Begriff und Definition der Geschossfläche(nzahl)
Die Geschossfläche sowie die davon abgeleitete Geschossflächenzahl (GFZ) sind zentrale Begriffe im deutschen Bauplanungsrecht sowie im Städtebaurecht. Sie geben Aufschluss über das Ausmaß der baulichen Nutzung eines Grundstücks und sind wesentlich bei der Planung, Genehmigung und Ausführung baulicher Anlagen. Die Regelungen hierzu finden sich primär in der Baunutzungsverordnung (BauNVO), welche bundesweit Anwendung findet.
Geschossfläche (GF)
Die Geschossfläche ist im Sinne des deutschen Bauplanungsrechts die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse eines Bauwerks, die innerhalb der Außenmaße der Außenwände liegen. Die genaue Definition ergibt sich aus § 20 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO):
Die Geschossfläche ist die Summe der Flächen aller Vollgeschosse, die in einem Gebäude vorhanden sind, gemessen von den Außenmaßen der Außenwände.
Nicht zur Geschossfläche zählen in der Regel Flächen von Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, wie beispielsweise Kellergeschosse, soweit diese nicht als Vollgeschosse gelten. Auch offene Balkone, Loggien und Terrassen werden üblicherweise nicht zur Geschossfläche gerechnet.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Sie gibt das Verhältnis der zulässigen Geschossfläche zur Grundstücksfläche an und wird ebenfalls durch die Baunutzungsverordnung normiert. Die Formel lautet:
GFZ = zulässige Geschossfläche / Grundstücksfläche
Eine GFZ von 1,0 bedeutet, dass auf einem 1.000 m² großen Grundstück eine maximale Geschossfläche von 1.000 m² errichtet werden darf (verteilt auf beliebig viele Vollgeschosse im Rahmen der zulässigen Geschossanzahl).
Rechtsgrundlagen der Geschossfläche(nzahl)
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Die maßgebliche bundesrechtliche Grundlage bildet die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die Vorschriften zur Geschossfläche und Geschossflächenzahl befinden sich insbesondere in:
- § 19 BauNVO: Grundflächenzahl (GRZ) und Maß der baulichen Nutzung
- § 20 BauNVO: Geschossflächenzahl (GFZ)
Die BauNVO legt fest, welche Geschossflächen nach gesetzlichen Maßstäben zu berechnen und wie diese gegenüber der Grundstücksfläche ins Verhältnis zu setzen sind. Die Geschossflächenzahl wird regelmäßig in Bebauungsplänen als Festsetzung im Rahmen der städtebaulichen Entwicklung vorgegeben.
Landesrechtliche Vorschriften
Obgleich die BauNVO bundeseinheitlich gilt, können die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer differenzierende Regelungen zur Definition der Vollgeschosse oder zum Umgang mit Umständen wie ausgebauten Dachgeschossen oder Souterrain- und Kellergeschossen enthalten. Diese Differenzen wirken sich direkt auf die Berechnung der Geschossfläche und in Folge auf die zulässige bauliche Nutzung aus.
Bedeutung im Bebauungsplan
Die GFZ wird üblicherweise als planungsrechtliche Festsetzung im jeweiligen Bebauungsplan einer Gemeinde ausgewiesen. Die Gemeinde legt im Rahmen ihres Planungsermessens im Bebauungsplan verbindlich fest, welche Geschossflächenzahl auf einem Grundstück zulässig ist. So wird die bauliche Dichte in einzelnen Quartieren, Gebieten oder Straßenzügen städtebaulich gesteuert.
Die Überschreitung der festgesetzten GFZ ist grundsätzlich unzulässig und kann nach bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorgaben als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Ausnahme- und Befreiungstatbestände sind nur unter engen Voraussetzungen (§ 31 BauGB) möglich.
