Eigentümerhypothek: Definition, rechtliche Grundlagen und Besonderheiten
Die Eigentümerhypothek ist ein zentrales Element des deutschen Sachenrechts und nimmt eine besondere Stellung innerhalb der Hypothekenformen ein. Anders als die Fremdhypothek, bei der der Hypothekengläubiger und der Grundstückseigentümer personenverschieden sind, besteht bei der Eigentümerhypothek Personenidentität zwischen Hypothekengläubiger und Grundstückseigentümer. Dieser Beitrag erläutert umfassend die rechtlichen Rahmenbedingungen, die Entstehung, Funktion sowie Besonderheiten der Eigentümerhypothek gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB).
Entstehung und Rechtsgrundlagen
Allgemeine Grundlagen nach BGB
Die Eigentümerhypothek ist in den §§ 1132 und 1163 ff. BGB geregelt. Sie entsteht, wenn eine Hypothek eingetragen wird, ohne dass eine gesicherte Forderung besteht (Eigentümerhypothek kraft Eintragung), oder nachträglich die Hypothek an den Grundstückseigentümer zurückfällt (Eigentümerhypothek kraft Gesetzes). Entscheidend ist, dass der Hypothekengläubiger gleichzeitig der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist.
Varianten der Eigentümerhypothek
Es werden folgende Fallgestaltungen unterschieden:
- Ersterwerb ohne Forderung (§ 1163 Abs. 1 Satz 1 BGB): Wird eine Hypothek bestellt, aber keine Forderung zu ihren Gunsten begründet, so steht die Hypothek als Eigentümerhypothek im Grundbuch.
- Rückfallende Hypothek (§ 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB): Erlischt die gesicherte Forderung und verbleibt die Hypothek im Grundbuch, wird sie von Gesetzes wegen zur Eigentümerhypothek.
- Sonderfall der Verknüpfung mit wechselnden Eigentumsverhältnissen: Ändert sich die Eigentümerstellung, etwa im Rahmen einer Erbfolge oder Zwangsversteigerung, passt sich die Rechtsnatur der Hypothek entsprechend an.
Charakteristika der Eigentümerhypothek
Gläubiger- und Schuldneridentität
Das wesentliche Merkmal der Eigentümerhypothek ist die Identität von Hypothekengläubiger und Grundstückseigentümer. Damit wird das Sicherungsinteresse faktisch aufgehoben, da niemand für eine Forderung an sich selbst eine Sicherheit benötigt.
Akzessorietät und Forderungsbindung
Die Eigentümerhypothek bleibt stets akzessorisch, d. h. sie ist grundsätzlich an eine Forderung gebunden. Fehlt es an einer solchen Forderung, besteht sie als sogenanntes „Eigentümerrecht“ in Form einer Eigentümerhypothek fort. Sie wird nicht automatisch gelöscht, sondern verbleibt als „leerstehende“ Hypothek im Grundbuch zugunsten des Eigentümers.
Rechtswirkungen im Grundbuch
Die Eigentümerhypothek kann vom Eigentümer durch Abtretung (Zession) oder Verpfändung wieder in eine Fremdhypothek umgewandelt werden, wenn sie zur Sicherung einer neuen, fremden Forderung dient. Bis dahin verbleibt sie als Eintragung zugunsten des Eigentümers. Eine Löschung ist nur auf Antrag möglich.
Funktion und Bedeutung der Eigentümerhypothek
Sicherungs- und Verwertungsfunktion
Solange die Hypothek als Eigentümerhypothek besteht, entfaltet sie keine Sicherungsfunktion, da der Eigentümer sich selbst nicht belangen kann. Sie kann jedoch durch Übertragung oder Verpfändung zur Sicherung neuer Forderungen genutzt werden.
Praktische Bedeutung
Eigentümerhypotheken treten häufig im Zuge der Rückgewähr einer Hypothek, bei Tilgung gesicherter Darlehensforderungen oder bei Zweifeln an der Rangstelle im Grundbuch auf. Sie bilden oftmals die Grundlage für die Bestätigung bereits erfolgter Zahlungen oder dienen als Instrument zur Sicherung späterer Verpflichtungen ohne neue Grundbuchbestellung.
Übertragung, Belastung und Löschung
Übertragbarkeit der Eigentümerhypothek
Die Eigentümerhypothek kann durch Einigung und Eintragung im Grundbuch an einen Dritten abgetreten werden, wodurch sie zur Fremdhypothek wird (§ 1154 BGB). Dies ist von praktischer Bedeutung im Rahmen der Kreditwirtschaft, wenn Grundstücke neu beleihen werden.
