Begriffserklärung und rechtliche Grundlagen der Geschossfläche (GF) und Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Begriffe Geschossfläche (GF) sowie Geschossflächenzahl (GFZ) sind zentrale Kriterien im deutschen Bauplanungsrecht. Sie kommen insbesondere im Zusammenhang mit der städtebaulichen Planung, der Bauleitplanung sowie der Beurteilung von Bauvorhaben zur Anwendung und spielen eine wesentliche Rolle bei der baulichen Nutzung eines Grundstücks.
1. Definition und Rechtsquellen
1.1. Geschossfläche (GF)
Die Geschossfläche (auch „Gesamtgeschossfläche“) ist ein Begriff des öffentlichen Baurechts. Sie bezeichnet die Summe aller Flächen der Geschosse eines Gebäudes, die nach der jeweils maßgeblichen baurechtlichen Bestimmung bei der Ermittlung zulässig überbauter Flächen berücksichtigt werden.
1.2. Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl ist eine Verhältniszahl, die angibt, in welchem Umfang die Geschossfläche der baulichen Anlagen im Verhältnis zur Grundstücksfläche maximal zulässig ist. Die GFZ ist im Bauleitplanungsrecht verankert und ein Instrument zur Begrenzung der Bebauungsdichte.
1.3. Rechtsgrundlagen
Die maßgeblichen rechtlichen Regelungen finden sich insbesondere in der Baunutzungsverordnung (BauNVO), speziell in § 20 BauNVO. Ergänzende Regelungen liefern die Landesbauordnungen sowie zahlreiche Verordnungen und Verwaltungsvorschriften auf kommunaler Ebene.
2. Gesetzliche Regelungen im Einzelnen
2.1. § 20 BauNVO – Festsetzung der Geschossflächenzahl
Gemäß § 20 Abs. 1 BauNVO kann im Bebauungsplan die Geschossflächenzahl als Maß der baulichen Nutzung festgelegt werden. Hierdurch wird bestimmt, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Beispiel:
Beträgt die Grundstücksfläche 1.000 m² und die GFZ ist auf 1,0 festgesetzt, so dürfen auf dem Grundstück insgesamt 1.000 m² Geschossfläche errichtet werden.
2.2. Anrechnung und Ermittlung der Geschossfläche
Die Ermittlung der Geschossfläche erfolgt nach den Regeln der BauNVO. Zur Geschossfläche zählen grundsätzlich alle Flächen eines Gebäudes, die Vollgeschosse sind. Nicht berücksichtigt werden in der Regel:
- Flächen von Kellergeschossen, sofern sie nicht zu Aufenthaltszwecken dienen,
- Flächen von Dachgeschossen, die ausschließlich der Haustechnik oder Lagerzwecken dienen,
- Technikräume und ähnliche Funktionsflächen, sofern landsrechtlich ausgeschlossen.
Die detaillierte Berechnung und Zuordnung kann sich je nach den Regelungen der jeweiligen Landesbauordnung unterscheiden.
3. Bedeutung und Funktion im Bauplanungsrecht
3.1. Steuerungsinstrument im Städtebau
Die Festsetzung der Geschossfläche bzw. Geschossflächenzahl dient dazu, die städtebauliche Dichte und die Ausnutzbarkeit eines Grundstücks verbindlich zu regeln. Ziel ist, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten und negative Auswirkungen durch übermäßige Verdichtung zu vermeiden.
3.2. Bindung für Bauherren und Verwaltung
Sind im Bebauungsplan GF und GFZ festgesetzt, sind diese Werte bei der Genehmigung von Bauvorhaben verbindlich einzuhalten. Bauanträge, die eine Überschreitung der zulässigen GFZ oder GF aufweisen, können abgelehnt werden. Unterschreitungen sind hingegen grundsätzlich zulässig, solange sie nicht anderen Zielen des Bebauungsplans widersprechen.
4. Abgrenzung und Abweichungen
4.1. Abgrenzung zu anderen Maßen der baulichen Nutzung
Die Geschossfläche und die Geschossflächenzahl sind abzugrenzen von anderen Begriffen des Bauplanungsrechts, insbesondere von:
- Grundfläche / Grundflächenzahl (GRZ): Sie bezieht sich ausschließlich auf die überbaute Fläche des Grundstücks (Bodenfläche).
- Baumassenzahl (BMZ): Setzt das Verhältnis von Baumasse zur Grundstücksfläche in Beziehung und kommt z. B. im gewerblichen Bereich zur Anwendung.
4.2. Zulässige Überschreitungen und Ausnahmen
In bestimmten Fällen können Überschreitungen der GFZ zugelassen werden, etwa durch bauplanungsrechtliche Befreiungen nach § 31 BauGB. Die Voraussetzungen hierfür sind jedoch streng und im Einzelfall zu prüfen.
