Definition und Abgrenzung des Grundstücks
Ein Grundstück ist im deutschen Recht ein abgegrenzter, fest mit der Erdoberfläche verbundener Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als eigenständiges rechtliches Objekt geführt wird. Es bildet eine eigene wirtschaftliche Einheit und ist im Liegenschaftskataster und Grundbuch durch besondere Kennzeichnung eindeutig bestimmbar. Grundstücke sind als unbewegliche Sachen gemäß § 94 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) klassifiziert und nehmen eine zentrale Rolle im Sachenrecht, im öffentlichen wie im privaten Baurecht sowie in zahlreichen steuerrechtlichen Vorschriften ein.
Abgrenzung zu Grundstücksteilen und Gebäudegrundstücken
Ein Grundstück ist von einem Grundstücksteil zu unterscheiden; Letzterer kann eine räumlich bestimmte Fläche sein, ohne jedoch als selbständiges Grundstück im Grundbuch verzeichnet zu sein. Gebäude gelten – sofern sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks bilden (§ 94 BGB) – rechtlich nicht als Grundstücke, sondern als zum Grundstück gehörend.
Rechtliche Einordnung des Grundstücks
Grundstück im Sachenrecht
Im Sachenrecht bildet das Grundstück einen zentralen Gegenstand, insbesondere beim Erwerb und der Übertragung von Immobilieneigentum. Der Eigentumserwerb, die Belastung mit Rechten (z. B. Grundschuld, Hypothek, Dienstbarkeiten) und die Verfügung über Grundstücke unterliegen strengen gesetzlichen Formen und Vorschriften. Die Rechtsgeschäfte betreffend Grundstücke bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB).
Grundbuch und Liegenschaftskataster
Das Grundbuch ist das öffentliche Register, das die dinglichen Rechte an Grundstücken dokumentiert. Nach § 873 BGB ist zur Übertragung des Eigentums an Grundstücken die Einigung (Auflassung) und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Das Liegenschaftskataster ergänzt das Grundbuch, indem es die genaue Lage, Größe und Nutzung der Grundstücke beschreibt.
Arten und Rechtsformen von Grundstücken
Flurstück und Grundstück
Das Flurstück bezeichnet im Katasterwesen eine vermessene, eindeutig abgegrenzte Landfläche. Ein Grundstück im rechtlichen Sinn kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, sofern diese im Grundbuch unter einer laufenden Nummer zusammengefasst sind.
Unbebaute und bebaute Grundstücke
Grundstücke werden unterschieden nach unbebauten (z. B. landwirtschaftliche Flächen) und bebauten Grundstücken (z. B. Wohn-, Geschäfts- und Industriegrundstücke). Die Bebauung kann für baurechtliche, steuerliche und bewertungsrechtliche Fragestellungen von Bedeutung sein.
Wohnungseigentum, Teileigentum und Erbbaurecht
Neben klassischen Grundstücken sieht das Wohnungseigentumsgesetz die Bildung von Sondereigentum an Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) vor. Das Erbbaurecht (§§ 1 ff. ErbbauRG) ermöglicht die dingliche Belastung eines Grundstücks mit dem Recht, auf oder unter der Oberfläche ein Bauwerk zu haben, welches vom Grundstückseigentum getrennt ist.
Grundstück und Eigentumsübertragung
Auflassung und Eintragung
Die Übertragung von Grundstückseigentum erfordert neben dem notariellen Kaufvertrag die sogenannte Auflassung, eine Einigung über den Eigentumswechsel, sowie die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch (§§ 925, 873 BGB).
Vormerkung und Sicherung
Die Auflassungsvormerkung sichert dem Erwerber das Recht auf Eigentumserwerb an einem Grundstück und wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Sie dient dem Schutz vor Verfügungen zu Lasten des Erwerbers zwischen Vertragsabschluss und Grundbucheintragung.
Nutzungsrechte und Grundstücksbelastungen
Dienstbarkeiten und beschränkte dingliche Rechte
Grundstücke können mit Nutzungsrechten (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht) belastet sein. Solche Rechte werden als Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff. BGB), beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§§ 1090 ff. BGB) oder als Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) ausgestaltet und im Grundbuch dokumentiert.