Verpfändung
Darüber hinaus ist die Verpfändung einer Eigentümerhypothek möglich. Der neue Gläubiger erhält ein Pfandrecht an der Hypothek, und sie kann wiederum zur Sicherung von Forderungen verwendet werden.
Löschung
Die Eigentümerhypothek kann jederzeit durch formgerechten Antrag des Eigentümers beim Grundbuchamt gelöscht werden. Sie verschwindet dann als Rechtsposition aus dem Grundbuch, wobei keine besonderen Voraussetzungen über den bloßen Antrag hinaus bestehen.
Rang und Vorrang der Hypothekarten
Im Grundbuch können verschiedene Hypotheken nebeneinander bestehen. Die Eigentümerhypothek nimmt dabei keine besondere Rangstellung ein, sondern orientiert sich an ihrer Eintragungsposition. Im Fall eines vollständigen Rangs bleibt sie erhalten, bis sie gelöscht oder abgetreten wird.
Besonderheiten und Abgrenzungen
Unterschied zur Grundschuld
Die Eigentümerhypothek darf nicht mit der Eigentümergrundschuld verwechselt werden. Während die Hypothek an eine (möglicherweise nicht bestehende) Forderung geknüpft bleibt und „leersteht“, ist die Grundschuld von vornherein nicht von einer Forderung abhängig. Die wirtschaftliche Beliebtheit der Grundschuld führt in der Praxis dazu, dass Eigentümerhypotheken relativ selten vorkommen.
Ausschluss von Gläubigerrechten
Solange die Eigentümerhypothek besteht, können keine Gläubigerrechte aus dem Hypothekenrecht geltend gemacht werden. Zwangsvollstreckungsmaßnahmen des Eigentümers gegen das eigene Grundstück aufgrund einer Eigentümerhypothek sind ausgeschlossen.
Steuerliche und Kostenaspekte
Die Eigentümerhypothek kann bei wirtschaftlicher Verwertung, etwa im Rahmen der Übertragung auf Dritte, kosten- und gebührensparend wirken. Denn für die Eintragung und spätere Übertragung werden keine erneuten Belastungen im Grundbuch geschaffen; die schon bestehende Hypothek kann flexibel verwendet werden. Steuerliche Auswirkungen ergeben sich, wenn die Eigentümerhypothek tatsächlich zur Sicherung fremder Forderungen aktiviert wird.
Zusammenfassung
Die Eigentümerhypothek ist eine besondere Form der Hypothek, bei der Eigentümer und Hypothekengläubiger identisch sind. Sie hat vorrangig Bedeutung als vorbereitendes Rechtsinstrument, das zur Sicherung neuer Forderungen reaktiviert oder jederzeit gelöscht werden kann. Ihre rechtlichen Besonderheiten bestehen vor allem im Bereich der Übertragbarkeit, Akzessorietät sowie des fortbestehenden Grundbuchrechts trotz Wegfalls der gesicherten Forderung. Im Verhältnis zur Grundschuld bleibt ihre praktische Bedeutung meist begrenzt, sie ist jedoch weiterhin ein maßgebliches Werkzeug des deutschen Immobilienrechts.
Häufig gestellte Fragen
Wer kann eine Eigentümerhypothek geltend machen und unter welchen Voraussetzungen?
Eine Eigentümerhypothek entsteht automatisch, wenn der Grundstückseigentümer das von ihm selbst belastete Grundstück – zum Beispiel zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten – mit einer Hypothek belastet und diese Hypothek nicht auf einen Gläubiger übergeht, sondern in seinem Eigentum verbleibt (§§ 1163, 1177 BGB). Geltend machen kann die Rechte aus der Eigentümerhypothek grundsätzlich nur der jeweilige Eigentümer des Grundstücks. Anspruch auf die Rechtsposition einer Eigentümerhypothek hat jedoch nur, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und zugleich als Hypothekengläubiger ausgewiesen ist. Voraussetzung ist weiterhin, dass keine Forderung (mehr) besteht, die durch die Hypothek gesichert wird, die Hypothek also „ohne Forderung“ ist und dem Eigentümer zufällt. Besteht hingegen noch eine Forderung, handelt es sich weiterhin um eine normale Fremdhypothek.
Welche Rechte und Pflichten sind mit einer Eigentümerhypothek verbunden?
