Geschlossener Immobilienfonds – Begriff, Struktur und rechtlicher Rahmen
Ein geschlossener Immobilienfonds ist ein zeitlich befristetes Anlagevehikel, das Kapital von Anlegern einsammelt, um eine oder mehrere konkrete Immobilien zu erwerben, zu entwickeln oder zu bewirtschaften. „Geschlossen“ bedeutet, dass nach Abschluss der Platzierungsphase keine neuen Anleger hinzukommen und die Fondsgesellschaft mit dem eingesammelten Kapital arbeitet. Im Unterschied zu offenen Immobilienfonds ist die Rückgabe der Beteiligung während der Laufzeit grundsätzlich nicht vorgesehen; die Rückzahlung an die Anleger erfolgt regelmäßig durch Ausschüttungen aus Mieterträgen und am Laufzeitende aus Veräußerungserlösen.
Typische rechtliche Ausgestaltung
In der Praxis wird der geschlossene Immobilienfonds häufig als GmbH & Co. KG ausgestaltet. Anleger beteiligen sich als Kommanditisten unmittelbar oder mittelbar über einen Treuhänder. Die Geschäftsführung obliegt dem Komplementär oder einer externen Verwaltungsgesellschaft. Die Haftung der Anleger ist rechtlich auf die im Gesellschaftsvertrag vereinbarte Einlage begrenzt; Rückforderungsansprüche können entstehen, wenn Auszahlungen ohne entsprechende Gewinnbasis erfolgt sind. Übertragungen von Beteiligungen bedürfen oft der Zustimmung der Gesellschaft und sind vertraglich geregelt.
Beteiligungsablauf und Lebenszyklus
Der Lebenszyklus umfasst typischerweise die Platzierungsphase (Einwerbung der Einlagen), die Investitionsphase (Ankauf/Entwicklung der Immobilien), die Bewirtschaftungsphase (Vermietung/Management) und die Exit-Phase (Verkauf/Liquidation). Der Fonds kann als „Blind-Pool“ konzipiert sein (Anlageobjekte bei Zeichnung noch nicht feststehend) oder als Asset-Deal mit bereits identifizierten Immobilien. Ein Zweitmarkt für Beteiligungen existiert, ist jedoch rechtlich und wirtschaftlich eingeschränkt.
Regulatorischer Rahmen und Aufsicht
Einordnung als Alternativer Investmentfonds (AIF)
Geschlossene Immobilienfonds gelten in Deutschland grundsätzlich als Alternative Investmentfonds. Sie werden durch eine interne oder externe Verwaltungsgesellschaft verwaltet, die eine Erlaubnis benötigt und der staatlichen Aufsicht unterliegt. Für Publikums-AIF (offen für Privatanleger) gelten weitergehende Schutz- und Produktregeln als für Fonds, die sich ausschließlich an professionelle oder semiprofessionelle Anleger richten.
Verwahrstelle und Mittelverwendungskontrolle
Die Fondsverwaltung wird durch eine unabhängige Verwahrstelle flankiert. Deren Aufgaben umfassen die Überwachung von Zahlungsströmen, die Verwahrung bzw. Überprüfung der Eigentumsnachweise an den Vermögensgegenständen sowie Kontrollfunktionen bei Transaktionen und Ausschüttungen. Die Verwahrstelle dient dem Anlegerschutz, indem sie die Einhaltung wesentlicher Vorschriften und der Fondsregeln kontrolliert.
Vertriebs- und Marketingregeln
Der öffentliche Vertrieb an Privatanleger setzt besondere Unterlagen und freigegebene Produktdokumente voraus. Werbung muss klar, richtig und nicht irreführend sein. Vermittlung und Beratung unterliegen Verhaltens- und Wohlverhaltensregeln, einschließlich Anforderungen an Zielmarktbestimmung und Information der Anleger vor Zeichnung.
Prospekt- und Offenlegungspflichten
Vor einer Beteiligung sind umfassende Informationen bereitzustellen, insbesondere ein Verkaufsprospekt und – soweit erforderlich – ein Basisinformationsblatt. Diese Unterlagen haben die Anlagepolitik, wesentliche Risiken, Kosten, Interessenkonflikte, Bewertungsmethoden, Fremdfinanzierung sowie die Rechte und Pflichten der Anleger verständlich darzustellen. Während der Laufzeit sind regelmäßige Berichte (z. B. Jahresberichte) und Informationen über wesentliche Änderungen vorzulegen.
Geldwäsche- und Sanktions-Compliance
Fondsverwaltung und Vertrieb sind verpflichtet, die Herkunft der Mittel zu prüfen, wirtschaftlich Berechtigte zu identifizieren und Sanktionsvorgaben einzuhalten. Zeichnungen erfolgen daher regelmäßig erst nach Abschluss entsprechender Prüfungen.