Grundpfandrechte
Grundstücke können zur Sicherung von Forderungen mit Grundpfandrechten belastet sein, insbesondere durch Hypotheken (§§ 1113 ff. BGB), Grundschulden (§§ 1191 ff. BGB) und Rentenschulden (§§ 1199 ff. BGB).
Öffentlich-rechtliche Aspekte und Grundstück
Baurecht und Nutzung
Das öffentliche Baurecht setzt den rechtlichen Rahmen für die Bebauung und Nutzung von Grundstücken. Die Zulässigkeit der Bebauung richtet sich nach den Vorgaben des Baugesetzbuchs (BauGB), der Landesbauordnungen sowie nach Bebauungsplänen und Baulastenverzeichnissen.
Grundsteuer und Bewertung
Die Besteuerung von Grundstücken erfolgt insbesondere durch die Grundsteuer nach dem Grundsteuergesetz (GrStG). Für steuerliche Zwecke werden Grundstücke regelmäßig bewertet, etwa bei der Ermittlung der Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer oder bei der Berechnung des Einheitswerts.
Grundstück im Erbrecht und Familienrecht
Vererbung und Übertragung
Grundstücke können Gegenstand von Erbschaften sein. Der Erwerb des Grundstückseigentums tritt mit dem Tod des bisherigen Eigentümers auf die Erbengemeinschaft oder die im Testament benannten Erben über (§ 1922 BGB). Für die Umschreibung im Grundbuch ist die Vorlage des Erbscheins oder des Testaments erforderlich (§ 35 GBO).
Zugewinnausgleich und Vermögensaufteilung
Im Rahmen von Eheauflösung oder Vermögensauseinandersetzung kann die Verteilung von Grundstücken eine bedeutende Rolle spielen. Die Bewertung und Übertragung unterliegt spezifischen gesetzlichen Vorgaben.
Fazit
Das Grundstück ist ein wesentlicher Begriff im deutschen Recht und betrifft eine Vielzahl rechtlicher Fragestellungen, von der Eigentumsübertragung über die Belastung mit Rechten bis zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Seine Regelungen erstrecken sich über das Bürgerliche Gesetzbuch, das Grundbuchrecht, das Erbbaurechtsgesetz und zahlreiche weitere Spezialgesetze. Aufgrund seiner wirtschaftlichen Bedeutung und den vielfach miteinander verflochtenen Rechtsfragen ist eine genaue Kenntnis der einschlägigen gesetzlichen und verwaltungsrechtlichen Bestimmungen unerlässlich.
Literatur und weiterführende Quellen:
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- Grundbuchordnung (GBO)
- Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)
- Baugesetzbuch (BauGB)
- Grundsteuergesetz (GrStG)
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für den Erwerb eines Grundstücks erfüllt sein?
Um ein Grundstück rechtlich wirksam zu erwerben, sind mehrere Voraussetzungen zu beachten. Zunächst muss zwischen Käufer und Verkäufer ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen werden, da nach § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bei Grundstücksgeschäften die notarielle Form gesetzlich vorgeschrieben ist. Neben der Einigung über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis müssen zudem die Personalien der Vertragsparteien klar benannt und gegebenenfalls Vertretungsverhältnisse ordnungsgemäß nachgewiesen werden. Der Erwerber muss zudem uneingeschränkt geschäftsfähig sein; bei juristischen Personen müssen handelsregisterliche Voraussetzungen geprüft werden. Weiterhin ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich, wozu der Notar nach Kaufpreiszahlung die entsprechende Bewilligungserklärung beider Parteien veranlasst. Teilweise müssen Vorkaufsrechte Dritter geprüft werden, etwa das kommunale Vorkaufsrecht gemäß §§ 24 ff. BauGB. Gegebenenfalls bedarf es behördlicher Genehmigungen, zum Beispiel bei Land- und Forstgrundstücken die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz oder bei Ausländern die Gestattung nach Außenwirtschaftsrecht. Ferner darf das Grundstück nicht mit des Erwerbs verbietenden Belastungen wie Zwangssicherungshypotheken oder Veräußerungsbeschränkungen belegt sein. Schließlich ist der Erwerb in aller Regel von der Zahlung der Grunderwerbsteuer abhängig, ohne deren Nachweis das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornimmt.
