Eigentümergrundschuld

Begriff und Rechtsnatur der Eigentümergrundschuld

Die Eigentümergrundschuld ist ein im deutschen Sachenrecht geregeltes Grundpfandrecht, welches (§ 1196 BGB) dadurch entsteht, dass Grund und Boden oder ein grundstücksgleiches Recht mit einer Grundschuld belastet wird, die unmittelbar auf den Eigentümer selbst oder infolge des Erlöschens einer Fremdgrundschuld auf diesen übergeht. Im Gegensatz zur Fremdgrundschuld ist bei der Eigentümergrundschuld Gläubiger und Eigentümer der belasteten Immobilie bzw. des Grundstücks identisch.

Die Eigentümergrundschuld repräsentiert keinen Anspruch eines Dritten gegen den Grundstückseigentümer, sondern besteht rein zugunsten des Eigentümers selbst. Sie ist im Grundbuch, in Abteilung III, wie auch andere Grundschulden, einzutragen, erlangt jedoch in der Praxis eine Sonderstellung, da durch sie zunächst keine Sicherung eines fremden Anspruchs erfolgt.

Entstehung der Eigentümergrundschuld

Ursprüngliche Bestellung

Die Eigentümergrundschuld kann als solche bestellt werden (§ 1196 Abs. 1 BGB). Dazu ist eine Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Grundbuchamt sowie die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Bestellung erfolgt üblicherweise ohne Fremdinteresse, beispielsweise um eine spätere Sicherung zu vereinfachen.

Umwandlung einer Fremdgrundschuld

Häufiger entsteht die Eigentümergrundschuld durch Übergang einer bestehenden Fremdgrundschuld auf den Eigentümer, insbesondere beim Wegfall des gesicherten Anspruchs (etwa durch Rückzahlung eines gesicherten Darlehens). § 1177 Abs. 1 BGB sieht vor, dass die Grundschuld, wenn der gesicherte Anspruch (z.B. von einer Bank) erlischt, nicht erlischt, sondern als Eigentümergrundschuld fortbesteht.

Umwandlung einer Hypothek in eine Eigentümergrundschuld

Die Eigentümergrundschuld kann ferner durch Umschreibung einer Hypothek auf Wunsch des Eigentümers gebildet werden (§ 1179a BGB). Dies ist relevant, da eine Hypothek mit dem zu sichernden Anspruch rechtlich verbunden ist (Akzessorietät), die Grundschuld hingegen abstrakt, also vom Bestehen einer Forderung unabhängig, ausgestaltet ist.

Zweck und Funktionen

Sicherungszweck

Die Verwendung der Eigentümergrundschuld erfolgt vielfach aus strategischen Gründen. Sie wird oft als Rahmeninstrument für zukünftige Kreditsicherungszwecke genutzt. Bei Bedarf kann die Eigentümergrundschuld jederzeit abgetreten, verpfändet oder zur Sicherung eines Darlehens eingesetzt werden, ohne dass ein neuer Grundbucheintrag erforderlich wäre. Dadurch ist eine erneute Grundschuldbestellung und die damit verbundenen Kosten und Gutachten entbehrlich.

Subjektiver und objektiver Vorteil

Die Eigentümergrundschuld stellt für den Eigentümer ein potentielles Sicherungsmittel dar, das hohe Flexibilität bietet und durch die schon erfolgte Eintragung auch Kosten- und Zeitvorteile in künftigen Finanzierungen ermöglicht.

Umwandlungsfunktion

Nach Rückzahlung einer Fremdgrundschuld (z.B. Bankdarlehen) kann die verbliebene Eigentümergrundschuld vom Eigentümer weiterhin genutzt, aufgeteilt oder zur Sicherung weiterer Verbindlichkeiten verwendet werden.

Inhalt und Umfang der Eigentümergrundschuld

Grundbuchrechtliche Eintragung

Die Eintragung der Eigentümergrundschuld im Grundbuch erfolgt wie bei jeder Grundschuld mit Nennung des Namens des Eigentümers als Gläubiger. Der Eintrag unterscheidet sich hinsichtlich der Bezeichnung als Eigentümergrundschuld von einer Fremdgrundschuld lediglich in der Person des Gläubigers.

