Grundbuchberichtigung

Begriff und Bedeutung der Grundbuchberichtigung

Die Grundbuchberichtigung ist ein zentrales Rechtsinstitut im deutschen Grundstücksrecht. Sie beschreibt den Vorgang, mit dem das Grundbuch – das öffentliche Register über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und deren dingliche Belastungen – an die materiell-rechtliche Rechtslage angepasst wird, wenn eine Unrichtigkeit festgestellt wird. Die Grundbuchberichtigung gewährleistet die Richtigkeit und Rechtsklarheit des Grundbuchs und ist im Wesentlichen in § 894 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sowie in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt.

Rechtliche Grundlagen der Grundbuchberichtigung

Gesetzliche Regelungen

Das Verfahren und die Voraussetzungen für eine Grundbuchberichtigung sind im BGB und in der GBO umfassend geregelt:

• § 894 BGB schafft den Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs, wenn der materielle Befund (tatsächliche Rechtslage) nicht mehr mit dem formellen Befund (der Eintragung im Grundbuch) übereinstimmt.
• Die Grundbuchordung (insbesondere §§ 22-28 GBO) regelt das Verfahren zur Berichtigung des Grundbuchs.

Ziel und Notwendigkeit

Das Hauptziel der Grundbuchberichtigung liegt darin, das Grundbuch als zuverlässige und öffentliche Quelle aktueller Rechte und Lasten eines Grundstücks zu erhalten. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben (§ 892 BGB), weshalb eine Korrektur etwaiger Unrichtigkeiten zum Schutz des Rechtsverkehrs unerlässlich ist.

Ursachen und Arten der Unrichtigkeit

Eine Grundbuchberichtigung wird erforderlich, sobald das Grundbuch eine Unrichtigkeit aufweist. Ursachen hierfür können sein:

• Rechtsgeschäftliche Vorgänge (beispielsweise Eigentumsübertragung, Belastung, Löschung von Rechten)
• Erbschaft (Erbfall ohne Grundbucheintragung)
• Scheidung (Zugewinnausgleich im Güterrecht)
• Verlust oder Übertragungen von Rechten (z. B. Ablösung einer Grundschuld)
• Fehlerhafte Eintragungen (z. B. Übertragungsfehler oder Schreibfehler)

Anspruch auf Grundbuchberichtigung

Anspruchsgrundlagen

Berichtigungsanspruch (§ 894 BGB)

Der wichtigste Anspruch ist der aus § 894 BGB. Dieser richtet sich auf die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs und besteht, wenn:

• Das Grundbuch hinsichtlich eines Rechts an einem Grundstück unrichtig ist,
• der Berechtigte, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist, über einen wirksamen Rechtsgrund verfügt,
• und der vom Grundbuch ausgewiesene, aber tatsächlich nicht berechtigte Inhaber über keinen Anspruch auf das betroffene Recht verfügt.

Weitere Anspruchsgrundlagen

• Der Aufgebotsverfahren (§§ 433 ff. FamFG) kann zur Berichtigung eingesetzt werden, wenn Berechtigte unbekannt sind.
• Bei einigen Konstellationen (Erbfolge, Auflassung), ergibt sich ein Anspruch auch unmittelbar aus materiell-rechtlichen Vorschriften.

Verfahren der Grundbuchberichtigung

Antragsprinzip

Das Grundbuch wird nach § 13 GBO nur auf Antrag geändert. Ein Berichtigungsantrag ist also zwingend erforderlich. Antragsberechtigt ist grundsätzlich jeder, dessen Recht von der Unrichtigkeit betroffen ist.

Nachweispflichten (Bewilligungs- und Nachweisprinzip)

Für eine Berichtigung ist die formgerechte Bewilligung des jeweils Betroffenen (§ 19 GBO) vorzulegen, es sei denn, ein besonderer Nachweis ersetzt die Bewilligung. Zum Nachweis der Unrichtigkeit werden regelmäßig öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden gefordert.

Bewilligung gemäß § 19 GBO

Die Bewilligung ist eine formgebundene Erklärung des im Grundbuch Eingetragenen, dass und wie seine Eintragung berichtigt werden soll, typischerweise in notarieller Form.

Nachweis der Unrichtigkeit

Derjenige, der eine Berichtigung begehrt, muss die Unrichtigkeit lückenlos und einwandfrei nachweisen (so genanntes striktes Nachweisprinzip). Typische Nachweismittel sind:

• notariell beurkundete Erklärungen
• Gerichtsurteile mit Rechtskraftvermerk
• Erbscheine
• Urkunden öffentlicher Stellen

Maßgebliche Rechtswirkungen der Grundbuchberichtigung

Wirkung gegenüber Dritten

Die Berichtigung wirkt nach Eintragung im Grundbuch gegenüber jedermann. Der öffentliche Glaube wird für die berichtigte Eintragung (wieder) hergestellt, allerdings greifen entsprechende Veränderungen nachträglich nur eingeschränkt gegenüber gutgläubigen Erwerbern (Vertrauensschutzprinzip gem. § 892 BGB).

