Geschlossener Immobilienfonds
Ein geschlossener Immobilienfonds ist eine besondere Form der Kapitalanlage, bei welcher mehrere Anleger mithilfe einer Gesellschaftsstruktur – in der Regel einer Kommanditgesellschaft – gemeinsam Immobilienprojekte finanzieren. Deutschlandweit sind geschlossene Immobilienfonds gemäß den gesetzlichen Vorgaben im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) reguliert und unterliegen einer Vielzahl rechtlicher Bestimmungen. Die Beteiligung an einem solchen Fonds hat spezifische zivil-, steuer- und aufsichtsrechtliche Implikationen, die im Folgenden detailliert beleuchtet werden.
Rechtliche Grundlagen geschlossener Immobilienfonds
Gesellschaftsrechtlicher Rahmen
Ein geschlossener Immobilienfonds wird üblicherweise in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft (KG) gegründet, wobei die Anleger als Kommanditisten und die Initiatoren als Komplementär auftreten. Der Gesellschaftsvertrag regelt die Rechte und Pflichten der Gesellschafter und definiert die Laufzeit sowie die Investitionsbedingungen des Fonds.
Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
Seit Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs im Jahr 2013 zählen geschlossene Immobilienfonds zu den sogenannten „Alternativen Investmentfonds“ (AIF). Durch diese Kategorisierung gelten für die Auflage, Verwaltung und den Vertrieb solcher Fonds strenge Regelungen, insbesondere in Bezug auf:
- Zulassungsanforderungen für die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG)
- Prospektpflichten des Fondsvertriebs
- Anlegerschutzvorschriften
- Anforderungen an die Verwahrstelle für die Fondsgelder
Charakteristika geschlossener Immobilienfonds
Funktionsweise und Beteiligung
Geschlossene Immobilienfonds sammeln Kapital von einer begrenzten Zahl von Anlegern ein („geschlossenes“ Kapital), das zur Finanzierung bestimmter Immobilienprojekte genutzt wird. Ist das vorgesehene Fondsvolumen erreicht, werden keine weiteren Anteile mehr ausgegeben. Die Beteiligung ist meist langfristig und nicht ohne weiteres übertragbar; eine Rückgabe der Anteile ist vor Ablauf der festgelegten Laufzeit regelmäßig ausgeschlossen.
Gesellschaftsrechtliche Position der Anleger
Mit dem Erwerb der Fondsbeteiligung werden Anleger zu Gesellschaftern der Objektgesellschaft. Daraus ergeben sich umfangreiche Mitwirkungs-, Kontroll- und Informationsrechte, aber auch Haftungsrisiken. Die Haftung jedes Anlegers beschränkt sich bei einer Kommanditbeteiligung grundsätzlich auf die Höhe der Einlage (Kommanditeinlage), kann aber durch Auszahlungen reduziert werden.
Regulatorische Anforderungen und Prospektpflicht
Erlaubnis- und Registrierungspflicht
Gemäß den Vorgaben des KAGB ist für die Verwaltung geschlossener Immobilienfonds eine Registrierung oder Erlaubnis bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zwingend erforderlich. Die KVG muss organisatorische, personelle und finanzielle Mindestanforderungen erfüllen, um die Einhaltung der Anlegerschutzvorschriften zu gewährleisten.
Prospekt- und Transparenzpflichten
Für das öffentliche Angebot von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds ist ein nach dem Vermögensanlagengesetz oder KAGB genehmigter Verkaufsprospekt erforderlich. Dieser muss sämtliche Risiken, Kosten und die konkrete Ausgestaltung der Anlage verständlich und vollständig erläutern. Ergänzt wird dies durch periodische Informationspflichten gegenüber den Anlegern, insbesondere im Hinblick auf wirtschaftliche Entwicklungen und Ausschüttungen.
Steuerliche Rahmenbedingungen
Besteuerung auf Fondsebene
Geschlossene Immobilienfonds sind in der Regel als vermögensverwaltende Gesellschaften strukturiert und daher steuerlich transparent („steuerliche Transparenz“). Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Fondsimmobilien werden steuerlich direkt den Gesellschaftern zugerechnet und von diesen im Rahmen der Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer versteuert.
Besonderheiten bei der Besteuerung der Anleger
Die Versteuerung der Ausschüttungen erfolgt je nach Rechtsform des Anlegers sowie der Fondsstruktur im Rahmen der persönlichen Einkünfte. Unter Umständen ist mit gewerbesteuerlichen Infektionen zu rechnen, etwa bei umfangreichen Veräußerungen innerhalb der Fondsgesellschaft.