ESG- und Nachhaltigkeitsangaben
Werden ökologische oder soziale Merkmale beworben oder Nachhaltigkeitsziele verfolgt, sind ergänzende Offenlegungen und laufende Berichte zu diesen Aspekten erforderlich. Die Angaben müssen konsistent, nachvollziehbar und überprüfbar sein.
Rechte und Pflichten der Anleger
Informations- und Kontrollrechte
Anleger haben Anspruch auf Zugang zu den maßgeblichen Unterlagen (Prospekt, Gesellschaftsvertrag/Anlagebedingungen, Berichte) sowie auf Informationen über wesentliche Ereignisse. Je nach Ausgestaltung bestehen Mitwirkungsrechte in Gesellschafterversammlungen, etwa bei Änderungen zentraler Anlagebedingungen, großen Transaktionen oder Laufzeitverlängerungen.
Beitrags-, Mitwirkungs- und Treuepflichten
Die primäre Pflicht besteht in der Erbringung der gezeichneten Einlage und der Beachtung der gesellschaftsvertraglichen Regeln. Je nach Struktur kann die Gesellschaft Kapitalabrufe vorsehen. Übertragungen der Beteiligung, Auszahlungen und Stimmrechte sind vertraglich geregelt. Unzulässige Auszahlungen können zu Rückforderungsansprüchen führen.
Haftung und Risikoallokation
Die Haftung der Anleger ist auf die geschuldete Einlage begrenzt. Wirtschaftlich tragen die Anleger die Immobilien- und Finanzierungsrisiken des Fonds, einschließlich Leerstands-, Bewertungs- und Veräußerungsrisiken. Bei Fremdfinanzierung haben Gläubiger vorrangige Ansprüche; dies kann Ausschüttungen mindern oder zeitweise ausschließen.
Struktur- und Vertragsdokumente
Gesellschaftsvertrag und Anlagebedingungen
Der Gesellschaftsvertrag bzw. die Anlagebedingungen regeln u. a. Anlageziel, Investitionsgrenzen, Entscheidungsprozesse, Bewertung, Vergütungen, Ausschüttungspolitik, Laufzeit, Interessenkonflikte, Berichtswesen und Liquidation. Änderungen bedürfen regelmäßig eines formalen Beschlusses und teilweise zusätzlicher Genehmigungen.
Treuhandvertrag
Bei mittelbarer Beteiligung über einen Treuhänder werden Stimm- und Informationsrechte der Anleger im Treuhandvertrag gespiegelt. Der Treuhänder übt Rechte im Interesse der Treugeber aus und unterliegt vertraglichen Rechenschafts- und Weiterleitungspflichten.
Zeichnungsunterlagen
Die Beteiligung erfolgt durch Unterzeichnung eines Zeichnungsscheins und ergänzender Erklärungen. Diese Dokumente enthalten regelmäßig Angaben zur Identitätsprüfung, zu Kenntnissen und Erfahrungen des Anlegers sowie Bestätigungen zum Erhalt der Produktinformationen.
Vermögenswerte, Finanzierung und Bewirtschaftung
Anlagegegenstand
Geschlossene Fonds investieren in Bestandsimmobilien, Projektentwicklungen oder spezialisierte Objekte (z. B. Logistik, Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotels, Sozialimmobilien). Das Konzentrationsrisiko kann höher sein, wenn nur wenige Objekte gehalten werden.
Fremdfinanzierung und Sicherheiten
Der Erwerb wird oft durch Bankdarlehen mit Grundpfandrechten finanziert. Kreditverträge enthalten übliche Auflagen und Kennzahlen, deren Einhaltung von der Verwaltung zu überwachen ist. Bei Verstößen können Einschränkungen für Ausschüttungen oder Sondermaßnahmen vorgesehen sein.
Bewertung und Ausschüttung
Immobilienbewertungen erfolgen nach anerkannten Verfahren und unter Einbindung unabhängiger Sachverständiger. Ausschüttungen hängen von Mieterträgen, Aufwendungen, Finanzierungskonditionen und vertraglichen Beschränkungen ab. Eine Auszahlung ohne entsprechende Ergebnisbasis kann rechtlich beschränkt oder rückforderbar sein.
Kostenarten und deren rechtliche Einordnung
Kosten müssen transparent dargestellt und den Regelungen der Fondsunterlagen entsprechen. Typische Kosten sind:
- Einmalkosten: Konzeption, Vertrieb, Platzierung, Gründung, Erwerbsnebenkosten
- Laufende Vergütungen: Management- und Verwaltungskosten, Asset- und Property-Management, Verwahrstelle, Prüfung und Bewertung
- Leistungsabhängige Vergütungen: Erfolgsabhängige Gebühren nach definierten Kennzahlen und Schwellenwerten
- Transaktionsbezogene Kosten: Makler-, Rechts- und Beratungskosten, Finanzierungskosten
Interessenkonflikte, insbesondere bei verbundenen Dienstleistern, sind offenzulegen und durch organisatorische Maßnahmen zu steuern.