Berechnung der Geschossfläche und der GFZ
Vollgeschosse im Sinne des Bauordnungsrechts
Für die Berechnung der Geschossfläche ist entscheidend, welche Gebäudeteile als Vollgeschosse gewertet werden. Die Definition eines Vollgeschosses ergibt sich aus den jeweiligen Landesbauordnungen:
- Typischerweise ist ein Geschoss ein Vollgeschoss, wenn es eine Mindesthöhe (meist mindestens 2,30 m bis 2,50 m) aufweist und zu mindestens 2/3 über die Bezugsebene hinausragt.
- Dachgeschosse oder Kellergeschosse werden nur dann als Vollgeschosse angesetzt, wenn sie diese Kriterien erfüllen.
Flächen, die zur Geschossfläche zählen
In die Berechnung der Geschossfläche werden einbezogen:
- Alle Geschosse, die als Vollgeschosse gelten, gemessen an den Außenmaßen der Außenwände
- Geschlossenen Räume jeder Zweckbestimmung (Wohnfläche, Nutzfläche, Gemeinschaftsflächen)
Nicht einbezogen werden üblicherweise:
- Flächen von Gebäudeteilen unter der Geländeoberfläche, wenn sie keine Vollgeschosse sind
- Terrassen, Balkone, Loggien, Dachflächen
- Kellerräume und Tiefgaragen (sofern nicht als Vollgeschoss gemäß Landesrecht)
Einzelfragen bei der Berechnung
Berechnungsschwierigkeiten ergeben sich häufig bei Sonderformen von Gebäuden, wie Staffelgeschossen, Dachgeschossen oder teilunterkellerten Gebäuden. Die örtlich jeweils maßgeblichen Bauordnungen liefern hier die zutreffenden Auslegungsmaßstäbe.
Rechtliche Wirkung und Bedeutung der Geschossfläche(nzahl)
Kontrolle der baulichen Dichte
Die Geschossflächenzahl ist als zentrales stadtplanerisches Steuerungsinstrument von großer Bedeutung. Durch ihre Festsetzung kann die bauliche Dichte sowie das Maß der zulässigen Bebauung eines Grundstücks präzise gesteuert werden. Dies wirkt sich auf die geplante Nutzung, die zulässige Gebäudehöhe und das Ortsbild aus.
Auswirkung auf Grundstücks- und Immobilienwert
Die zulässige GFZ hat unmittelbaren Einfluss auf den Wert von Grundstücken. Je höher die GFZ, desto größer die zulässige Gebäudegröße und desto höher der potenzielle Immobilienwert. Im Rahmen von Grundstückstransaktionen, Wertermittlungen oder bei urbanistischen Entwicklungsvorhaben kommt der Kenntnis der GFZ daher erhebliche Bedeutung zu.
Nachbarschutz und Abwehrrechte
Die Festsetzung der GFZ im Bebauungsplan wirkt nicht nur steuernd, sondern auch schützend. Nachbareigentümer können sich im Rahmen des planungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens auf die Einhaltung der GFZ berufen. Überschreitungen führen im Regelfall zur Rechtswidrigkeit eines Bauvorhabens mit der Folge von Nachbarklagen.
Befreiungen und Ausnahmen
Befreiungen von einer festgesetzten GFZ sind regelmäßig nur dann zulässig, sofern die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und öffentliche sowie nachbarliche Belange nicht entgegenstehen (§ 31 Abs. 2 BauGB). An die Voraussetzungen wird in der Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt.
Zusammenfassung
Die Geschossfläche und die Geschossflächenzahl (GFZ) sind wichtige rechtliche Begriffe im Bau- und Planungsrecht. Sie bestimmen die maximal zulässige bauliche Nutzung eines Grundstücks und bilden ein zentrales Instrument der städtebaulichen Steuerung. Sie sind zudem maßgeblich für die Immobilienbewertung, Nachbarschutz und für die Einhaltung des geltenden öffentlichen Baurechts. Ihre rechtliche Grundlage ist in der Baunutzungsverordnung niedergelegt und wird durch die Landesbauordnungen konkretisiert.
