Flurstück

Definition und rechtliche Grundlagen des Flurstücks

Begriffserklärung

Ein Flurstück ist im deutschen Grundstücksrecht die kleinste buchungstechnisch abgrenzbare Fläche eines Grundstücks, die im Liegenschaftskataster als selbstständiges, eindeutig bezeichnetes Flächenobjekt geführt wird. Es handelt sich dabei um einen fortlaufend nummerierten Teil der Erdoberfläche, der durch vermessungstechnisch ermittelte Linien abgegrenzt wird. Das Flurstück ist somit die Grundeinheit der Grundstücksdarstellung im Katasterwesen und die zentrale Bezugsgröße für bodenbezogene Rechte und Pflichten.

Gesetzliche Grundlagen

Die rechtlichen Bestimmungen zur Führung, zum Nachweis und zur Veränderung von Flurstücken finden sich insbesondere im Grundbuchordnung (GBO), im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), in den Vermessungs- und Katastergesetzen der Bundesländer sowie in der Grundbuchverfügung (GBV). Das Flurstück stellt gemäß § 2 Abs. 2 GBO und den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften das maßgebliche Objekt dar, an dem das Eigentum (§ 94 ff. BGB) und grundstücksbezogene Rechte (z. B. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte) anknüpfen.

Katasterrechtliche Einordnung und Identifikation

Führung im Liegenschaftskataster

Das Flurstück ist im Liegenschaftskataster (Katasterbuch) als eigenständige Parzelle mit einer eindeutigen Flurstücksnummer verzeichnet. Das Kataster gibt Auskunft über:

• Lage,
• Form,
• Größe (Fläche),
• Nutzung,
• und tatsächliche Eigentumsverhältnisse (Eigentümerdaten werden aber primär im Grundbuch geführt).

Durch regelmäßige Nachführungspflichten des Katasters werden Flurstücke vermessungstechnisch aktuell gehalten und ihre Grenzen dokumentiert.

Flurstücksnummer und Flurkarte

Jedes Flurstück erhält im deutschen Katasterwesen eine Flurstücksnummer, die aus der laufenden Nummer, der zugehörigen Flur und der Gemarkung besteht. Die Gemarkung ist eine verwaltungstechnische Einheit, die mehrere benachbarte Fluren umfasst. Die Flurkarte (oder Liegenschaftskarte) stellt das Flurstück graphisch dar.

Beispiel der Flurstückskennzeichnung:

Gemarkung → Flur → Flurstücksnummer
Beispiel: Gemarkung 1234, Flur 5, Flurstücksnr. 86/2

Grundbuchrechtliche Bedeutung

Bezug zum Grundstücksbegriff

Für das Grundbuch (§ 3 Abs. 1 GBO) ist das Grundstück die Buchungseinheit. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Das Zusammenspiel von Kataster (Flurstück) und Grundbuch (Grundstück) bildet die Grundlage für die eindeutige Identifikation und dingliche Zuordnung von Liegenschaften.

Abbild der Eigentumsverhältnisse

Das Grundbuch verweist regelmäßig mittels Lagebezeichnung auf die zugehörigen Flurstücke. Veränderungen am Flurstück (z. B. Teilung, Verschmelzung) werden sowohl im Kataster als auch im Grundbuch nachgeführt und bedürfen in bestimmten Fällen einer behördlichen oder gerichtlichen Genehmigung (z. B. nach § 19 GBO).

Arten der Veränderung und Abgrenzung

Bildung, Teilung und Verschmelzung

Flurstücke können im Rahmen von Vermessungen neu gebildet, geteilt oder verschmolzen werden. Diese Veränderungen werden im Kataster unter Beachtung der jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften dokumentiert. Jede Veränderung kann grundbuchrechtliche Folgen – insbesondere in Bezug auf die Eintragung von Rechten – auslösen.

Flurstücksbildung:

Entsteht durch vermessungstechnische Abteilung einer Fläche.

Flurstücksteilung:

Voraussetzung für die Teilung ist meist ein amtlicher Teilungsantrag sowie eine amtliche Vermessung. Die Teilung muss von der Katasterbehörde festgestellt werden.

Flurstücksverschmelzung:

Verschmelzen mehrere benachbarte Flurstücke zu einem einzigen, wird ein neues Flurstück mit eigener Flurstücksnummer gebildet und die alten Nummern werden gelöscht.

