Begriff und Zweck der Grundsteuer (GrSt)
Die Grundsteuer ist eine wiederkehrende Abgabe auf den Besitz von Grundstücken und darauf errichteten Gebäuden. Sie wird von Gemeinden erhoben und dient der Finanzierung kommunaler Aufgaben wie Infrastruktur, Bildungseinrichtungen, öffentlicher Sicherheit und Daseinsvorsorge. Belastet wird nicht der Grundstückserwerb, sondern der fortdauernde Besitz. Die Grundsteuer zählt damit zu den zentralen Einnahmequellen der Gemeinden.
Steuergegenstand und Steuerpflicht
Was wird besteuert?
Besteuert werden bebaute und unbebaute Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Dazu gehören auch Eigentumswohnungen (Sondereigentum), Teileigentum (z. B. Laden- oder Büroeinheiten) und besondere Konstellationen wie das Erbbaurecht.
Wer ist steuerpflichtig?
Steuerpflichtig ist grundsätzlich die Person, der das Grundstück zuzurechnen ist. Das sind regelmäßig die Eigentümerinnen und Eigentümer. Beim Erbbaurecht trifft die Abgabe regelmäßig die Erbbauberechtigten. Bei Miteigentum haften die Beteiligten gemeinschaftlich. Für die Zuordnung ist der Stichtag zu Beginn des Kalenderjahres maßgeblich.
Arten der Grundsteuer
Grundsteuer A
Erfasst land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Die Bemessung orientiert sich an besonderen Bewertungsgrundlagen für diese Nutzungsarten.
Grundsteuer B
Erfasst bebaute und unbebaute Grundstücke des privaten und gewerblichen Bereichs (z. B. Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke, Bauland).
Grundsteuer C
Ermöglicht Gemeinden, für baureife, unbebaute Grundstücke einen gesonderten, in der Regel höheren Hebesatz festzulegen. Ziel ist die Mobilisierung von Bauland. Die Anwendung hängt von kommunalen Entscheidungen ab.
Bewertungsmodelle und Bemessungsgrundlage
Grundstruktur der Berechnung
Grundsteuerwert
Ausgangspunkt ist ein festgestellter Wert des Grundstücks. Je nach Modell fließen u. a. Lage, Grundstücks- und Gebäudeflächen, Nutzungsart, Baujahr sowie Bodenrichtwerte und standardisierte Mieten oder ähnliche Faktoren ein. Der Wert wird in regelmäßigen Abständen sowie bei relevanten Änderungen aktualisiert.
Steuermesszahl und Steuermessbetrag
Auf den festgestellten Wert wird eine gesetzlich definierte Messzahl angewendet. Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag. Er bildet die Grundlage für die kommunale Festsetzung.
Kommunaler Hebesatz
Der endgültige Steuerbetrag ergibt sich, indem die Gemeinde den Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz multipliziert. Der Hebesatz wird per Satzung festgelegt und kann je nach Gemeinde deutlich variieren.
Länder- und Kommunalspielräume
Die Bewertung folgt bundesweit verbindlichen Rahmenvorgaben. Mehrere Länder nutzen eigene Bewertungsmodelle (z. B. flächenorientierte oder bodenwertbasierte Ansätze), andere wenden ein bundeseinheitliches Modell an. Unabhängig vom Modell bleibt der dreistufige Mechanismus aus Wertfeststellung, Messbetrag und Hebesatz gleich.
Feststellung, Bescheide und Zuständigkeiten
Zuständigkeitsverteilung
Die Finanzverwaltung stellt den Grundsteuerwert fest und setzt den Steuermessbetrag fest. Die Gemeinde setzt auf dieser Grundlage die Grundsteuer fest und erhebt sie. Damit entsteht eine Abfolge von Verwaltungsakten.
Bescheidkette
Typisch ist eine mehrstufige Bescheidkette: Zunächst erfolgt die gesonderte Feststellung des Werts, anschließend die Festsetzung des Steuermessbetrags. Darauf aufbauend erlässt die Gemeinde den Grundsteuerbescheid mit dem zu zahlenden Jahresbetrag.
Befreiungen, Ermäßigungen und Sonderfälle
Das Recht sieht für bestimmte Grundstücke und Nutzungen Befreiungen oder Ermäßigungen vor. Dazu zählen etwa hoheitlich genutzte Liegenschaften, bestimmte gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke sowie Fälle, in denen eine erheblich geminderte Ertragslage rechtlich berücksichtigt werden kann. Bei Kulturdenkmälern und besonderen Nutzungen können abweichende Regelungen bestehen. Ob und in welchem Umfang Vergünstigungen greifen, richtet sich nach den maßgeblichen Kriterien und Nachweiserfordernissen.
