Begriff und rechtliche Einordnung der Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück. Sie dient in der Praxis vor allem dazu, Forderungen – meist aus Darlehensverträgen – abzusichern. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht unmittelbar an eine bestimmte Forderung gebunden, sondern besteht unabhängig davon fort. Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt im Grundbuch des jeweiligen Grundstücks.
Funktion und Bedeutung der Grundschuld
Die Hauptfunktion der Grundschuld liegt in ihrer Rolle als Sicherheit für Geldforderungen, insbesondere bei Immobilienfinanzierungen. Banken verlangen häufig die Bestellung einer Grundschuld, bevor sie ein Darlehen auszahlen. Kommt es zu Zahlungsausfällen, kann die Bank das Grundstück verwerten lassen (zum Beispiel durch Zwangsversteigerung), um ihre Ansprüche zu befriedigen.
Unterschiede zur Hypothek
Im Gegensatz zur Hypothek bleibt die Grundschuld auch dann bestehen, wenn die gesicherte Forderung beglichen wurde. Sie ist also nicht automatisch mit dem Erlöschen der Schuld verbunden und kann erneut als Sicherheit verwendet werden (wiederverwendbar). Die Flexibilität macht sie zum bevorzugten Sicherungsmittel im deutschen Recht.
Arten von Grundschulden
Es gibt verschiedene Formen von Grundschulden:
- Buchgrundschuld: Wird ausschließlich im Grundbuch eingetragen.
- Briefgrundschuld: Zusätzlich zum Eintrag wird ein sogenannter „Grundschuldbrief“ ausgestellt.
- Sicherungsgrundschuld: Dient ausdrücklich als Sicherheit für eine bestimmte Forderung; dies wird meist durch eine separate Vereinbarung geregelt.
Der Unterschied zwischen Buch- und Briefgrundschulden liegt vor allem in den Übertragungsmöglichkeiten: Während Briefgrundschulden leichter übertragen werden können, erfordert die Übertragung einer Buchgrundschuld einen zusätzlichen Antrag beim zuständigen Amt.
Bestellung und Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch
Ablauf der Bestellung einer Grundschuld
Um eine neue oder zusätzliche Belastung eines Grundstücks mit einer Grundschuld vorzunehmen, bedarf es eines notariell beurkundeten Vertrages zwischen Eigentümer des Grundstücks und dem Gläubiger (zumeist Kreditinstitut). Anschließend wird diese Vereinbarung beim zuständigen Amtsgericht ins dort geführte elektronische oder papierbasierte Register – das sogenannte „Grundbuch“ – eingetragen.
Kostenaspekte bei Bestellung und Löschung
Zahlreiche Kosten entstehen rund um die Bestellung oder Löschung: Notarkosten sowie Gebühren für das Gericht fallen regelmäßig an. Auch eventuelle Steuern können relevant sein.
Löschung und Übertragung von bestehenden Grundschulden
Löschung nach Tilgung des Kredits
Nach vollständiger Rückzahlung des gesicherten Darlehens kann auf Wunsch des Eigentümers eine Löschung erfolgen. Hierzu benötigt man üblicherweise eine schriftliche Bestätigung („Löschungsbewilligung“) vom bisherigen Gläubiger sowie einen Antrag auf Löschung beim zuständigen Amt.
Übertragung auf andere Gläubiger
Eine bestehende Brief- oder Buchgrund schuld kann grundsätzlich auch auf andere Personen übertragen werden . Dies geschieht entweder durch Übergabe des entsprechenden Dokuments (bei Brief grund schulden) oder per Umschreibung im Register . Eine neue Absicherung anderer Verbindlichkeiten ist so möglich .
< h2 >Rechte und Pflichten aus einer bestellten Grunschuld< / h2 >
< h3 >Rechte des Gläubigers< / h3 >
< p >Der Inhaber hat das Recht , bei Nichtzahlung den Verkauf bzw . Zwangsvollstreckung gegen das belastete Objekt einzuleiten , um seine offene Forderung zu begleichen . Dieses Recht bleibt bis zur vollständigen Tilgung bestehen , sofern keine anderweitige Regel getroffen wurde .
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< h 4 >Pflichten des Eigentümers < / h4 >
< p >Mit Belast ung seines Objekts verpflichtet sich d er Eigentümer , alle Bedingungen einzuhalten , welche mit d em Sicherungsvertrag vereinbart wurden ; dazu zählt insbesondere di e fristgerechte Bedienu ng aller Zahlungsverpflichtungen .
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< h 2 >Häufig gestellte Fragen zum Thema Grunschuld < / h 2 >
< h 3 >Was unterscheidet di e Grunschuld von de r Hypothek ? < / h 3 >
< p >Die Grunschuld besteht unabhängig vo n de r zugrunde liegenden Schuld ; sie bleibt auc hn ach deren Begleichun g erhalten u nd ka nn erneut verwendet werd en . Di e Hypothe k hingegen is t untrennbar mi t de r jeweilige n Forde rung verknüpft u nd erlischt mi t ihr .
< h 3 >Wie wi rd ei ne Grunschuld bestellt ?
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