Grenzveränderungen und Abmarkung

Grenzveränderungen erfolgen durch Grenzfeststellung und -vermessung. Die amtliche Abmarkung sichert die sichtbare Kennzeichnung der Flurstücksgrenzen in der Örtlichkeit, meist durch Grenzsteine. Grenzstreitigkeiten oder Unklarheiten können vermessungsrechtliche und zivilrechtliche Verfahren nach sich ziehen.

Flurstück und Steuerrecht

Flurstücke sind Bemessungsgrundlage für verschiedene Steuern, insbesondere die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer. Die eindeutige Flurstücksidentifizierung ist für steuerliche Festsetzungen und Bewertungsverfahren unabdingbar.

Öffentliches Recht und Flurstück

Bauplanungsrecht

Im Bereich des öffentlichen Baurechts dienen Flurstücke zur Feststellung von Bebauungsplänen, Baulasteneintragungen und Ermittlung von Baugrundstücken. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben bezieht sich regelmäßig auf die Flurstücksidentität.

Bodenordnungsverfahren

Im Rahmen von Bodenordnungsverfahren wie Umlegungen (§§ 45 ff. BauGB) oder Flurbereinigungen wird die Fläche ganzer Flurstücke oder Teile davon neu geordnet. Die Veränderung des Zuschnitts und der Zuordnung von Flurstücken wird katasterrechtlich und grundbuchrechtlich vollzogen.

Besonderheiten

Sondereigentum und Teilungserklärung

Im Wohnungseigentumsrecht (§ 3 WEG) kann ein Flurstück mittels Teilungserklärung in Sondereigentumsrechte aufgeteilt werden. Dabei bleibt das Flurstück als Liegenschaftseinheit bestehen; die Eigentumsverhältnisse werden nach Bruchteilen differenziert.

Belastung und Dienstbarkeiten

Die Bestellung von Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten erfolgt regelmäßig zugunsten bestimmter Flurstücke oder aus bestimmten Flurstücken heraus. Dadurch wird die dingliche Wirkung solcher Rechte ortsbezogen (servitutäre Bindung) hergestellt.

Literatur und weiterführende Vorschriften

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Grundbuchordnung (GBO)
• Grundbuchverfügung (GBV)
• Vermessungs- und Katastergesetze der Bundesländer
• Baugesetzbuch (BauGB)
• Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG)

Zusammenfassung

Das Flurstück ist objektiv betrachtet die grundlegende, amtlich abgegrenzte Einheit der Flächendarstellung im deutschen Grundstücksrecht. Es spielt eine zentrale Rolle im Kataster- und Grundbuchwesen, ist fundamental für Grundstücksverkehr, Eigentumsnachweis, steuerliche Behandlung und die Realisierung von Bau- und Grundstücksprojekten. Die rechtlichen Bestimmungen sorgen für eine eindeutige Zuordnung und rechtssichere Handhabung sämtlicher Liegenschaftsangelegenheiten.

Häufig gestellte Fragen

Wer ist rechtlich gesehen Eigentümer eines Flurstücks?

Der Eigentümer eines Flurstücks ist im rechtlichen Sinne diejenige natürliche oder juristische Person, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das Grundbuch ist das maßgebliche öffentliche Register für Grundstücke und deren rechtliche Zuordnung. Dabei ist zu beachten, dass das Flurstück als vermessungstechnische Einheit im Liegenschaftskataster geführt wird, während der grundbuchrechtliche Eigentumserwerb erst durch Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB) rechtswirksam wird. Das Kataster dient lediglich der Beschreibung und Erfassung räumlicher Gegebenheiten und hat keine konstitutive Wirkung für das Eigentum. Veränderungen am Eigentum, wie etwa der Verkauf oder die Vererbung, werden erst dann wirksam, wenn sie im Grundbuch nachvollzogen und eingetragen werden; dies gilt unabhängig davon, ob das Flurstück im Liegenschaftskataster aktualisiert wurde.

Können an einem einzelnen Flurstück unterschiedliche Rechte eingetragen werden?

