Gebäudestromnutzungsvertrag

Begriff und Grundlagen des Gebäudestromnutzungsvertrags

Ein Gebäudestromnutzungsvertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag, der die Nutzung und Abrechnung von Strom innerhalb eines Gebäudes oder Gebäudekomplexes zwischen einem Vertragspartner (meist dem Betreiber der Stromerzeugungsanlage oder dem Gebäudeeigentümer) und einem oder mehreren Nutzern (z.B. Mietern oder Wohnungseigentümern) regelt. Der Gebäudestromnutzungsvertrag kommt insbesondere im Zusammenhang mit der Nutzung von Strom aus lokalen Energieerzeugungsanlagen, wie Blockheizkraftwerken, Photovoltaikanlagen oder Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen, zum Einsatz. Er betrifft sowohl die konkrete Stromlieferung als auch die Nutzung von Infrastrukturen sowie weitere Verteilaspekte innerhalb eines Gebäudes.

Vertragstypische Inhalte des Gebäudestromnutzungsvertrags

Vertragspartner und Anwendungsbereich

Der Gebäudestromnutzungsvertrag wird in der Regel zwischen dem Eigentümer oder Betreiber einer im oder am Gebäude befindlichen Energieerzeugungsanlage und den Endnutzern, meist Mietern oder Wohnungseigentümern, geschlossen. Der Vertrag kann einzelne oder sämtliche Stromabnehmer eines Gebäudes umfassen und regelt sowohl die Nutzungsmodalitäten für hausintern erzeugten Strom (sog. „Mieterstrom“) als auch ggf. Bezugsmöglichkeiten aus dem öffentlichen Netz im Rahmen einer kombinierten Versorgung.

Hauptleistungspflichten

Die wesentlichen Leistungspflichten im Gebäudestromnutzungsvertrag umfassen:

• Stromlieferung und -bereitstellung: Die Bereitstellung von Strom durch den Betreiber der Anlage an den Nutzer
• Nutzungsrecht an der Strominfrastruktur: Einräumung der Befugnis zur Nutzung hausinterner Leitungen und ggf. Zähler
• Vergütung und Abrechnung: Festlegung der Preise, Abrechnungsmodalitäten und Zahlungsbedingungen
• Laufzeit und Kündigung: Regelungen zur Vertragsdauer, ordentlichen und außerordentlichen Kündigungsrechten
• Technische Betriebspflichten: Pflichten hinsichtlich Wartung, Instandhaltung und Messung

Rechtsnatur und Abgrenzung

Einordnung im Vertragsrecht

Der Gebäudestromnutzungsvertrag stellt einen gemischttypischen Vertrag mit Elementen des Energielieferungsvertrags, des Mietvertrags (bezüglich Nutzung der Infrastruktur) und dienstleistungsrechtlichen Komponenten dar. Die Einordnung unterliegt keiner ausdrücklichen gesetzlichen Regelung, orientiert sich jedoch weitgehend an den allgemeinen Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), insbesondere §§ 305 ff. BGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen), §§ 535 ff. BGB (Mietrecht) sowie spezieller energierechtlicher Rahmenbedingungen.

Abgrenzung zum klassischen Stromliefervertrag

Im Unterschied zu klassischen Stromlieferverträgen zwischen Endkunden und Energieversorgungsunternehmen regelt der Gebäudestromnutzungsvertrag insbesondere die innerhausliche Verteilung und Nutzung von lokal erzeugtem Strom und berücksichtigt die Besonderheiten der Versorgung mehrerer Parteien innerhalb einer Immobilie.

Rechtliche Besonderheiten und regulatorische Vorgaben

Mieterstrom und relevante Vorschriften

Der Gebäudestromnutzungsvertrag wird häufig im Rahmen des § 42a Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) sowie des § 21 Abs. 3 und §§ 20 Abs. 1a, 42b ff. EnWG geschlossen. Im Zusammenhang mit dem sogenannten Mieterstrommodell nach §§ 19 Abs. 1, 21b EEG werden zusätzliche Anforderungen an Messung, Abrechnung und Meldung an Netzbetreiber und Marktstammdatenregister (MaStR) relevant.

Verbraucherschutz und Transparenzpflichten

Sofern der Gebäudestromnutzungsvertrag mit Verbrauchern abgeschlossen wird, gelten die Verbraucherschutzregelungen aus dem EnWG, insbesondere bezüglich Preistransparenz, Informationspflichten und Kündigungsmodalitäten (§§ 40 ff. EnWG). Ferner müssen alle zentralen Vertragsinhalte klar und verständlich dargestellt sein.

