Grundsteuer (GrSt)

Begriff und rechtliche Einordnung der Grundsteuer (GrSt)

Die Grundsteuer (Abkürzung: GrSt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Sie zählt zu den so genannten Realsteuern und wird in Deutschland auf Grundlage des Grundsteuergesetzes (GrStG) erhoben. Zuständig für die Verwaltung und Festsetzung der Grundsteuer sind grundsätzlich die Gemeinden, die Einnahmen aus der Grundsteuer stehen vollständig der jeweiligen Gemeinde zu. Die Grundsteuer stellt eine der wichtigsten Einnahmequellen für die kommunale Finanzierung dar.

Gesetzliche Grundlagen

Verfassungsrechtlicher Rahmen

Die Erhebung der Grundsteuer fußt auf Artikel 106 Absatz 6 des Grundgesetzes (GG), wonach den Gemeinden das Aufkommen der Grundsteuer zufließt. Die gesetzgeberische Regelungskompetenz ist gemäß Artikel 105 Absatz 2 GG beim Bund angesiedelt, soweit und solange eine bundesrechtliche Regelung besteht.

Grundsteuergesetz (GrStG)

Das Grundsteuergesetz bildet die zentrale gesetzliche Regelung für die Erhebung der Grundsteuer. Es definiert die relevanten Begriffe, die Steuerpflicht, den Verfahren zur Feststellung des Steuermessbetrags sowie zur Festsetzung, Erhebung und Entrichtung der Steuer. Ergänzend regeln das Bewertungsgesetz (BewG) und die Abgabenordnung (AO) wesentliche Einzelheiten.

Steuergegenstand und Steuerschuldner

Steuergegenstand

Die Grundsteuer besteuert den Grundbesitz in Form von Grundstücken und deren Bebauung. Ein Grundstück im Sinne des Grundsteuergesetzes ist das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne, jedoch unabhängig von seiner tatsächlichen Nutzung.

Unterschieden wird zwischen:

• Grundsteuer A: Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (§ 2 GrStG)
• Grundsteuer B: Für bebaute und unbebaute Grundstücke des Grundvermögens (§ 3 GrStG)
• Grundsteuer C (ab 2025 nach Grundsteuerreform): Für baureife, aber unbebaute Grundstücke, soweit eine entsprechende Satzung der Gemeinde existiert

Steuerschuldner

Steuerschuldner ist derjenige, der Eigentümer des Grundstücks ist (§ 10 GrStG). Bei Erbbaurechten, Gebäuden auf fremdem Grund und Boden und bestimmten Nutzungsrechten kann sich die Steuerpflicht jedoch auf den Erbbauberechtigten, Nutzungsberechtigten oder auf andere Rechtsinhaber erstrecken.

Bewertungsverfahren und Steuerermittlung

Einheitsbewertung und Grundsteuer-Reform

Die Bemessung der Grundsteuer erfolgt durch mehrere Verfahrensstufen:

1. Feststellung des Grundstückswerts: Die Finanzämter stellen den maßgeblichen Wert des Grundstücks fest. Bis 2024 galt in den alten Bundesländern der Einheitswert (Stichtag 1. Januar 1964), in den neuen Bundesländern der Einheitswert nach dem Stand vom 1. Januar 1935. Aufgrund verfassungsgerichtlicher Vorgaben erfolgt seit der Grundsteuerreform die Bewertung nach den neuen Vorgaben des „Grundsteuer-Reformgesetzes“.
2. Feststellung des Steuermessbetrags: Aus dem festgestellten Grundbesitzwert wird anhand der im GrStG geregelten Steuermesszahlen der Steuermessbetrag ermittelt.
3. Festsetzung des Hebesatzes: Die jeweilige Gemeinde legt ihren Hebesatz nach § 25 GrStG fest. Der Hebesatz ist nicht einheitlich, sondern variiert zwischen den einzelnen Gemeinden.
4. Berechnung der Grundsteuer: Die eigentliche Grundsteuer wird berechnet, indem der Steuermessbetrag mit dem durch die Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert wird.

Regionale Unterschiede

Die Bundesländer haben durch das Grundsteuerreformgesetz seit 2025 die Möglichkeit, eigene Verfahren zur Grundsteuerbewertung einzuführen (sog. Ländermodelle). Daher bestehen ab 2025 neben dem Bundesmodell verschiedene Landesmodelle mit abweichenden Bewertungsverfahren und Steuermesszahlen.

