Dingliches Vorkaufsrecht

Begriff und Wesen des dinglichen Vorkaufsrechts

Das dingliche Vorkaufsrecht ist ein in der deutschen Rechtsordnung verankerter Begriff, der eine besondere Form des Vorkaufsrechts an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten beschreibt. Es verleiht der berechtigten Person (Vorkaufsberechtigter) die rechtliche Möglichkeit, bei einem Verkauf des belasteten Grundstücks an einen Dritten mit einem eigenen Kaufvertrag an die Stelle des Dritten zu treten. Das dingliche Vorkaufsrecht ist dabei unmittelbar im Grundbuch eingetragen und stellt ein sogenanntes sonstiges Recht im Sinne von § 873 Abs. 1 BGB dar.

Rechtsgrundlagen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Das dingliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 1094 bis 1104 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Nach § 1094 BGB kann das Vorkaufsrecht an Grundstücken für bestimmte oder unbestimmte Personen bestellt werden und muss zur Wirksamkeit ins Grundbuch eingetragen werden.

Grundbuchrecht

Die Eintragung des Vorkaufsrechts erfolgt regelmäßig in Abteilung II des Grundbuchs. Erst durch diese Eintragung wird das dingliche Vorkaufsrecht wirksam gegenüber Dritten und kann nur durch die Bewilligung des eingetragenen Eigentümers gelöscht werden.

Bestellung und Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts

Entstehung

Das dingliche Vorkaufsrecht entsteht durch eine Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Vorkaufsberechtigten (Bewilligung) sowie die Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 1094 BGB). Voraussetzung ist in der Regel ein notarieller Vertrag, da Grundstücksgeschäfte und deren Belastungen beurkundungspflichtig sind (§ 311b BGB).

Umfang und Inhalt

Das Vorkaufsrecht bezieht sich stets auf den ersten Verkaufsfall nach Eintragung. Der Vorkaufsberechtigte erhält damit das Recht, im Falle eines Verkaufs an einen Dritten, unter den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten. Es umfasst grundsätzlich das gesamte Grundstück, kann aber auch auf Teilflächen beschränkt und mit weiteren Bedingungen versehen werden.

Personeller und sachlicher Geltungsbereich

Das dingliche Vorkaufsrecht kann zu Gunsten bestimmter, namentlich benannter Personen oder offen für eine Gruppe bestellt werden (§ 1094 Abs. 1 Satz 2 BGB). Inhaltliche Beschränkungen (z.B. nur bei Veräußerung an fremde Personen) sind möglich und auch in der Praxis üblich.

Ausübung und Rechtsfolgen

Anspruchsberechtigung und Mitteilungspflichten

Bei Eintritt des Vorkaufsfalls – das heißt Abschluss eines Kaufvertrages zwischen dem Grundstückseigentümer und einem Dritten – ist der Eigentümer verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten zu informieren und zur Ausübung des Rechts aufzufordern (§ 1098 BGB). Erst nach ordnungsgemäßer Mitteilung kann die gesetzliche Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (zumeist zwei Monate) zu laufen beginnen.

Rechtsfolgen der Ausübung

Wird das Vorkaufsrecht fristgerecht ausgeübt, entsteht ein Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Grundstückseigentümer zu den Bedingungen des ursprünglichen Kaufvertrags (§ 1098 Abs. 2 BGB). Der Dritte wird dadurch vom Erwerb ausgeschlossen.

Schutzwirkung gegenüber Dritten

Das dingliche Vorkaufsrecht wirkt gegenüber jedem Grundstückserwerber, der nach Eintragung des Rechts im Grundbuch das Eigentum zu erwerben sucht (§ 1095 BGB). Es handelt sich damit um ein echtes Belastungsrecht, das nach Veröffentlichung im Grundbuch von jedermann zu beachten ist.

