Begriff und Bedeutung der Grunderwerbsteuer (GrESt)
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die bei der Übertragung von inländischen Grundstücken und bestimmten grundstücksbezogenen Rechten anfällt. Sie wird von den Bundesländern erhoben und fließt deren Haushalten zu. Ziel ist die Besteuerung des Rechtsverkehrs mit Immobilien, unabhängig davon, ob der Erwerb privat oder unternehmerisch erfolgt.
Rechtsnatur und Zweck
Die Grunderwerbsteuer knüpft an Rechtsvorgänge an, durch die Eigentum oder wirtschaftliche Verfügungsmacht über Grundstücke wechseln. Sie ist vom laufenden Besitz (Grundsteuer) und von einkommens- oder vermögensbezogenen Abgaben zu unterscheiden. Die Steuer entsteht unabhängig davon, aus welchen Motiven ein Erwerb erfolgt.
Steuertatbestände und Anwendungsbereich
Kauf und Übertragung von Grundstücken
Regelmäßig wird die Steuer durch Grundstückskaufverträge ausgelöst. Erfasst werden Wohn- und Geschäftsgrundstücke, unbebaute Grundstücke sowie Wohnungseigentum und Teileigentum.
Erbbaurechte und vergleichbare Rechte
Auch die Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts sowie vergleichbarer dinglicher Rechte an Grundstücken unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften
Die Steuer kann auch anfallen, wenn Anteile an Gesellschaften übertragen werden, die inländischen Grundbesitz halten. Erfasst werden insbesondere Konstellationen, in denen innerhalb eines gesetzlich bestimmten Zeitraums mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Erwerber übergehen oder Anteile in einer Hand vereinigt werden. Die Regelungen unterscheiden zwischen Personen- und Kapitalgesellschaften und knüpfen an Beteiligungsquoten sowie Zeiträume an.
Wirtschaftliche Verfügungsmacht
Neben der zivilrechtlichen Eigentumsübertragung kann auch die Übertragung der wirtschaftlichen Herrschaft über ein Grundstück steuerauslösend sein, etwa wenn der Erwerber das Grundstück dauerhaft wie ein Eigentümer nutzen kann.
Bemessungsgrundlage
Kaufpreis und Nebenleistungen
Die Steuer bemisst sich grundsätzlich nach der Gegenleistung. Dazu zählen neben dem Kaufpreis auch übernommene Verbindlichkeiten, bestimmte Nebenleistungen und Leistungen an Dritte, soweit sie mit dem Erwerb in unmittelbarem Zusammenhang stehen.
Behandlung beweglicher Gegenstände
Bewegliche Sachen (zum Beispiel Einbauküchen oder Möbel) gehören nicht zum steuerpflichtigen Grundstückserwerb. Werden sie im Vertrag gesondert ausgewiesen und plausibel bewertet, bleiben ihre Werte in der Regel bei der Bemessungsgrundlage unberücksichtigt.
Einheitlicher Erwerbsgegenstand (Bauträgerfälle)
Sind Grundstückskauf und Bauverpflichtung rechtlich oder tatsächlich eng verknüpft, gilt der Erwerb von Grundstück und Gebäude als einheitlicher Vorgang. Dann umfasst die Bemessungsgrundlage regelmäßig auch die Baukosten.
Umsatzsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist von der Umsatzsteuer unabhängig. Fällt Umsatzsteuer auf den Erwerb an, kann sie Bestandteil der Gegenleistung und damit der Bemessungsgrundlage sein.
Steuersätze
Die Steuersätze werden von den Bundesländern festgelegt und unterscheiden sich regional. Üblich sind Sätze im Korridor von etwa 3,5 bis 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Anpassungen durch Landesrecht sind möglich.
Entstehung, Verfahren und Fälligkeit
Auslöser der Steuer
Die Steuer entsteht in der Regel mit Abschluss des rechtsverbindlichen Erwerbsgeschäfts, insbesondere mit der Beurkundung eines Kaufvertrags. Für Anteilserwerbe gelten spezielle Auslöser, die an Beteiligungsquoten und Zeiträume anknüpfen.
Anzeige- und Mitwirkung
Notarinnen und Notare übermitteln beurkundete Rechtsvorgänge an die zuständige Steuerbehörde. Diese erlässt einen Steuerbescheid, der die Höhe der Steuer festsetzt.
Steuerbescheid, Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Mit Bekanntgabe des Bescheids wird die Steuer fällig. Üblicherweise ist sie binnen eines Monats zu entrichten. Nach Zahlung stellt die Finanzbehörde eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Der Grundbucheintrag der Eigentumsänderung setzt diese Bescheinigung regelmäßig voraus.
Steuerschuldnerschaft und Haftung
Steuerschuldner sind typischerweise die Vertragsparteien gemeinsam. Im Innenverhältnis wird die Tragung der Steuer häufig vertraglich geregelt. Für die Eintragung im Grundbuch ist die Erfüllung der Steuerpflicht von praktischer Bedeutung, da ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung die Eigentumsumschreibung regelmäßig unterbleibt.