Risiken und Haftung
Geschäftsrisiko und Nachschusspflichten
Anleger tragen das allgemeine Geschäftsrisiko des Fonds, insbesondere im Hinblick auf die Entwicklung der Immobilienmärkte sowie die Mietauslastung und Wertentwicklung der Fondsimmobilien. In der Regel sind Nachschusspflichten ausgeschlossen, können sich jedoch in Ausnahmefällen aus dem Gesellschaftsvertrag ergeben.
Risiken aus Prospektfehlern
Bei Fehlern oder Unvollständigkeiten im Verkaufsprospekt haften die Initiatoren und Prospektverantwortlichen gegenüber den Anlegern auf Schadensersatz. Für die Durchsetzung von Ansprüchen gelten spezielle Verjährungsfristen und Beweisanforderungen nach § 20 VermAnlG, §§ 306 ff. KAGB.
Unterschiede zu offenen Immobilienfonds
Der zentrale Unterschied zu offenen Immobilienfonds besteht in der Begrenzung der Anlegerzahl und der fehlenden täglichen Rückgabemöglichkeit der Anteile. Für geschlossene Fonds existieren keine gesetzlichen Rücknahmeverpflichtungen; stattdessen endet die Beteiligung regelmäßig mit der Liquidation der Gesellschaft und dem Verkauf der Fondsimmobilie.
Zusammenfassung
Geschlossene Immobilienfonds stellen eine langfristig orientierte, gesellschaftsrechtlich und aufsichtsrechtlich komplex strukturierte Form der Immobilienbeteiligung dar, bei der Anleger als Gesellschafter an der Entwicklung und Bewirtschaftung von Immobilien partizipieren. Sie unterliegen umfassenden gesetzlichen Regelungen, insbesondere dem Kapitalanlagegesetzbuch, und sind mit spezifischen Chancen und Risiken verbunden. Die genaue Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen ist für Anleger unerlässlich, um die Tragweite ihrer Beteiligung korrekt einschätzen zu können.
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Risiken bestehen bei der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds?
Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist mit diversen rechtlichen Risiken verbunden, die sowohl aus dem Fondskonzept als auch aus dessen vertraglicher und gesetzlicher Ausgestaltung resultieren. Grundlegend unterliegt der Anleger einer sogenannten Nachschusspflicht, wenn diese im Gesellschaftsvertrag vorgesehen ist, was bedeutet, dass er neben seiner Einlage weitere Zahlungen leisten muss, sollten Verluste auftreten. Zudem besteht das Risiko der Haftung gegenüber Dritten, sofern die gewählte Rechtsform – etwa die Kommanditgesellschaft (KG) – dies vorsieht. Ein zentrales Risiko liegt im Bereich der Prospekthaftung: Sollte der Verkaufsprospekt unvollständige oder fehlerhafte Angaben enthalten, können Haftungsansprüche sowohl gegenüber Initiatoren als auch Vertriebspartnern geltend gemacht werden. Weiterhin sind Anlagerisiken im Rechtsrahmen des Kapitalanlagerechts zu beachten, insbesondere im Hinblick auf Informationspflichten gemäß Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), Mitteilungspflichten, sowie bei Verstößen gegen das Vermögensanlagengesetz (VermAnlG). Rechtliche Unsicherheiten können zudem durch Änderungen der Gesetzgebung, etwa steuerlicher Rahmenbedingungen oder Verschärfungen regulatorischer Anforderungen, entstehen.
Welche Mitbestimmungsrechte haben Anleger bei einem geschlossenen Immobilienfonds nach deutschem Recht?
Im Regelfall halten Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds – meist in der Form einer Kommanditgesellschaft – die Stellung eines Kommanditisten inne. Ihre Mitbestimmungsrechte richten sich vorrangig nach dem Gesellschaftsvertrag und den gesetzlichen Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB). Typischerweise sind diese Rechte auf Kontroll- und Informationsrechte beschränkt. Kommanditisten haben kein Recht zur Geschäftsführung und vertreten die Gesellschaft auch nicht nach außen. Ihnen stehen insbesondere das Recht auf Einsicht in die Handelsbücher und die Jahresabschlüsse, das Recht auf Auskunft über die Angelegenheiten der Gesellschaft sowie Mitwirkungspflichten bei Grundlagengeschäften zu, etwa Änderung des Gesellschaftsvertrags, Verkauf von Immobilien oder Beendigung der Gesellschaft. Die konkreten Rechte können im Gesellschaftsvertrag jedoch unterschiedlich ausgestaltet sein und bedingen oftmals Mehrheitsbeschlüsse, was das individuelle Einflussrecht limitiert.