5. Geschossfläche und Geschossflächenzahl in der Praxis
5.1. Bedeutung bei der Bauleitplanung
Im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen entscheiden Gemeinden, welche GFZ für ein Baugebiet geeignet ist. Die Entscheidung orientiert sich am städtebaulichen Leitbild, den vorhandenen Strukturen und den Entwicklungszielen der Kommune.
5.2. Auswirkungen auf Grundstückswerte und Investitionsentscheidungen
Die festgesetzte Geschossflächenzahl hat unmittelbare Auswirkungen auf den Wert eines Grundstücks sowie auf die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben. Eine höhere GFZ erlaubt mehr Nutzfläche und beeinflusst somit auch die Bebauungsdichte und das städtebauliche Erscheinungsbild.
6. Relevante Rechtsprechung und Verwaltungspraxis
In der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung wird regelmäßig über Auslegungsfragen zu Geschossfläche und Geschossflächenzahl entschieden – etwa zur Berechnung von Flächen in Sonderfällen, zur Anrechnung von Nebenflächen oder zur Zulässigkeit von Befreiungen im Einzelfall.
7. Zusammenfassende Bewertung
Die Begriffe Geschossfläche und Geschossflächenzahl sind grundlegende Steuerungsinstrumente im deutschen Bauplanungsrecht. Ihre rechtliche Ausgestaltung sorgt für eine planvolle bauliche Entwicklung, sichert die Einhaltung der planungsrechtlichen Vorgaben und trägt maßgeblich zur Steuerung der städtebaulichen Dichte und Nutzungsmöglichkeiten einer Kommune bei. Die Einhaltung dieser Vorgaben ist für alle am Baugeschehen Beteiligten verbindlich und spielt eine wesentliche Rolle bei der Entwicklung und Genehmigung von Bauprojekten.
Literatur, Hinweise und weitere Informationen:
- Baugesetzbuch (BauGB)
- Baunutzungsverordnung (BauNVO)
- Landesbauordnungen der Bundesländer
- Rechtsprechung zum Bauordnungsrecht
Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Aspekte und die praktische Bedeutung der Geschossfläche und der Geschossflächenzahl im deutschen Bau- und Planungsrecht.
Häufig gestellte Fragen
Wie wird die Geschossflächenzahl (GFZ) rechtlich festgesetzt und wo findet sie ihre Anwendung?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird in Deutschland gemäß § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) rechtlich festgesetzt. Sie gibt das Verhältnis der Geschossfläche aller Vollgeschosse eines Baugrundstücks zur Grundstücksfläche an. Die GFZ wird im Bebauungsplan von der zuständigen Kommune als zulässiges Höchstmaß für die bauliche Nutzung eines Grundstücks vorgegeben. Rechtlich ist sie maßgeblich für die Beurteilung, wie groß ein Gebäude hinsichtlich seiner Nutzfläche errichtet werden darf. Damit steuert die GFZ wesentlich die zulässige Dichte der Bebauung zur Sicherung geordneter städtebaulicher Enwicklungen und zur Wahrung des öffentlichen Interesses, etwa an Belichtung, Belüftung und Freiflächen. Außerdem wirkt die GFZ als Berechnungsgrundlage etwa für Erschließungs- und Infrastrukturkosten und kann Einfluss auf die Wertermittlung von Grundstücken haben. Sie ist deshalb ein zentraler Bestandteil jeder Bauvoranfrage und jedes Bauantragsverfahrens im Zusammenhang mit der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Bebauung.
Welche rechtlichen Konsequenzen drohen bei Überschreitung der festgesetzten GFZ?
Die Überschreitung der im Bebauungsplan festgelegten Geschossflächenzahl stellt einen Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften dar. Wird die GFZ überschritten, ist die bauliche Nutzung in der genehmigten Form unzulässig, so dass der Bauantrag regelmäßig abzulehnen ist. Sollte dennoch ohne Genehmigung gebaut werden, drohen bauordnungsrechtliche Maßnahmen wie die Untersagung der Nutzung, Baueinstellungsverfügungen, Bußgelder oder im schlimmsten Fall die Anordnung des Rückbaus des über die GFZ hinausgehenden Bauvolumens (§ 61 BauO der Bundesländer). Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens kann eine Überschreitung im Einzelfall über eine Befreiung nach § 31 BauGB gestattet werden, sofern die Grundzüge der Planung nicht berührt und öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Allerdings ist eine solche Befreiung restriktiv zu handhaben und begründungspflichtig. Deshalb ist die Einhaltung der GFZ für alle Bauherren eine zentrale rechtliche Vorgabe.
Wer kontrolliert die Einhaltung der Geschossflächenzahl und wie erfolgt die Überwachung?