Steuerbefreiungen und -vergünstigungen
Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen
Vorgänge, die der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterliegen, sind im Regelfall von der Grunderwerbsteuer befreit.
Erwerbe im Familienkreis
Erwerbe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie (zum Beispiel Eltern und Kinder) sind unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei.
Kleinbetragsgrenze
Geringfügige Erwerbsvorgänge bis zu einer niedrigen Wertgrenze bleiben außer Ansatz. Die maßgebliche Grenze ist gesetzlich festgelegt.
Umstrukturierungen und Konzernfälle
Bei bestimmten Umstrukturierungen innerhalb von Unternehmensverbünden sind Begünstigungen vorgesehen. Sie knüpfen an Haltefristen, Beteiligungshöhen und Unternehmensidentität an.
Land- und Forstwirtschaft
Für Vorgänge zur Strukturverbesserung in der Land- und Forstwirtschaft bestehen besondere Begünstigungen.
Besondere Fallgestaltungen
Teilzahlungen, Kaufpreisänderungen und Rückabwicklung
Ändert sich die Gegenleistung oder wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht, kann dies die Steuerfestsetzung beeinflussen. Maßgeblich sind die vertraglichen und tatsächlichen Abläufe sowie die zeitliche Reihenfolge.
Vorkaufsrechte
Die Ausübung eines Vorkaufsrechts kann einen eigenständigen grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgang darstellen.
Rechtsbehelfe und Verjährung
Rechtsbehelf gegen den Steuerbescheid
Gegen Steuerbescheide ist ein förmlicher Rechtsbehelf möglich. Fristen beginnen mit der Bekanntgabe des Bescheids.
Festsetzungs- und Zahlungsverjährung
Für die Festsetzung und die Beitreibung der Steuer gelten gesetzliche Verjährungsfristen. Sie beginnen regelmäßig mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuer entstanden ist, bzw. mit Fälligkeit.
Abgrenzung zu anderen Abgaben
Grunderwerbsteuer versus Grundsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb an. Die Grundsteuer ist eine laufende Abgabe auf den Grundbesitz.
Weitere Kosten
Neben der Grunderwerbsteuer entstehen typischerweise Notar- und Grundbuchkosten. Diese sind keine Steuern und werden gesondert abgerechnet.
Beispiel zur Berechnung
Kaufpreis für ein Grundstück mit Haus: 400.000 Euro. Davon entfallen 10.000 Euro auf mitverkaufte bewegliche Gegenstände, die im Vertrag gesondert ausgewiesen sind. Bemessungsgrundlage: 390.000 Euro. Bei einem landesrechtlichen Steuersatz von 5,0 Prozent ergibt sich eine Grunderwerbsteuer von 19.500 Euro.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Grunderwerbsteuer (GrESt)
Wann entsteht die Grunderwerbsteuer?
Sie entsteht in der Regel mit Abschluss des wirksamen Erwerbsgeschäfts, typischerweise mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Bei Anteilserwerben gelten besondere Auslöser, die an Beteiligungsquoten und Zeiträume anknüpfen.
Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?
In der Regel haften die Vertragsparteien als Gesamtschuldner. Intern kann die Kostentragung vertraglich anders verteilt werden. Für den Grundbucheintrag ist die Erfüllung der Steuerpflicht regelmäßig erforderlich.
Gilt die Grunderwerbsteuer auch bei Schenkungen und Erbschaften?
Erwerbe, die der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterliegen, sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit.
Unterliegt der Erwerb von Gesellschaftsanteilen der Grunderwerbsteuer?
Ja, wenn Gesellschaften inländischen Grundbesitz halten, können Anteilstransaktionen die Steuer auslösen, insbesondere bei Übertragungen ab rund 90 Prozent innerhalb bestimmter Zeiträume oder bei Vereinigung der Anteile in einer Hand.
Welche Gegenleistungen zählen zur Bemessungsgrundlage?
Maßgeblich ist die vollständige Gegenleistung einschließlich übernommener Verbindlichkeiten und bestimmter Nebenleistungen. Bewegliche Gegenstände sind nicht steuerbar, wenn sie gesondert ausgewiesen und plausibel bewertet sind.
Welche Steuersätze gelten und wer legt sie fest?
Die Steuersätze bestimmen die Bundesländer. Üblich sind Sätze zwischen etwa 3,5 und 6,5 Prozent. Änderungen sind landesrechtlich möglich.
Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Sie wird nach Festsetzung und Zahlung der Steuer von der Finanzbehörde erteilt. Der Grundbucheintrag der Eigentumsumschreibung setzt diese Bescheinigung regelmäßig voraus.
Was passiert bei Rücktritt oder Rückabwicklung?
Wird ein Erwerbsvorgang wirksam rückgängig gemacht, kann die Steuerfestsetzung entsprechend angepasst werden. Maßgeblich sind die vertraglichen Grundlagen und der Zeitpunkt der Rückabwicklung.
