Energieausweis

Energieausweis im Recht: Begriff, Rechtsgrundlagen und Pflichten

Der Energieausweis ist ein rechtlich geregeltes Dokument, das energetische Kennwerte von Gebäuden im Rahmen von Verkauf, Vermietung oder Verpachtung ausweist. Er dient der Information von Eigentümern, Mietern und Käufern über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes. Die Anforderungen, Erstellung, Ausgestaltung und Rechtsfolgen eines Energieausweises sind umfassend geregelt und stellen für Immobilieneigentümer und Bauherren eine verbindliche Verpflichtung dar.

Begriff und Zweck des Energieausweises

Der Energieausweis – auch Energiepass genannt – ist ein Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes anhand vorgeschriebener Kennwerte bewertet und darstellt. Ziel ist es, die Energieeffizienz von Gebäuden transparent zu machen und dadurch Anreize zur energetischen Sanierung sowie zur Reduzierung von CO₂-Emissionen zu schaffen.

Inhaltliche Anforderungen

Ein Energieausweis enthält unter anderem:

• Angaben zur Art des Gebäudes
• Erläuterungen zur energetischen Gebäudebewertung (z. B. Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf oder Energieverbrauch)
• Energie-Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a)
• Angaben zu den genutzten Energieträgern (z. B. Gas, Öl, Fernwärme)
• Modernisierungsempfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz
• Angaben zum Ausweisaussteller sowie zur Gültigkeitsdauer

Gesetzliche Grundlagen

Maßgebliche Rechtsgrundlage für den Energieausweis ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vom 8. August 2020. Zuvor galten die Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), die durch das GEG abgelöst wurden.

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG regelt vor allem:

• Anwendungsbereich: Alle Wohngebäude sowie Nichtwohngebäude, die verkauft, neu vermietet, verpachtet oder neu gebaut werden.
• Pflicht zur Erstellung und Vorlage: Eigentümer von Gebäuden müssen bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung unaufgefordert einen gültigen Energieausweis vorlegen und den Energiekennwert bereits in Immobilienanzeigen veröffentlichen (§ 80 ff. GEG).
• Anforderungen an Aussteller: Der Ausweis darf nur von berechtigten Personen mit entsprechender Qualifikation ausgestellt werden (§ 88 GEG).

Energieausweisarten

Im rechtlichen Rahmen werden zwei Hauptarten unterschieden:

• Bedarfsausweis: Erstellt auf Basis einer technischen Analyse. Er erfasst den theoretisch berechneten Energiebedarf.
• Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre.

Welcher Energieausweis erforderlich ist, bestimmt sich nach Art, Baujahr und Größe des Gebäudes (§ 80 Abs. 4 GEG).

Pflichten und Haftung

Verpflichtete Personen und Ausnahmen

Nach § 80 GEG sind Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis vorlegen zu lassen, sobald das Gebäude verkauft, neu vermietet oder verpachtet wird. Ausnahmen bestehen lediglich bei

• Gebäuden mit einer Nutzfläche unter 50 m²,
• denkmalgeschützten Gebäuden und
• Gebäuden, die weniger als vier Monate jährlich genutzt werden.

Pflichten bei Immobilienanzeigen

Gemäß § 87 GEG sind bei der Vermarktung (z. B. in Anzeigen) bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis zu veröffentlichen, darunter der Energiekennwert, Art des Ausweises und wesentliche Energieträger.

Ordnungswidrigkeiten und Sanktionen

Eine Nichterfüllung der Energieausweis-Pflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Nach § 108 GEG kann dies mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 EUR geahndet werden. Ebenso besteht Haftung für Sachmängel, falls ein fehlender oder fehlerhafter Energieausweis dazu führt, dass der Käufer die Energieeffizienz falsch einschätzt.

Gültigkeit und Erneuerung des Energieausweises

Energieausweise sind regelmäßig zehn Jahre gültig (§ 81 GEG). Eine frühere Erneuerung ist erforderlich, wenn wesentliche Änderungen an der Gebäudetechnik oder der Gebäudehülle vorgenommen werden, die den Energieverbrauch beeinträchtigen.