Datenschutz und Messstellenbetrieb

Die Abrechnung über Gebäudezähler oder Untermesssysteme erfordert die Einhaltung datenschutzrechtlicher Vorgaben nach DSGVO und Messstellenbetriebsgesetz (MsbG). Personenbezogene Daten der Nutzer dürfen ausschließlich unter den Vorgaben zulässiger Zweckbindung verwendet werden.

Netzentgeltregulierung und Umlagen

Für den im Gebäude erzeugten und genutzten Strom fallen unter bestimmten Voraussetzungen Ermäßigungen oder Befreiungen von Netzentgelten, EEG-Umlage, KWKG-Umlage und weiteren Abgaben an. Die Bedingungen richten sich insbesondere nach dem Grad der Eigenversorgung (§ 61a bis § 61k EEG), dem Betreiberstatus sowie der baulichen und betrieblichen Ausgestaltung des Stromnetzes im Gebäude.

Vertragsgestaltung und typische Regelungsinhalte

Typische Klauseln im Gebäudestromnutzungsvertrag

1. Leistungsbeschreibung: Detaillierte Angaben zum Umfang der Stromnutzung, technischen Rahmenbedingungen und zur Art der Stromerzeugung.
2. Preisstruktur: Differenzierung nach Eigenstrom, Netzstrom und Umlagen; Regelung von Preisgleitklauseln und Abrechnungsmethoden.
3. Betriebs- und Wartungspflichten: Festlegungen zur Instandhaltung der Erzeugungs- und Verteilanlagen, Verantwortlichkeiten bei Störungen.
4. Haftung und Gewährleistung: Umfang der Haftung bei Versorgungsunterbrechungen, Schadensersatzregelungen.
5. Kündigungsmöglichkeiten und Vertragslaufzeit: Regelungen zur ordentlichen Kündigung sowie zu außerordentlichen Beendigungsgründen, z.B. bei Eigentumswechsel.
6. Messung und Abrechnung: Festlegung der Messmethodik und Verantwortlichkeit für Messdienste, Vereinbarung zur Datensicherheit.
7. Besondere Pflichten bei Eigenversorgung: Ggf. abweichende Vereinbarungen bezüglich einer Beteiligung an Stromgestehungskosten.

Besonderheiten bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)

Innerhalb von WEGs ist die Umsetzung eines Gebäudestromkonzepts regelmäßig an das Mehrheitsprinzip sowie zustimmende Beschlüsse nach Wohnungseigentumsgesetz gebunden. Sonderregelungen bezüglich Beschlussfassung, Kostentragung und Nutzung sind hierbei zu beachten.

Praxisrelevanz und aktuelle Entwicklungen

Infolge der Energiewende und des verstärkten Ausbaus dezentraler Energieerzeugung kommt Gebäudestromnutzungsverträgen zunehmend Bedeutung zu. Gesetzliche Neuerungen, insbesondere im Bereich des Mieterstroms, der CO2-Bepreisung und Digitalisierung der Versorgungsanlagen, führen kontinuierlich zu Anpassungen der rechtlichen und technischen Anforderungen an solche Verträge.

Zukunftsperspektiven

Mit Blick auf die fortschreitende Integration erneuerbarer Energien, die zunehmende Sektorkopplung und wachsende Bedeutung intelligenter Messsysteme (Smart Meter) werden Gebäudestromnutzungsverträge voraussichtlich weiter an praktischer Relevanz gewinnen und neue vertragliche sowie regulatorische Herausforderungen mit sich bringen.

Hinweis: Aufgrund der Vielschichtigkeit und kontinuierlichen rechtlichen Weiterentwicklung empfiehlt sich eine sorgfältige Vertragsgestaltung unter Beachtung aller einschlägigen energierechtlichen und datenschutzrechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere zur Sicherung der Interessen aller beteiligten Parteien.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Mindestanforderungen muss ein Gebäudestromnutzungsvertrag erfüllen?