Umfang

Hinsichtlich Betrag, Rangstellung und möglicher Nebenrechte (wie Zinsen und Nebenleistungen) bestehen keine Unterschiede zur Fremdgrundschuld. Die Eigentümergrundschuld kann sich auf den Hauptbetrag und nachfolgende Ansprüche (z. B. Verzugszinsen und Nebenleistungen) erstrecken.

Übertragbarkeit und Belastbarkeit

Eine Eigentümergrundschuld ist, wie jede Grundschuld, voll übertragbar (§ 1192 BGB). Dem Eigentümer steht es frei, die Grundschuld, auch in Teilbeträgen, zu übertragen, abzutreten oder im Rahmen einer Sicherungsabrede zu verwenden. Erst durch die Übertragung entsteht regelmäßig wieder eine Fremdgrundschuld.

Darüber hinaus kann die Eigentümergrundschuld vom Eigentümer auch verpfändet werden.

Besonderheiten und Probleme

Keine Eigenvollstreckung

Ein wesentliches Merkmal ist, dass der Eigentümer aus der Eigentümergrundschuld gegen sich selbst keine Zwangsvollstreckung betreiben kann. Ein Auszahlungsanspruch gegen sich selbst ist ausgeschlossen. Die Zwangsvollstreckung kann nur stattfinden, wenn die Eigentümergrundschuld an einen Dritten abgetreten wird.

Keine Sicherungsgrundschuld im klassischen Sinne

Solange die Eigentümergrundschuld beim Eigentümer verbleibt, sichert sie keinen fremden Anspruch und ist keine klassische Sicherungsgrundschuld. Erst durch Abtretung oder Verpfändung kann eine Sicherung von Fremdforderungen vorgenommen werden.

Rangverhältnisse

Die Rangstellung der Eigentümergrundschuld im Grundbuch ist besonders für künftige Sicherungen und die Priorität bei mehreren Grundpfandrechten von Bedeutung. Sie unterliegt dabei denselben Vorschriften wie jede andere Grundschuld hinsichtlich des Vorrangs im Grundbuch.

Löschung

Die Eigentümergrundschuld kann wie jede andere Grundschuld auf Verlangen des Eigentümers im Grundbuch gelöscht werden. Dazu ist ein notariell beglaubigter Löschungsbewilligung erforderlich.

Steuerliche Aspekte

Die Bestellung oder Umschreibung einer Eigentümergrundschuld ist grundsätzlich nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Erst im Falle der Übertragung auf einen Dritten können steuerliche Konsequenzen eintreten. Die Bestellung löst Gebühren für das Grundbuchamt und einen möglichen Notar aus.

Praktische Bedeutung

In der Praxis dient die Eigentümergrundschuld oft der Vorbereitung künftiger Finanzierungen, der Ablösung von Bankdarlehen sowie der Sicherung von Verbindlichkeiten innerhalb einer Unternehmensgruppe. Sie ermöglicht schnelle und flexible Absicherung neuer oder bestehender Forderungen ohne erneute Grundbuchbelastung.

Abgrenzung zur Hypothek und Fremdgrundschuld

Im Gegensatz zur Hypothek steht die Grundschuld (und damit auch die Eigentümergrundschuld) nicht in akzessorischer Verbindung zu einer bestimmten Forderung. Die Grundschuld bleibt unabhängig vom Bestand einer Forderung bestehen. Im Unterschied zur Fremdgrundschuld liegt die Gläubigerstellung bei der Eigentümergrundschuld immer beim Eigentümer selbst, solange keine Übertragung erfolgt.

Zusammenfassung

Die Eigentümergrundschuld ist ein selbstständiges, flexibles und abstraktes Instrument innerhalb des deutschen Sachenrechts. Sie bietet dem Grundstückseigentümer weitreichende Möglichkeiten zur künftigen Sicherung von Forderungen, zur Belastung, Übertragung und Rückgewähr von Sicherheiten und ist ein relevantes Instrument im Rahmen der Verzahnung von Grundstücksrecht und Sicherungsbedürfnissen im Wirtschaftsleben. Die rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Eintragung, der Inhalt, die Übertragbarkeit und die praktische Handhabbarkeit, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch ausführlich geregelt. Die Besonderheiten der Eigentümergrundschuld, insbesondere ihre Unabhängigkeit vom Bestehen einer gesicherten Forderung und die Beschränkungen bei der Zwangsvollstreckung, machen sie zu einem vielseitigen, jedoch klar umrissenen Rechtsinstitut.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für die Bestellung einer Eigentümergrundschuld erfüllt sein?