Steuerliche Grundzüge
Geschlossene Immobilienfonds werden häufig als Personengesellschaften geführt. Erträge aus Vermietung und Veräußerung werden grundsätzlich den Anlegern anteilig zugerechnet. Eine abweichende steuerliche Einordnung kann sich aus der konkreten Ausgestaltung, der Art der Tätigkeit und dem Belegenheitsstaat der Immobilie ergeben. Steuerliche Behandlung, etwa hinsichtlich in- und ausländischer Quellensteuern oder gewerbesteuerlicher Aspekte, hängt von individuellen Umständen und der Fondsstruktur ab.
Beendigung, Laufzeit und Liquidation
Die Laufzeit ist vertraglich festgelegt und kann durch Gesellschafterbeschluss verlängert werden. Die Beendigung erfolgt durch Immobilienverkauf und anschließende Liquidation. Der Verteilungsschlüssel (Waterfall) ist in den Fondsunterlagen geregelt. Übertragungen während der Laufzeit sind regelmäßig zustimmungspflichtig; ein geregelter Zweitmarkt existiert nur eingeschränkt.
Typische Rechtsrisiken
- Unvollständige oder fehlerhafte Produktinformationen und daraus folgende Haftungsfragen
- Beratungs- und Vermittlungsmängel beim Vertrieb
- Projektentwicklungs-, Bau- und Genehmigungsrisiken
- Mieterausfall, Leerstand und marktbedingte Wertschwankungen
- Finanzierungsrisiken, Covenant-Verstöße und Rangverhältnisse von Sicherheiten
- Interessenkonflikte bei verbundenen Dienstleistern
- Rechtliche und steuerliche Strukturierungsrisiken, einschließlich abweichender Qualifikation
Abgrenzungen
Gegenüber offenen Immobilienfonds besteht der Hauptunterschied in der Rückgabemöglichkeit und Liquidität. Von Crowdinvesting-Modellen unterscheidet sich der geschlossene Fonds durch die umfassende Regulierung und die institutionalisierte Verwaltung. REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften mit eigenständigen Anforderungen und anderer Handelbarkeit.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist ein geschlossener Immobilienfonds im rechtlichen Sinn?
Es handelt sich um einen Alternativen Investmentfonds mit festem Anlegerkreis und begrenzter Laufzeit, der in Immobilien investiert. Die Rechtsform ist häufig eine GmbH & Co. KG, in der sich Anleger als (treuhänderische) Kommanditisten beteiligen. Verwaltung und Aufsicht unterliegen gesetzlichen Vorgaben und Kontrollinstanzen.
Wer überwacht einen geschlossenen Immobilienfonds?
Die Verwaltungsgesellschaft benötigt eine Erlaubnis und steht unter staatlicher Aufsicht. Zusätzlich kontrolliert eine unabhängige Verwahrstelle wesentliche Zahlungs- und Eigentumsvorgänge. Für den öffentlichen Vertrieb gelten besondere Informations- und Zulassungspflichten.
Wie haften Anleger in einem geschlossenen Immobilienfonds?
Die Haftung ist gesellschaftsrechtlich auf die vereinbarte Einlage begrenzt. Wirtschaftlich tragen Anleger jedoch Verlustrisiken bis zum Totalverlust der Einlage. Unzulässige Auszahlungen können Rückforderungsansprüche auslösen.
Welche Informationsunterlagen müssen vor einer Beteiligung vorliegen?
Erforderlich sind insbesondere ein Verkaufsprospekt und – soweit einschlägig – ein Basisinformationsblatt sowie die maßgeblichen Vertragsunterlagen. Diese müssen Anlageziel, Risiken, Kosten, Vergütungen, Interessenkonflikte, Bewertung und Laufzeit klar darstellen.
Welche Rechte haben Anleger während der Laufzeit?
Anleger besitzen Informationsrechte, erhalten regelmäßige Berichte und üben, je nach Ausgestaltung, Stimmrechte in Gesellschafterversammlungen aus. Über wesentliche Änderungen wird abgestimmt; bestimmte Maßnahmen bedürfen qualifizierter Mehrheiten oder externer Genehmigungen.
Wie kann eine Beteiligung vor Laufzeitende beendet werden?
Ein reguläres Kündigungsrecht besteht meist nicht. Beteiligungsübertragungen sind vertraglich möglich, häufig aber zustimmungspflichtig. Ein liquider Zweitmarkt existiert nur eingeschränkt, was rechtlich und wirtschaftlich berücksichtigt ist.
Welche Regeln gelten für Kosten und Vergütungen?
Kostenarten und Vergütungsmodelle sind in den Produktunterlagen transparent darzustellen. Dazu zählen Einmalkosten, laufende Verwaltungsvergütungen, erfolgsabhängige Komponenten und transaktionsbezogene Kosten. Interessenkonflikte sind offenzulegen und organisatorisch zu steuern.