Ein Gebäudestromnutzungsvertrag muss bestimmten gesetzlichen Mindestanforderungen genügen, um rechtswirksam und für beide Parteien rechtssicher zu sein. Zunächst muss der Vertrag schriftlich aufgesetzt werden, wenn dies von einer der Parteien gewünscht wird oder wenn gesetzlich – beispielsweise nach § 126 BGB – Schriftform zwingend vorgeschrieben ist. Im Vertrag müssen die Identität aller Vertragspartner (Vermieter/Eigentümer und Mieter/Nutzer) eindeutig erfasst sein. Weiterhin sind die genaue Bezeichnung und Beschreibung des betreffenden Gebäudes bzw. der genutzten Flächen erforderlich. Wesentlich ist die klare Regelung der Nutzungsrechte und -pflichten in Bezug auf den erzeugten oder bezogenen Strom. Hierzu zählen insbesondere die Art der Stromquelle (z.B. Photovoltaik-Anlage), der Umfang der Nutzung (Menge, Leistungsgrenzen, zeitliche Verfügbarkeit) und die Modalitäten der Stromabnahme. Außerdem müssen die Preisgestaltung einschließlich möglicher Preisänderungsklauseln, die Abrechnungsmethoden sowie Zahlungsbedingungen transparent geregelt werden. Häufig zwingend – und jedenfalls empfehlenswert – sind zudem Regelungen zur Haftung, zur Laufzeit, zu Kündigungsmöglichkeiten und zu Anpassungsklauseln bei rechtlichen oder technischen Änderungen, wie etwa Gesetzesänderungen oder dem Austausch von Anlagen. Schließlich sollte der Vertrag auch den Datenschutz gemäß DSGVO berücksichtigen, wenn personenbezogene Daten verarbeitet werden.

Wer haftet bei technischen Störungen oder Ausfällen im Rahmen eines Gebäudestromnutzungsvertrages?

Die Haftung bei technischen Störungen oder Ausfällen richtet sich nach den im Vertrag individuell getroffenen Vereinbarungen sowie den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften, insbesondere aus dem Miet-, Werk- oder Dienstvertragsrecht des BGB. Häufig wird die Haftung im Vertrag speziell geregelt: Der Betreiber der Stromerzeugungsanlage (z.B. der Gebäudeeigentümer) schuldet die Bereitstellung der vereinbarten Strommenge und -qualität. Kommt es zu Ausfällen, etwa durch Defekte oder höhere Gewalt, ist der Betrieb meist durch sogenannte Force-Majeure-Klauseln für bestimmte Schadensfälle von der Haftung befreit. Werden Störungen jedoch durch grobe Fahrlässigkeit verursacht oder hätte der Betreiber durch zumutbare Maßnahmen einen Ausfall verhindern können (z.B. durch regelmäßige Wartung), besteht eine Haftungsverpflichtung. Wichtig ist die genaue Formulierung der Haftungsgrenzen im Vertrag, insbesondere hinsichtlich indirekter Schäden (z.B. Produktionsausfall, entgangener Gewinn), etwa durch Haftungsausschlüsse oder Deckelungen. Der Nutzer selbst haftet ggf. für Schäden, die durch unsachgemäße Nutzung der Strominfrastruktur entstehen. In jedem Fall gilt: Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung greifen die allgemeinen Haftungsmaßstäbe des Zivilrechts (§§ 280 ff., 536 ff., 631 ff. BGB).

Können Gebäudestromnutzungsverträge eine Mindestlaufzeit oder Kündigungsfristen vorsehen?

Gebäudestromnutzungsverträge können und sollten konkrete Regelungen zu Mindestlaufzeiten und Kündigungsfristen enthalten. Dabei ist die Vertragsfreiheit nur durch zwingende gesetzliche Vorschriften, etwa zum Schutz von Verbrauchern (§ 309 BGB), beschränkt. Typisch sind Mindestvertragslaufzeiten von einem bis zu mehreren Jahren, häufig gekoppelt an die Amortisationsdauer von Investitionen in die Erzeugungsanlage. Eine ordentliche Kündigung ist in der Regel erstmals zum Ablauf der Mindestlaufzeit möglich, meist mit dreimonatiger oder längerer Kündigungsfrist. Danach kann eine automatische Verlängerung („stillschweigende Verlängerung“) mit einer wiederkehrenden Kündigungsfrist vereinbart werden. Die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung, etwa bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen, technischen Unzulänglichkeiten oder bei gesetzlichen Änderungen, muss vertraglich separat geregelt werden. Ohne vertragliche Festlegung gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln aus dem Miet-, Dienst- oder Werkvertragsrecht je nach Vertragsausgestaltung.

Wie ist die Preisgestaltung im Gebäudestromnutzungsvertrag rechtlich geregelt?

Die Preisgestaltung unterliegt grundsätzlich der Vertragsfreiheit, wird jedoch durch Transparenzgebote und AGB-rechtliche Vorgaben (insbesondere §§ 305 ff. BGB) eingeschränkt. Preise müssen klar, eindeutig und vor Vertragsschluss transparent angegeben werden. Üblich sind entweder Festpreise pro Kilowattstunde, dynamische Preismodelle (mit z.B. Index- oder Kostenanpassung) oder Mischmodelle mit Grund- und Arbeitspreisen. Preisänderungsklauseln sind nur zulässig, wenn sie klar definiert, für den Vertragspartner verständlich und an nachvollziehbare Parameter geknüpft sind, wie zum Beispiel die Änderung staatlicher Abgaben oder die Erhöhung von Wartungskosten. Stellt der Vertrag die Preisfestsetzung einseitig in das Ermessen einer Partei, ist dies häufig rechtlich problematisch, sofern nicht objektive, nachvollziehbare Kriterien festgelegt wurden. Zudem muss sich jede Preiserhöhung sachlich begründen lassen und darf den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen, da sonst eine Unwirksamkeit der Klausel droht.