Die Überwachung der Einhaltung der GFZ obliegt den zuständigen Bauaufsichtsbehörden auf kommunaler Ebene. Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens prüfen diese Behörden die eingereichten Bauunterlagen, insbesondere die Bauzeichnungen und Flächenberechnungen, auf die Einhaltung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Vorgaben. Nach Fertigstellung des Baus kann die Einhaltung nochmals im Rahmen einer Bauabnahme oder im Zuge stichprobenartiger Nachkontrollen überprüft werden, insbesondere, wenn Anlass zu Zweifeln besteht oder Hinweise auf eine Überschreitung der GFZ vorliegen. Im Rahmen der Eigenverantwortung sind Bauherren und Planer verpflichtet, ihre Bauprojekte von vornherein rechtskonform zu planen und umzusetzen. Bei größeren Projekten ist zudem häufig ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur eingebunden, der die Flächenberechnungen prüft und bestätigt.
Inwiefern beeinflusst die GFZ die Bebaubarkeit eines Grundstücks im Rahmen von Bauanträgen?
Die im Bebauungsplan festgelegte GFZ begrenzt die maximal zulässige Summe der Geschossflächen auf einem Grundstück. Bereits im Vorfeld von Bauplanungen ist daher zu ermitteln, welche Geschossflächenzahl für das betreffende Grundstück gilt und wie viel Geschossfläche dies – unter Berücksichtigung der Grundstücksgröße – maximal ergibt. Bei Erstellung eines Bauantrags sind die geplanten Flächen als Teil der Antragsunterlagen im Rahmen der Flächenberechnung detailliert nachvollziehbar nachzuweisen. Ist die GFZ überschritten, ist das beantragte Bauvorhaben baurechtlich nicht genehmigungsfähig, es sei denn, es wird – wie oben erwähnt – eine Ausnahme oder Befreiung genehmigt. Die GFZ wirkt damit als restriktives Kriterium für die Bebaubarkeit und beeinflusst sowohl die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse als auch die mögliche Bruttogeschossfläche.
Gilt die festgesetzte GFZ für alle Gebäudetypen und Nutzungen gleichermaßen?
Die Geschossflächenzahl ist grundsätzlich nutzungsunabhängig und gilt für alle baulichen Anlagen, die nach dem Bebauungsplan zulässig sind, sofern keine differenzierten Festsetzungen getroffen wurden. Es ist jedoch möglich, dass in einzelnen Bebauungsplänen unterschiedliche GFZ-Werte für verschiedene Nutzungsarten (z.B. Wohn-, Gewerbe- oder Mischnutzung) oder Bauabschnitte festgesetzt werden. In jedem Fall ist die rechtliche Bindung an die GFZ für alle Arten von Hauptgebäuden gegeben. Keller, Tiefgaragen und bestimmte Nebengebäude können – je nach bauordnungsrechtlicher Definition der Landesbauordnung – von der Geschossflächenberechnung ausgenommen sein, sofern sie nicht als Vollgeschoss zählen. Über die genaue Einbeziehung entscheidet die jeweilige Bauordnung bzw. der Bebauungsplan.
Gibt es rechtliche Möglichkeiten, Abweichungen von der GFZ zu beantragen?
Nach § 31 Abs. 2 BauGB besteht die Möglichkeit, im Einzelfall eine Befreiung von den Festsetzungen im Bebauungsplan – somit auch von der GFZ – zu beantragen. Die Befreiung kann gewährt werden, wenn dies städtebaulich vertretbar ist, die Grundzüge der Planung nicht beeinträchtigt werden, und öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Allerdings wird hierbei eine strenge Einzelfallprüfung vorgenommen; namentlich müssen besondere sachliche Gründe für die Abweichung vorliegen, und häufig wird sich die Kommune mit dem städtebaulichen Rahmen argumentativ befassen müssen. Weder ein wirtschaftliches Interesse des Bauherrn noch eine optimierte Grundstücksausnutzung allein sind in der Regel ausreichende Befreiungsgründe. Somit sind Abweichungen von der GFZ im Rahmen der Rechtsauslegung restriktiv zu behandeln.
Wie wirkt sich eine Änderung der GFZ durch Bebauungsplan-Änderung rechtlich auf bestehendes Baurecht und Bestandsgebäude aus?
Eine Änderung der GFZ im Zuge eines neuen oder geänderten Bebauungsplans wirkt auf die zukünftige Bebaubarkeit des Grundstücks. Bestandsgebäude, die auf Grundlage älterer Rechtslagen rechtmäßig errichtet wurden, genießen Bestandsschutz, solange keine wesentlichen baulichen Änderungen vorgenommen werden (§ 35 Abs. 4 BauGB). Sollte ein Gebäude im Nachhinein aufgrund einer Reduzierung der GFZ rechtlich überdimensioniert erscheinen, muss es nicht zurückgebaut werden; für neue Bauvorhaben oder Erweiterungen gilt jedoch zwingend die nun gültige GFZ. Für Erweiterungen oder Umbauten muss geprüft werden, ob sie die aktuell zulässige GFZ einhalten. Werden die neuen Festsetzungen überschritten, ist das Vorhaben grundsätzlich unzulässig und nur mit Befreiung realisierbar.