Die rechtlichen Voraussetzungen für die Bestellung einer Eigentümergrundschuld ergeben sich primär aus den §§ 1191 ff. BGB und den einschlägigen Bestimmungen der Grundbuchordnung (GBO). Zunächst muss der Eigentümer des Grundstücks als Antragsteller auftreten, da die Eigentümergrundschuld stets zugunsten des Grundstückseigentümers selbst eingetragen wird. Die Bestellung erfolgt durch eine Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass eine Grundschuld an seinem Grundstück bestellt wird (§ 873 Abs. 1 BGB). Diese Erklärung bedarf der notariellen Beurkundung, wobei sowohl die Grundschuldbestellung als auch üblicherweise die Bewilligung zur Eintragung zu beurkunden sind (§ 29 GBO). Zudem muss ein formgerechter Eintrag in das Grundbuch vorgenommen werden, für den die Vorlage eines aktuellen Grundbuchauszugs sowie aller relevanten Urkunden erforderlich ist. Eine Zustimmung Dritter, etwa eines mit einem Vorkaufsrecht Belasteten, kann notwendig werden, wenn das Grundstück entsprechenden Rechten unterliegt. Wird die Eigentümergrundschuld als Briefgrundschuld bestellt, muss ein Grundschuldbrief ausgestellt werden (§ 1192 Abs. 1 BGB), es sei denn, sie wird ausdrücklich als Buchgrundschuld bezeichnet.

Wie unterscheidet sich die Eigentümergrundschuld rechtlich von der Fremdgrundschuld?

Die Eigentümergrundschuld unterscheidet sich von der Fremdgrundschuld dadurch, dass der Eigentümer des Grundstücks zur Zeit der Bestellung und Eintragung selbst Gläubiger der Grundschuld ist (§ 1196 BGB). Die Fremdgrundschuld dagegen wird zugunsten eines Dritten (z. B. einer Bank) bestellt und im Grundbuch eingetragen. Im rechtlichen Sinn handelt es sich bei beiden Formen um das gleiche Sicherungsmittel nach Maßgabe der §§ 1191 ff. BGB; Unterschiede ergeben sich jedoch hinsichtlich der personellen Beziehung zwischen Grundstückseigentümer und Gläubiger. Während bei der Fremdgrundschuld der Eigentümer das Risiko des Eigentumsverlustes bei Nichtleistung einer gesicherten Forderung trägt, ist dieses Risiko bei der Eigentümergrundschuld ausgeschlossen, weil Eigentümer und Gläubiger identisch sind. Darüber hinaus erlangt die Eigentümergrundschuld erst dann sachenrechtliche Bedeutung, wenn ein Dritter Inhaber der Grundschuld wird, etwa durch Abtretung der Grundschuld an einen Kreditgeber. Auch ist die Eigentümergrundschuld regelmäßig nicht mit einer persönlichen Forderung verbunden, da Eigentümer und Gläubiger identisch sind.

Kann die Eigentümergrundschuld abgetreten oder verpfändet werden?

Rechtlich ist die Eigentümergrundschuld wie jede Grundschuld nach dem deutschen Sachenrecht ein übertragbares Recht (§ 1192 BGB i.V.m. §§ 1154, 398 BGB). Sie kann sowohl abgetreten (durch schriftlichen Abtretungsvertrag und Eintragung im Grundbuch) als auch verpfändet werden. Im Fall der Abtretung tritt der neue Gläubiger an die Stelle des bisherigen Eigentümers und kann sämtliche Rechte aus der Grundschuld geltend machen. Für die Abtretung ist ein notariell beurkundeter Abtretungsvertrag erforderlich, sofern ein Grundschuldbrief vorliegt, muss auch dieser übergeben werden (§ 1154 BGB). Die Verpfändung ist ebenfalls möglich und wird als Sicherungsgrundschuld genutzt, etwa indem der Eigentümer die Grundschuld als Sicherheit für einen Kredit zur Verfügung stellt, ohne eine neue Bestellung vornehmen zu müssen. In allen Fällen muss die Übertragung bzw. Belastung im Grundbuch ersichtlich gemacht werden, sodass für Rechtsverkehr und Grundbuchamt eine klare Rechtslage herrscht.