Welche gesetzlichen Besonderheiten gelten für Gebäudestromnutzungsverträge im Mietrecht?

Gebäudestromnutzungsverträge können entweder eigenständige, vom Mietvertrag unabhängige Verträge oder integrierter Bestandteil des Mietvertrags sein. Wird Strom als Nebenleistung zur Miete erbracht, greift § 535 BGB (Mietrecht des Wohnraummietvertrags). In diesem Fall unterliegt der Vertrag besonderen Verbraucherschutzvorschriften, z.B. den Regelungen über die Abrechnung von Betriebskosten (§ 556 BGB), zur Vertragslaufzeit sowie zur Umlagefähigkeit im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Außerdem besteht eine Informationspflicht über die Kosten und Zusammensetzung der abgerechneten Strommengen. Wird der Strom als selbstständiger Liefervertrag zur Verfügung gestellt, sind die Regeln über Energieversorgungsverträge (§ 41 EnWG und folgende) sowie etwaige Meldepflichten nach dem EEG relevant, insbesondere wenn Strom aus erneuerbaren Energiequellen stammt. Bei Verbrauchern sind auch die Vorschriften zur Widerrufsbelehrung (§§ 355, 356 BGB) und zur Preisanpassung streng zu beachten.

Welche datenschutzrechtlichen Anforderungen müssen beim Gebäudestromnutzungsvertrag beachtet werden?

Sobald im Rahmen des Gebäudestromnutzungsvertrages personenbezogene Daten erhoben, gespeichert oder verarbeitet werden – dies betrifft insbesondere die Abrechnung und den Betrieb von Smart-Metern -, sind die Vorschriften der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) zwingend zu beachten. Hierzu zählen transparente Informationen über die Datenverarbeitung (Erfüllung der Informationspflichten gem. Art. 13, 14 DSGVO), die Einholung wirksamer Einwilligungen, sofern keine anderweitige Rechtsgrundlage (z.B. Vertragserfüllung) vorliegt, sowie die Umsetzung technischer und organisatorischer Maßnahmen zum Schutz der Daten (Art. 32 DSGVO). Zudem muss die Datenminimierung beachtet werden: Es dürfen grundsätzlich nur die für die jeweilige Zweckbestimmung notwendigen Daten verarbeitet werden. Weiterhin ist die Betroffenenrechte (Auskunft, Löschung, Berichtigung) zu gewährleisten. Im Falle der Weitergabe von Daten an Dritte (z.B. Abrechnungsdienstleister) sind Auftragsverarbeitungsverträge nach Art. 28 DSGVO abzuschließen und dokumentieren.

Welche Ansprüche bestehen bei Nichterfüllung oder Schlechterfüllung eines Gebäudestromnutzungsvertrages?

Bei Nichterfüllung (z.B. wenn die vereinbarte Strommenge nicht geliefert wird) oder Schlechterfüllung (z.B. Lieferung mit minderer Qualität, häufige Unterbrechungen) bestehen für den Vertragspartner je nach Ausgestaltung des Vertrages verschiedene Ansprüche. Vorrangig kann der Anspruch auf Nacherfüllung bestehen, d.h. Beseitigung des Mangels oder nachträgliche Stromlieferung. Daneben kommen Ansprüche auf Minderung des vereinbarten Entgelts oder Schadensersatz in Betracht, wenn durch die Schlechterfüllung ein kausaler Vermögensschaden entstanden ist. Bei erheblichen oder wiederholten Pflichtverletzungen kann unter Umständen auch ein Recht zur außerordentlichen Kündigung entstehen. Rechtsgrundlagen sind je nach Vertragsklassifikation die Regelungen des Werkvertragsrechts (§§ 633 ff. BGB), des Dienstvertragsrechts (§§ 611 ff. BGB) oder u.U. des Mietrechts (§§ 535 ff., 536 BGB). Entsprechende vertragliche Regelungen zur Mängelrüge, zu Fristen und zum Nachbesserungsrecht sind empfehlenswert, um die Rechtslage zu konkretisieren und Streitigkeiten zu vermeiden.