Rückwirkung

In der Regel fehlt der Berichtigung eine Rückwirkung. Sie wirkt nur ab dem Zeitpunkt der Eintragung. Unwirksam getroffene Eintragungen bleiben bis zur tatsächlichen Berichtigung wirksam und entfalten Rechtswirkungen für und gegen den bisherigen Eingetragenen.

Kosten der Grundbuchberichtigung

Für die Grundbuchberichtigung werden Gerichtsgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) erhoben. Die Gebührenhöhe richtet sich nach dem Geschäftswert des berichtigten Rechts. In bestimmten Fällen, beispielsweise bei Berichtigungen infolge Erbfolge oder Scheidung, gelten Gebührenbefreiungen oder -ermäßigungen (§ 60 GNotKG).

Abgrenzungen und Sonderfälle

Grundbuchberichtigung vs. Grundbuchänderung

Während die Grundbuchberichtigung das berichtigt, was irrtümlich oder unrichtig eingetragen wurde, beschreibt die Grundbuchänderung weitergehende Vorgänge wie bewusste Eintragungen, Löschungen oder Eintragungen neuer Rechte.

Sonderfälle: Gesamthandsgemeinschaft, Nachlass und Vormundschaft

Bei rechtsfähigen Gesamthandsgemeinschaften (z. B. Erbengemeinschaft) sowie bei Nachlasspflegschaften und Vormundschaften stellt das Nachweisverfahren besondere Anforderungen, etwa durch die Vorlage erbrechtlicher Nachweise oder gerichtlicher Bestellungen.

Bedeutung für den Rechtsverkehr

Die Grundbuchberichtigung ist für die Sicherheit des Grundstücksverkehrs von zentraler Bedeutung. Sie stellt sicher, dass das Grundbuch stets mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt, wodurch Verlässlichkeit und Vertrauensschutz in Rechtsgeschäfte gewährleistet werden. Ohne Berichtigung könnten fehlerhafte Eintragungen gravierende und weitreichende Folgen für Eigentümer, Gläubiger und Erwerber von Grundstücken oder Rechten haben.

Literaturhinweise und Verweise

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 894
• Grundbuchordnung (GBO)
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
• FamFG (Verfahren in Amts- und Familiensachen)

Siehe auch:

• Eigentumsübertragung
• Erbenhaftung
• Grundbuch
• Auflassung
• Gutgläubiger Erwerb

Die Grundbuchberichtigung ist ein weitreichendes Verfahren, das im deutschen Recht maßgeblich zur Rechtssicherheit und Transparenz im Bereich des Liegenschaftsrechts beiträgt.

Häufig gestellte Fragen

Wer ist zur Beantragung der Grundbuchberichtigung berechtigt?

Zur Beantragung einer Grundbuchberichtigung sind in der Regel alle Personen berechtigt, die ein rechtliches Interesse an der Berichtigung des Grundbuchs nachweisen können. Dazu zählen insbesondere die Eigentümer des betroffenen Grundstücks, aber auch Käufer im Falle eines Eigentümerwechsels, Erben, Nießbraucher oder Gläubiger, sofern deren Rechte durch die fehlerhafte Eintragung im Grundbuch beeinträchtigt werden. Voraussetzung ist stets, dass der Antragsteller seine Berechtigung und das Bestehen eines öffentlichen oder zumindest privaten Interesses an der Berichtigung belegt. Die Antragstellung kann durch den Berechtigten selbst oder durch einen bevollmächtigten Vertreter erfolgen, wobei in bestimmten Fällen, etwa bei der Berichtigung aufgrund eines Erbfalls, weitere Nachweise wie ein Erbschein oder ein notarielles Testament erforderlich sind.

Welche Unterlagen sind zur Grundbuchberichtigung notwendig?

Für die Grundbuchberichtigung müssen dem Grundbuchamt grundsätzlich alle erforderlichen Unterlagen vorgelegt werden, die das Berichtigungsbegehren untermauern. Hierzu zählen regelmäßig öffentliche Urkunden, wie z.B. notariell beurkundete Verträge, Erburkunden, vollstreckbare Titel, gerichtliche Entscheidungen oder Erbscheine. Gegebenenfalls ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes zur Grunderwerbsteuer vorzulegen. Des Weiteren können Nachweise über die Identität und Vertretungsberechtigung der Antragsteller gefordert werden. Auch die Vorlage eines aktuellen Grundbuchauszugs oder Katasterkarten kann Teil der erforderlichen Unterlagen sein, dies ist jedoch situativ abhängig. Die einzureichenden Nachweise müssen den gesetzlichen Formvorschriften genügen, namentlich der öffentlichen Beglaubigung oder Beurkundung.

Welche Fristen gelten für die Grundbuchberichtigung?