Steuerpflicht, Ausnahmen und Befreiungen

Steuerpflicht

Die Steuerpflicht entsteht grundsätzlich mit dem Beginn des Kalenderjahres für das jeweilige Grundstück. Veränderungen wie Eigentumswechsel wirken auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres.

Steuerbefreiungen

Einige Grundstücke und Grundstücksteile sind gemäß §§ 3 ff. GrStG von der Grundsteuer ausgenommen oder befreit. Steuerbefreiungen betreffen insbesondere:

• Grundstücke gemeinnütziger, mildtätiger oder kirchlicher Zwecke
• Grundstücke des Bundes, der Länder und Kommunen, soweit diese für hoheitliche Zwecke genutzt werden
• Einrichtungen des öffentlichen Verkehrs
• Grundstücke der diplomatischen oder konsularischen Vertretungen

Im Einzelfall können zusätzliche Voraussetzungen und Umfang der Steuerbefreiung nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen bestehen.

Erhebung, Zahlung und Rechtsmittel

Erhebung und Zahlungsmodalitäten

Die Grundsteuer ist als Jahressteuer ausgestaltet. Typischerweise wird sie in vier gleichen Teilbeträgen jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eines jeden Jahres fällig (§ 28 GrStG). Die Gemeinde kann durch Satzung abweichende Fälligkeitstermine bestimmen.

Verwaltung und Vollstreckung

Die Festsetzung des Steuermessbetrags erfolgt durch das Finanzamt, die eigentliche Festsetzung und Erhebung der Steuer durch die Gemeinde. Für die Vollstreckung der Grundsteuer gelten die Vorschriften des jeweiligen Landesrechts und der Abgabenordnung.

Rechtsmittel

Gegen Feststellungsbescheide und Steuerbescheide der Finanzbehörden oder Gemeinden können die üblichen Rechtsbehelfe des Verwaltungsrechts eingelegt werden (Einspruch, Klage vor dem Finanzgericht).

Grundsteuer und Mietrecht

Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf Mieter

Für vermietete Immobilien ist zu beachten, dass die Grundsteuer in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als umlagefähige Betriebskostenart genannt ist (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Eigentümer können daher im Rahmen eines Mietvertrags die Grundsteuer auf den Mieter umlegen, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.

Grundsteuer in der Praxis

Bedeutung für die Gemeinden

Die Grundsteuer ist von erheblicher fiskalischer Bedeutung für die Finanzierung kommunaler Aufgaben, insbesondere für Infrastruktur, Bildung und öffentliche Sicherheit.

Grundsteuerbescheid und Einspruch

Der Grundsteuerbescheid enthält den durch die Gemeinde festgesetzten Zahlbetrag. Bei Unstimmigkeiten in der Festsetzung bestehen rechtliche Möglichkeiten, über Einspruchsverfahren und gegebenenfalls über das Finanzgericht eine Korrektur herbeizuführen.

Grundsteuer im internationalen Vergleich

Im internationalen Kontext existieren unterschiedliche Systeme der Grundbesteuerung. In den meisten europäischen Staaten ist die Immobilienbesteuerung ein bedeutender Bestandteil der Einnahmen der Kommunen. Unterschiede bestehen vor allem bei der Bemessungsgrundlage und Satzhöhe.

Literatur und weiterführende Informationen

• Gesetz über die Grundsteuer (GrStG)
• Bewertungsgesetz (BewG)
• Grundgesetz (GG), insbesondere Art. 106 Abs. 6, Art. 105 Abs. 2
• Bundesministerium der Finanzen: Informationen zur Grundsteuerreform
• Deutscher Bundestag: Gesetzgebungsverfahren zur Grundsteuerreform

Häufig gestellte Fragen

Wer ist aus rechtlicher Sicht steuerpflichtig bei der Grundsteuer?