Welche Bedeutung haben Belastungen im Grundbuch für den Käufer eines Grundstücks?
Belastungen im Grundbuch, wie Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Baulasten oder Erbbaurechte, sind für den Käufer von zentraler Bedeutung, da sie direkt die Nutzbarkeit und den Wert des Grundstücks beeinflussen. Vor dem Erwerb muss der Käufer zwingend das Grundbuch auf solche Belastungen überprüfen. Finanzielle Belastungen (Grundschulden, Hypotheken) bleiben in der Regel bestehen, es sei denn, sie werden durch den Verkäufer vor Übergang des Eigentums gelöscht. Dienstbarkeiten, wie Wegerechte zugunsten Dritter, oder Baulasten (z. B. Abstandsflächen) können die Bebaubarkeit oder Nutzung erheblich einschränken. Manche Belastungen sind sichtbar (z. B. eingetragen im Grundbuch), andere, wie öffentliche Baulasten, müssen separat, etwa beim Bauordnungsamt, erfragt werden. Verzichtet der Käufer auf einen umfassenden Grundbuchauszug oder einer Baulastauskunft, können nachträglich entdeckte Belastungen nicht einfach beseitigt werden; in diesem Fall trägt er das Risiko und haftet für etwaige Einschränkungen selbst. Eine sorgfältige Prüfung aller Eintragungen in den Abteilungen II und III des Grundbuchs ist daher unerlässlich, um spätere rechtliche Konflikte oder finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Kann ein Grundstück ohne Bebauungsplan bebaut werden und welche rechtlichen Anforderungen bestehen?
Die Bebaubarkeit eines Grundstücks ohne Bebauungsplan richtet sich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) – dem sogenannten „Innenbereich“. Danach ist eine Bebauung zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Maßgeblich sind dabei die vorhandene Umgebungsbebauung und deren Funktionen. Im Außenbereich, also außerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile, gilt § 35 BauGB, der eine Bebauung grundsätzlich untersagt, es sei denn, es handelt sich um privilegierte Vorhaben (zum Beispiel landwirtschaftliche Nutzung oder Versorgungseinrichtungen). Für sämtliche Bauvorhaben sind zusätzlich die Vorschriften der Landesbauordnungen sowie gegebenenfalls weitere bau- und planungsrechtliche Anforderungen (z. B. Umwelt-, Denkmalschutz-, Wasserrecht) zu beachten. Eine Baugenehmigung muss in jedem Fall eingeholt werden; frühzeitige Abstimmung mit dem Bauamt ist anzuraten. Werden diese Vorgaben missachtet, droht eine Nutzungsuntersagung oder der Rückbau der errichteten baulichen Anlagen.
Wie erfolgt die Eigentumsänderung an einem Grundstück im rechtlichen Sinn?
Die Eigentumsübertragung an einem Grundstück setzt im deutschen Recht stets einen sogenannten „dinglichen Vertrag“ voraus, bestehend aus zwei Komponenten: dem Verpflichtungsgeschäft (meist ein Kaufvertrag, der notariell beurkundet werden muss) und dem Verfügungsgeschäft (Auflassung). Die Auflassung ist die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang, die ebenfalls vor einem Notar zu erklären ist (§ 925 BGB). Erst nach erfolgter Umschreibung im Grundbuch wird der Erwerber zum rechtmäßigen Eigentümer. Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung nur vor, wenn neben der einvernehmlichen Erklärung beider Parteien weitere rechtliche Nachweise vorliegen: die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Bestätigung der Zahlung der Grunderwerbsteuer), ggf. die Einwilligung Dritter (z. B. Gläubiger, öffentliche Behörden), sowie die Vorlage aller erforderlichen öffentlichen Genehmigungen. Zwischen Abschluss des Kaufvertrags und der tatsächlichen Umschreibung kann eine erhebliche Zeitspanne liegen, in der meist eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch eingetragen wird, um das Erwerbsinteresse abzusichern und unbefugte Verfügungen des Verkäufers zu verhindern.
Welche Pflichten und Haftungsrisiken bestehen für den Verkäufer eines Grundstücks?