Erlöschen des dinglichen Vorkaufsrechts

Zeitablauf und Erfüllung

Das dingliche Vorkaufsrecht erlischt entweder durch Zeitablauf (wenn es zeitlich befristet ist), durch Erfüllung (d.h. nach Ausübung und Durchführung des Verkaufs) oder durch förmliche Löschung im Grundbuch mit Zustimmung des Berechtigten.

Verzicht und Verwirkung

Ein schriftlicher Verzicht des Berechtigten oder eine ausdrückliche formlos erklärte Aufgabe des Rechtes führen ebenfalls zum Erlöschen. Darüber hinaus kann das Recht bei Nichtausübung im Verkaufsfall verwirken, bleibt aber für weitere Verkäufe bestehen, falls nichts anderes vereinbart wurde.

Aufhebung durch Löschung

Die Löschung im Grundbuch setzt die formgerechte Bewilligung des Vorkaufsberechtigten voraus und kann jederzeit beantragt werden, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

Abgrenzung zu anderen Vorkaufsrechten

Das dingliche Vorkaufsrecht unterscheidet sich klar vom schuldrechtlichen Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB). Während das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nur zwischen den Vertragsparteien wirkt und keine Wirkung gegenüber Dritten entfaltet, ist das dingliche durch die Eintragung im Grundbuch auch gegenüber Erwerbern des Grundstücks verbindlich.

Dingliches Vorkaufsrecht im öffentlichen Recht

Im öffentlichen Recht existieren daneben gesetzliche Vorkaufsrechte, beispielsweise nach dem Baugesetzbuch (§§ 24 ff. BauGB), die allerdings nicht grundbuchlich eingetragen werden und nicht unmittelbar als dingliche Rechte anzusehen sind. Sie sind kraft Gesetzes bestehenden Rechten nachgeordnet.

Bedeutung in der Praxis

Das dingliche Vorkaufsrecht ist ein wichtiges Instrument zur Sicherung von Einflussmöglichkeiten auf den Grundstücksverkehr, besonders in familiären oder gesellschaftsrechtlichen Konstellationen, aber auch für Gemeinden oder andere Körperschaften zur Stadt- und Flächenentwicklung. Es gewährleistet dem Berechtigten eine vorrangige Stellung beim Verkauf des betreffenden Grundstücks und ist daher von erheblicher rechtlicher und wirtschaftlicher Relevanz.

Literatur und weiterführende Hinweise

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 1094 ff.
• Grundbuchordnung (GBO)
• Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, Kommentar
• Staudinger, Kommentar zum BGB, Vorkaufsrecht

Hinweis: Diese Darstellung bietet eine Übersicht und kann die individuelle Prüfung und Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für Detailfragen empfiehlt sich eine weiterführende Recherche einschlägiger Literatur und Rechtsprechung.

Häufig gestellte Fragen

Welche Verfahrensschritte sind bei der Ausübung eines dinglichen Vorkaufsrechts im deutschen Sachenrecht zu beachten?

Die Ausübung eines dinglichen Vorkaufsrechts gemäß den §§ 1094 ff. BGB setzt verschiedene Verfahrensschritte voraus, die strikt einzuhalten sind. Zunächst muss ein sogenanntes Vorkaufsfallereignis eintreten, typischerweise der Abschluss eines Kaufvertrags zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und einem Dritten. Anschließend ist dem Vorkaufsberechtigten der Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich vollständig mitzuteilen (§ 469 BGB analog). Erst mit dieser Mitteilung läuft die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts, die grundsätzlich zwei Monate beträgt (§ 469 Abs. 2 BGB). Die Ausübung erfolgt dann durch eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Verpflichteten (Eigentümer), die auch formlos möglich ist, wobei zur Beweisbarkeit die Schriftform empfohlen wird. Diese Erklärung muss eindeutig und fristgerecht abgegeben werden. Nach Ausübung des Rechts entsteht ein Kaufvertrag mit dem Berechtigten zu den gleichen Bedingungen wie mit dem Dritten. Der Berechtigte kann sodann vom Eigentümer die dingliche Einigung und die Eintragung im Grundbuch verlangen. Eine Beteiligung des Dritten an diesem Verfahren ist, soweit nicht anderweitig vereinbart, nicht zwingend erforderlich, allerdings kann dessen Mitwirkung bei der Eigentumsübertragung praktisch notwendig sein. Kommt es zur Unwirksamkeit oder Unzuständigkeit bei einzelnen Schritten, kann das Vorkaufsrecht erlöschen. Schließlich ist insbesondere auf die im Grundbuch zu beachtenden Formerfordernisse und Rangverhältnisse zu achten.