Welche Informationspflichten haben die Initiatoren und die Fondsgesellschaft gegenüber den Anlegern?
Die Initiatoren sowie die Fondsgesellschaft sind durch verschiedene rechtliche Vorgaben verpflichtet, Anleger sowohl vor als auch nach Vertragsschluss umfassend zu informieren. Nach dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) und dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) besteht die Pflicht zur Erstellung und Aushändigung eines vollständigen und aktuellen Verkaufsprospekts sowie ggf. eines Vermögensanlagen-Informationsblatts (VIB). Darüber hinaus müssen relevante Änderungen während der Laufzeit, insbesondere solche mit Einfluss auf das Beteiligungsrisiko oder die wesentlichen wirtschaftlichen Grundlagen des Fonds, unverzüglich mitgeteilt werden. Laufende Berichte, wie Geschäftsberichte, Quartals- und Jahresabschlüsse, müssen fristgerecht zur Verfügung gestellt werden, ebenso wie Meldungen größerer Schäden oder Abweichungen vom ursprünglichen Geschäftsplan. Die Information muss klar, richtig und nicht irreführend sein, andernfalls drohen zivil- und strafrechtliche Konsequenzen.
Welche Besonderheiten ergeben sich bei der Besteuerung aus rechtlicher Sicht?
Die steuerrechtliche Behandlung von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds ist komplex und hängt primär von der Rechtsform, der konkreten Ausgestaltung des Fonds und der Besteuerungsart der Einkünfte ab. Grundsätzlich erzielen Anleger über einen geschlossenen Immobilienfonds Einkünfte aus Gewerbebetrieb gemäß § 15 EStG oder, bei bestimmten Gestaltungen, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Die Besteuerung erfolgt auf Ebene des Anlegers, der die ihm zuzurechnenden Einkünfte entsprechend zu versteuern hat (Transparenzprinzip). Zu beachten sind Besonderheiten wie Gewerbesteuerpflicht, Verlustverrechnungsbeschränkungen sowie Änderungen im Steuerrecht, unter anderem durch das Fondsstandortgesetz oder Anpassungen der Investmentsteuerreform. Falsche Prospektangaben oder fehlerhafte steuerliche Beratung können zu Haftungsansprüchen führen.
Welche gesetzlichen Anforderungen gelten an den Verkaufsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds?
Ein Verkaufsprospekt muss laut Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) und Wertpapierprospektgesetz (WpPG) sämtliche wesentlichen Informationen zu Anlageobjekt, wirtschaftlichem und rechtlichem Rahmen, Risiken, Gewinnprognosen, Kostenstruktur, Initiatoren sowie zu den Rechten und Pflichten der Anleger enthalten. Die Prospektpflicht dient dem Anlegerschutz und soll gewährleisten, dass potenzielle Anleger auf Grundlage aller für die Entscheidung relevanter Informationen handeln können. Der Prospekt ist der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Billigung vorzulegen. Fehlerhafte, unvollständige oder irreführende Angaben können zu Ansprüchen auf Schadensersatz gegen Prospektverantwortliche führen. Zudem ist der Prospekt kontinuierlich zu aktualisieren, wenn sich wesentliche Änderungen ergeben.
Wie ist die Übertragbarkeit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds gesellschaftsrechtlich geregelt?
Die Übertragbarkeit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist gesellschaftsrechtlich regelmäßig stark eingeschränkt. Gemäß dem Gesellschaftsvertrag – insbesondere bei Kommanditgesellschaften – bedarf die Übertragung der Anteile meist der Zustimmung sämtlicher oder einer qualifizierten Mehrheit der übrigen Gesellschafter oder der Geschäftsführung. Diese Einschränkung dient dazu, die Zusammensetzung des Gesellschafterkreises zu steuern und gibt der Gesellschaft die Möglichkeit, neue Gesellschafter auf ihre Eignung zu prüfen. Ein freier Handel, wie bei offenen Fonds oder Aktien, besteht nicht. Darüber hinaus sind auch rechtliche Pflichten zu beachten, etwa durch notarielle Beurkundung je nach Gesellschaftsvertrag, sowie steuerliche Konsequenzen, wie etwa die Auslösung von Grunderwerbsteuer.