Für Planungsprozesse, Bauanträge, Grundstücksentwicklungen und Nachbarstreitigkeiten ist ein präzises Verständnis der Begriffe und ihrer rechtlichen Herleitung unerlässlich. Die jeweiligen Vorgaben des Bebauungsplans, der BauNVO sowie des Landesrechts sind dabei stets maßgeblich zu beachten.
Häufig gestellte Fragen
Welche gesetzlichen Grundlagen regeln die Ermittlung und Zulässigkeit der Geschossfläche in Deutschland?
Die maßgeblichen Vorschriften zur Steuerung und Begrenzung der zulässigen Geschossfläche in Deutschland finden sich insbesondere im Baugesetzbuch (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie in den jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer. Zentral ist der § 19 BauNVO, der Definition, Berechnung und Bedeutung der Geschossfläche (GF) und Geschossflächenzahl (GFZ) verbindlich festlegt. Innerhalb der kommunalen Bebauungspläne wird über die Festsetzung der GFZ unmittelbar die maximal zulässige Geschossfläche eines Baugrundstücks geregelt. Die Anwendung dieser Regelungen erfolgt jeweils im Zusammenspiel mit den Vorgaben des Bebauungsplans, etwaigen städtebaulichen Verträgen sowie gegebenenfalls bestehenden abweichenden Festsetzungen auf Grundlage kommunaler Satzungen. Die jeweiligen Landesbauordnungen enthalten ergänzende bauordnungsrechtliche Regelungen, etwa im Zusammenhang mit Abstandsflächen und erlauben häufig weitergehende Interpretationen oder Verschärfungen der Bundesvorgaben. Im Rahmen der Genehmigungsplanung ist zwingend auf die Einhaltung dieser Flächenobergrenzen zu achten; Überschreitungen können Auflagen, Nutzungsuntersagungen oder Beseitigungsverfügungen nach sich ziehen.
Wer ist für die Kontrolle und Durchsetzung der Einhaltung der zulässigen Geschossfläche zuständig?
Die Überwachung der Einhaltung der maximal zulässigen Geschossfläche auf Grundstücken obliegt in erster Linie der zuständigen Bauaufsichtsbehörde auf kommunaler Ebene, das heißt dem Bauamt beziehungsweise der unteren Bauaufsichtsbehörde. Diese Stellen prüfen im Rahmen von Bauantragsverfahren sowie Bauüberwachungen, ob die im Bebauungsplan vorgesehene Geschossflächenzahl und damit die zulässige Geschossfläche eingehalten wird. Im Zuge des Genehmigungsverfahrens müssen die Planunterlagen dahingehend ausgewertet werden, dass Berechnungsansätze, Flächenangaben sowie etwaige Ausnahmen transparent und korrekt angegeben sind. Wer eigenmächtig und ohne Genehmigung abweichend größere Geschossflächen herstellt, handelt ordnungswidrig und muss mit baurechtlichen Sanktionen rechnen, darunter Zwangsgelder, Rückbau- oder Nutzungsuntersagungen.
Welche rechtlichen Folgen kann eine Überschreitung der zugelassenen Geschossfläche haben?
Wird nachgewiesen, dass die zulässige Geschossfläche (auf Basis der GFZ) überschritten wurde, drohen verschiedene rechtliche Folgen. Zunächst ist damit zu rechnen, dass die Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsuntersagung für die betreffenden (überbauten) Flächen ausspricht. Darüber hinaus kann eine Rückbau- oder Abrissverfügung angeordnet werden, um den rechtmäßigen Zustand wiederherzustellen. Diese behördlichen Anordnungen sind vollstreckbar und ziehen in der Regel auch erhebliche Kosten für den Bauherrn nach sich. Weiterhin kann das Überschreiten der zulässigen Geschossfläche als Ordnungswidrigkeit geahndet werden, die mit Bußgeldern bestraft wird. Im Extremfall – insbesondere bei erheblichem und vorsätzlichem Verstoß – kann auch eine strafrechtliche Verfolgung wegen Baugefährdung oder weiterer Delikte in Frage kommen. Nicht selten kommt es zudem zu Nachbarschaftsklagen oder Verwaltungsgerichtsstreitigkeiten.
