Definition und Rechtsnatur der Eigentumswohnung
Die Eigentumswohnung ist eine besondere Form des Grundeigentums, bei der einer Person das umfassende Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnung innerhalb eines Mehrparteiengebäudes eingeräumt wird. Die Rechtsgrundlage hierfür bildet in Deutschland das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Durch die Begründung von Wohnungseigentum wird aus einem einheitlichen Grundstück ein rechtlich teilbares und veräußerbares Sondereigentum an einzelnen Wohnungen oder sonstigen Räumen geschaffen, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Der zentrale Begriff des Sondereigentums umfasst nicht nur die eigentlichen Wohnräume, sondern kann durch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auch an anderen abgeschlossenen Räumen wie beispielsweise Garagen, Kellern oder Gewerbeeinheiten begründet werden.
Gesetzliche Grundlagen und Entstehung des Wohnungseigentums
Grundlagen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Schaffung, Nutzung und Verwaltung von Eigentumswohnungen und den damit verbundenen gemeinschaftlichen Eigentumsanteilen. Im deutschen Recht besteht Eigentum an einer Wohnung immer aus zwei untrennbaren Komponenten:
- Sondereigentum: Das uneingeschränkte Eigentum an der eigentlichen Wohnung (inklusive eventueller Nebenräume).
- Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum: Der anteilige Besitz an allen gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes, z. B. Dach, Treppenhaus, Garten und Versorgungsleitungen.
Begründung des Wohnungseigentums
Das Wohnungseigentum entsteht durch die sogenannte Teilungserklärung (§ 8 WEG), die beim Grundbuchamt einzureichen und in das Grundbuch einzutragen ist. Diese Teilerklärung muss eine genaue Aufteilung des Gebäudes in einzelne Wohnungen und die Zuweisung der Miteigentumsanteile enthalten. Das Grundbuch wird in Wohnungsgrundbücher untergliedert, in denen die jeweiligen Wohnungseigentümer vermerkt sind.
Unterschied zu anderen Eigentumsformen
Im Unterschied zum klassischen Alleineigentum am Grundstück oder Haus besteht bei der Eigentumswohnung stets ein Gemeinschaftsverhältnis mehrerer Eigentümer an dem Gesamtgebäude, was besondere Regelungen zur Nutzung, Verwaltung und zur Beschlussfassung erforderlich macht.
Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers
Rechte
Ein Wohnungseigentümer hat das umfassende Recht, die eigene Wohnung nach Belieben zu nutzen, zu vermieten oder zu veräußern. Zudem steht ihm die Teilhabe an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft zu, insbesondere in der jährlichen Eigentümerversammlung. Dabei werden Beschlüsse über Angelegenheiten wie Instandhaltung, Modernisierung, Kostenverteilung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefasst.
Pflichten
Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig aufzukommen, sogenannte Hausgeldzahlungen zu leisten sowie sich an die Gemeinschaftsordnung und etwaige Beschlüsse der Gemeinschaft zu halten. Bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ist in der Regel eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum
Dazu gehören alle Räume, die abgeschlossene Einheiten bilden (meistens Wohnungen oder Nutzungseinheiten wie Büros und Läden), sowie nach Gemeinschaftsordnung zugewiesene Nebenräume, beispielsweise Abstellräume.
Gemeinschaftseigentum
Alle Gebäudeteile, welche für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes wesentlich sind oder gemeinsam genutzt werden, gelten als Gemeinschaftseigentum. Dies sind insbesondere:
- Grundstück und Fundament
- Außenwände, Dach und tragende Wände
- Treppenhaus, Aufzug, Flure
- Heizungsanlagen, Wasser- und Stromleitungen (soweit sie nicht ausschließlich einer Wohnung dienen)
Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Über die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheidet die Eigentümergemeinschaft, wobei die Rechte und Pflichten oft durch eine Gemeinschaftsordnung konkretisiert werden. Die ordnungsgemäße Verwaltung erfolgt entweder durch die Gemeinschaft selbst oder durch einen bestellten Verwalter.
Verwaltungsstrukturen und Entscheidungsfindung
Eigentümerversammlung
Das zentrale Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. Hier werden gemäß § 23 WEG Beschlüsse zu allen Belangen des gemeinschaftlichen Eigentums gefasst, etwa zur Hausgeldhöhe, zur Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder zur Bestellung beziehungsweise Abberufung eines Verwalters.