Steuerpflichtig bei der Grundsteuer ist nach § 10 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) grundsätzlich derjenige, dem das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zu Beginn des Kalenderjahres (Stichtag: 1. Januar) gehört. Im rechtlichen Sinne ist dies in der Regel der zivilrechtliche Eigentümer, das heißt, die Person, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so wird der Erbbauberechtigte grundsteuerpflichtig (§ 2 GrStG), während für Wohnungseigentum oder Teileigentum der einzelne Wohnungseigentümer als Steuerschuldner gilt. In bestimmten Fällen, beispielsweise beim Eigentum von Gemeinden, des Bundes oder Ländern, kann eine Steuerbefreiung nach § 3 ff. GrStG greifen, sodass hierfür keine Steuerpflicht besteht. Weitere Besonderheiten ergeben sich, wenn das zivilrechtliche Eigentum von der wirtschaftlichen Verfügungsmacht abweicht oder etwa Nießbrauchrechte bestehen, so dass auch Nutzungsberechtigte in bestimmten Konstellationen berücksichtigt werden können. Die gesetzliche Regelung zielt dabei konsequent auf das wirtschaftliche Eigentum am Grundstück ab.

Wie und wann entsteht die Grundsteuerpflicht rechtlich?

Die Grundsteuerpflicht entsteht jeweils zu Beginn eines Kalenderjahres, also am 1. Januar des Jahres, für das die Steuer erhoben wird (§ 9 GrStG). Maßgeblicher Zeitpunkt ist dabei der Beginn des Kalenderjahres, unabhängig davon, ob während des Jahres ein Eigentümerwechsel stattfindet. Ein Wechsel des Eigentümers innerhalb eines Kalenderjahres hat keine rechtliche Auswirkung auf die Steuerpflicht für dieses Jahr; der zu Jahresbeginn eingetragene Eigentümer bleibt grundsätzlich bis zum 31. Dezember desselben Jahres steuerpflichtig. Erst mit Beginn des Folgejahres wird ein neuer Eigentümer bei einer Veräußerung steuerpflichtig. Diese sogenannte Stichtagsregelung dient sowohl der Klarheit als auch der Rechtssicherheit für alle Beteiligten und schließt nachträgliche Änderungen im laufenden Jahr aus. Eine Ausnahme besteht lediglich, wenn im selben Jahr ein Grundstück erstmalig steuerpflichtig wird (z.B. nach einer Grundstücksteilung oder -erschließung).

Wie erfolgt die Feststellung der Besteuerungsgrundlagen für die Grundsteuer?

Die Feststellung der Besteuerungsgrundlagen gliedert sich nach deutschem Steuerrecht in mehrere Verfahrensschritte. Zunächst ermittelt das Finanzamt den sogenannten Grundsteuerwert nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG), seit der Grundsteuerreform maßgeblich nach §§ 218 – 257 BewG und damit auf Grundlage eines modifizierten Ertrags- bzw. Sachwertverfahrens. Der ermittelte Grundsteuerwert wird im sogenannten Grundsteuerwertbescheid festgesetzt und dient anschließend als Bemessungsgrundlage. Im nächsten Schritt setzt das Finanzamt einen Grundsteuermessbetrag (§ 13 GrStG) durch einen Messbescheid fest. Zuletzt wird die festzusetzende Grundsteuer von der jeweiligen Gemeinde oder Stadtverwaltung per Grundsteuerbescheid erhoben, wobei sie noch innerhalb eines gesetzlich definierten Rahmens einen individuellen Hebesatz beschließen und anwenden kann (§ 25 GrStG). Bei Veränderungen, etwa durch bauliche Maßnahmen, Eigentumswechsel, parzellierte Flächen oder Nutzungsänderungen, muss auch eine Neubewertung und gegebenenfalls eine Anpassung der Steuerbescheide erfolgen.

Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen zur Anfechtung von Grundsteuerbescheiden?

Gegen einen Grundsteuerbescheid können Rechtsmittel eingelegt werden, wenn der Steuerpflichtige der Ansicht ist, dass der Bescheid fehlerhaft oder rechtswidrig ist. Das primäre Rechtsmittel ist nach § 347 Abgabenordnung (AO) der Einspruch, der innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids schriftlich bei der zuständigen Behörde einzulegen ist. Der Einspruch kann sich sowohl gegen die sachliche Richtigkeit der Bemessungsgrundlagen (Grundsteuerwert oder Messbetrag) als auch gegen die formellen Aspekte des Bescheides richten. Wird dem Einspruch nicht abgeholfen, kann der Steuerpflichtige anschließend Klage vor dem zuständigen Finanzgericht erheben. Wichtig ist, dass im Grundsteuerverfahren häufig verschiedene Bescheide im Feststellungs-, Messbetrags- und Grundsteuerverfahren aufeinander aufbauen; daher muss grundsätzlich gegen jeden einzelnen Bescheid fristgerecht vorgegangen werden, andernfalls werden diese bestandskräftig. Zudem ist eine Überprüfung der Feststellungen nur im jeweiligen Ausgangsbescheid möglich.

