in stärkerem Maße ausgeprägt: Die Parteien können Laufzeiten, Kündigungsfristen oder auch die Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten weitgehend individuell und abweichend von den gesetzlichen Vorgaben ausgestalten. Im gewerblichen Bereich ist die Schriftform bei langfristigen Verträgen (§ 550 BGB) von besonderer Bedeutung, da in der Regel langfristige Bindungen und bedeutende Investitionen (z.B. Errichtung von Betriebsanlagen) erfolgen. Zudem spielt die Möglichkeit, Untervermietungen zu vereinbaren oder Konkurrenzschutzklauseln zu regeln, eine wichtige Rolle. Es ist dringend empfohlen, gewerbliche Grundstücksmietverträge auf ihre wirtschaftlichen und rechtlichen Implikationen hin umfassend zu prüfen bzw. prüfen zu lassen, um spätere kostenintensive Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.