Gesamtgrundschuld

Begriff und Einordnung der Gesamtgrundschuld

Die Gesamtgrundschuld ist ein Begriff des deutschen Sachenrechts und stellt eine besondere Ausprägung einer Grundschuld dar, die in der Praxis insbesondere bei der Finanzierung mehrerer Grundstücke von Bedeutung ist. Sie ermöglicht es, mehrere Grundstücke zur Sicherheit für eine einzige Forderung so zu belasten, dass der Berechtigte aus jedem der belasteten Grundstücke in Höhe des Gesamtbetrages Befriedigung suchen kann.

Im Gegensatz zu anderen Sicherungsinstrumenten, wie etwa der Gesamthypothek oder der Sicherungsgrundschuld, ist die Gesamtgrundschuld im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1132 BGB) ausdrücklich geregelt und unterscheidet sich sowohl in ihrer rechtlichen Struktur als auch in ihrer praktischen Anwendung.

Rechtliche Grundlagen der Gesamtgrundschuld

Gesetzliche Regelung

Die Gesamtgrundschuld ist in § 1132 BGB geregelt. Dieser Paragraf legt fest, dass eine Grundschuld an mehreren Grundstücken in der Weise bestellt werden kann, dass sie jedes Grundstück in voller Höhe des Grundschuldbetrags belastet (Gesamtgrundschuld). Dies bedeutet, dass der Grundschuldgläubiger die Möglichkeit hat, den jeweiligen Gesamtbetrag aus einem oder allen belasteten Grundstücken zu fordern.

Verhältnis zu anderen Grundschulden

Die wichtigste Unterscheidung im Rahmen der Grundschuld erfolgt zur sogenannten „Teilschuldgrundschuld“. Während bei einer Gesamtschuldgrundschuld eine gesamtschuldnerische Haftung der Grundstücke besteht, ist bei Teilschuldgrundschulden jedes Grundstück nur mit einem Teilbetrag des zugrunde liegenden Darlehens belastet.

Entstehung und Bestellung der Gesamtgrundschuld

Voraussetzungen der Bestellung

Für die rechtswirksame Entstehung einer Gesamtgrundschuld müssen sämtliche zur Bestellung einer Grundschuld allgemein erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sein:

• Einigung zwischen Grundstückseigentümer(n) und Gläubiger über die Bestellung der Grundschuld.
• Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch jedes betroffenen Grundstücks,
• Bezeichnung der Gesamtgrundschuld im Grundbuch (ausdrückliche Eintragung erforderlich).

Rechtliche Wirkungen

Mit der Eintragung entsteht eine einheitliche Grundschuld, die das Recht des Gläubigers begründet, den Gesamtbetrag aus jedem einzelnen Grundstück oder aus allen gemeinsam geltend zu machen. Das bedeutet, dass nicht lediglich anteilige Sicherheiten begründet werden, sondern eine umfassende Haftung über sämtliche belasteten Grundstücke hinweg entsteht.

Praktische Bedeutung der Gesamtgrundschuld

Anwendungsbereiche

Die Gesamtgrundschuld wird insbesondere in folgenden Fällen verwendet:

• Finanzierung von Bauträgerprojekten: Hierbei werden oft mehrere noch im Bau befindliche Einheiten (Grundstücke oder Wohnungs-/Teileigentum) gemeinsam zur Sicherheit eines Darlehens beliehen.
• Sicherung von Unternehmensfinanzierungen: Ein Unternehmen sichert ein Darlehen durch mehrere im Eigentum stehende Grundstücke ab.
• Nachlassplanung: Bei Erbengemeinschaften kann die Gesamtgrundschuld eingesetzt werden, wenn mehrere Erben ihre geerbten Grundstücke als Sicherheit für Verbindlichkeiten verwenden.

Vorteil für Gläubiger

Die Gesamtgrundschuld bietet für den Kreditgeber eine erhöhte Sicherheit, da er im Falle eines Zahlungsausfalls frei wählen kann, aus welchem der belasteten Grundstücke und in welchem Umfang er seine Forderung durch Zwangsvollstreckung durchsetzen möchte.

Haftung und Durchsetzung der Gesamtgrundschuld

Umfang und Reihenfolge der Haftung

Im Rahmen der Gesamtgrundschuld haften sämtliche belasteten Grundstücke grundsätzlich als Gesamtschuldner. Dies bedeutet:

• Der Gläubiger kann auf das gesamte Grundschuldkapital aus jedem einzelnen Grundstück zugreifen.
• Die Eigentümer der belasteten Grundstücke verbleiben grundsätzlich im Innenverhältnis als Gesamtschuldner im Sinne des §§ 421 ff. BGB.