Im deutschen Recht bestehen grundsätzlich keine gesetzlichen Fristen zur Beantragung einer Grundbuchberichtigung. Das bedeutet, die Berichtigung kann jederzeit beantragt werden. Allerdings kann im Einzelfall durch Sonderregelungen, insbesondere aufgrund von zivilrechtlichen Verpflichtungen, Fristsetzungen bestehen, wie etwa bei der Berichtigung nach einem Erbfall im Zusammenhang mit Mitteilungspflichten oder gesellschaftsrechtlichen Veränderungen. Ein Zuwarten kann auch zu haftungsrechtlichen Konsequenzen führen, wenn es zu Schäden durch die fehlerhafte Grundbucheintragung kommt. Besonders wichtig ist zudem, dass bestimmte Rechte, wie zum Beispiel Vorkaufsrechte oder Vormerkungen, durch Zeitablauf oder Verjährung betroffen sein können, was wiederum Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Berichtigung haben könnte.

Welche Kosten entstehen bei der Grundbuchberichtigung?

Die Kosten für eine Grundbuchberichtigung setzen sich zum einen aus den Gebühren für die Eintragung beim Grundbuchamt und zum anderen aus etwaigen Notarkosten zusammen. Die konkreten Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und bemessen sich regelmäßig am Geschäftswert der beantragten Eintragung oder Berichtigung. Typische Kostenfaktoren sind die Gebühr für die Berichtigung selbst, gegebenenfalls Kosten für die Erstellung und Beglaubigung der benötigten Urkunden sowie Auslagen für Kopien und Zustellungen. In Fällen wie der Eigentumsumschreibung nach Erbfall kann die Vorlage eines Erbscheins zusätzliche gerichtliche und notarielle Gebühren verursachen. Der Antragsteller ist grundsätzlich zur Kostentragung verpflichtet, wobei im Einzelfall eine abweichende Kostenregelung vereinbart werden kann.

Wie läuft das Berichtigungsverfahren beim Grundbuchamt ab?

Das Verfahren zur Grundbuchberichtigung beginnt mit der Antragstellung durch eine berechtigte Person beim zuständigen Grundbuchamt unter Vorlage aller nachzuweisenden Unterlagen. Nach Eingang prüft das Grundbuchamt die formelle und materielle Berechtigung des Antrags sowie die Richtigkeit und Vollständigkeit der beigefügten Urkunden. Soweit erforderlich, kann das Amt Auflagen zur Ergänzung der Unterlagen erteilen oder zusätzliche Erklärungen verlangen. Nach positiver Prüfung erfolgt die Berichtigung durch entsprechende Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuchamt informiert anschließend die Beteiligten über die vollzogene Berichtigung. Wird der Berichtigungsantrag abgelehnt, erfolgt eine formale Mitteilung unter Angabe der Gründe, gegen die im Rahmen des Beschwerdeverfahrens Rechtsmittel eingelegt werden können.

Was ist zu tun, wenn das Grundbuchamt den Berichtigungsantrag ablehnt?

Bei Ablehnung eines Antrags auf Grundbuchberichtigung besteht für den Antragsteller die Möglichkeit, gegen die Entscheidung Rechtsmittel einzulegen. Formell ist dies die sogenannte Grundbuchbeschwerde (§ 71 GBO), die binnen eines Monats nach Zustellung des ablehnenden Beschlusses schriftlich bei dem Grundbuchamt einzureichen ist. Die Beschwerde muss begründet werden und kann sich auf rechtliche oder tatsächliche Fehler in der Entscheidung des Grundbuchamts stützen. Das Beschwerdeverfahren wird vom zuständigen Landgericht als Beschwerdegericht entschieden. In bestimmten Fällen ist darüber hinaus das Oberlandesgericht als weitere Instanz angerufen werden. Das Verfahren folgt den Vorschriften der Grundbuchordnung und der Zivilprozessordnung. Parallel dazu kann der Antragsteller versuchen, die vom Amt bemängelten Unterlagen oder Nachweise nachzureichen und so den Antrag erneut zu stellen.

Wer trägt das Risiko bei fehlerhafter Grundbuchberichtigung?

Die Verantwortung für die Korrektheit einer Grundbuchberichtigung liegt grundsätzlich beim Antragsteller, der sämtliche maßgebliche Nachweise einreichen und damit die Richtigkeit seines Begehrens belegen muss. Das Grundbuchamt prüft die vorgelegten Unterlagen nur in rechtlicher und formaler Hinsicht, ist jedoch nicht verpflichtet, eigene sachliche Ermittlungen zu unternehmen. Geschieht eine fehlerhafte Berichtigung dennoch, können hieraus Haftungsansprüche gegen den Antragsteller sowie gegebenenfalls auch gegen das Grundbuchamt bei grober Fahrlässigkeit entstehen, insbesondere wenn durch die Berichtigung Rechte Dritter verletzt wurden. Schadensersatzansprüche sind im Einzelfall nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) zu prüfen. Kommt es zu Schäden aufgrund einer unberichtigten Eintragung, können auch die davon Betroffenen unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz beim Staat geltend machen.