Gibt es Ausnahmen oder Befreiungsmöglichkeiten bezüglich der zulässigen Geschossfläche?
Bauordnungsrechtlich sind für die Überschreitung der durch die GFZ begrenzten Geschossfläche Ausnahmen möglich, die jedoch an enge Voraussetzungen geknüpft sind. Die zuständige Baugenehmigungsbehörde kann auf Antrag des Bauherrn gemäß § 31 BauGB eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans – auch hinsichtlich der GFZ – erteilen. Voraussetzung ist zumeist, dass Gründe des Wohls der Allgemeinheit oder städtebauliche Besonderheiten eine Überschreitung rechtfertigen und öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Befreiung ist regelmäßig zu begründen und Dritte, etwa Nachbarn, sind im Verfahren zu beteiligen. Zudem sind im Einzelfall abweichende Regelungen durch kommunale Satzungen (etwa für Nachverdichtung oder besondere Förderprojekte) möglich. Die Prüfung und Entscheidung erfolgt immer einzelfallbezogen unter strikter Wahrung der gesetzlichen Rahmenbedingungen.
Wie verhält sich die Geschossflächenzahl (GFZ) zu anderen baurechtlichen Kennzahlen wie Grundflächenzahl (GRZ) und Baumassenzahl (BMZ)?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist eine zentrale baurechtliche Kennzahl, die die zulässige Geschossfläche eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksfläche angibt. Daneben existieren mit der Grundflächenzahl (GRZ) und der Baumassenzahl (BMZ) weitere wichtige steuernde Größen. Die GRZ bestimmt den Anteil der Grundstücksfläche, der überbaut werden darf (Bodenfläche), während die BMZ das höchstzulässige Bauvolumen steuert. Rechtlich sind diese Kennzahlen unabhängig voneinander festgelegt und im jeweiligen Bebauungsplan enthalten. Im Regelfall sind im Bauantragsverfahren stets alle Kennzahlen einzuhalten, das heißt: die tatsächliche Ausnutzung eines Grundstücks wird durch das jeweils maßgebliche Kriterium limitiert. Beispielsweise kann eine großzügige GFZ durch geringe GRZ oder BMZ faktisch eingeschränkt sein. Rechtlich maßgeblich ist immer, dass alle Kennzahlen kumulativ betrachtet und eingehalten werden.
Können bestehende Gebäude bei Modernisierung oder Ausbau durch neue rechtliche Vorgaben zur Geschossfläche betroffen sein?
Bei umfassenden Modernisierungen, Umnutzungen oder baulichen Erweiterungen bestehender Gebäude ist stets zu prüfen, ob sich die rechtlichen Vorgaben (insbesondere hinsichtlich der GFZ) inzwischen verändert haben. Bestandsschutz gilt in der Regel nur für den genehmigten Bestand, nicht jedoch für bauliche Veränderungen, Erweiterungen oder Umnutzungen, die zu einer Vergrößerung der Geschossfläche führen würden. Sobald derartige Maßnahmen beantragt werden, ist das aktuelle öffentliche Baurecht (inklusive veränderter GFZ-Vorgaben aus Punkto neuer Bebauungspläne) maßgeblich. Überschreiten nachträgliche Maßnahmen die aktuell zulässige Geschossfläche, kann die Genehmigung verweigert werden oder es sind Nachweise bzw. Befreiungsanträge zu stellen. Es empfiehlt sich eine genaue bauplanungsrechtliche Prüfung vor Beginn jeglicher Modernisierung oder Erweiterung.