Welche rechtlichen Möglichkeiten hat der Eigentümer, eine Eigentümergrundschuld zu löschen?

Der Eigentümer hat jederzeit das Recht, die Eigentümergrundschuld löschen zu lassen, solange keine Sicherungsabrede zugunsten eines Dritten besteht oder Rechte Dritter betroffen sind. Die Löschung erfolgt nach Maßgabe der §§ 19, 22, 29 GBO auf Antrag des Eigentümers unter Vorlage der Löschungsbewilligung. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, muss außerdem der Grundschuldbrief beim Grundbuchamt eingereicht werden. Gibt es Grundschuldzinsen, müssen auch diese gelöscht werden. Liegt eine Verpfändung oder Abtretung zugunsten Dritter vor, ist zusätzlich deren Löschungsbewilligung nötig. Die Löschung wird durch Vollzug im Grundbuch rechtswirksam und ist für jedermann sichtbar. Steuerrechtliche und notarielle Kosten fallen ebenso an; diese richten sich nach Art und Wert der Grundschuld.

Welche rechtlichen Risiken können sich aus der Eigentümergrundschuld ergeben?

Hinsichtlich der Eigentümergrundschuld bestehen spezifische rechtliche Risiken vor allem im Hinblick auf die Möglichkeit der Übertragung und der Abtretung an Dritte. Wird eine Eigentümergrundschuld zum Beispiel an einen Dritten abgetreten, verwandelt sich die bislang in der Hand des Eigentümers „ruhende“ Grundschuld in eine vollwertige Verwertungsgrundschuld, die vom Erwerber im Wege der Zwangsvollstreckung gegen das Grundstück geltend gemacht werden kann. Ferner bestehen Risiken durch Unklarheiten im Grundbuch, etwa wenn die Grundschuld nicht explizit als Eigentümergrundschuld ausgewiesen ist, wodurch Rechtssicherheit für spätere Erwerber gefährdet werden kann. Zudem kann eine nicht ordnungsgemäß gelöschte oder weitergegebene Eigentümergrundschuld missbräuchlich zur Sicherung nicht bestehender Forderungen genutzt werden (sog. „tote Grundschuld“ als Mantel). Schließlich können aus Insolvenzrecht Sicht Folgen eintreten, etwa wenn der Eigentümer insolvent wird und die Grundschuld in den Nachlass fällt.

Wie werden Zinsen und Nebenleistungen bei der Eigentümergrundschuld rechtlich behandelt?

Bei der Eigentümergrundschuld können, wie bei jeder Grundschuld, vertraglich Zinsen und Nebenleistungen mit eingetragen werden (sog. Nebenrechte). Die Eintragung dieser Nebenleistungen erfolgt gemäß § 1191 Abs. 2 BGB und ist grundsätzlich zulässig. Rechtlich handelt es sich hierbei nur um eine Form der Verstärkung des Sicherungswertes; sie entfaltet aber im Eigentum des Eigentümers solange keine praktische Bedeutung, wie keine Abtretung oder Verpfändung erfolgt, da niemand anderes die Zinsen geltend machen könnte. Nach Übertragung auf einen Dritten lebt die Zinsverpflichtung jedoch mit voller Rechtskraft auf, sodass auf den Erwerber der Grundschuld sämtliche eingetragenen Rechte (Hauptforderung, Zinsen, Nebenleistungen) übergehen und von ihm im Zwangsvollstreckungsverfahren geltend gemacht werden können. Es ist daher ratsam, Höhe und Dauer der Zinsen klar zu regeln, um spätere Überraschungen zu vermeiden.