Mit einer Eigentümerhypothek ist der Eigentümer sowohl Hypothekengläubiger als auch Grundstückseigentümer. Rechtlich bedeutet dies, dass die Hypothek „in seiner Hand“ ruht, bis eine Übertragung an einen Dritten erfolgt oder zur erneuten Sicherstellung verwendet wird. Eine Pflicht zur Löschung der Eigentümerhypothek besteht nicht automatisch, sie kann jedoch von bestimmten Gläubigern (z.B. aus dem Grundstück nachrangig berechtigte Hypothekengläubiger) im Einzelfall verlangt werden. Der Eigentümer trägt das Risiko einer „Leichenhypothek“, d.h. dass aus dem Grundbuch nicht unmittelbar erkennbar ist, ob und inwieweit noch eine gesicherte Forderung existiert, was vor allem bei Veräußerungen an Dritte relevant ist.
Wie wird eine Eigentümerhypothek im Grundbuch dargestellt?
Im Grundbuch erfolgt die Eintragung der Hypothek zunächst wie bei jeder anderen Hypothek zugunsten des jeweiligen Eigentümers oder eines Dritten. Wandelt sich die Hypothek in eine Eigentümerhypothek gemäß § 1177 BGB um, bleibt die Eintragung im Grundbuch zwar bestehen, jedoch ohne expliziten Hinweis auf die Umwandlung zur Eigentümerhypothek. Sie ist vielmehr „unsichtbar“, da sie lediglich aus den tatsächlichen rechtlichen Umständen resultiert, nicht aus einer besonderen Kennzeichnung im Grundbuch. Eine Löschung kann auf Antrag erfolgen, wobei der Eigentümer einen Löschungsanspruch hat, sofern keine gesicherte Forderung mehr besteht.
Kann eine Eigentümerhypothek auf Dritte übertragen werden?
Eine Eigentümerhypothek kann grundsätzlich erneut als Sicherungsmittel verwendet und an einen Dritten abgetreten werden. Dies geschieht durch Abtretung der Hypothek sowie regelmäßig auch der damit verbundenen Forderung, sofern eine solche wieder begründet wird. Die Übertragung erfolgt nach den allgemeinen Vorschriften über die Abtretung von Hypotheken, wobei der Eintritt des Erwerbers in die Gläubigerstellung nach Einigung und Eintragung im Grundbuch wirksam wird. Die Übertragung ist jedoch nur sinnvoll, wenn die Hypothek mit einer Forderung verbunden wird, andernfalls verbleibt sie als Eigentümerhypothek ohne Sicherungsfunktion beim Eigentümer.
Welche Bedeutung hat die Eigentümerhypothek im Rahmen der Zwangsvollstreckung?
Die Eigentümerhypothek spielt im Rahmen der Zwangsvollstreckung eine besondere Rolle. Da sie keine gesicherte Forderung mehr repräsentiert, kann der Eigentümer aus ihr keine Vollstreckungsmaßnahmen gegen sich selbst einleiten. Streitigkeiten entstehen insbesondere dann, wenn nachrangige Gläubiger oder Insolvenzverwalter die Löschung der Eigentümerhypothek verlangen, um Rangstellen im Grundbuch „frei“ zu machen. Hierbei ist maßgeblich, ob tatsächlich keine Forderung mehr gesichert wird – dies muss im Streitfall notfalls durch gerichtliche Feststellung geklärt werden.
Gibt es Verjährungsfristen oder Löschungspflichten bei der Eigentümerhypothek?
Eine gesetzliche Löschungspflicht für Eigentümerhypotheken besteht nicht, solange der Eigentümer keine gegenteilige Maßnahme ergreift oder kein Löschungsverlangen von nachrangigen Gläubigern oder Erwerbern des Grundstücks besteht. Dennoch kann nach § 1179a BGB eine Löschung durch Zeitablauf verlangt werden, wenn eine Forderung nach Ablauf von zehn Jahren nicht geltend gemacht wurde und keine Gründe für den Bestand der Hypothek mehr bestehen. Die Wirkungen der Verjährung treten jedoch nicht von Amts wegen ein, sondern müssen ausdrücklich geltend gemacht werden.
Welche Risiken bestehen bei Nichtlöschung einer Eigentümerhypothek?
Bleibt eine Eigentümerhypothek im Grundbuch eingetragen, ohne dass sie benötigt wird, kann sie zu Problemen führen, insbesondere bei Grundstücksveräußerungen oder neuen Beleihungen. Kaufinteressenten oder Banken könnten durch die eingetragene Hypothek abgeschreckt werden oder zusätzliche Sicherheiten verlangen. Zudem fällt zusätzlicher Aufwand bei der Klärung, ob und inwieweit noch Forderungen bestehen, an. Daher empfiehlt es sich rechtlich in vielen Fällen, die Eigentümerhypothek aus dem Grundbuch löschen zu lassen, wenn sie nicht mehr benötigt wird.