Welche Auswirkungen hat das dingliche Vorkaufsrecht auf einen gutgläubigen Erwerber des Grundstücks?

Das dingliche Vorkaufsrecht ist als beschränktes dingliches Recht im Grundbuch eingetragen und wirkt gemäß § 1098 BGB gegenüber jedem Rechtsnachfolger, selbst wenn dieser das Grundstück gutgläubig erwirbt. Dies bedeutet, dass die Rechtsposition des gutgläubigen Erwerbers dadurch beschränkt wird, dass der Vorkaufsberechtigte im Fall eines Verkaufs an ihn sein Recht innerhalb der vorgeschriebenen Frist geltend machen kann. Der gutgläubige Erwerber muss es somit dulden, dass der Berechtigte an seiner Stelle in den Kaufvertrag eintritt. Ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb ist nur möglich, wenn der Erwerber auf das Fehlen eines Vorkaufsrechts im Grundbuch vertrauen durfte (z. B. wenn das Recht nicht eingetragen oder gelöscht war). Ist das Recht jedoch eingetragen, findet der Schutz des gutgläubigen Erwerbs keine Anwendung. Das Vorkaufsrecht beeinträchtigt jedoch nicht die Veräußerung und Belastung des Grundstücks als solche; es wirkt erst, wenn der Vorkaufsfall – der Abschluss des Kaufvertrags – eintritt.

Welche Unterschiede bestehen zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Vorkaufsrecht?

Der wesentliche Unterschied liegt im Umfang der Bindungswirkung und der Sicherung für den Berechtigten. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) besteht nur zwischen den vertraglichen Parteien und wirkt nicht gegenüber Dritten. Es verpflichtet lediglich den Verpflichteten, dem Berechtigten im Vorkaufsfall das betroffene Objekt zu gleichen Bedingungen wie einem Kaufinteressenten zu übertragen. Das dingliche Vorkaufsrecht hingegen ist im Grundbuch (§ 1094 BGB) eingetragen und stellt ein auf das Grundstück wirkendes Recht dar. Es bindet alle Rechtsnachfolger, sodass auch der Erwerb durch Dritte dem Vorkaufsrecht unterliegt, solange es im Grundbuch eingetragen ist (§ 1098 BGB). Dies bietet dem Vorkaufsberechtigten einen wesentlich umfassenderen Schutz. Dingliche Vorkaufsrechte betreffen zudem ausschließlich Grundstücke, während schuldrechtliche Vorkaufsrechte auch an beweglichen Sachen oder Rechten vereinbart werden können.

Wie ist das dingliche Vorkaufsrecht im Grundbuch abzusichern und einzutragen?

Das dingliche Vorkaufsrecht wird zur rechtlichen Wirksamkeit zwingend als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen (§ 1094 BGB). Hierfür bedarf es zunächst eines Eintragungsantrags, der durch die Beteiligten – häufig im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Vorkaufsrechtsvertrages – gestellt wird. Zur Eintragung ist nach § 19 GBO (Grundbuchordnung) eine Eintragungsbewilligung des Eigentümers erforderlich. Die genaue Bezeichnung des Berechtigten und des belasteten Grundstücks sowie die genauen Bedingungen und der Umfang des Rechts sollten möglichst detailliert angegeben werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Darüber hinaus kann das Vorkaufsrecht auf bestimmte Personen und Fristen beschränkt, für bestimmte Verkaufsfälle oder zugunsten mehrerer Personen eingetragen werden. Der Rang des Vorkaufsrechts ergibt sich aus dem Zeitpunkt der Eintragung und ist für die Durchsetzbarkeit im Falle mehrerer Rechte an demselben Grundstück maßgeblich.