Der Verkäufer eines Grundstücks unterliegt einer Reihe von Pflichten und Haftungsrisiken. Zunächst ist er verpflichtete, dem Käufer das Grundstück samt Zubehör frei von Sach- und Rechtsmängeln gemäß § 434 BGB zu verschaffen. Dazu gehört insbesondere, dass das Grundstück lastenfrei (abgesehen von eventuell übernommenen Belastungen) und in dem vertraglich zugesicherten Zustand übergeben wird. Im Kaufvertrag wird häufig die Sachmängelhaftung – mit Ausnahme von Arglist und zugesicherten Eigenschaften – ausgeschlossen, was jedoch nicht für versteckte oder arglistig verschwiegene Mängel gilt. Verschweigt der Verkäufer beispielsweise Altlasten, Baulasten oder bestehende Mietverhältnisse, haftet er auf Schadensersatz. Er ist ferner verpflichtet, bei der Eigentumsumschreibung mitzuwirken, erforderliche Unterlagen beizubringen und etwaige Belastungen (insbesondere Grundschulden) löschen zu lassen. Verletzt er diese Pflichten, kann der Käufer Rücktritt und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen. Die Haftung für Rechtsmängel, wie bestehende Wegerechte Dritter oder unerkannte Vorkaufsrechte, bleibt bestehen, falls sie dem Käufer nicht bekannt oder nicht übernommen wurden.
Welche Schutzmechanismen gibt es für den Käufer bei Erwerb eines Grundstücks?
Der Käufer eines Grundstücks wird durch verschiedene rechtliche Schutzmechanismen abgesichert. Der bedeutendste ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch nach § 883 BGB, die verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig überträgt oder belastet, bevor die Eigentumsumschreibung vollzogen ist. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags stellt sicher, dass alle Parteien und Vertragsbestimmungen rechtlich einwandfrei sind und erlaubt dem Notar, die rechtliche Korrektheit und Vollständigkeit der Unterlagen zu überprüfen. Zusätzlich sichert sich der Käufer regelmäßig durch die sogenannte Zahlung Zug um Zug gegen Eigentumsübertragung ab: Die Kaufpreiszahlung erfolgt erst nach Erfüllung bestimmter vertraglicher Bedingungen (Originalunterlagen, Löschungsbewilligungen, Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung etc.). Darüber hinaus stehen dem Käufer Gewährleistungsansprüche bei Sach- oder Rechtsmängeln zur Verfügung, sofern diese nicht wirksam ausgeschlossen wurden. Eine umfassende rechtliche Due-Diligence-Prüfung vor Vertragsabschluss schützt ebenfalls vor späteren nachteiligen Überraschungen.
Welche besonderen Regelungen gelten beim Erwerb eines Grundstücks von öffentlichen Trägern?
Beim Kauf von Grundstücken, die im Eigentum von Bund, Ländern, Gemeinden oder anderen öffentlichen Körperschaften stehen, gelten häufig besondere rechtliche Vorschriften. Der Verkauf muss häufig vergaberechtlichen oder haushaltsrechtlichen Vorgaben entsprechen; insbesondere darf ein Verkauf in der Regel nur zum Verkehrswert erfolgen, um eine sogenannte „verbotene Beihilfe“ zu vermeiden. Teilweise sind Grundstücksverkäufe an bestimmte Nutzungszwecke gebunden oder mit Rückauflassungsvormerkungen und Nutzungsbeschränkungen versehen. Zudem bedarf der Kaufvertrag neben der Beurkundung durch den Notar oft einer Bestätigung durch die zuständigen Gremien (Rat, Ausschüsse) des öffentlichen Trägers oder einer Genehmigung durch Aufsichtsbehörden. Bei Grundstücken im Sanierungs- und Entwicklungsgebiet sind außerdem spezifische Vorschriften gemäß Baugesetzbuch (insb. §§ 144 ff. BauGB) zu beachten. Die öffentliche Hand kann gegebenenfalls in ihren Verträgen umfangreiche Rücktritts- oder Wiederkaufsrechte vorbehalten, weshalb der Erwerber sorgfältig alle Vertragsklauseln auf etwaige Beschränkungen und Verpflichtungen prüfen sollte.
