Begriff und Grundstruktur der Eigentumswohnung
Eine Eigentumswohnung ist eine rechtlich verselbständigte Wohnung innerhalb eines größeren Gebäudes. Sie verbindet das ausschließliche Eigentum an bestimmten Räumen (Sondereigentum) mit einem ideellen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Grundstücks und der baulichen Anlagen (Gemeinschaftseigentum). Beide Elemente sind untrennbar miteinander verbunden.
Sondereigentum
Zum Sondereigentum gehören regelmäßig die Räume der Wohnung einschließlich der in ihnen befindlichen, nicht tragenden Bauteile und Installationen. Innenliegende Boden-, Wand- und Deckenbeläge, Innentüren, Einbauten und bestimmte Leitungen innerhalb der Wohnung zählen typischerweise dazu. Das Sondereigentum gewährt die alleinige Nutzungs- und Verfügungsbefugnis an diesen Räumen.
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum umfasst die Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die für Bestand, Sicherheit und Funktion erforderlich sind oder nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden können. Dazu gehören in der Regel Tragwerk, Fassade, Dach, Fensterrahmen, Hauseingang, Treppenhaus, Aufzüge, Leitungen bis zu den Abzweigen in die Wohnungen sowie Außenanlagen. Über das Gemeinschaftseigentum entscheiden die Wohnungseigentümer gemeinsam.
Miteigentumsanteil und Eigentümergemeinschaft
Mit jeder Eigentumswohnung ist ein rechnerischer Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden. Alle Wohnungseigentümer bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft ist Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, kann Rechte geltend machen und Pflichten eingehen und wird durch Beschlüsse handlungsfähig.
Entstehung und Aufteilung
Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Die rechtliche Begründung von Wohnungseigentum erfolgt durch eine Aufteilung des Grundstücks mit Gebäude in einzelne Einheiten. Grundlage sind die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan. Die Teilungserklärung bestimmt, welche Räume Sondereigentum bilden, welche Flächen gemeinschaftlich sind und welche besonderen Regeln innerhalb der Gemeinschaft gelten. Der Aufteilungsplan stellt die Einheiten zeichnerisch und räumlich dar.
Wohnungsgrundbuch
Für jede Eigentumswohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) geführt. Dort sind Eigentümer, mögliche Belastungen (zum Beispiel Grundschulden) sowie weitere Rechte und Beschränkungen eingetragen. Die Eintragung im Grundbuch macht das Eigentum rechtlich wirksam und gegenüber Dritten erkennbar.
Gemeinschaftsordnung
Häufig enthält die Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung. Sie regelt interne Strukturen, etwa Stimmrechtsmodalitäten, Kostenverteilung, Hausordnung, Beschränkungen der Veräußerung und Nutzung sowie organisatorische Fragen der Verwaltung. Die Bestimmungen binden alle aktuellen und künftigen Wohnungseigentümer.
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
Nutzungsrechte und Beschränkungen
Eigentümer dürfen ihr Sondereigentum im Rahmen der vereinbarten Zweckbestimmung (etwa Nutzung zu Wohnzwecken) nutzen. Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums steht allen nach Maßgabe einer ordnungsgemäßen Nutzung zu. Hausordnung und Gemeinschaftsordnung können nähere Regeln zur Rücksichtnahme, Ruhezeiten, Tierhaltung, Werbung, Abstellen von Gegenständen oder zur Nutzung gemeinsamer Räume enthalten.
Instandhaltung, Instandsetzung und Veränderungen
Für das Sondereigentum ist grundsätzlich der jeweilige Eigentümer verantwortlich; für das Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft. Maßnahmen an gemeinschaftlichen Teilen – von der Instandhaltung bis zu baulichen Veränderungen – setzen regelmäßig einen Beschluss der Gemeinschaft voraus. Modernisierungen und Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen oder die äußere Gestaltung beeinflussen, sind nur im Rahmen der gemeinschaftlichen Entscheidungsfindung zulässig. Die Kostentragung richtet sich nach den getroffenen Vereinbarungen und Beschlüssen.
Kosten, Hausgeld und Rücklagen
Zur Finanzierung der laufenden Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums zahlen Eigentümer regelmäßig Vorschüsse (oft als Hausgeld bezeichnet). Abgedeckt werden typischerweise Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Versicherungen. Darüber hinaus bildet die Gemeinschaft in der Regel eine Instandhaltungsrücklage für zukünftige Maßnahmen. Bei besonderen oder unvorhergesehenen Aufwendungen kann eine zusätzliche Umlage beschlossen werden.