Zugriff und Einsichtsrechte

Käufer und neue Mieter haben ein Recht auf Aushändigung oder Einsicht in den Energieausweis. Die Vorlagepflicht besteht spätestens bei der Besichtigung, spätestens jedoch zur Unterzeichnung des Kauf-, Miet- oder Pachtvertrags.

Aktuelle Entwicklungen und Ausblick

Mit den laufenden Anpassungen der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) werden auch nationale energetische Anforderungen regelmäßig verschärft. Das GEG wird diesen Vorgaben laufend angepasst, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen und Transparenz für Marktteilnehmer zu erhöhen.

Zusammenfassung

Der Energieausweis ist ein rechtlich vorgeschriebenes Dokument zur Bewertung der Energieeffizienz von Gebäuden, das weitreichende Informations- und Vorlagepflichten für Eigentümer begründet. Die gesetzlichen Regelungen, insbesondere das Gebäudeenergiegesetz, normieren Inhalt, Ausgestaltung, Geltungsbereich sowie Sanktionen bei Verstößen umfassend und tragen zur Transparenz im Immobilienmarkt sowie zur Erreichung klimapolitischer Ziele bei.

Häufig gestellte Fragen

Wann besteht nach deutschem Recht eine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises?

Die Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises ergibt sich in Deutschland aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Grundsätzlich gilt die Vorlagepflicht immer dann, wenn ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbstständige Nutzungseinheit neu gebaut, verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird. Bereits bei der Besichtigung muss einem potenziellen Käufer oder Mieter der Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Der Energieausweis ist spätestens bei Abschluss des Kauf-, Miet- oder Pachtvertrags (also der notariellen Beurkundung oder Vertragsunterzeichnung) vollständig und unverzüglich zu übergeben. Die Pflicht bezieht sich sowohl auf Wohngebäude als auch auf Nichtwohngebäude, wobei im Detail je nach Immobilientyp und Baujahr differenziert wird. Es gibt Ausnahmen, beispielsweise für denkmalgeschützte Gebäude (§ 79 GEG). Verstöße gegen die Pflicht zur rechtzeitigen Vorlage und Übergabe des Energieausweises stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GEG).

Wer haftet rechtlich bei fehlerhaften oder fehlenden Angaben im Energieausweis?

Die rechtliche Haftung bei fehlerhaften oder fehlenden Angaben im Energieausweis richtet sich primär gegen das ausstellende Fachunternehmen oder die sachverständige Person, die den Energieausweis erstellt hat. Diese haften im Rahmen ihres Dienst- oder Werkvertrags gegenüber dem Auftraggeber für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben. Darüber hinaus trifft auch den Eigentümer bzw. Vermieter eine Verantwortung: Er ist verpflichtet, den Energieausweis dem Käufer oder Mieter rechtzeitig und korrekt zur Verfügung zu stellen. Ergibt sich nachweislich, dass relevante Informationen bewusst oder grob fahrlässig falsch übermittelt wurden, kann dies zivilrechtliche Schadensersatzansprüche nach sich ziehen. Zusätzlich drohen, wie bereits erwähnt, Bußgelder. Im Immobilienkauf kann ein unvollständiger oder gefälschter Energieausweis zu einer Anfechtung des Vertrags, Rückabwicklung oder zur Minderung des Kaufpreises führen, sofern eine arglistige Täuschung vorliegt.

Welche juristischen Konsequenzen drohen bei Nichtangabe der Energiekennwerte in Immobilienanzeigen?

Nach deutschem Recht ist es gemäß § 87 GEG zwingend vorgeschrieben, bestimmte Energiekennwerte aus dem Energieausweis bereits in Immobilienanzeigen anzugeben. Dazu zählen insbesondere die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauchswert, der wesentliche Energieträger für die Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse (soweit vorhanden). Das gilt für Print- und Online-Anzeigen gleichermaßen. Werden diese Pflichtangaben in Anzeigen für Kauf oder Vermietung unterlassen, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die unter Umständen mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann. Dies betrifft sowohl gewerbliche als auch private Anbieter. Die Durchsetzung der Sanktionen obliegt den jeweils zuständigen Landesbehörden.