Innenausgleich zwischen mehreren Eigentümern

Wird die Gesamtgrundschuld auf mehrere Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer eingetragen, regelt sich der Ausgleich zwischen den Eigentümern nach den Vorschriften über die Gesamtschuld. Zahlt einer der Eigentümer für alle, kann er von den übrigen Eigentümern anteilig Ersatz verlangen (§ 426 BGB).

Übertragung und Teilung der Gesamtgrundschuld

Abspaltung (Teilung)

Die Gesamtgrundschuld ist gemäß § 1132 Abs. 2 BGB teilbar. Sie kann in Teilgrundschulden abgetrennt (abgespalten) werden, z. B. bei Aufteilung einer Finanzierung. Dadurch entstehen eigenständige Grundschulden an jeweiligen Grundstücken, welche jeweils nur noch einen Teil der ursprünglichen Forderung sichern.

Übertragung der Gesamtgrundschuld

Die Gesamtgrundschuld kann ebenso wie eine gewöhnliche Grundschuld übertragen werden. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass alle Teilrechte jeweils gemeinsam übergehen, wenn keine gesonderte Abteilung in Teilgrundschulden erfolgt ist.

Verhältnis zu Sicherungsgrundschuld und Hypothek

Abgrenzung zur Sicherungsgrundschuld

Während die Gesamtgrundschuld eine bestimmte rechtliche Konstruktion mit mehreren Grundstücken betrifft, beschreibt die Sicherungsgrundschuld ein Sicherungsmittel für eine bestimmte Forderung. Beide Rechtsinstitute können im Einzelfall kombiniert werden, sodass mehrere Grundstücke für die Sicherung einer konkreten Forderung gesamtschuldnerisch haften.

Unterschied zur Gesamthypothek

Die Gesamthypothek (§ 1133 BGB) ist ein verwandtes, jedoch eigenständiges Recht. Auch sie bezieht sich auf mehrere Grundstücke, allerdings in Form einer Hypothek, die stets akzessorisch, d. h. unmittelbar an eine bestimmte Forderung gebunden ist. Im Gegensatz zur Grundschuld, deren Bestehen unabhängig von einer Forderung ist, besteht eine Hypothek nur, solange die zu sichernde Forderung existiert.

Löschung und Erlöschen der Gesamtgrundschuld

Voraussetzungen für die Löschung

Die Löschung der Gesamtgrundschuld im Grundbuch erfordert in der Regel

1. entweder die Bewilligung des Gläubigers (Löschungsbewilligung),
2. oder einen Grundbuchberichtigungsantrag nach Erfüllung oder Erlöschen der zugrunde liegenden Schuldforderung.

Auswirkungen der Teillöschung

Eine teilweise Löschung ist möglich, beispielsweise wenn ein Grundstück aus der Haftung entlassen werden soll. In diesem Fall bleibt die Gesamtgrundschuld an den übrigen Grundstücken mit voller Haftung bestehen, sofern die Grundschuld nicht zuvor entsprechend geteilt wurde.

Gesamtgrundschuld in der Rechtsprechung und Literatur

Bedeutung in der Praxis

Die Rechtsprechung behandelt die Besonderheiten der Gesamtgrundschuld in regelmäßigen Abständen, insbesondere in Bezug auf Haftungsumfang, Rangverhältnisse bei mehreren Grundschulden auf denselben Grundstücken und die Rechte der jeweiligen Eigentümer bei Teilung oder Übertragung der Gesamtgrundschuld.

Lehrbücher und Kommentare

Die Gesamtgrundschuld ist ein regelmäßig behandeltes Thema in zivilrechtlicher Literatur sowie in Kommentaren zum Bürgerlichen Gesetzbuch. Insbesondere die Wechselwirkungen zwischen der gesamtschuldnerischen Haftung, der Zwangsvollstreckung und dem Innenausgleich sorgen immer wieder für Diskussionen und weiterführende Entwicklungen im Recht.