Sondernutzungsrechte
Sondernutzungsrechte gewähren einzelnen Eigentümern das ausschließliche Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums, zum Beispiel Gärten, Terrassenflächen oder Stellplätzen. Eigentum an diesen Flächen verbleibt bei der Gemeinschaft; die Nutzung steht jedoch ausschließlich dem Berechtigten zu. Umfang und Grenzen solcher Rechte ergeben sich aus der Teilungserklärung oder aus Vereinbarungen der Eigentümer.
Veräußerung und Belastung
Eigentumswohnungen können veräußert oder mit Rechten (etwa Grundpfandrechten) belastet werden. In der Gemeinschaftsordnung kann vorgesehen sein, dass die Veräußerung der Zustimmung eines bestimmten Gremiums bedarf. Mit dem Eigentumsübergang gehen im Regelfall die Mitgliedschaftsrechte und -pflichten in der Gemeinschaft auf den Erwerber über.
Verwaltung der Eigentümergemeinschaft
Gemeinschaftsorgane
Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan. Sie beschließt über Verwaltung, Erhaltung, Nutzung und Finanzierung des Gemeinschaftseigentums. Beschlüsse werden protokolliert und sind für alle Eigentümer bindend. Die Ausübung des Stimmrechts kann nach Köpfen, Miteigentumsanteilen oder Einheiten geregelt sein, je nach Gemeinschaftsordnung.
Verwalter
Die Gemeinschaft kann einen Verwalter einsetzen. Der Verwalter führt Beschlüsse aus, organisiert die laufende Verwaltung, erstellt den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung und vertritt die Gemeinschaft in bestimmten Angelegenheiten. Die Befugnisse ergeben sich aus Gesetz, Teilungserklärung und dem Verwaltervertrag.
Verwaltungsbeirat
Ein Verwaltungsbeirat kann die Gemeinschaft und den Verwalter unterstützen, insbesondere bei der Vorbereitung von Versammlungen, der Rechnungsprüfung und der Kontrolle der Verwaltungstätigkeit.
Beschlussfassung und Anfechtung
Beschlüsse müssen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Eigentümer können Beschlüsse gerichtlich überprüfen lassen. Bis zu einer Aufhebung bleiben wirksame Beschlüsse grundsätzlich verbindlich. Regelmäßig ist die Einhaltung formaler Anforderungen, etwa zur Einladung, Tagesordnung und Protokollierung, maßgeblich.
Einsichts- und Informationsrechte
Eigentümer haben ein berechtigtes Interesse an Informationen zur Verwaltung. Dazu zählen typischerweise Einsicht in Abrechnungen, den Wirtschaftsplan, Verträge und Beschlussprotokolle. Die Ausgestaltung der Einsichtsrechte richtet sich nach den allgemeinen Regeln der Gemeinschaftsverwaltung und etwaigen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung.
Haftung, Versicherung und Sicherheit
Haftung im Innen- und Außenverhältnis
Im Außenverhältnis kann die Gemeinschaft für Verpflichtungen aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einstehen. Intern erfolgt die Kosten- und Haftungsverteilung nach den vereinbarten oder beschlossenen Grundsätzen. Für Schäden, die aus dem Sondereigentum herrühren, kann der betreffende Eigentümer verantwortlich sein.
Verkehrssicherungspflichten
Die Eigentümergemeinschaft hat die Pflicht, Gefahrenquellen im Bereich des Gemeinschaftseigentums zu erkennen und angemessen zu sichern, zum Beispiel bei Treppenhäusern, Wegen, Beleuchtung oder Winterdienst. Im Bereich des Sondereigentums liegen entsprechende Pflichten beim jeweiligen Eigentümer.
Versicherungen
Üblich ist eine Gebäudeversicherung, die Schäden am Gemeinschaftseigentum abdeckt. Ergänzend kommen weitere Versicherungen in Betracht, etwa Haftpflichtversicherungen für Risiken aus dem Gemeinschaftseigentum. Für Gegenstände innerhalb des Sondereigentums bestehen eigenständige Versicherungsmöglichkeiten, die nicht Teil der Gemeinschaftsversicherung sind.
Besonderheiten und Sonderformen
Teileigentum
Teileigentum ist Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, etwa an Laden- oder Büroflächen innerhalb einer Anlage. Es unterliegt den gleichen Grundstrukturen wie Wohnungseigentum, jedoch mit abweichender Zweckbestimmung.