Hausverwaltung
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird häufig an einen externen Verwalter übertragen. Die Aufgaben erstrecken sich von der Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung über Buchführung und Zahlungsverkehr bis hin zur Umsetzung der Gemeinschaftsbeschlüsse.
Veräußerung, Erwerb und Belastung von Eigentumswohnungen
Erwerbsvorgang
Der Kauf einer Eigentumswohnung erfolgt grundsätzlich notariell beurkundet. Mit Abschluss des Kaufvertrags und nach Eintragung ins Grundbuch erwirbt der Käufer das Sondereigentum und wird Mitglied der Eigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten.
Belastung und Grundpfandrechte
Eigentumswohnungen können wie Grundstücke oder Häuser mit Grundpfandrechten, also insbesondere mit Grundschulden oder Hypotheken, belastet werden. Diese Belastungen werden im jeweiligen Wohnungsgrundbuch eingetragen.
Veräußerungsbeschränkungen
In der Gemeinschaftsordnung können Veräußerungsbeschränkungen vorgesehen sein, etwa ein Vorkaufsrecht zu Gunsten anderer Wohnungseigentümer oder die Zustimmungspflicht der Gemeinschaft oder des Verwalters zum Verkauf.
Besondere rechtliche Fragestellungen und Streitfälle
Stimmrechte und Kostenverteilung
Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung richtet sich entweder nach Köpfen, anteiligen Miteigentumsanteilen oder Wohnungseinheiten. Die Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum werden meist nach Miteigentumsanteilen verteilt, können aber durch Vereinbarung auch nach anderen Schlüsseln aufgeteilt werden.
Modernisierung und bauliche Veränderungen
Für größere bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ist regelmäßig eine qualifizierte Mehrheit oder sogar einstimmige Zustimmung erforderlich. Modernisierungen, die dem Stand der Technik oder dem Klimaschutz dienen, können mit einer Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.
Nutzungskonflikte und Unterlassungsansprüche
Konflikte entstehen häufig durch abweichende Nutzungen der Einheiten, beispielsweise gewerbliche statt wohnliche Nutzung oder Ruhestörungen. Die Rechte und Unterlassungsansprüche werden detailliert im WEG und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.
Wohnungseigentum im internationalen Kontext
Auch in anderen Rechtsordnungen gibt es vergleichbare Modelle zum deutschen Wohnungseigentum, etwa das Condominium-System in den USA, das Stockwerkeigentum in der Schweiz oder das Wohnungseigentum verschiedener EU-Staaten. Die gesetzlichen Ausgestaltungen variieren je nach nationalem Recht und Bauordnungsrecht.
Zusammenfassung
Die Eigentumswohnung stellt eine komplexe Form des Grundeigentums dar, bei der individuelles Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnung untrennbar mit gemeinschaftlichem Eigentum am Gebäude verbunden ist. Das Wohnungseigentumsgesetz bildet hierfür die rechtliche Grundlage und stellt den Rahmen für Erwerb, Verwaltung, Nutzung und Veräußerung bereit. Die Verknüpfung von Sondereigentum mit Miteigentum am Gemeinschaftseigentum bedingt eine enge Zusammenarbeit und Mitbestimmung aller Eigentümer. Damit ergeben sich zahlreiche besondere Rechte und Pflichten, die maßgeblich das Verhältnis innerhalb der Eigentümergemeinschaft prägen und durch gesetzliche sowie vertragliche Regelungen konkretisiert werden.
Häufig gestellte Fragen
Wie erfolgt die Eigentumsübertragung einer Eigentumswohnung rechtlich korrekt?
Die rechtliche Übertragung des Eigentums an einer Wohnung erfolgt in Deutschland grundsätzlich durch notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags (§ 311b Abs. 1 BGB). Nach Abschluss des notariellen Vertrags bleibt der Käufer jedoch noch nicht sofort Eigentümer. Zunächst muss beim Grundbuchamt die sogenannte Auflassung eingetragen werden, eine Einigungserklärung über den Eigentumsübergang zwischen Verkäufer und Käufer (§ 925 BGB). Erst durch die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (Auflassungsvormerkung vorausgesetzt) wird der Käufer auch rechtlich Eigentümer (§ 873 BGB). Bis zur Umschreibung kann eine Auflassungsvormerkung dem Käufer zusätzliche Sicherheit bieten, indem sie verhindert, dass der Verkäufer noch über die Wohnung verfügt. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Erfüllung aller vertraglichen und gesetzlichen Bedingungen, veranlasst der Notar die Umschreibung beim Grundbuchamt. Wichtig zu beachten ist auch, dass bis zur Grundbuchumschreibung der Verkäufer weiterhin im Grundbuch steht und somit formell Eigentümer bleibt.
Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage jeder Eigentumswohnanlage (§ 8 WEG). Sie legt fest, wie das Gebäude und das Grundstück aufgeteilt sind, welche Räume und Flächen zum Sondereigentum (also zur jeweiligen Eigentumswohnung) und welche zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Rechtsbedeutsam ist, dass die Teilungserklärung die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander regelt und im Grundbuch eingetragen wird. Sie kann beispielsweise Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, Stellplätzen oder Kellerräumen beinhalten. Änderungen an der Teilungserklärung, insbesondere an Gemeinschafts- oder Sondernutzungsrechten, bedürfen der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und müssen notariell beurkundet sowie ins Grundbuch eingetragen werden. Aus der Teilungserklärung hervorgehende Regelungen sind für alle (aktuellen und künftigen) Eigentümer bindend.
Welche rechtlichen Regelungen gelten für bauliche Veränderungen an einer Eigentumswohnung?
Bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum dürfen grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer durchgeführt werden (§ 22 Abs. 1 WEG). Das betrifft beispielsweise Änderungen an Fassade, Dach, tragenden Wänden, Fenstern und Hauseingangstüren. Auch Eingriffe, die das äußere Erscheinungsbild oder die Sicherheit des Gebäudes betreffen, sind zustimmungspflichtig. Maßgeblich ist dabei, dass andere Eigentümer durch die Maßnahme nicht über das in § 14 WEG festgelegte Maß hinaus beeinträchtigt werden dürfen. Eingriffe in das Sondereigentum – wie Umbauten innerhalb der eigenen Wohnung, die nicht das Gemeinschaftseigentum berühren – sind grundsätzlich zulässig, solange keine Regeln aus der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplan oder öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen.
Welche Abstimmungsmehrheiten sind in der Eigentümerversammlung notwendig?
Die rechtlichen Vorgaben zu Mehrheiten in der Eigentümerversammlung sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Für einfache Beschlüsse im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung reicht in der Regel eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG nach Reform 2020). Für bestimmte Maßnahmen, wie bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, kann eine höhere Mehrheit oder Zustimmung aller betroffenen Eigentümer erforderlich sein (§ 20 WEG). Für die Änderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ist in aller Regel eine Einstimmigkeit notwendig. Bei Abstimmungen gilt das sogenannte Kopfprinzip, d.h., jede Wohneinheit hat in der Regel eine Stimme (sofern nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist).
Wer haftet bei Schäden am Gemeinschafts- oder Sondereigentum?
Für Schäden am Gemeinschaftseigentum haften grundsätzlich alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich, unabhängig davon, wer den Schaden verursacht hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft verwaltet und unterhält das gemeinschaftliche Eigentum und tritt gegenüber Dritten auch als Haftungsschuldner auf. Schäden am Sondereigentum, also innerhalb der jeweiligen Wohnung, sind hingegen vom jeweiligen Eigentümer zu tragen, es sei denn, der Schaden wurde durch das Gemeinschaftseigentum verursacht (z. B. Rohrbruch, der Wohnungseigentum beschädigt). In diesem Fall kann der Geschädigte gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder deren Versicherung Ansprüche geltend machen. Die Unterscheidung ist rechtlich relevant, um die Kostentragung korrekt zuzuordnen.
Welche rechtlichen Bestimmungen gelten für die Veräußerung von Eigentumswohnungen?
Die Veräußerung einer Eigentumswohnung unterliegt in Deutschland strikten rechtlichen Vorschriften. Der Verkauf muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Zudem kann eine Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 WEG vorliegen, wenn etwa die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder eines Verwalters erforderlich ist. Dies ist üblicherweise in der Teilungserklärung geregelt. Die Gemeinschaft kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern, etwa wenn ein Erwerber offensichtlich die Hausordnung nicht einhalten wird oder gravierende finanzielle Probleme bestehen. Nach Kaufpreiszahlung und Beurkundung erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Steuerrechtliche Vorschriften, wie die Spekulationsfrist beim privaten Immobilienverkauf, sind ergänzend zu beachten.