Zusammenfassung

Die Gesamtgrundschuld ist ein zentraler Baustein im deutschen Sicherungsrecht für Grundstücke und spielt bei komplexeren Beleihungs- und Finanzierungsvorhaben eine wichtige Rolle. Sie ermöglicht, die volle Sicherheit für einen bestimmten Betrag anteilig auf mehrere Grundstücke zu erstrecken. Dabei steht dem Gläubiger ein umfassendes Zugriffsrecht zu, während für die Eigentümer eine gesamtschuldnerische Haftung mit entsprechenden Ausgleichsansprüchen im Innenverhältnis besteht. Die Gesamtgrundschuld verbindet damit Flexibilität mit hoher Effizienz im Sicherungsrecht und bleibt auch mit Blick auf aktuelle Rechtsprechung und Literatur ein bedeutsames Gestaltungsinstrument im deutschen Sachenrecht.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Voraussetzungen sind für die Bestellung einer Gesamtgrundschuld erforderlich?

Für die Bestellung einer Gesamtgrundschuld müssen mehrere Voraussetzungen gemäß §§ 1132 ff. BGB erfüllt sein. Zunächst ist ein Eintragungsverlangen aller beteiligten Grundstückseigentümer erforderlich, da die Gesamtgrundschuld stets mehrere Grundstücke belastet. Die Einigung (Bewilligung und Antrag) gemäß § 873 BGB muss sich auf alle betroffenen Grundstücke erstrecken. Darüber hinaus verlangt das Grundbuchamt eine notarielle Beglaubigung der entsprechenden Erklärungen und ggf. die Vorlage weiterer Unterlagen, wie z.B. Eigentumsnachweise und Löschungsbewilligungen anderer bestehender Rechte. Wichtig ist zudem die Zustimmung aller Beteiligten, insbesondere wenn im Rahmen einer Gesamthandsgemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft oder GbR) bestellt wird. Das Grundbuchamt prüft die Übereinstimmung der Lasten und Rechte an den jeweils betroffenen Grundstücken, um die ordnungsgemäße Eintragung sicherzustellen. Vermögensrechtlich müssen die Grundstücke im Eigentum ein und derselben Person, einer Gesamthandsgemeinschaft oder aller beteiligten Miteigentümer stehen. Zudem darf keine rechtliche Beschränkung im Grundbuch (wie Zwangsversteigerungsvermerke oder Vormerkungen) einer Gesamtgrundschuld entgegenstehen.

Wie erfolgt die dingliche Sicherung bei einer Gesamtgrundschuld im Vergleich zur Einzelgrundschuld?

Bei der dinglichen Sicherung einer Gesamtgrundschuld werden mehrere Grundstücke gemeinschaftlich haftbar gemacht, was bedeutet, dass der Gläubiger bei Fälligkeit der gesicherten Forderung wahlweise gegen ein, mehrere oder alle Grundstücke die Zwangsvollstreckung betreiben kann. Im Gegensatz zur Einzelgrundschuld, bei der nur ein Grundstück haftet, ist die Haftungsmasse bei der Gesamtgrundschuld insgesamt größer und bietet dem Gläubiger erhöhte Sicherheit. Die Inanspruchnahme erfolgt, bis die gesicherte Forderung insgesamt – nicht etwa nur anteilig nach Grundstückswerten – getilgt ist. Die Haftung der einzelnen Grundstücke ist dabei akzessorisch zur Forderung und folgt der gesamtschuldnerischen Regelung. Gläubiger müssen jedoch beachten, dass ein etwaiger Erlös aus der Verwertung einzelner Grundstücke die Haftung der übrigen Grundstücke entsprechend reduziert.

Können Gesamtgrundschulden umgewandelt, geteilt oder übertragen werden? Welche Voraussetzungen gelten?

Eine Gesamtgrundschuld kann gemäß § 1150 BGB in Teilgrundschulden umgewandelt werden, sofern die Beteiligten dies miteinander vereinbaren und die entsprechende Eintragung im Grundbuch veranlassen. Die Umwandlung setzt das Vorliegen einer einvernehmlichen Regelung zwischen allen Eigentümern und Grundschuldgläubigern voraus. Geteilte Gesamtgrundschulden erfassen dann jeweils nur noch einzelne Grundstücke. Die Übertragung einer Gesamtgrundschuld ist wie bei der Einzelgrundschuld gemäß §§ 1191 ff., 1154 BGB durch Abtretung möglich. Voraussetzung ist hierfür vor allem die Einigung (Abtretungserklärung), der Besitz der Grundschuldbriefe (bei Briefgrundschuld) sowie die Anzeige und Eintragung im Grundbuch. Eine Übertragung kann sowohl vollumfänglich (gesamte Grundschuld mit allen Grundstücken) als auch in Form von Teilübertragungen stattfinden, beispielsweise bei Verkauf einzelner Grundstücke.