Ja, an einem Flurstück können im Grundbuch verschiedene dingliche Rechte, wie zum Beispiel Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauch oder auch Hypotheken und Grundschulden eingetragen werden. Diese Rechte werden in den entsprechenden Abteilungen des Grundbuches vermerkt und können sowohl zugunsten Dritter als auch zugunsten des Eigentümers selbst bestehen. Die Bestellung, Änderung oder Löschung solcher Rechte erfolgt durch notarielle Beurkundung und formelle Eintragung im Grundbuch, wobei stets das Bestimmtheitsgebot (§ 28 GBO) zu beachten ist. Rechte an einzelnen Teilflächen eines Flurstücks können dabei nur eingetragen werden, wenn diese Teilflächen im Kataster als selbständige Flurstücke gebildet und entsprechend im Grundbuch geführt werden.

Wie erfolgt die Übertragung eines Flurstücks aus rechtlicher Sicht?

Die rechtswirksame Übertragung eines Flurstücks, beispielsweise durch Kauf, Schenkung oder Erbfolge, setzt stets einen notariell beurkundeten Vertrag und die anschließende Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch voraus (§§ 311b, 873 BGB). Neben dem Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags (z. B. Kaufvertrag) ist für den Eigentumsübergang die Auflassung, also die formale Einigung über den Eigentumswechsel vor einem Notar, erforderlich. Danach muss die Eigentumsübertragung beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden. Erst mit Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wird der Eigentumswechsel rechtlich vollzogen, unabhängig davon, ob die tatsächliche Übergabe des Flurstücks bereits stattgefunden hat.

Welche rechtliche Bedeutung hat die Flurstücksnummer?

Die Flurstücksnummer ist eine amtliche Bezeichnung, die zur eindeutigen Identifikation und Abgrenzung eines Flurstücks innerhalb des Liegenschaftskatasters verwendet wird. Rechtlich dient sie dazu, die Lage, Größe und genaue Zuordnung eines bestimmten Grundstücks zu gewährleisten. Im Grundbuch finden sich Angaben zur Lage, zur Flur und insbesondere zur Flurstücksnummer, um Zweifelsfragen bei der Zuordnung von Grund und Boden zu vermeiden. Die Änderung der Flurstücksnummer, etwa durch Zerlegung, Verschmelzung oder Umnummerierung, muss sowohl im Kataster als auch im Grundbuch nachvollzogen werden, wobei die tatsächliche Grundstücksgrenze und der rechtliche Status gewahrt bleiben.

Wann ist eine Verschmelzung oder Teilung eines Flurstücks rechtlich erforderlich?

Eine Verschmelzung oder Zerlegung (Teilung) eines Flurstücks ist rechtlich immer dann erforderlich, wenn beispielsweise durch Bauvorhaben, Grundstücksverkauf, Erbschaft oder die Bestellung von Rechten an Teilflächen eine neue katasterrechtliche Zuordnung geschaffen werden muss. Die Zerlegung eines Flurstücks wird durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt und muss sowohl im Liegenschaftskataster als auch im Grundbuch aktualisiert werden. Die Verschmelzung dient der Zusammenfassung mehrerer aneinandergrenzender Flurstücke zu einem neuen Flurstück. Beide Vorgänge setzen öffentlich-rechtliche Genehmigungen voraus, beispielsweise nach dem Baugesetzbuch (BauGB), und werden erst durch die Eintragung im Grundbuch rechtlich wirksam.

Welche Rolle spielt das Flurstück im Rahmen des Verkehrswertes und der Zwangsversteigerung?

Im Rahmen der Verkehrswertermittlung und einer etwaigen Zwangsversteigerung ist das Flurstück als spezifisch abgegrenzte Liegenschaft von zentraler Bedeutung. Der Verkehrswert eines Flurstücks wird gemäß § 194 BauGB auf Basis der tatsächlichen Nutzungsart, Größe, Lage sowie bestehender rechtlicher Belastungen (z. B. Grunddienstbarkeiten, Baulasten) festgelegt. Im Falle einer Zwangsversteigerung wird das betroffene Flurstück im Versteigerungsbeschluss eindeutig durch seine Flurstücksnummer sowie seine Lage im Liegenschaftskataster bezeichnet, damit sämtliche Antragsgegner und Bieter eindeutig wissen, auf welches Grundstück sich das Verfahren bezieht. Alle Rechte und Belastungen, die dem Flurstück im Grundbuch zugeordnet sind, werden im Zwangsversteigerungsverfahren berücksichtigt.