Welche Rechte und Pflichten treffen die Parteien nach der Ausübung des Vorkaufsrechts?

Mit der fristgerechten Ausübung des Vorkaufsrechts seitens des Berechtigten entsteht zwischen diesem und dem Eigentümer ein Kaufvertrag zu den Bedingungen, wie sie im Vertrag mit dem Dritten vereinbart wurden (§ 464 Abs. 2 BGB). Der Vorkaufsberechtigte ist verpflichtet, den Kaufpreis entsprechend zu zahlen und die im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbarten Leistungen zu übernehmen. Der Eigentümer ist verpflichtet, das Grundstück zu übereignen. Sämtliche im ursprünglichen Vertrag vereinbarten Rechte und Pflichten gehen – soweit sie mit dem Vorkaufsrecht vereinbar sind – auf das neue Rechtsverhältnis über. Besonderheiten gelten, wenn zwischen Abschluss und Ausübung des Vorkaufsrechts wertverändernde Umstände (z. B. Beschädigung, Wertsteigerung) eintreten; hier kann es im Einzelfall zur Anpassung der Vertragsbedingungen kommen. Hinsichtlich bereits geleisteter Anzahlungen oder Sicherheiten durch den Dritten ist eine Rückabwicklung herbeizuführen, wobei dem Berechtigten keine zusätzlichen Sicherheiten abverlangt werden dürfen, außer solche, die auch im Drittkaufvertrag vorgesehen waren.

Wann und wie erlischt ein dingliches Vorkaufsrecht an Grundstücken?

Das dingliche Vorkaufsrecht erlischt grundsätzlich durch Löschung im Grundbuch, die wiederum eine Bewilligung des Berechtigten oder eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung voraussetzt (§ 19 GBO). Darüber hinaus kann das Recht auch automatisch durch Zeitablauf enden, wenn es ausdrücklich befristet eingetragen wurde oder der Vorkaufsfall endgültig wegfällt (etwa durch endgültigen Verkauf des Grundstücks und Nichtausübung des Vorkaufsrechts innerhalb der Frist). Es besteht des Weiteren die Möglichkeit, dass das Recht durch Aufhebung im Einvernehmen der Parteien oder als Folge auflösender Bedingungen erlischt. Schließlich kann ein Vorkaufsrecht durch Zwangsvollstreckung in den Vorrang des Rechts erlöschen, falls beispielsweise in eine höher rangige Grundschuld vollstreckt wird und das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung verkauft wird, sofern das Vorkaufsrecht im Rang nachsteht.

Unter welchen Voraussetzungen ist das dingliche Vorkaufsrecht im Insolvenzfall des Eigentümers von Bedeutung?

Im Insolvenzfall des Eigentümers bleibt das dingliche Vorkaufsrecht grundsätzlich bestehen und wirkt weiterhin gegenüber potenziellen Käufern. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung des Grundstücks nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Vorkaufsberechtigte allerdings das Vorkaufsrecht nicht mehr ausüben (§ 1098 Abs. 2 BGB), da der Zweck des Versteigerungsverfahrens – schnelle Verwertung zur Gläubigerbefriedigung – Vorrang genießt. Wird das Grundstück im Wege freihändigen Verkaufs durch den Insolvenzverwalter veräußert, bleibt das Vorkaufsrecht unverändert bestehen. Der Insolvenzverwalter hat daher dem Berechtigten den Kaufvertrag mitzuteilen und diesem die Möglichkeit zur Ausübung des Rechts zu geben. Im Ergebnis kann das Vorkaufsrecht im Insolvenzverfahren des Eigentümers lediglich durch Zeitablauf, Fristversäumnis oder formgerechte Löschung aus dem Grundbuch erlöschen.