Besondere Zuordnungs- und Bewertungsregeln gelten u. a. für Erbbaurechte, Wohnungseigentum und Teileigentum sowie für land- und forstwirtschaftliche Flächen.
Grundsteuer in Miet- und Pachtverhältnissen
Die Grundsteuer trifft die Eigentümerseite. In Wohn- und Gewerbemietverhältnissen kann sie nach den einschlägigen miet- und pachtrechtlichen Regeln als Betriebskostenbestandteil vertraglich auf Nutzende umgelegt werden. Maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen und die rechtlichen Vorgaben zur Betriebskostenumlage.
Fälligkeit und Zahlung
Die Grundsteuer wird kalenderjährlich festgesetzt. Üblich ist eine vierteljährliche Erhebung durch die Gemeinden. Bei geringeren Jahresbeträgen kommen vereinfachte Zahlungsrhythmen in Betracht. Die konkreten Zahlungstermine ergeben sich aus dem Grundsteuerbescheid und den örtlichen Satzungen.
Rechtsbehelfe und Rechtsschutz
Jeder Verwaltungsakt innerhalb der Bescheidkette kann nach Maßgabe der gesetzlichen Fristen und Formvorschriften angefochten werden. Zuständig für Einwendungen gegen die Wert- und Messbetragsfestsetzung ist die Finanzverwaltung, für Einwendungen gegen den Grundsteuerbescheid die Gemeinde. Rechtsbehelfe haben in der Regel keine automatische aufschiebende Wirkung auf die Zahlungspflicht, sofern nicht eine behördliche oder gerichtliche Aussetzung vorgesehen wird.
Abgrenzung zu anderen Abgaben
Die Grundsteuer ist von der Grunderwerbsteuer zu unterscheiden, die einmalig beim Eigentumsübergang anfällt. Ebenfalls abzugrenzen sind kommunale Beiträge und Gebühren (z. B. für Erschließung oder Straßenbau), die an bestimmte Maßnahmen geknüpft sind und nicht den laufenden Besitz von Grundstücken erfassen.
Reform und Entwicklung
Die Bewertungsgrundlagen für die Grundsteuer sind im Zuge einer umfassenden Neuordnung modernisiert worden. Seitdem werden aktuelle Lage- und Objektdaten stärker berücksichtigt. Länder können eigene Modelle anwenden; die Gemeinden behalten ihre Hebesatzhoheit. Ziel ist eine sachgerechte, transparente und verfassungskonforme Lastverteilung bei gleichzeitiger Sicherung der kommunalen Finanzierung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was wird mit der Grundsteuer besteuert?
Besteuert wird der Besitz von Grundstücken und Gebäuden einschließlich grundstücksgleicher Rechte. Erfasst sind bebaute und unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen.
Wer ist grundsteuerpflichtig?
Grundsteuerpflichtig ist diejenige Person, der das Grundstück zuzurechnen ist, regelmäßig die Eigentümerin oder der Eigentümer. Beim Erbbaurecht trifft die Abgabe regelmäßig die Erbbauberechtigten. Mehrere Miteigentümer haften gemeinschaftlich.
Wie setzt sich die Grundsteuer zusammen?
Die Steuer berechnet sich in drei Schritten: Feststellung eines Grundstückswerts, Anwendung einer Messzahl zur Ermittlung des Steuermessbetrags und Multiplikation mit dem kommunalen Hebesatz. Der Hebesatz wird von der Gemeinde per Satzung festgelegt.
Was unterscheidet Grundsteuer A, B und C?
Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke im privaten und gewerblichen Bereich. Grundsteuer C erlaubt Gemeinden einen besonderen Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke.
Welche Behörde ist für die Grundsteuer zuständig?
Die Finanzverwaltung stellt den Wert und den Steuermessbetrag fest. Die Gemeinde setzt auf dieser Grundlage die Grundsteuer fest und erhebt sie. Dadurch ergibt sich eine Abfolge von Bescheiden unterschiedlicher Behörden.
Gibt es Befreiungen oder Ermäßigungen?
Ja, für bestimmte öffentliche, gemeinnützige, kirchliche oder vergleichbare Nutzungen sowie in besonderen Situationen wie erheblichen Ertragsminderungen sind Befreiungen oder Ermäßigungen vorgesehen. Art und Umfang hängen von den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Darf die Grundsteuer auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden?
Die Grundsteuer kann nach den maßgeblichen mietrechtlichen Vorgaben als Betriebskostenbestandteil vertraglich umgelegt werden. Entscheidend sind die Rechtslage zur Betriebskostenumlage und die vertraglichen Regelungen.
Wie und wann wird die Grundsteuer fällig?
Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt und üblicherweise vierteljährlich erhoben. Die konkreten Zahlungstermine und etwaige Besonderheiten ergeben sich aus dem Grundsteuerbescheid und den kommunalen Satzungen.