Erbbaurecht und Wohnungserbbaurecht
Eigentumswohnungen können auch auf einem Erbbaurecht beruhen. In diesem Fall ist das Recht, das Grundstück zu nutzen und zu bebauen, zeitlich befristet und mit besonderen Regeln, etwa zum Erbbauzins, verbunden. Die Struktur von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bleibt davon unberührt, wird aber durch das Erbbaurechtsverhältnis überlagert.
Stellplätze und Zubehör
Stellplätze können als Sondereigentum, als Teile des Gemeinschaftseigentums mit Sondernutzungsrecht oder als separate Einheiten ausgestaltet sein. Keller- und Dachbodenräume können ebenfalls Sondereigentum sein oder über Sondernutzungsrechte zugeordnet werden, abhängig von der Teilungserklärung.
Bauträgerverfahren und Mängelrechte
Beim Erstverkauf durch einen Bauträger bestehen Mängelrechte sowohl am Sondereigentum als auch am Gemeinschaftseigentum. Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt für die jeweilige Wohnung, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für die Anlage. Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum werden gemeinschaftlich oder nach vereinbarter Zuständigkeit geltend gemacht. Am Sondereigentum stehen sie dem einzelnen Erwerber zu.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht?
Sondereigentum umfasst die ausschließlich einer Wohnung zugeordneten Räume und die darin befindlichen, nicht tragenden Bauteile. Gemeinschaftseigentum betrifft die tragenden und gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes sowie das Grundstück. Sondernutzungsrechte geben einzelnen Eigentümern das ausschließliche Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums, ohne dass Eigentum übertragen wird.
Wer entscheidet über bauliche Veränderungen am Gebäude?
Über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss. Je nach Art und Umfang der Maßnahme können unterschiedliche Mehrheiten und besondere Rücksichtnahmepflichten maßgeblich sein. Maßnahmen im Sondereigentum sind zulässig, soweit sie das Gemeinschaftseigentum und Rechte anderer Eigentümer nicht beeinträchtigen.
Wer trägt die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung?
Grundsätzlich trägt der jeweilige Eigentümer die Kosten für sein Sondereigentum, die Gemeinschaft die Kosten für das Gemeinschaftseigentum. Die konkrete Kostenverteilung ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung, den Beschlüssen und den allgemeinen Regeln der ordnungsgemäßen Verwaltung. Für größere Maßnahmen können Umlagen und Rücklagen eingesetzt werden.
Kann die Nutzung einer Wohnung (zum Beispiel Vermietung oder kurzzeitige Vermietung) beschränkt werden?
Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann die Nutzung zu Wohnzwecken oder anderen Zwecken festlegen. Innerhalb dieser Zweckbestimmung sind Formen der Nutzungsüberlassung möglich. Beschränkungen können sich aus Vereinbarungen der Gemeinschaft und aus allgemeinen Regeln zur ordnungsgemäßen Nutzung ergeben.
Gibt es Zustimmungserfordernisse beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
In vielen Gemeinschaften ist vereinbart, dass die Veräußerung der Zustimmung eines bestimmten Gremiums oder eines Verwalters bedarf. Fehlt eine entsprechende Regelung, besteht regelmäßig kein internes Zustimmungserfordernis. Öffentliche oder vertragliche Vorkaufsrechte können unabhängig davon bestehen.
Welche Rolle spielen Hausgeld und Instandhaltungsrücklage?
Das Hausgeld dient der laufenden Finanzierung der gemeinschaftlichen Bewirtschaftung, etwa für Betriebskosten, Verwaltung und laufende Instandhaltung. Die Instandhaltungsrücklage ist eine finanzielle Vorsorge der Gemeinschaft für künftige, oft größere Instandsetzungen und Erneuerungsmaßnahmen.
Wie werden Streitigkeiten über Beschlüsse gelöst?
Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind verbindlich, können jedoch gerichtlich überprüft werden. Maßgeblich sind die Einhaltung formaler Anforderungen und die Vereinbarkeit mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Bis zu einer gerichtlichen Aufhebung bleiben Beschlüsse grundsätzlich wirksam.
Wie wirkt sich ein Eigentümerwechsel auf Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft aus?
Mit Eintragung des Erwerbers im Grundbuch gehen die mit der Einheit verbundenen Mitgliedschaftsrechte und -pflichten auf den neuen Eigentümer über. Beschlüsse und Vereinbarungen der Gemeinschaft binden auch Rechtsnachfolger.