Inwiefern unterscheidet sich die Haftung mehrerer Eigentümer bei einer Gesamtgrundschuld?

Bei einer Gesamtgrundschuld haften die Eigentümer der belasteten Grundstücke gesamtschuldnerisch im Sinne von § 421 BGB, soweit sie jeweils Eigentümer eines oder mehrerer Grundstücke bilden. Das bedeutet, der Gläubiger kann aus der Grundschuld jedes belastete Grundstück in Anspruch nehmen, bis zur vollständigen Tilgung der gesicherten Forderung. Es entsteht keine quotal beschränkte Haftung der einzelnen Grundstücke, sondern eine „gesamtschuldnerische“ Haftung der Grundstücke, aus der der Gläubiger frei wählen kann, gegen welches Grundstück er vorgeht. Im Innenverhältnis kann er aber die anderen Belasteten im Regelfall zum Ausgleich heranziehen (Regressrecht nach § 426 BGB), sofern nichts anderes vereinbart wurde. Eine gesamtschuldnerische Haftung trifft im Zweifel alle anteilig Berechtigten, es sei denn, eine spezielle Aufteilung ist im Grundbuch vermerkt.

Welche Löschungsmöglichkeiten bestehen für eine Gesamtgrundschuld?

Die Löschung einer Gesamtgrundschuld bedarf grundsätzlich der Zustimmung (Löschungsbewilligung) des Grundschuldgläubigers (§§ 875, 1183 BGB). Die Löschung kann wahlweise für die gesamte Grundschuld (und somit für alle betroffenen Grundstücke) oder für einzelne Grundstücke erfolgen, sofern eine entsprechende Teillöschungsbewilligung vorliegt. Für die Einzel- oder Teillöschung ist die Vorlage der Grundschuldbriefe und der bewilligten Erklärungen aller beteiligten Eigentümer erforderlich. Die Löschung bewirkt, dass das Grundbuch von der Belastung bereinigt wird. Es ist zu beachten, dass durch die Löschung an einzelnen Grundstücken die Haftung der Gesamtheit der Grundstücke reduziert wird; verbliebene Forderungsteile haften dann nur noch mit den weiterhin belasteten Grundstücken.

Wie wird mit bestehenden weiteren Belastungen (wie Grundpfandrechten oder Dienstbarkeiten) bei der Eintragung einer Gesamtgrundschuld rechtlich umgegangen?

Vor Eintragung einer Gesamtgrundschuld prüft das Grundbuchamt die Rangfolge sämtlicher eingetragener Rechte. Bereits bestehende Belastungen, wie weitere Grundpfandrechte (Hypotheken, Einzelgrundschulden) oder Dienstbarkeiten, bleiben auch nach Eintragung bestehen – allerdings im jeweiligen Rang vor bzw. hinter der neu einzutragenden Gesamtgrundschuld. Die Eintragung darf rechtlich keine berechtigten Interessen anderer Gläubiger oder Berechtigter beeinträchtigen. Sollte die neue Gesamtgrundschuld im Rang nachrangig eingetragen werden, bedeutet das für den Gläubiger ein erhöhtes Risiko, da im Fall der Zwangsvollstreckung aus vorrangigen Rechten nur der verbleibende Erlös zur Verfügung steht. Die Beteiligten können Rangänderungen vornehmen, hierzu sind jedoch die Zustimmungserklärungen aller betroffenen Berechtigten erforderlich.

Welche besonderen Formerfordernisse müssen bei der Bewilligung und Eintragung einer Gesamtgrundschuld beachtet werden?

Für die Bewilligung und Eintragung einer Gesamtgrundschuld ist nach deutschem Recht die notarielle Beurkundung der Bewilligung (§ 873 BGB) Voraussetzung. Die Eintragungsunterlagen müssen sämtliche betroffenen Grundstücke eindeutig identifizieren und die Eintragungsbewilligung muss von allen Grundstückseigentümern und gegebenenfalls von Vertretern der Gesamthandsgemeinschaft unterschrieben sein. Liegt Miteigentum vor, so müssen alle Miteigentümer gemeinschaftlich handeln. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, so sind die Ausstellung und Übergabe der Grundschuldbriefe zu veranlassen. Schließlich ist, wie bei jeder Grundbuchänderung, ein formwirksamer Antrag beim Grundbuchamt einzureichen. Die Erfüllung der schuldrechtlichen Voraussetzungen (z.B. Sicherungsvertrag) ist grundsätzlich keine Eintragungsvoraussetzung, im Regelfall prüft das Grundbuchamt diese nicht.