Gibt es gesetzlich festgelegte Ausnahmen von der Energieausweispflicht?

Ja, das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt explizite Ausnahmen. Keine Pflicht zur Vorlage oder Erstellung eines Energieausweises besteht in folgenden Fällen: Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GEG), kleine Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern, Gebäude, die nicht regelmäßig genutzt oder beheizt werden (z.B. Ferienhäuser, Wochenendhäuser), Betriebsgebäude mit einem sehr niedrigen Energiebedarf oder Gebäude, die ausschließlich landwirtschaftlich, gewerblich oder industriell genutzt und nur zu einem geringen Teil beheizt werden. Auch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an solchen ausgenommenen Gebäuden lösen nach aktueller Rechtslage keine Energieausweispflicht aus.

Welche Fristen gelten für die Gültigkeit und Aktualisierung des Energieausweises?

Ein Energieausweis besitzt ab Ausstellung eine gesetzlich geregelte Gültigkeitsdauer von zehn Jahren (§ 80 Abs. 9 GEG). Nach Ablauf dieser Frist muss bei einer weiteren Nutzung (z.B. neuem Verkauf, Vermietung) ein neuer, aktueller Energieausweis erstellt werden. Eine Verpflichtung zur vorzeitigen Aktualisierung besteht nur, wenn das Gebäude durch Modernisierungsmaßnahmen wesentlich verändert wird und dies Auswirkungen auf die energetischen Eigenschaften hat – dann ist ein neuer Energieausweis zu fertigen. Bei Eigentümerwechsel während der Gültigkeit bleibt der Ausweis weiterhin gültig. Es ist jedoch zu betonen, dass jeder neue Eigentümer oder Vermieter für die ordnungsgemäße Aushändigung und die aktuelle Gültigkeit gegenüber potenziellen Käufern oder Mietern verantwortlich bleibt.

In welchen Fällen kann ein Bußgeld wegen Verstoßes gegen die Vorschriften zum Energieausweis verhängt werden?

Ein Bußgeld kann in vielfältigen Szenarien verhängt werden, beispielsweise bei unterlassener oder verspäteter Vorlage und Übergabe des Energieausweises an den Käufer, Mieter, Pächter oder Leasingnehmer, bei fehlenden oder falschen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, beim Ausstellen eines Energieausweises durch nicht befugte Personen oder bei bewusster Falschangabe im Energieausweis. Die Sanktionen reichen je nach Ordnungswidrigkeit von bis zu 10.000 Euro für die Verantwortlichen (§ 108 GEG). Die Kontrolle und Verfolgung dieser Ordnungswidrigkeiten obliegt den zuständigen Bauaufsichts- oder Ordnungsämtern der Länder bzw. Kommunen.

Können Mieter oder Käufer Ansprüche geltend machen, wenn kein Energieausweis zur Verfügung gestellt wurde?

Wird der Energieausweis dem Mieter oder Käufer nicht zur Verfügung gestellt, hat dies verschiedene mögliche juristische Folgen. Während der Mietvertrag oder Kaufvertrag grundsätzlich dennoch wirksam bleibt, können Betroffene im Rahmen der Gewährleistung oder bei nachweislich vorsätzlich unterlassener Übergabe des Energieausweises auf Schadensersatz oder Minderung pochen, beispielsweise bei einer arglistigen Täuschung über den energetischen Zustand der Immobilie. Ferner liegt eine Ordnungswidrigkeit vor und der Käufer/Mieter kann die Anzeige bei der zuständigen Behörde einreichen, was ein Bußgeldverfahren gegen die verantwortliche Partei auslöst. In Extremfällen (z.B. grobe Informationsunterdrückung) kann der Vertrag sogar angefochten werden.