In welchen Fällen kann eine Steuerbefreiung oder Steuervergünstigung rechtlich gewährt werden?

Gesetzliche Steuerbefreiungen und -vergünstigungen sind abschließend in §§ 3 bis 7 GrStG geregelt. Befreit von der Grundsteuer sind beispielsweise Grundstücke, die gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dienen (z.B. § 3 Abs. 1 GrStG), sowie Grundstücke des Bundes, der Länder und Gemeinden, öffentliche Straßen oder Verkehrsflächen (§ 4 GrStG). Bestimmte begünstigte Nutzungen, wie etwa land- und forstwirtschaftliche Flächen, Waisen- und Altersheime oder Grundstücke von Religionsgemeinschaften, genießen unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls eine vollständige oder teilweise Steuervergünstigung. Um eine Befreiung oder Vergünstigung zu erhalten, muss regelmäßig ein entsprechender Antrag gestellt und die entsprechenden Nachweise gegenüber der zuständigen Behörde erbracht werden, wobei jeweils die Zweckbestimmung und tatsächliche Nutzung des Grundstücks entscheidend sind. Die Entscheidung über einen solchen Antrag ergeht durch einen Verwaltungsakt, gegen den wiederum Rechtsmittel eingelegt werden können.

Welche rechtlichen Pflichten bestehen hinsichtlich der Grundsteuererklärung?

Nach Aufforderung durch das Finanzamt sind Eigentümer von Grundbesitz verpflichtet, innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist (in der Regel vier Wochen nach Zugang der Aufforderung) eine Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) abzugeben (§§ 228 ff. BewG i.V.m. § 149 Abgabenordnung). Diese Erklärung muss die erforderlichen Angaben zur Bewertung des Grundstücks enthalten, wie Flächengröße, Nutzung, Art des Gebäudes, Baujahr usw. Kommt der Eigentümer dieser Verpflichtung nicht nach, kann dies zu steuerlichen Nachteilen, etwa einer Schätzung der Besteuerungsgrundlagen (§ 162 AO), und unter Umständen zu ordnungs- oder strafrechtlichen Konsequenzen (z.B. bei Steuerhinterziehung oder leichtfertiger Steuerverkürzung) führen. Die Mitwirkungspflicht gilt auch bei Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, etwa durch Um-, An- oder Neubauten bzw. Nutzungsänderungen, und ist eine zentrale Voraussetzung für die korrekte Festsetzung der Grundsteuer.

Nach welchen rechtlichen Maßstäben kann die Grundsteuer vorläufig oder unter Vorbehalt erhoben werden?

Die Grundsteuer kann gemäß § 165 AO ausnahmsweise vorläufig oder unter Vorbehalt der Nachprüfung erhoben werden, wenn beispielsweise noch Unsicherheiten in der Bewertung oder bei der Feststellung der maßgeblichen Besteuerungsgrundlagen bestehen. Dies ist etwa der Fall, wenn landesrechtliche Modelle der Grundsteuer noch nicht abschließend geregelt oder rechtlich überprüft sind oder wenn Musterverfahren beim Bundesfinanzhof anhängig sind. In einem solchen Fall erfolgt der Steuerbescheid explizit mit einem Vorläufigkeitsvermerk, und der Steuerpflichtige erhält im Ergebnis nach Abschluss der Klärung ggf. eine Erstattung oder Nachzahlung. Auch können fehlerhafte Bescheide jederzeit nachträglich für vergangene Besteuerungszeiträume berichtigt werden, wenn die Grundlagenbescheide geändert werden. Die Vorläufigkeit schließt daher nicht die Erhebung der Steuer, jedoch deren endgültige Bestandskraft bis zur endgültigen Klärung aus.